Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2017 г. N 13АП-15136/17

г. Санкт-Петербург

01 августа 2017 г.

Дело N А56-41639/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 01 августа 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Кашиной Т.А.

судей Желтянникова В.И., Колосовой Ж.В.

при ведении протокола судебного заседания: Винникова А.В.

при участии:

от истца (заявителя): Филатовой Е.А. по доверенности от 07.06.2017,

от ответчика (должника): Проволоцкого В.В. по доверенности от 29.12.2016,

от 3-го лица: Коршуновой Н.В. по доверенности от 09.01.2017,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-15136/2017) ИП Гасанова А.В.

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 по делу N А56-41639/2016 (судья Кротов С.М.), принятое

по иску ИП Гасанова А.В.

к 1. Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга 2. АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

Третье лицо: ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения,

установил:

Индивидуальный предприниматель Гасанов Амирбек Вагабович (далее - истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) и Акционерному обществу "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-й Рабфаковский переулок, д. 5, к. 1, литера А, пом. 21-Н, общей площадью 74,5 кв.м., кадастровый номер 78:12:0716801:2287, путем принятия пункта 2.1 Договора купли-продажи в следующей редакции: "2.1 Цена продажи Объекта составляет 5 084 745 (пять миллионов восемьдесят четыре тысячи семьсот сорок пять) рублей, НДС не облагается".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости".

Индивидуальный предприниматель Гасанов Амирбек Вагабович обратился с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Как полагает податель жалобы, выкупная цена помещения должна определяться по состоянию на 16.12.2014, так как 16.12.2014 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения. Данное заявление, по мнению Предпринимателя, по форме и содержанию соответствует требованиям Закона N 159-ФЗ, а выявление ответчиком самовольной перепланировки помещения не препятствовало рассмотрению заявления Предпринимателя от 16.12.2014. Истец не согласен с выводом суда о том, что 16.10.2015 истец обратился с повторным заявлением о выкупе помещения.

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в отзывах на апелляционную жалобу возражают против ее удовлетворения.

В судебном заседании представитель Предпринимателя заявила ходатайство об отказе в приобщении к материалам дела отзывов Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" в связи с тем, что данные отзывы не были своевременно направлены в адрес истца.

Суд апелляционной инстанции предоставил представителю истца возможность ознакомиться с отзывами Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости", в связи с чем не усматривает оснований для удовлетворения вышеуказанного ходатайства истца.

В судебном заседании представитель Предпринимателя заявила ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем помещения на момент подачи Предпринимателем заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.12.2014.

Как следует из материалов дела, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату поступления в уполномоченный орган заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (16.10.2015).

Исходя из положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу названных норм права повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Допустимых доказательств, порождающих сомнение в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, Предпринимателем не представлено.

Так как предусмотренные статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для назначения дополнительной или повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствуют, суд апелляционной инстанции отклоняет ходатайство истца о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости выкупаемого Предпринимателем помещения по состоянию на 16.12.2014.

В судебном заседании представитель Предпринимателя доводы апелляционной жалобы поддержала.

Представители Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор от 13.03.2007 N 13-А004158 аренды нежилого помещения 21-Н, площадью 74,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 3-й Рабфаковский переулок, д. 5, к. 1, литера А, кадастровый номер 78:12:0716801:2287 (в редакции дополнительного соглашения N4 от 12.08.2014).

16.12.2014 Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права выкупа помещения, предусмотренного положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Письмом от 03.09.2015 N 42379-38 Комитет отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения и разъяснил возможность повторного обращения с заявлением после устранения всех допущенных нарушений.

16.10.2015 Предприниматель обратился в Комитет с повторным заявлением о реализации преимущественного права выкупа спорного нежилого помещения.

Распоряжением Комитета от 31.12.2015 N 1712-рз принято решение о приватизации данного объекта путем продажи Предпринимателю по цене 6 730 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 N 31-8-00119(304)-2015, выполненным ГУП ГУИОН.

26.02.2016 Фонд подготовил проект договора купли-продажи, в соответствии с п. 2.1 которого цена объекта составляет 6 730 000 руб., и предложил в тридцатидневный срок принять меры для заключения договора.

25.03.2016 Предприниматель направил Фонду протокол разногласий в части цены продажи, указав ее в размере 5 084 745 руб. на основании отчета об оценке от 21.03.2016 N 86/16, выполненного ООО "Городская экспертиза".

Обращаясь с настоящим иском в суд, Предприниматель указывает на то, что установленная Комитетом цена выкупа Объекта является чрезмерно завышенной и не соответствует требованиями Закона N 159-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, отвечающих перечисленным в этой статье условиям, на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

По смыслу указанной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьями 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 указано на то, что дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из отчета ГУИОН об оценке от 18.12.2015 N 31-8-00119(304)-2015 рыночная стоимость помещения по состоянию на 16.10.2015 составляет 6 730 000 руб. (НДС не облагается).

Предприниматель представил в материалы дела выполненный по его заказу отчет ООО "Городская экспертиза" от 21.03.2016 N 86/16, согласно которому рыночная стоимость Объекта на 16.12.2014 составила 5 084 745 руб. без учета НДС.

Судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости на дату поступления в уполномоченный орган заявления Предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (16.10.2015).

Согласно заключению эксперта ООО "АЛЬФА Консалт" Ананьиной О.А. N 1 от 16.01.2017 рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию и в ценах на 16.10.2015 составляет 6 390 000 руб.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку указанное заключение эксперта N 1 от 16.01.2017 является надлежащим доказательством по делу, договор купли-продажи спорного нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества подлежит заключению с установлением цены продажи объекта в размере 6 390 000 руб. без учета НДС.

Доводы Предпринимателя том, что выкупная цена арендуемого помещения подлежит определению по состоянию на 16.12.2014, оценены судом и обоснованно отклонены.

Материалами дела подтверждается, что 16.12.2014 Предприниматель обращался в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения.

Между тем, письмом от 03.09.2015 N 42379-38 Комитет отказал Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения и разъяснил возможность повторного обращения с заявлением после устранения всех допущенных нарушений.

Суд апелляционной инстанции считает несостоятельными доводы Предпринимателя о том, что указанное письмо не является отказом в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, поскольку нарушения договора аренды, на которые ссылается Комитет в письме, не могут служить основанием для отказа в реализации преимущественного права.

Согласно подпункту 1 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном порядке отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Возможность заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрена Главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предприниматель не представил в материалы дела доказательств реализации права по обжалованию действий Комитета, выраженных в письме от 03.09.2015 N 42379-38 об отказе в реализации преимущественного права, в установленном законом порядке.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заявление от 16.12.2014 рассмотрено Комитетом, в реализации преимущественного права выкупа Предпринимателю отказано, указанные действия Комитета, в установленном законом порядке не оспорены, оснований считать Заявление от 16.12.2014 надлежащим у суда не имеется.

С учетом вышеизложенного, рыночная стоимость объекта с целью его выкупа правомерно определена по состоянию на 16.10.2015, на дату повторного обращения Предпринимателя с заявлением о выкупе Объекта.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, являлись предметом исследования суда первой инстанции, получили надлежащую правовую оценку и не свидетельствуют о наличии оснований для отмены правильного по существу судебного акта.

Поскольку судом первой инстанции дана всесторонняя и надлежащая оценка представленным доказательствам, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы распределены судом первой инстанции правильно.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 по делу N А56-41639/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Т.А. Кашина

Судьи

В.И. Желтянников Ж.В. Колосова