Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 августа 2017 г. N 15АП-9993/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 октября 2017 г. N Ф08-7283/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

03 августа 2017 г.

дело N А32-11361/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2017 по делу N А32-11361/2016

по иску администрации города Сочи

к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Моторсервис"

о расторжении договора аренды земельного участка,

принятое в составе судьи Миргородской О.П.,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Моторсервис" о расторжении договора аренды от 13.05.2015 N 4900009924.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик уклонялся более двух периодов подряд от внесения арендной платы по договору, а именно за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 образовалась задолженность в размере 7 905 785 рублей 01 копейки, что, по мнению истца, является существенным нарушением условий договора и влечет право истца заявить о расторжении договора.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Суд установил, что решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2017 N А32-4424/2016 в удовлетворении требований администрации г. Сочи о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 13.05.2015 N 4900009924 за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 в размере 7 905 785,01 руб., пени в размере 271 366,04 руб. отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 решение в части отказа во взыскании задолженности за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 оставлено без изменения, требование о взыскании неустойки частично удовлетворено. В связи с чем, суд первой инстанции указал, что задолженность по спорному договору в пределах срока, указанного ответчиком в исковом заявлении, как основание к расторжению договора, отсутствует, существенного нарушения условий договора ответчиком не допущено.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что арендодатель даже после уплаты долга вправе в разумный срок предъявить требование о расторжении договора аренды (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Также истец отмечает, что неустойка, начисленная арендодателем, ответчиком не оплачена.

Отзыв на апелляционную жалобу от ответчика не поступил.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Моторсервис" (арендатор) согласно постановлению администрации города Сочи от 26.01.2015 заключен договор аренды от 13.05.2015 N 4900009924 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 общей площадью 3500 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, Хостинский район, г. Сочи, ул. Я.Фабрициуса, д. 18, с видом разрешенного использования "для эксплуатации станции техобслуживания автомобилей, административного здания, кафе, проходной, бани".

В соответствии с пунктом 1.2 настоящий договор является единственным документом, подтверждающим передачу участка от арендодателя арендатору.

Пунктом 2.1 стороны определили срок действия договора с момента его государственной регистрации до 26.01.2064. Дата регистрации договора 03.07.2015.

Согласно п. 3.1 договора исчисление арендной платы устанавливается с момента возникновения права собственности на объекты недвижимости до 26.01.2064. Момент возникновения права собственности на объекты недвижимости - 06.01.2004.

Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 15.04.2015 N 001/16-2015 и составляет 694 155 руб. (пункт 3.2 договора).

В силу пункта 3.6 договора арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.

Как указывает истец, ответчиком плата за использование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 общей площадью 3500 кв. м, расположенного по адресу Краснодарский край, Хостинский район, г. Сочи, ул. Я.Фабрициуса, д. 18 за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 не произведена, в результате чего образовалась задолженность в размере 7 905 785,01 руб., задолженность по пени - 271 366,04 руб.

Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет права принимать решение о расторжении договора в случае однократного нарушения сроков внесения арендной платы.

27.11.2015 истец направил ответчику претензию N 32231/02-05-17 с указанием на наличие долга более чем за два периода, с требованием о погашении имеющейся задолженности в десятидневный срок, со ссылкой на положения пункта 4.1.1 договора и с указанием на то, что в случае непогашения задолженности необходимо явиться в администрацию г. Сочи для подписания соглашения о расторжении договора.

Претензия была оставлена без ответа, что послужило основанием для обращения в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Судом первой инстанции установлено, что претензионный порядок истцом соблюден надлежащим образом, в материалы дела предоставлена претензия от 27.11.2015 N 32231/02-05-17 с требованием к арендатору явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В данном случае договор аренды 13.05.2015 N 4900009924 заключен на срок более 5 лет (до 2064 года). Следовательно, для удовлетворения иска по заявленному основанию суд должен был прийти к выводу о существенности допущенного нарушения.

Истец при обращении в суд указал на существенное нарушение арендатором условий договора, а именно наличие задолженности по арендной плате за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 в размере 7 905 785,01 руб., 271 366,04 руб. неустойки.

Согласно условиям заключенного сторонами договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).

В пункте 3.6 договора закреплено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.

Вопрос о наличии указанной истцом задолженности являлся предметом отдельного судебного разбирательства.

