Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2017 г. N 12АП-5301/17

г. Саратов

04 августа 2017 г.

Дело N А57-30446/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 августа 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Борисовой Т.С.,

судей Никольского С.В., Шалкина В.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Кусаиновой Г.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Братьев Никитиных" (410018, г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, д. 8 ОГРН 1056405014490, ИНН 6450606875)

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2017 года по делу N А57-30446/2016 (судья Большедворская Е.Л.)

по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом г. Саратова (410012, г. Саратов, пл. Театральная, д. 7, ОГРН 1026402195511, ИНН 6450003860),

к товариществу собственников жилья "Братьев Никитиных" (410018, г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, д. 8 ОГРН 1056405014490, ИНН 6450606875)

третье лицо: товарищество собственников жилья "Согласие" (г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, д. 8)

о взыскании задолженности по договору аренды,

при участии представителя товарищества собственников жилья "Братьев Никитиных" Карстена С.Е., действующего по доверенности от 31.12.2015,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет, истец) с исковым заявлением к товариществу собственников жилья "Братьев Никитиных" (далее - ТСЖ "Братьев Никитиных", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 291 от 01 июня 2006 года за период с 19 октября 2009 года по 30 сентября 2016 года в сумме 352 398,69 руб., пени за период с 15 ноября 2009 года по 14 сентября 2016 года в размере 376 986,99 руб.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2017 года иск Комитета удовлетворен частично. Суд взыскал с ТСЖ "Братьев Никитиных" в пользу Комитета задолженность по арендной плате по договору аренды N 291 от 01 июня 2006 года за период со 02 декабря 2013 года по 30 июня 2016 года в размере 27 133,99 руб., пени за период со 02 декабря 2013 года по 14 сентября 2016 года в размере 14 376,00 руб.

В остальной части иска - отказано.

С ТСЖ "Братьев Никитиных" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 2 000 рублей.

ТСЖ "Братьев Никитиных", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объёме. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что земельный участок с кадастровым номером 64:48:010115:0125, за который истец просит взыскать арендную плату, полностью (на 98%) включен в состав земельного участка 64:010115:241, который принадлежит на праве общедолевой собственности собственникам многоквартирного жилого дома N 8 по ул. Братьев Никитиных, г. Саратова и управляемого ТСЖ "Согласие". Апеллянт указывает, что договор аренды земельного участка был заключен на 5 лет до 2011 года, в связи формированием в 2011 году земельного участка под многоквартирным жилым домом N 8 по ул. Братьев Никитиных и его постановкой на кадастровый учет, земельный участок выбыл из владения Арендодателя, а договор аренды в силу закона прекратил свое действие.

Представитель ТСЖ "Братьев Никитиных" в судебном заседании поддержал правовую позицию, изложенную в апелляционной жалобе, дал аналогичные пояснения, а также представил в материалы дела зарегистрированный в установленном порядке договор купли продажи от 19.07.1996 квартиры, расположенной на девятом этаже жилого дома N 8 по ул. Братьев Никитиных, указав, что право собственности на жилое помещение в данном жилом доме возникло до заключения спорного договора аренды и до формирования земельного участка с кадастровым номером 64:010115:241 для размещения названного многоквартирного жилого дома.

Письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

Представители Комитета и ТСЖ "Согласие" в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 27.06.2017.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ТСЖ "Братьев Никитиных", изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 01 июня 2006 года между Комитетом по управлению имуществом города Саратова (далее - Арендодатель) и Мальковой Л.В. (далее - Арендатор) на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом области от 18 мая 2006 года N 840-р, заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка N 291 (далее - договор), по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:010115:0125, находящийся по адресу: г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, пос. Юбилейный, 8, для строительства автостоянки в границах, площадью 944 кв.м. Договор заключен сроком на 5 лет (п. 2.1. договора).

Арендная плата вносится Арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя (п. 3.2. договора).

Договором предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (п. 3.5. договора).

В соответствии с пунктом 6.2. договора в случае неуплаты арендной платы в установленный Договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пени в размере 0,1% от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

16 октября 2006 года Малькова Л.В. на основании договора замены стороны в обязательстве передала права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности N 291 от 01 июня 2006 года Бесчастнову А.В., Фаткулину Р.С., Валиводзь Н.М.

31 марта 2009 года Бесчастнов А.В., Фаткулин Р.С., Валиводзь Н.М. на основании договора замены стороны в обязательстве передала права и обязанности по договору аренды находящегося в государственной собственности N 291 от 01 июня 2006 года ТСЖ "Братьев Никитиных".

Ссылаясь на то, что ТСЖ "Братьев Никитиных" условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, истец обратился в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании с товарищества задолженности по договору за период с 19 октября 2009 года по 30 сентября 2016 года в сумме 352 398,69 руб., пени за период с 15 ноября 2009 года по 14 сентября 2016 года в размере 376 986,99 руб.

Суд первой инстанции установил, что ответчик пользовался земельным участком с кадастровым номером 64:48:010115:0125, площадью 944 кв.м, арендная плата за указанный период ответчиком не уплачена, вместе с тем, проверив расчёт арендной платы с учётом заявления ответчика о пропуске срока исковой давности, счёл требования истца подлежащими частичному удовлетворению и взыскал с ответчика в пользу истца задолженность по арендной плате по договору за период со 02 декабря 2013 года по 30 июня 2016 года в размере 27 133,99 руб., пени за период со 02 декабря 2013 года по 14 сентября 2016 года в размере 14 376,00 руб.

Суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, при этом исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Каждое лицо, участвующее в деле, должно раскрыть доказательства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Арбитражное судопроизводство в России строится на основе принципа состязательности (статьи 123 Конституции Российской Федерации, статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), который заключается в обеспечении сторонам дела "паритетной" возможности доказывать свою правовую позицию всеми доступными им согласно закону способами. Этот принцип в силу его прямого закрепления в Конституции Российской Федерации носит универсальный характер и распространяется на все категории судебных споров. Неиспользование стороной возможности представить доказательства в обоснование своих требований (возражений) по делу оставляет риск возникновения для нее негативных последствий такого процессуального поведения. В арбитражном процессе суд согласно Арбитражному процессуальному кодексу Российской Федерации не играет активной роли в сборе доказательств, а лишь обеспечивает их надлежащее исследование на началах независимости, объективности и беспристрастности.

Установлено, что по договору аренды во владение и пользование ТСЖ "Братьев Никитиных" предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 64:48:010115:0125, площадью 944 кв.м для размещения автостоянки.

Изучением кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:0125, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 07.12.2005, установлено, что граница земельного участка пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 64:010115:482 (л.д. 58-60).

Исследованием кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 64:010115:482 установлено, что земельный участок площадью 7 064 кв.м, по адресу г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, д. 8, сформирован 23.03.2011 для размещения домов многоэтажной жилой застройки (9-ти этажный многоквартирный жилой дом), граница которого пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 64:48:010115:0125 (л.д. 70-71).

Из представленной в материалы дела схемы расположения указанных выше земельных участков, распечатанной с официального сайта Росреестра (л.д. 53), следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 64:48:010115:0125 и 64:010115:482 имеют наложение. Так, спорный земельный участок с кадастровым номером 64:48:010115:0125, за который истец просит взыскать арендную плату, практически полностью (на 98%) входит в состав земельного участка 64:010115:241.

В нарушение требований процессуального закона, истец не представил относимых и допустимых доказательств, опровергающих выше установленные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

На основании пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, что влечет у них возникновение обязанности по уплате за землю.

При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22).

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома.

При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

В соответствии с пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу части 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Согласно вышеуказанному закону, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Из разъяснений, данных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что согласно части 1 статьи 16 Закона N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Как установлено выше, под многоквартирным жилым домом, расположенным по адресу г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, д. 8, сформирован земельный участок площадью 7 064 кв.м, которому 23.03.2011 присвоен кадастровый номер 64:010115:482. В силу закона указанный земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, ответчик представил в материалы дела зарегистрированный в установленном порядке договор купли продажи квартиры от 19.07.1996, согласно которому предметом договора являлась квартира N 180 дома N 8 по ул. Гусельской (ныне Братьев Никитиных) в г. Саратове. Следуя положениям частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона, данное обстоятельство свидетельствует о том, что после регистрации права собственности на жилое помещение собственник земельного участка (публично-правовое образование) не вправе был распоряжаться землей в той части, в которой должен был быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, расположенным по адресу г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, д. 8.

Возражая против иска, ответчик также представил письмо Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования "Город Саратов" исх. N 02-06/06-8967 в ответ на обращение ТСЖ "Братьев Никитиных" об оформлении земельного участка площадью 944 кв. м, с кадастровым номер 64:48:010115:125, расположенного по адресу: г. Саратов, ул. Братьев Никитиных, 8 в Волжском районе, для размещения автостоянки, в котором уполномоченный на то муниципальный орган разъяснил, что испрашиваемый земельный участок входит в границы земельного участка с кадастровым номером 64:010115:482, занимаемого многоквартирным жилым домом, распоряжение земельными участками, находящимися в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирное доме не относится к полномочиям органов местного самоуправления (л.д. 47).

Достоверность изложенных в указанном выше письме сведений истец относимыми и допустимыми доказательствами не опроверг.

В силу части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств.

В силу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Из содержания указанной нормы материального права следует, что под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, имеющее намерение к причинению вреда и создающее условия для его наступления. Для установления в действиях граждан и юридических лиц злоупотребление правом необходимо установить их намерения при реализации принадлежащих им гражданских прав, которые направлены на нарушение прав и законных интересов иных участников гражданского оборота или создают такую возможность их нарушения, при этом выявить действительную волю лица злоупотребившего правом возможно при характеристике последствий реализации гражданских прав таким лицом, непосредственно связанные с его последующим поведением.

Добросовестность сторон презюмируется.

Установив фактические обстоятельства дела, основываясь на вышеизложенных нормах права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что формирование земельного участка с кадастровым номером 64:010115:482 и постановка его на кадастровый учет (23.03.2011), повлекло за собой прекращение в силу закона действие спорного договора аренды, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 64:48:010115:125, Комитет утратил право распоряжаться этим участком, поскольку он вошел в состав участка с кадастровым номером 64:010115:482, перешедшего в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а, следовательно, и требовать внесения арендной платы за его пользование.

Комитет явку своего представителя в судебные заседания не обеспечил, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных исковых требований, и опровергающих доводы апеллянта, не представил, что в силу положений статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации влечет для него риск наступления неблагоприятных последствий.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь вышеизложенными нормами права, оценив, представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, как того требуют положения статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Выводы суда первой инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта основаны на неправильном применении норм материального права и неполном выяснении обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения настоящего дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым судебные расходы взыскиваются с проигравшей стороны.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 20 марта 2017 года по делу N А57-30446/2016 отменить. Принять новый судебный акт.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом г. Саратова в пользу товарищества собственников жилья "Братьев Никитиных" судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 3 000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.С. Борисова

Судьи

С.В. Никольский В.Б. Шалкин