Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2017 г. N 07АП-3906/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 16 ноября 2017 г. N Ф04-4352/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Томск

2 августа 2017 г.

Дело N А67-943/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 02 августа 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником Захаренко С.Г. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: Володин С.В. - доверенность от 18.11.2015 (сроком на 10 лет, от Охотикова И.В. - Охотникову В.Г.), по доверенности от 17.01.2017 года N 70 0921361 (сроком на один год, от Охотникова В.Г. - Володину С.В.), паспорт;

от ответчиков: Нестеров С.А. - доверенность N 70 АА 0891116 от 24.02.2016 (сроком на 3 года), паспорт;

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционным жалобам индивидуального предпринимателя Утояна Рустама Морофовича и индивидуального предпринимателя Охотникова Игоря Владимировича (N 07АП-3906/17 (1,2)) на решение Арбитражного суда Томской области от 14 апреля 2017 года по делу N А67-943/2016 (судья Белоконь И. А.)

по иску индивидуального предпринимателя Охотникова Игоря Владимировича ИНН 702100261760 ОГРН 308701701400236

к индивидуальному предпринимателю Утояну Рустаму Морофовичу ИНН 701736843508 ОГРН 309701731300382

о взыскании 2 715 189,90 рублей по договору аренды от 05 июня 2014 года,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Охотникова И.В. о взыскании с индивидуального предпринимателя Утояна Р.М. 9 000 000 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года, 769 173,25 рублей процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года,

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Утояна Р.М.

к индивидуальному предпринимателю Охотникову И.В. о признании расторгнутым договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года и взыскании 6 000 000 рублей неосновательного обогащения, 368 384 рублей процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, с дальнейшим начислением процентов по день фактического исполнения обязательства,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Охотников Игорь Владимирович (далее - ИП Охотников И.В.) обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Утояну Рустаму Морофовичу (далее - ИП Утоян Р.М.) о взыскании 2 581 048,14 рублей по договору аренды нежилых помещений от 05 июня 2014 года, в том числе 1 831 612,90 рублей задолженности по арендной плате за период с сентября 2014 года по июль 2015 года, 334 760,16 рублей неустойки по пункту 7.1 договора за несвоевременное внесение арендной платы, 77 950,86 рублей задолженности по уплате коммунальных платежей, 3 670,45 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по уплате коммунальных платежей, 333 053,77 рублей упущенной выгоды.

Определением Арбитражного суда Томской области от 17 февраля 2016 года исковое заявление принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер А67-943/2016.

ИП Утоян Р.М. обратился в арбитражный суд с иском к ИП Охотникову И.В. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года, заключенного между Охотниковым И.В. и Утояном Р.М., расторгнутым и взыскании с Охотникова И.В. в пользу Утояна Р.М. 6 368 384 рублей, в том числе 6 000 000 рублей неосновательного обогащения, 368 384 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 25 июля 2015 года по 24 февраля 2016 года, с дальнейшим начислением процентов по день фактического исполнения обязательства.

Определением Арбитражного суда Томской области от 10 марта 2016 года исковое заявление ИП Утояна Р.М. принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер N А67-1287/2016.

Определением Арбитражного суда Томской области от 25 апреля 2016 года по делу N А67-1287/2016 принято встречное исковое заявление ИП Охотникова И.В. к ИП Утояну Р.М. о взыскании с Утояна Р.М. 9 000 000 рублей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года.

Определением Арбитражного суда Томской области от 08 июня 2016 года дела N А67-943/2016 и N А67-1287/2016 объединены в одно производство, делу присвоен номер А67-943/2016.

ИП Охотников Игорь Владимирович обратился в арбитражный суд с иском к ИП Утояну Рустаму Морофовичу о взыскании 769 173,25 рублей процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленных за период с 02 июля 2015 года по 24 июня 2016 года по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года.

Определением Арбитражного суда Томской области от 15 августа 2016 года исковое заявление принято к производству арбитражного суда, делу присвоен номер N А67-5854/2016.

Определением суда от 27 сентября 2016 года дела N А67-943/2016 и N А67-5854/2016 объединены в одно производство, делу присвоен номер А67-943/2016.

С учетом объединения дел и изменения исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции рассмотрены следующие исковые требования:

- исковые требования индивидуального предпринимателя Охотникова И.В. к индивидуальному предпринимателю Утояну Р.М. о взыскании 2 715 189,90 рублей по договору аренды нежилых помещений от 05 июня 2014 года, в том числе 1 831 612,90 рублей задолженности по арендной плате за период сентября 2014 года по июль 2015 года, 466 636,29 рублей неустойки по пункту 7.1 договора за несвоевременное внесение арендной платы, 77 950,86 рублей задолженности по оплате коммунальных платежей, 5 936,08 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за просрочку уплаты коммунальных платежей, 333 053,77 рублей упущенной выгоды;

- исковые требования индивидуального предпринимателя Охотникова И.В. к индивидуальному предпринимателю Утояну Р.М. о взыскании 9 000 000 рублей задолженности и 769 173,25 рублей процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленных за период с 02 июля 2015 года по 24 июня 2016 года по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года, всего 12 484 363,15 рублей;

- исковые требования индивидуального предпринимателя Утояна Р.М. к индивидуальному предпринимателю Охотникову И.В. о признании расторгнутым договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года и взыскании 6 368 384 рублей, в том числе 6 000 000 рублей неосновательного обогащения, 368 384 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами по статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленных за период с 25 июля 2015 года по 24 февраля 2016 года, с дальнейшим начислением процентов по день фактического исполнения обязательства.

Решением Арбитражного суда Томской области от 14 апреля 2017 года исковые требования ИП Охотникова Игоря Владимировича удовлетворены частично. С ИП Утояна Рустама Морофовича (ИНН 701736843508 ОГРН 309701731300382) в пользу ИП Охотникова Игоря Владимировича (ИНН 702100261760 ОГРН 308701701400236) 9 000 000 рублей задолженности, 769 173,25 рублей процентов, 66 842,72 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, всего 9 836 015,97 рублей. В удовлетворении остальной части требований ИП Охотникова Игоря Владимировича отказано. В удовлетворении исковых требований ИП Утояна Рустама Морофовича отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, ИП Охотников И. В. и ИП Утоян Р.М. обратились с апелляционными жалобами.

ИП Утоян Р.М. в апелляционной жалобе просит решение отменить в части удовлетворения исковых требований ИП Охотникова И. В., принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований ИП Охотникову И. В. Требования ИП Утояна Р.М. удовлетворить в полном объеме.

Ссылается на то, что наличие письменного согласия Охотникова И.В. на расторжение договора не является обязательным условием для расторжения договора. В момент получения помещений Охотников И.В. принимал их как продавец от покупателя в качестве действий, направленных на расторжение договора купли-продажи. В споре между Утояном Р.М. и Охотниковым И.В. ситуация аналогичная. Охотников И.В. получил предложение Утояна Р.М. о расторжении договора и принял от него имущество, никак не выразив свое согласие с предложением о расторжении. Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

ИП Охотников И. В. просил решение изменить, принять новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца о взыскании 1 831 612,90 рублей задолженности по арендной плате за период сентября 2014 года по июль 2015 года, 466 636,29 рублей неустойки по пункту 7.1 договора за несвоевременное внесение арендной платы.

В обоснование жалобы податель указал, что стороны не договаривались о том, что обязанность ИП Утояна Р.М. по внесению арендной платы прекращается после заключения договора купли-продажи недвижимого имущества. Своими действиями ИП Утоян Р.М. подтвердил намерение сторон относительно действия договора аренды на определенных в нем условиях. ИП Утоян Р.М. осуществлял владение и пользование недвижимым имуществом в период с 09 июня 2014 года по 24 июля 2015 года, следовательно, был обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Более подробно доводы изложены в тексте апелляционной жалобы.

ИП Утоян Р.М. в дополнении к апелляционной жалобе отмечает, что обязательство Утояна Р.М. по оплате являются встречными по отношению к обязательству Охотникова И.В. по передаче помещений. Договор купли-продажи недвижимого имущества расторгнут сторонами 24 июля 2015 года, в подтверждение чего представлен акт приема (передачи) возврата нежилого помещения.

ИП Охотников И. В. в отзыве на апелляционную жалобу ИП Утояна Р.М. просил оставить жалобу без удовлетворения, в связи с неверным толкованием пункта 1 статьи 452, пункта 4 статьи 434, статьи 550, пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ИП Охотников И. В. в дополнении к апелляционной жалобе указывает на злоупотреблении ответчиком правом в связи с уклонением от оплаты арендных платежей.

В судебном заседании представитель ИП Утояна Р.М. поддержал доводы своей апелляционной жалобы по основаниям, в ней изложенным.

Представитель ИП Охотникова И. В. поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 05 июня 2014 года между ИП Охотниковым И.В. (арендодатель), и ИП Утояном P.M. (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно пункту 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату, определенную настоящим договором, во временное владение и пользование нежилые помещения, цокольный, первый этажи, номера на поэтажном плане ц001,ц022-ц028,1001-1009,1013,1027-1030), площадью 415,50 кв. м, находящиеся по адресу: г. Томск, ул. Карташова, д. 25 (л. д. 13 том 1).

В пункте 2.1. договора стороны указали, что договор вступает в силу с 09 июня 2014 года при условии передачи помещений по акту приема-передачи и действует по 01 мая 2015 года включительно; если ни одна сторона за 30 дней до истечения срока договора не оповестила другую о желании расторгнуть или пересмотреть договор, его действие автоматически продлевается на следующие 11 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.1 договора расчеты по договору производятся в следующем порядке: с 09.06.2014 по 01.07.2014 - 73 333 руб., с 01.07.2014 по 01.09.2014 - 100 000 руб. в месяц, с 01.09.2014 по 01.05.2015 - 170 000 руб. в месяц за всю арендуемую площадь.

Коммунальные услуги за отопление, холодную и горячую воду, канализацию, а также электроэнергию оплачиваются отдельно по показаниям приборов (счетчиков).

Оплата за коммунальные и другие платежи производится арендатором одновременно с арендной платой в виде авансового платежа в сумме 10 000 руб. ежемесячно, окончательный расчет производится по фактическим затратам по получению счет-фактуры, выставленной организацией, предоставившей услугу. Арендная плата и авансовый платеж за месяц вносится арендатором авансом не позднее 5 числа месяца, за который осуществляется оплата, окончательный расчет по получению счет-фактуры (пункты 3.2, 3.3 договора).

В день подписания договора арендатор обязан оплатить арендодателю арендную плату в сумме 73 333 рублей и авансовый платеж в сумме 10 000 рублей за коммунальные услуги (пункт 3.4 договора).

Пунктом 7.1. договора аренды от 05 июня 2014 года предусмотрено, что при неуплате арендатором арендных платежей в установленные договором сроки арендодателем может быть начислена неустойка в размере 0,05% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Указанные в пункте 1.1 договора помещения переданы арендодателем арендатору по акту приема-передачи нежилых помещений от 09 июня 2014 года (л. д. 14 том 1).

Охотников И.В., предъявляя исковые требования по договору аренды от 05 июня 2014 года, указал, что Утоян Р.М. произвел оплату арендных платежей за июнь, июль и август 2014 года, а также оплату в счет коммунальных платежей в общей сумме 50 000 рублей.

Утоян Р.М. указал, что за июль и за август 2014 года арендные платежи уплачены им ошибочно, поскольку договор аренды прекратил свое действие с 18 июня 2014 года.

18 июня 2014 года между Охотниковым И.В. (продавец) и Утояном P.M. (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с пунктом 1 которого продавец обязуется передать, а покупатель принять в собственность и оплатить следующее недвижимое имущество: нежилые помещения, цокольный, первый этажи, номера на поэтажном плане ц001,ц022-ц028, 1001-1009,1013,1027-1030.), площадью 415,5 кв. м, находящиеся по адресу: г Томск, ул. Карташова, д. 25 (л. д. 41-42 том 1).

Указанное недвижимое имущество по соглашению сторон продается за 22 000 000 рублей.

Расчет между сторонами производится следующим образом: 5 000 000 рублей покупатель перечисляет в срок до 01 июля 2014 года на счет продавца по указанным им реквизитам, 10 000 000 рублей - в срок до 01 июля 2015 года также на счет продавца, 7 000 000 рублей - не позднее двух месяцев с даты регистрации права собственности покупателем недвижимого имущества также на счет продавца (пункт 3, 4 договора).

После поступления на счет продавца от покупателя денежных средств в сумме 15 000 000 рублей стороны обязуются сдать договор купли -продажи недвижимого имущества в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области для регистрации перехода права собственности (пункт 5 договора).

Согласно пункту 8 договора передача продавцом отчуждаемого по договору имущества и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому обеими сторонами акту приема-передачи.

Покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества на момент его осмотра, произведенного им перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (пункт 9 договора).

В пункте 11 договора купли-продажи стороны также указали, что настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или предложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

Согласно пункту 15 договора стороны договорились, что тепловой узел, расположенный в нежилых помещениях, указанных в настоящем договоре, остается в собственности продавца и им обслуживается, причем плата за аренду помещения, в котором он расположен, покупателем не взимается; в случае намерения покупателя приобрести его в собственность, стороны определили его стоимость в 500 000 рублей.

Судом первой инстанции установлено, что акт приема-передачи отчуждаемого по договору от 18 июня 2014 года имущества, предусмотренный пунктом 8 договора, сторонами не подписывался.

Во исполнение обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 18 июня 2014 года Утоян Р.М. передал Охотникову И.В. наличными денежными средствами 6 000 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным ордерам: от 18 июня 2014 года N 44 на сумму 3 300 000 рублей, от 20 июня 2014 года без номера на сумму 1 700 000 рублей; от 31 июля 2014 года без номера на сумму 1 000 000 рублей (л. д. 24 том 2).

ИП Утояном Р.М. ИП Охотникову И.В. направлено "Уведомление о расторжении договора купли-продажи в одностороннем порядке" б/н от 21 июля 2015 года (л. д. 49-50 том 1).

В уведомлении от 21 июля 2015 года Утоян Р.М. указал, что с момента заключения договора купли-продажи от 18 июня 2014 года в его жизни произошло существенное изменение обстоятельств, изменивших планы на будущее, а также кризисные явления в экономике страны, которые сильно подорвали финансовое состояние его дел; предугадать такой поворот событий Утоян Р.М. не мог.

В уведомлении также указано, что, руководствуясь пунктом 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Утоян Р.М. извещает Охотникова И.В. о том, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке с момента получения Охотниковым И.В. настоящего уведомления. Передача Утояном Р.М. нежилых помещений Охотникову И.В. считается исполненной по настоящему уведомлению от даты получения уведомления.

Утоян Р.М. просил вернуть ему сумму 6 000 000 рублей, уплаченную во исполнение обязательств по договору купли-продажи от 18 июня 2014 года, в любой удобной для Охотникова форме (наличный или безналичный расчет); письменный ответ просил направить не позднее календарного месяца с момента получения уведомления.

Охотников И.В. выдал письменное поручение от 23 июля 2015 года принять нежилое помещение по адресу: г. Томск, ул. Карташова, 25, общей площадью 415,50 кв. м, и составить акт сдачи-приемки (возврата) указанного помещения комиссии в следующем составе: и.о. директора Закиева С.А., зам. директора Калитвянский Ю.Г., зам. Директора Охотников Ю.В. (л. д. 16 том 1).

24 июля 2015 года по поручению Охотникова И.В. комиссия в составе и.о. директора Закиевой С.А., зам. директора Калитвянского Ю.Г., зам. директора Охотникова Ю.В., с одной стороны, и Утоян Р.М., с другой стороны, составили акт сдачи-приемки (возврата) нежилого помещения, согласно которому Утоян Р.М. передал, а комиссия приняла нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Томск, ул. Карташова, 25: цокольный, первый этажи (номера на поэтажном плане ц001,ц022-ц028, 1001-1009,1013,1027-1030.), площадью 415,50 кв. м (л. д. 15 том 1).

Представители Охотникова И.В. в ходе рассмотрения дела поясняли, что указанный акт от 24 июля 2015 года составлен о принятии недвижимого имущества от Утояна Р.М. как арендатора по договору аренды от 05 июня 2014 года, а не как возврат недвижимого имущества от покупателя Утояна Р.М. продавцу Охотникову И.В.

В ответ на уведомление Утояна Р.М. от 21 июля 2015 года Охотников И.В. направил письмо исх. N 22 от 05 августа 2015 года, полученное Утояном Р.М. 11 августа 2015 года (л. д. 36 том 2), в котором указал на необходимость уплаты задолженности по арендной плате и коммунальным платежам по договору аренды нежилых помещений, неустойки за задержку оплаты, возмещения арендной платы за 60 дней по пункту 6.3 договора в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора, возврата денежных средств по расписке и процентов за их использование, всего на сумму 2 768 690,09 рублей; также указал, что после урегулирования финансовых вопросов он согласен подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года и расторжении договора аренды нежилых помещений от 05 июня 2014 года.

В материалы дела представителем Охотникова И.В. также представлено письмо аналогичного содержания от 10 августа 2015 года (л. д. 51-52 том 1).

Письмом от 21 сентября 2015 года вх. N 117 (л. д. 38 том 2) Утоян Р.М. возразил против требований Охотникова И.В., указав на отсутствие правовых оснований для начисления арендной платы, пени за просрочку и убытков после заключения договора купли-продажи; указал о проведении ремонта в спорных помещениях на сумму около 850 000 рублей, в том числе ремонта кровли на сумму 300 000 рублей, о получении Охотниковым неосновательного обогащения в виде арендной платы за июль и август 2014 года. Также указал, что спорные помещения были закрыты и не использовались, поскольку арендаторы занимали указанные помещения только с января по март 2015 года, в связи с чем Утоян Р.М. не согласен с предъявленными Охотниковым И.В. суммами за коммунальные услуги, поскольку с июня 2014 года показания счетчиков доверенными лицами Охотникова не снимались, количество услуг, подлежащих оплате Утояном, ничем не подтверждено и определено произвольно. Указал на необходимость возврата 6 000 000 рублей, полученных Охотниковым И.В. от Утояна Р.М. по договору купли-продажи, а также на возможность начисления процентов за пользование указанными денежными средствами.

Письмом исх. N 27 от 14 октября 2015 года (л. д. 39 том 2), полученным Утояном Р.М. 16 октября 2015 года, Охотников И.В. потребовал погасить задолженность, указал, что после согласования условий по возврату имеющегося долга готов обсудить вопрос расторжения договора купли-продажи.

В ответ Утоян Р.М. направил Охотникову И.В. письмо от 20 октября 2015 года, вх. N 133 от 22 октября 2015 года (л. д. 40 том 2), в котором указал на прекращение действия договора купли-продажи в связи с возвратом помещений продавцу, предлагал урегулировать ситуацию, выразил готовность принять на свой счет затраты по ремонту крыши и помещений и не начислять проценты за пользование чужими денежными средствами, настаивал на возврате перечисленного аванса в сумме 6 000 000 рублей, указал о готовности рассмотреть вопрос о передаче ему в собственность недвижимости, по стоимости равной сумме аванса.

Кроме того, Утоян Р.М. направил Охотникову И.В. письмо от 10 декабря 2015 года вх. N 154 (л. д. 41 том 2), в котором подтвердил, что взаиморасчеты по договорам аренды и купли-продажи между Охотниковым И.В. и Утояном Р.М. не завершены; указал, что его товарищи отказались от участия в проекте по использованию помещений, а все усилия по привлечению арендаторов, несмотря на проведенный ремонт, не дали результата, в результате чего стороны не получили всего того, на что рассчитывали летом 2014 года, принимая решение о заключении договоров. Предложил в качестве разрешения существующего спора произвести зачет встречных взаимных требований, составляющих 6 000 000 рублей оплаты по договору купли-продажи, с одной стороны, и 225 000 рублей арендной платы + 78 000 рублей коммунальных расходов, с другой стороны, определив порядок погашения разницы в сумме 5 697 000 рублей в пользу Утояна Р.М.

В связи с неурегулированием сложившейся спорной ситуации по договору аренды нежилых помещений от 05 июня 2014 года и договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года, ИП Охотников И.В. и ИП Утоян Р.М. обратились с вышеуказанными исковыми требованиями в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключая договор купли-продажи от 18 июня 2014 года и не оговорив иного, стороны прекратили на будущее время обязательство арендатора по внесению арендной платы. Действия по приемке от Утояна Р.М. спорных нежилых помещений по акту от 24 июля 2015 года не могут быть расценены в качестве расторжения договора купли-продажи.

Апелляционный суд поддерживает выводы суда первой инстанции.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статьям 309 - 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1, пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статьи 425 и пунктов 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

Из материалов дела следует, что в период действия договора аренды от 05 июня 2014 года между ИП Охотниковым И.В. (продавцом) и ИП Утояном Р.М. (покупателем) в отношении арендованных помещений подписан договор купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года.

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

При этом, судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума N 73), но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Таким образом, в соответствии с указанными выше разъяснениями следует, что если между лицами, находящимися в арендных отношениях впоследствии заключается договор купли-продажи, то арендные отношения прекращаются не с момента государственной регистрации перехода права собственности, а с момента подписания договора.

При заключении договора купли-продажи отдельный акт о передаче нежилых помещений от продавца к покупателю не подписывался, помещения уже находились во владении ИП Утояна Р.М. по договору аренды.

Соответственно, с момента заключения договора купли-продажи (18 июня 2014 года) нежилые помещения признаются переданными Утояну Р.М. как покупателю.

В данном случае стороны ни в договоре купли-продажи от 18 июня 2014 года, ни каким-либо иным соглашением не предусмотрели иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора Утояна Р.М. по внесению арендной платы по договору аренды.

В рассматриваемом случае договор купли-продажи был заключен 18 июня 2014 года, следовательно, с этого момента арендные отношения между сторонами прекратились.

С учетом изложенного, у суда первой инстанции отсутствовали основания для взыскания с ИП Утояна Р.М. 1 831 612,90 рублей задолженности по арендной плате за период с сентября 2014 года по июль 2015 года, а также 466 636,29 рублей неустойки, начисленной за просрочку внесения указанной арендной платы в соответствии с пунктом 7.1 договора аренды.

Кроме того, отсутствуют основания для взыскания 333 053,77 рублей упущенной выгоды, начисленной Охотниковым И.В. с учетом пункта 6.3 договора аренды, поскольку в данном случае не было досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Судом первой инстанции правомерно оставлены без удовлетворения требования о взыскании с ИП Утояна Р.М. по договору аренды нежилых помещений от 05 июня 2014 года задолженности по оплате коммунальных платежей в сумме 77 950,86 рублей, а также 5 936,08 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за просрочку уплаты указанных коммунальных платежей.

С учетом произведенных Утояном Р.М. оплат за коммунальные услуги в общей сумме 50 000 рублей, затраты, понесенные в сумме 36 271,64 рублей, возмещены Охотникову И.В. в полном объеме. Стоимость коммунальных услуг, уплаченная за ООО "Евросибимпекс", взысканию в пользу ИП Охотникова И.В. с ИП Утояна Р.М. не подлежит.

В отношении требования ИП Утояна Р.М. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года расторгнутым, апелляционный суд отмечает следующее.

Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ред., действующей с 01 июня 2015 года) предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев (до 01 июня 2015 года - обычаев делового оборота) не вытекает иное.

Статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434); несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

ИП Утоян Р.М. ссылается на то, что своими фактическими действиями стороны указанный договор расторгли.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствуют доказательства согласия ИП Охотникова И.В. на расторжение договора.

Действия по приемке от Утояна Р.М. спорных нежилых помещений по акту от 24 июля 2015 года не могут быть расценены в качестве расторжения договора купли-продажи.

Основания для признания договора купли-продажи недвижимости расторгнутым, отсутствуют.

Также не представлено доказательств наличия каких-либо оснований для досрочного расторжения судом договора купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года.

При таких обстоятельствах, требования о взыскании уплаченных по указанному договору 6 000 000 рублей, взыскании 368 384 рублей процентов за пользование указанными денежными средствами правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

ИП Охотниковым И.В. также заявлены требования о взыскании 9 000 000 рублей задолженности и 769 173,25 рублей процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начисленных за период с 02 июля 2015 года по 24 июня 2016 года по договору купли-продажи недвижимого имущества от 18 июня 2014 года, всего 12 484 363,15 рублей.

Установив отсутствие оснований для признания договора купли-продажи недвижимого имущества расторгнутым, учитывая, что доказательства оплаты суммы задолженности ответчиком не представлены, требования истца документально не оспорены, суд первой инстанции удовлетворил требования о взыскании 9 000 000 рублей задолженности.

В порядке статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01 июня 2015 года) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором

Поскольку ответчик допустил просрочку в оплате, с него правомерно взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 769 173,25 рублей.

Оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции не имеется.

Доводы подателей жалоб, аналогичные доводам, приводимым в суде первой инстанции, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им была дана основанная на материалах дела оценка, оснований для пересмотра которой у апелляционного суда не имеется.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционных жалобах не приведено.

Принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам относятся на их подателей.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 110, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Томской области от 14 апреля 2017 года по делу N А67-943/2016 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

Л.И. Жданова М.А. Фертиков