Так, решением суда Арбитражного суда Краснодарского края от 10.04.2017 по делу N А32-4424/2016 было отказано в удовлетворении исковых требований администрации города Сочи о взыскании с ООО "Моторсервис" задолженности по договору аренды земельного участка от 13.05.2015 N 4900009924 за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 в размере 7 905 785,01 руб., пени в размере 271 366,04 руб.

Названный судебный акт мотивирован тем, что период взыскания с 06.01.2004 по 12.02.2013 находится за сроком исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении иска в данной части. Суд первой инстанции также указал, что общество вступило во владение земельным участком площадью 3 500 руб. не ранее даты подписания договора от 23.05.2015. В связи с тем, что по платежному поручению N 68 от 10.09.2015 общество внесло арендный платеж в размере 414 592 руб., у него по состоянию на 31.12.2015 имеется переплата по арендным платежам в размере 186 415 руб.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 решение в части отказа во взыскании задолженности за период с 06.01.2004 по 31.12.2015 оставлено без изменения, требование о взыскании неустойки частично удовлетворено.

Апелляционный суд частично не согласился с выводами суда первой инстанции, указал, что сроком исковой давности покрыт период с 06.01.2004 по 31.12.2012. Учел, что в рамках дела N А32-42560/2015 пункт 3.2 договора аренды, основанный на отчете независимого оценщика ООО "Капитал+" N 001/16-2015 от 15.04.2015, признан недействительным ввиду недостоверности отчета, заключением судебной экспертизы определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301011:2434 площадью 3 500 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Я. Фабрициуса, д. 18, по состоянию на 27.03.2015 составляет 9 111 191 руб. По указанной причине суд, применяя порядок расчета арендной платы за землю согласно постановлению главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", руководствовался названной рыночной стоимостью земельного участка и по итогам расчета определил, что за период, не покрытый сроком исковой давности, с 01.01.2013 по 31.12.2015, ООО "Моторсервис" было обязано внести арендную плату в общем размере 389 195 руб. 92 коп.

Следовательно, внесенная по платежному поручению N 68 от 10.09.2015 арендная плата в размере 414 592 руб. в полном объеме покрывала размер задолженности, на 01.01.2016 у общества образовалась переплата в размере 25 396 руб. 08 коп., а не в размере 186 415 руб. как на это указал суд первой инстанции.

Вместе с тем, учитывая, что договор аренды N 4900009924 между сторонами был заключен только 13.05.2015, суд пришел к выводу о том, что с указанной даты возникла договорная обязанность арендатора произвести платежи за предшествующий заключению договора период, в силу чего именно с указанной даты администрация была вправе начислять неустойку на размер ранее образовавшейся задолженности. На указанную дату у ООО "Моторсервис" перед администрацией имелась задолженность по арендным платежам в размере 286 695 руб. 02 коп. (с 01.01.2013 по 31.03.2015), обществом также нарушен срок внесения арендной платы за 2-й квартал 2015 года в размере 34 166 руб. 97 коп. По указанной причине с ООО "Моторсервис" в пользу администрации за период с 13.05.2015 по 10.09.2015 (по день внесения оплаты по платежному поручению N 68 от 10.09.2015) произведено взыскание неустойки в размере 18 756 руб. 30 коп.

Таким образом, на момент обращения администрации с настоящим иском о расторжении договора аренды в апреле 2016 задолженность по арендным платежам за указанный администрацией период отсутствовала, ранее имевшийся долг был погашен в сентябре 2015.

Как видно, истец потребовал расторжения договора спустя более полугода с момента устранения нарушений, что не расценивается судом в качестве разумного срока предъявления требования о расторжении договора с целью реального восстановления прав арендодателя.

Наличие долга по пене не является основанием к расторжению договора ни по правилам статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни по пункту 4.1.1 договора. Само по себе как существенное нарушение договора, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, наличие долга по пене не может рассматриваться, ни в силу своей сути как меры ответственности, ни в силу незначительного размера. Кроме того, суд принимает во внимание факт размещения на спорном земельном участке объектов недвижимости как свидетельствующий об отсутствии у арендодателя возможности передачи участка иному арендатору. В такой ситуации расторжение спорного договора повлечет лишь формальную процедуру заключения нового договора.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.05.2017 по делу N А32-11361/2016 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов