Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 августа 2017 г. N 18АП-8326/17

г. Челябинск

04 августа 2017 г.

Дело N А76-24392/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.05.2017 по делу N А76-24392/20155 (судья Гордеева Н.В.).

При участии в судебном заседании представителей:

истца: общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" - Баймакова Елена Владимировна (доверенность от 11.01.2017), Бредихина Юлия Вячеславовна (доверенность от 11.01.2017);

ответчика: Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Бабич Анна Сергеевна (доверенность от 09.01.2017 N 8, удостоверение N 643), Быкова Светлана Вячеславовна (доверенность от 09.01.2017 N 3, удостоверение N 572).

Общество с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" (далее - истец, ООО "Стоматологическая поликлиника N 2") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск (далее - ответчик, Комитет) о:

1. признании недостоверной для целей выкупа ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" величины рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1 кадастровый номер 74:36:0512004:832, общей площадью 895,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова 28 в размере 13 402 459 руб., указанную в Распоряжении Комитета N 8610-е от 10.08.2015 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N I, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова 28" на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 25КУИЗО/2015, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Комплекс-Проект" от 10.07.2015.

2. урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта приватизации между Комитетом и ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" предметом которого является приватизация нежилого помещения N 1 кадастровый номер 74:36:0512004:832, общей площадью 895,9 кв.м. расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова 28:

пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции:

"Цена объекта составляет 8 323 000 (восемь миллионов триста двадцать три тысячи) рублей 00 коп., НДС не предусмотрен".

пункт 2.2. договора изложить в следующей редакции:

"Оплата цены объекта 8 323 000 (восемь миллионов триста двадцать три тысячи) рублей 00 коп. производится в течение 5 (пяти) лет (60 (шестьдесят) периодов) равными доля:

ежемесячно путем перечисления суммы по графику оплаты цены объекта на счет 40101810400000010801 Банк получателя - Отделение по Челябинской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации (сокращенное наименование - Отделение Челябинск). ИНН - 7421000190. КПП - 745101001, БИК - 047501001. ОКТМО -75701000. получатель - УФК по Челябинской области (Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска), КБК - 46911402043110000410. назначение платежа - цена объекта договору купли продажи объекта приватизации N от 2015 г.

Уплатой цены объекта считается поступление денежных средств на указанный счет в размере, предусмотренном графиком оплаты цены объекта".

В остальной части, просит суд оставить редакцию проекта договора купли-продажи объекта приватизации - нежилого помещения N 1 кадастровый номер 74:36:0512004:8; общей площадью 895,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова представленного Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в качестве оферты, без изменений (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 05.10.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Челябинска (т.д. 1 л.д. 1-4).

Определением суда от 11.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Комплекс-проект" (т.д. 2 л.д. 34-36).

Определением суда от 05.04.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Урало-сибирский центр экспертизы" (т.д. 6 л.д. 8).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.05.2017 (резолютивная часть объявлена 19.05.2017) заявленные исковые требования удовлетворены частично:

Признать недостоверной для целей выкупа ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" величину рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества -нежилого помещения N 1 кадастровый номер 74:36:0512004:832, общей площадью 895, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова 28 в размере 13 402 459 руб., указанную в Распоряжении Комитета N 8610-е от 10.08.2015 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества-нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 25КУИЗО/2015, выполненного ООО "Комплекс-Проект" от 10.07.2015.

Определить разногласия, возникшие между ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 1, кадастровый номер 74:36:0512004:832, общей площадью 895, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28 в следующей редакции:

Пункт 2.1. договора изложить в редакции:

"Цена объекта составляет 14 535 000 руб., НДС не предусмотрен".

Пункт 2.2 договора изложить в следующей редакции:

"Оплата цены объекта 14 535 000 руб. производится в течение 5 лет 60 периодов равными долями ежемесячно путем перечисления суммы по графику оплаты цены объекта на счет N 40101810400000010801 Банк получателя-Отделение по Челябинской области Уральского главного управления Центрального банка Российской Федерации (сокращенное наименование-Отделение Челябинск), ИНН -7421000190, КПП-745101001, БИК -047501001, ОКТМО-75701000, получатель УФК по Челябинской области (Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска), КБК-46911402043110000410, назначение платежа-цена объекта по договору купли продажи объекта приватизации N от 2015.

Уплатой цены объекта считается поступление денежных средств на указанный счет в размере, предусмотренном графиком оплаты цены объекта".

В остальной части оставить редакцию проекта договора купли продажи объекта приватизации-нежилого помещения N 1 кадастровый номер 74:36: 0512004:832,общей площадью 895, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, представленного Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в качестве оферты, без изменений.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Суд взыскал с истца в пользу ответчика судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 3 000 руб. (т.д. 6 л.д. 55-60).

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" оспаривает подход эксперта, примененный к оценке выкупаемого объекта. По мнению истца, спорные помещения являются ограниченными в использовании, в возможности их реализации. Являются обремененными существующим назначением, а следовательно должны быть оценены из своей ограниченной полезности, физических свойств и коммерческой ценности.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание третьи лица не явились.

С учетом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 03.09.2009 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Стоматологическая клиника N 2" (арендатор) заключен договор аренды N 4-8942 (т.д. 1 л.д. 12-14).

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду объект нежилого фонда - нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28, 454092, суммарной площадью 895,9 кв.м.

Срок действия настоящего договора устанавливается с 01.08.2009 по 30.06.2015 (пункт 2 договора).

К данному договору согласован расчет арендной платы (т.д. 1 л.д.15).

Договор аренды N 4-8942 от 03.09.2009 прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (т.д. 1 л.д. 16 оборот).

14.11.2014 истец в адрес ответчика направил заявление N 115, в котором просит продать на льготных условиях арендуемое нежилое помещение (т.д. 1 л.д. 17).

08.12.2014 ответчик представил ответ N 22408, в соответствии с которым, Комитет обязался направить предложение о выкупе арендуемого имущества и проект договора купли-продажи после проведения оценки рыночной стоимости муниципального имущества (т.д. 1 л.д. 18).

29.01.2015 истцом получено уведомление от 22.01.2015 о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества и проект договора купли-продажи. Стоимость выкупаемого имущества согласно отчету составила 8490 000 руб. (т.д. 1 л.д. 19-24).

12.02.2015 истец направил в адрес Комитета письмо N 16 с предложением предоставить рассрочку оплаты приобретаемого нежилого помещения сроком на 5 лет (т.д. 1 л.д. 25).

06.04.2015 ООО "Стоматологическая клиника N 2" направило ответчику письмо, в котором просит принять все необходимые меры по заключению договора купли-продажи арендованного имущества (т.д. 1 л.д. 26).

21.05.2015 истцом направлено повторное письмо о заключении договора (т.д. 1 л.д. 27-28).

21.05.2015 Комитет направил в адрес истца письмо, которым сообщил, что в отчете об оценке N 640/12.14 от 29.12.2014 выявлены нарушения законодательства, регулирующего оценочную деятельность в Российской Федерации, о чем была направлена жалоба в НП "Саморегулируемая межрегиональная ассоциация специалистов-оценщиков". В связи с чем, заключение договора купли-продажи по цене, определенной в отчете N 640/12.14 от 29.12.2014 незаконно. Учитывая изложенное, принято управленческое решение об отмене решения Комитета N 3 от 12.01.2015 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества - нежилого помещения N 1 общей площадью 895, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28". После определения рыночной стоимости указанного помещения на основании отчета об оценке, соответствующего действующему законодательству Российской Федерации, Комитет вернется к рассмотрению вопроса о заключении договора купли-продажи (т.д. 1 л.д. 31).

24.05.2015 Комитет направил истцу письмо о заключении договора купли-продажи, распоряжение от 10.08.2015 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества", а также проект договора купли-продажи, где цена объекта составила 13 402 459 руб. (т.д. 1 л.д. 38-44).

03.06.2015 истец направил следующее письмо о заключении договора купли-продажи (т.д. 1 л.д. 29-30).

Недостижение между сторонами соглашения по спорным условиям договора купли-продажи явилось основанием для предъявления истцом данного иска.

Определением арбитражного суда первой инстанции от 01.03.2016 (т.д. 2 л. д. 121-125) по ходатайству истца по делу назначена судебная экспертиза для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика. На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: какова рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, д. 28, площадью 895, 9 кв.м. по состоянию на 14.11.2014.

Проведение экспертизы было поручено Южно-Уральской торгово-промышленной палате.

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, площадью 895, 9 кв. м по состоянию на 14.11.2014 составляет 8 323 000 руб. (т.д. 3 л.д. 5-33).

Определением суда от 26.08.2016 назначена повторная экспертиза, ее проведение поручено обществу с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертизы" (т.д. 5 л.д. 32-37).

Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 454092, г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, площадью 895,9 кв.м. по состоянию на 14.11.2014 составляет 14 535 000 руб. (т.д. 5 л.д. 53-82).

Удовлетворяя исковые требования истца частично, арбитражный суд первой инстанции исходил из их законности и обоснованности. При этом суд руководствовался стоимостью спорных нежилых помещений, определенной по результатам проведенной повторной судебной экспертизы.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции в соответствии с вышеприведенными разъяснениями по ходатайству истца определением от 01.03.2016 назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил обществу с ограниченной ответственностью Южно-Уральской торгово-промышленной палате, эксперту Хейфец Н.Г.

При назначении по делу судом первой инстанции судебной экспертизы определением от 01.03.2016 на разрешение эксперта не был поставлен вопрос о достоверности отчета об оценке N 35 -КУИЗО/2015 от 10.07.2015, выполненного ООО "Комплекс -Проект", и достоверности величины рыночной стоимости помещений, что не соответствует указанным разъяснениям Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в Информационном письме N 92, требованиям статьи 13 Закона об оценочной деятельности, а также требованиям Федерального стандарта оценки N 5 "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения", утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 04.07.2011 N 328.

Между тем согласно части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации нарушение или неправильное применение норм процессуального права является основанием для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.

Согласно части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

С учетом изложенного, принимая во внимание существо заявленных исковых требований, а также требования статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности, исковые требования общества "Стоматологическая практика N 2" фактически направлены на оспаривание недостоверности величины рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной согласно отчету об оценке N 35 -КУИЗО/2015 от 10.07.2015, выполненного ООО "Комплекс -Проект".

При таких обстоятельствах, при рассмотрении настоящего спора юридически значимым обстоятельством является оценка отчета об оценке N 35 -КУИЗО/2015 от 10.07.2015, выполненного ООО "Комплекс -Проект", на предмет допустимости заключения договора купли-продажи по цене, определенной независимым оценщиком.

При этом то обстоятельство, что данный вопрос не был разрешен в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, не может являться безусловным основанием для отказа в иске, исходя из того, что по смыслу п. 2 Информационного письма N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", а также части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная экспертиза является одним из доказательств по делу и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу, поскольку никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В силу правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 7240/12 от 18.10.2012, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком, на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Из материалов дела следует, что с заявлением о реализации преимущественного права на приватизацию общество ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" обратилось 14.11.2014, в то время как рыночная стоимость приватизируемого имущества определена оценщиком по состоянию на 07.07.2015.

В силу нормы статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной, указанная в отчете независимого оценщика, признается рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки в течение шести месяцев со дня составления отчета.

В данном случае рыночная стоимости приватизируемого нежилого помещения определена ответчиком в нарушение норм статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ не на дату обращения общества с заявлением о приватизации, и более того, спустя почти полгода с даты его обращения в орган местного самоуправления, в силу чего определенная отчетом об оценке N 35 -КУИЗО/2015 от 10.07.2015, выполненного ООО "Комплекс -Проект", рыночная стоимость нежилого помещения не может считаться рекомендуемой для целей совершения сделки купли-продажи.

С учетом изложенного выше, судебная коллегия, приходит к выводу об обоснованности удовлетворения судом первой инстанции требований истца о признании недостоверной именно для целей выкупа ООО "Стоматологическая поликлиника N 2" величину рыночной стоимости муниципального недвижимого имущества-нежилого помещения N 1 кадастровый номер 74:36:0512004:832, общей площадью 895, 9 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова 28 в размере 13 402 459 руб., указанную в Распоряжении Комитета N 8610-е от 10.08.2015 "Об условиях приватизации муниципального недвижимого имущества-нежилого помещения N 1, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28" на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта N 25КУИЗО/2015, выполненного ООО "Комплекс-Проект" от 10.07.2015 г.

Как указано ранее, согласно заключению эксперта Южно-Уральской торгово-промышленной палаты, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, площадью 895, 9 кв. м по состоянию на 14.11.2014 составляет 8 323 000 руб. (т.д. 3 л.д. 5-33).

В ходе допроса эксперта судом первой инстанции, экспертом не были даны обоснованные пояснения о примененной методики расчета стоимости нежилого помещения, в связи с чем возникло сомнение в достоверности проведенной экспертизы.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, для оценки стоимости застроенных земельных участков может применяться, в том числе метод выделения, предполагающий определение совокупной цены единого объекта недвижимости (методом сравнения продаж) и вычитание из нее стоимости воспроизводства или замещения возведенных построек;

В ходе описания применяемых методов, экспертом также делается вывод, что метод выделения и распределения используется только для расчета застроенных земельных участков, остальные методы являются универсальными ( страница 12 экспертного заключения).

Однако, при определении рыночной стоимости нежилого помещения экспертом используется именно метод выделения.

Также судебной коллегией принимается во внимание тот факт, что эксперт относит оцениваемый объект к низкоклассным офисным объектам - класса "С", вместе с тем, при расчете рыночной стоимости здания по Справочнику КО Инвест в качестве аналога используется поликлиника.

В связи с чем, указанное заключение не отвечает принципу достоверности и использованные экспертом сведения, методики, подходы и существенные факторы, могли сформировать недостоверную рыночную стоимость оцениваемого объекта недвижимости, в связи с чем, оснований принимать выкупную цену, определенную в данном заключение, не имеется.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Урало-Сибирский центр экспертизы" N 235-10\16, рыночная стоимость нежилого помещения, расположенного по адресу: 454092, г. Челябинск, ул. Курчатова, 28, площадью 895,9 кв. м по состоянию на 14.11.2014 составляет 14 535 000 руб. (т. 5 л.д. 53-82).

Судебная коллегия полагает, что при определении размера рыночной стоимости нежилого помещения суд первой инстанции обоснованно применил размер рыночной стоимости, согласно заключению повторной судебной экспертизы N 235-10\16.

Заключение эксперта N 235-10\16 основано на положениях Федерального закона 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации"; в качестве эксперта выступило лицо, обладающие специальными знаниями, которые были необходимы для дачи заключения по поставленным судом вопросам; экспертом дана подписка о том, что он предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; заключение по форме и содержанию соответствует требованиям части 1 статьи 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав заключение эксперта N 235-10\16, судебная коллегия приходит к выводу, что оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является ясным и полным, выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, полномочия, и компетентность эксперта не оспорены, иными доказательствами выводы эксперта не опровергнуты. Данных, свидетельствующих о наличии сомнений в обоснованности выводов эксперта, либо доказательств, опровергающих выводы проведенной повторной судебной экспертизы, лицами, участвующими в деле, в том числе истцом, суду первой инстанции в ходе судебного разбирательства представлено не было.

Доводы подателя жалобы о неверных расчетах эксперта при применении соответствующих коэффициента полезной площади, иные замечания подлежат отклонению, поскольку соответствующие доказательства недостоверности данного заключения в материалы дела ответчиком не представлены.

Указывая на неправильное применение экспертом показателей и коэффициентов, которые, по мнению истца, не являющегося профессиональным субъектом оценочной деятельности, составляют иные величины, истец не представил доказательств их необоснованности.

Причем основания для принятия заключение общества ООО "Справедливая стоимость" на рецензирование заключение судебной экспертизы у суда апелляционной инстанции отсутствует в силу следующего.

Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что при рецензировании спорного заключения в качестве исходных данных экспертом использовалась лишь фотокопия заключения эксперта N 235-10\16. Материалы дела не исследовались, объект экспертизы не осматривался, предупреждение об уголовной ответственности не давалось.

Таким образом, представленная в дело рецензия не является по своему содержанию экспертным заключением, а представляет собой мнение одного эксперта относительно экспертного заключения, произведенного другим лицом.

Рецензией установлено, что в экспертном заключении не применены корректировочные коэффициенты и ошибочно рассчитан коэффициент полезной площади. Вместе с тем, судебная коллегия принимает во внимание, что выводы составителя рецензии имеют исключительно тезисный, неаргументированный и предположительный характер, так как оценка указанных обстоятельств произведена без изложения собственных методов исследования и анализа, без нормативного обоснования выводов.

Само по себе мнение других исследователей не может исключать доказательственного значения экспертного заключения по результатам судебной экспертизы, поскольку такие заключения фактически представляют собой рецензию, мнение экспертной организации относительно проведенной экспертизы иным субъектом экспертной деятельности, которым не может придаваться безусловное приоритетное значение.

Выводы судебной экспертизы основаны на предоставлении всей необходимой документации, осмотре объекта экспертизы, использовании нескольких методов, предупреждении эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, что не реализовано в альтернативном заключении.

При этом правильность и полнота подготовленного заключения, представляющего собой независимое мнение относительно проведенного экспертного исследования, дополнительными доказательствами по делу не подтверждается, правильность расчетов судебной экспертизы не опровергнута, не приведено обоснованных возражений, осмотров с участием сторон, в соответствии с которыми следовал бы однозначный вывод о недостоверности выводов экспертного заключения по результатам повторной судебной экспертизы.

Из содержания заключения усматривается, что экспертом принято во внимание технические характеристики исследуемого объекта, в том числе вспомогательные помещения, произведен учет всех факторов, существенно влияющих на рынок исследуемых видов имущества в целом.

Возражения истца по представленному экспертному заключению носят субъективный характер, наряду с возражениями не представлены доказательства того, что истец обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.

В связи с указанным, суд апелляционной инстанции считает, что, вопреки доводам подателя апелляционной жалобы, судебная экспертиза проведена уполномоченным лицом, имеющим необходимое образование и достаточную квалификацию, выводы эксперта аргументированы, понятны, из расчетов эксперта арифметически логичных, проверяемых и обоснованных, усматривается, каким образом сформирована стоимость нежилого помещения.

Исходя из изложенного, довод ответчика о том, что заключение эксперта N N 3Э-1/06-2016 не соответствует положениям пунктам 7, 8 части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не принимается во внимание, так как оснований считать заключение эксперта недостоверным доказательством, у апелляционного суда не имеется.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что заключение эксперта N 235-10\16, отражает реальную рыночную стоимость спорного имущества, в связи, с чем указанная в нем величина может быть использована при определении выкупной стоимости имущества.

Более того, судом апелляционной инстанции принимается во внимание тот факт, что спорные нежилые помещения находятся в отдельно стоящем трехэтажном здании, в котором собственность на 1,2,3 этажи зарегистрирована за ООО "Стоматологическая поликлиника N 2", следовательно, приобретая оставшиеся нежилые помещения, в том числе технические, истец становится единственным собственником здания. В связи с чем, довод истца о непригодности указанных помещений для коммерческого использования в данном конкретном случае судебной коллегией не принимается. Указанные помещения составляют для истца экономическую ценность в виде приобретения прав собственности на весь объект недвижимости.

Заявителем апелляционной жалобы не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, не приведено конкретных доводов в обоснование апелляционной жалобы, в том числе о фактах, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Принятое по делу решение суда подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на её подателя.

Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.05.2017 по делу N А76-24392/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Стоматологическая поликлиника N 2" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Н. Пирская

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина