Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 1 августа 2017 г. N 07АП-4264/17

г. Томск

01 августа 2017 г.

Дело N А45-4793/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 25 июля 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 01 августа 2017 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шатохиной Е.Г.,

судей Ждановой Л.И., Фертикова М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ташлыковой М.В. с использованием средств аудиозаписи

при участии:

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: Епихина В.Г. по доверенности N 28 от 28.04.2017 (сроком до 31.12.2018), паспорт;

рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе мэрии города Новосибирска (N 07АП-4264/17) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07 апреля 2017 года по делу N А45-4793/2016 (судья Булахова Е.И.)

по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, Красный проспект,34 (ОГРН 1045402490100, ИНН 5406285846)

к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье "Новосибирск" г. Новосибирск, ул. Советская, 5 (ОГРН 1125476133420, ИНН 5407478706)

о взыскании 6 140 944,47 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (далее - ООО "Доступное Жилье Новосибирск") о взыскании 6 140 944,47 рублей, из которых задолженность по арендной плате за период с июня 2014 года по январь 2016 года в сумме 5 245 611,02 рублей, неустойка за период с 20 июня 2014 года по 19 февраля 2016 года в сумме 895 333,45 рублей.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 07 апреля 2017 года исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Доступное Жилье Новосибирск" в пользу Мэрии взыскана задолженность по арендной плате в сумме 3 416 485,75 рублей, неустойка в сумме 584 789,92 рублей; в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 34 993 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, Мэрия города Новосибирска обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что вновь образованные земельные участки, в отношении которых заключены договоры аренды, ранее входили в состав земельного участка с кадастровым номером 54:35:061060:0018 и земельного участка с кадастровым номером 54:35:061060:0019, при этом фактические арендные отношения между сторонами не прекращались с момента изначального предоставления единого земельного участка, земельный участок не выбывал из владения и пользования арендатора. Поскольку фактически из владения арендатора образованные при разделе земельные участки не выбывали, то предусмотренный пунктом 7 Постановления N 213-п трехлетний срок истек, в связи с чем, считает обоснованным установление арендной платы в двукратном размере.

ООО "Доступное Жилье Новосибирск" в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласилось, просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Отмечает, что ответчиком не нарушены установленные договором аренды сроки жилищного строительства. Строительство в трехлетний срок не было завершено по независящим от ответчика причинам. То обстоятельство, что фактически земельный участок не выбывал из пользования арендатора с 2007 года, само по себе не означает правомерность применения мэрией г. Новосибирска двойной арендной ставки, трехлетний срок исчисляется с момента передачи земельного участка, пригодного для жилищного строительства.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение без изменения.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, между Мэрией города Новосибирска и закрытым акционерным обществом "Строитель" по итогам аукциона от 12 апреля 2007 года N 107 был заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договор заключен 01 июня 2007 года и имеет номер 2тко.

Согласно условиям пункт 1.3 указанного договора земельный участок был предоставлен для осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства с объектами социального и коммунально-бытового назначения, детскими садами, школой в соответствии с документацией по планировке территории.

В соответствии с п. 2.1. договора N 2 тко комплексное освоение участка включает в себя:

1. Деятельность по подготовке документации по планировке территории в составе проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах участка.

2. Обеспечение поэтапного землеустройства и государственного кадастрового учета земельных участков, выделяемых в соответствии с документацией по планировке.

3. Работы по обустройству земельного участка посредством строительства и выполнения иных работ по созданию объектов инженерной инфраструктуры в соответствии с документацией по планировке.

4. Жилищное и иное строительство - работы по созданию объектов, выполняемые в соответствии с согласованной и утвержденной в установленном порядке проектной документацией, с видами разрешенного использования, нормативами градостроительного проектирования, документацией по планировке.

14 февраля 2014 года постановлением мэрии города Новосибирска N 1185 от 14 февраля 2014 года был утвержден проект планировки территории, прилегающей к ул. Большой в Ленинском районе и проектов межевания в границах земельных участков по договорам аренды N 1 тко от 22 мая 2007 года, N 2 тко от 01 июня 2007 года в границах территории, прилегающей к ул. Большой в Ленинском районе.

11 апреля 2014 года Постановлением мэрии города Новосибирска N 3113 ЗАО "Строитель" на основании его заявления, а также постановления N 1185 от 14 февраля 2014 года "Об утверждении проекта планировки территории_" был предоставлен в аренду, в том числе, земельный участок с кадастровым номером 54:35:061060:36 расположенный в Ленинском районе города Новосибирска, площадью 36575 кв.м.

17 апреля 2014 года между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом "Строитель" (арендатор) был заключен договор аренды N 118719 земельного участка с кадастровым номером 54:35:061060:36, расположенный в Ленинском районе города Новосибирска, площадью 36575 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Основанием для заключения указанного договора аренды явился договор N 2 тко, постановления мэрии города Новосибирска N 1185 от 14 февраля 2014 года, и N 3113 от 11 апреля 2014 года.

Согласно приложению N 2 к договору размер арендной платы был определен в сумме 3 227 868,11 рублей в год и 268 989 рублей в месяц.

18 апреля 2014 года между арендодателем, арендатором - ЗАО "Строитель" и ООО "Доступное Жилье Новосибирск" было заключено соглашение о передаче права и обязанностей арендатора обществу с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск". Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Уведомлением N 20-10767 от 27 октября 2014 года мэрия города Новосибирска уведомила общество об увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 7 Постановления N 213-п и установлении с 07 июня 2014 года размера арендной платы в сумме 6 455 736,22 рублей в год, применив двукратный коэффициент за не введение в эксплуатацию жилого дома по истечении трёх лет с момента предоставления земельного участка в аренду.

Указанное уведомление ответчиком в рамках дела N А45-3974/2016 не оспаривалось.

Согласно пункту 2.4.2. договора N 118719 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа квартала, следующего за расчетным.

Обязанность по внесению арендных платежей обществом выполнялось не надлежащим образом, в связи с чем, за период с июня 2014 года по январь 2016 года образовалась задолженность в размере 5 245 611,02 рублей.

В связи с наличием просроченной задолженности, истец начислил ответчику неустойки по договору (пункт 2.4.3) в размере 0,05 % за каждый день просрочки внесения арендных платежей. Размер неустойки, заявленный истцом, составляет 895 333,45 рублей.

Поскольку ООО "Доступное Жилье Новосибирск" добровольно не уплатило сложившуюся задолженность, мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, исходил из того, что арендатор без утверждения проектов планировки и межевания не мог получить разрешение на строительство.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, принимая во внимание следующее.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 года, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Согласно правовым позициям, изложенным в пунктах 16, 19, 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", поскольку регулирование арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, осуществляется в нормативном порядке, то принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с действующим в спорный период пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере не менее двукратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством.

Согласно пункту 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года N 213-п "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена" в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Согласно расчета истца, размер арендной платы за период с 07 июня 2014 года по 31 декабря 2014 года определен арендодателем с учетом пункта 7 Положения N 213-п.

Вместе с тем, из положений пункта 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в спорный период) следует, что комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.

Пунктом 5 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что исключительное право приобрести земельные участки в собственность или в аренду имеет лишь арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка.

Проекты планировки и межевания территории разрабатываются в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска.

Однако, на момент заключения договора аренды, Правила землепользования и застройки города Новосибирска утверждены не были.

Указанные правила были разработаны и утверждены решением Совета депутатов г. Новосибирска 24 июня 2009 года N 91288.

Проект планировки территории был утвержден Постановлением N 1185 мэрии города Новосибирска от 14 февраля 2014 года.

Постановлением N 3113 мэрии города Новосибирска от 11 апреля 2014 года образованные участки, в границах ранее переданного земельного участка под комплексное освоение, были предоставлены ЗАО "Строитель" в аренду для строительства и только 17 апреля 2014 года между мэрией города Новосибирска и ЗАО "Строитель" заключен договор аренды N 118719.

Как следует из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что до момента утверждения в законном порядке Проектов планировки и проектов межевания, которыми и определяются разрешенное использование земельных участков (параметры строительства), арендатор не мог приступить к реализации жилищного строительства.

Основания для применения пункта 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года N 213-п при указанных обстоятельствах Мэрией не доказаны.

Таким образом, исковые требования истца правомерно были удовлетворены частично.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.

При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 07 апреля 2017 года по делу N А45-4793/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Г. Шатохина

Судьи

Л.И. Жданова М.А. Фертиков