Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2017 г. N 15АП-10679/17

город Ростов-на-Дону

07 августа 2017 г.

дело N А32-41989/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 07 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ереминой О.А.

судей Величко М.Г., Пономаревой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Н.В.

при участии:

от ответчика - представитель Казанцев И.С. по доверенности от 20.01.2017;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования города Краснодара на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2017 по делу N А32-41989/2016

по иску администрации муниципального образования города Краснодара

к ответчику - ООО "Правовой Центр Кубани"

о расторжении договора аренды, обязании возвратить земельный участок

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Правовой Центр Кубани" о расторжении договора аренды земельного участка от 27.07.2011 N 4300017564 общей площадью 713 кв.м, с кадастровым номером 23:43:0408005:711, расположенного в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара по ул. Автолюбителей, 18, а также об обязании ООО "Правовой Центр Кубани" вернуть земельный участок путем подписания акта приема-передачи земельного участка.

Решением от 18.06.2017 в иске отказано.

Решение мотивировано тем, что изменение планировки застройки территории города, отнесение земельного участка к иной территориальной зоне, изменение муниципальных Правил землепользования и застройки и генерального плана города произведено после выполнения установленных Земельным кодексом Российской Федерации процедур предоставления земельного участка обществу в порядке предварительного согласования места размещения объекта и заключения договора аренды земельного участка. Названные обстоятельства не влекут прекращение договора аренды, а также не могут быть признаны существенным изменением обстоятельств, поскольку находятся в сфере ведения арендодателя. Материалами дела не подтверждается наличие таких обстоятельства как опасность объекта для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия. Кроме того, в материалы представлены доказательства совершения арендатором действий по изготовлению проектной документации, получению технических условий, в связи с чем, арендатор не может рассматриваться как допустивший не освоение земельного участка. Оснований для расторжения договора не имеется.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:711 расположен в зоне рекреационного значения, в связи с чем, строительство на спорном земельном участке невозможно. В спорном договоре аренды предусмотрено право администрации отказаться от договора, если арендатор не использует земельный участок на протяжении более 1 года. Разрешение на строительство ответчику не выдавалось, арендатором не исполнены обязанности по договору.

В судебное заседание апелляционной инстанции представитель администрации муниципального образования город Краснодар не явился. Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика в заседании доводы жалобы отклонил как несостоятельные по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 21.02.2011 N 1231 "Об утверждении ООО "ПЦК" материалов предварительного согласования места размещения объекта торгово-бытового обслуживания в Карасунском внутригородском округе города Краснодара" ООО "Правовой Центр Кубани" утверждены материалы предварительного согласования места размещения объекта торгово-бытового обслуживания (площадью не более 350 кв.м) на земельном участке площадью 713 кв.м по ул. Автолюбителей, 18 в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара.

Постановлением администрации муниципального образования город Краснодар от 21.07.2011 N 5279 ООО "Правовой Центр Кубани" предоставлен в аренду на 10 лет из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:711 площадью 713 к.м, в том числе земельный участок площадью 29 кв.м, расположенный во 2-м поясе санитарно-защитной зоны водозабора и в охранной зоне инженерных коммуникаций, для строительства объекта торгово-бытового обслуживания.

На основании названного выше постановления, 27.07.2011 между администрацией муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и ООО "Правовой Центр Кубани" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 4300017564 (т. 1 л.д. 8-13, 21), согласно которому арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:711 общей площадью 713 кв. м, расположенный в Карасунском внутригородском округе г. Краснодара по ул. Автолюбителей, 18, для строительства объекта торгово-бытового обслуживания.

Фактическое состояние земельного участка соответствует условиям договора и целевому назначению участка (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 3.2.5 договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в том числе, по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 договора; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Согласно пункту 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении).

В пункте 6.1 указано, что договор действует в течение 10 лет с 21.07.2011 по 21.07.2021.

По акту приема-передачи (т. 1 л.д. 20) земельный участок передан арендатору.

В соответствии с кадастровым паспортом от 28.07.2011 N 2343/12/11-296090 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:711 поставлен на государственный кадастровый учет 28.03.2011, вид разрешенного использования земельного участка - для размещения объекта торгово-бытового обслуживания (т. 1 л.д. 15).

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар N 529 от 01.10.2013 (т. 2 л.д. 17-18), изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:43:0408005:711 с вида разрешенного использования - "для строительства объекта торгово-бытового обслуживания" на основной вид разрешенного использования - "для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса".

Между сторонами 24.02.2014 подписано соглашение N 85 (т. 2 л.д. 23) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 4300017564 от 27.07.2011, в котором пункт 1.3 договора изложен в следующей редакции: "Участок предоставляется для строительства физкультурно-оздоровительного комплекса".

Приказом Департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар N 279 от 15.09.2014 (т. 2 л.д. 24-15) внесены соответствующие изменения в градостроительный план от 25.12.2012 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:711.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19, спорный земельный участок располагался в зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

По Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар в редакции решения городской Думы Краснодара от 25.02.2016 N 11 земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:711 расположен в зоне рекреационного назначения - зоне зеленых насаждений общего пользования, где предусмотрены следующие основные виды разрешенного использования: отдых (создание и уход за парками, городскими лесами, садами и скверами, прудами, озерами, водохранилищами, пляжами, береговыми полосами водных объектов общего пользования, а также обустройство мест отдыха в них), земельные участки общего пользования (размещение набережных, береговых полос водных объектов общего пользования, скверов, бульваров, малых архитектурных форм благоустройства).

Поскольку использование земельного участка в соответствии с ранее определенной целью (строительство физкультурно-оздоровительного комплекса) невозможно, администрация муниципального образования город Краснодар в письме от 19.08.2016 (т. 1 л.д. 24-25) предложила ООО "Правовой Центр Кубани" подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 4300017564 от 27.07.2011 и возвратить земельный участок администрации по акту приема-передачи.

Полагая, что договор аренды N 4300017564 от 27.07.2011 подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В апелляционной жалобе заявитель ссылается на то, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:0408005:711 расположен в зоне рекреационного значения, в связи с чем, строительство на спорном земельном участке невозможно.

В соответствии со статьей 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вид разрешенного использования земельного участка зависит от его назначения и определяется градостроительным регламентом, содержащимся в Правилах землепользования и застройки (пункт 9 статьи 1, части 2, 6 статьи 30 Градостроительного кодекса). Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Градостроительные регламенты устанавливаются в правилах землепользования и застройки и содержат перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства соответствующей территориальной зоны (пункты 8, 9 статьи 1, статья 37 Градостроительного кодекса.

Согласно пункту 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки на территории муниципального образования г. Краснодар, утвержденными решением городской Думы Краснодара от 30.01.2007 N 19, спорный земельный участок располагался в зоне застройки многоквартирными жилыми домами.

Из материалов дела следует, что земельный участок предоставлялся арендатору по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.

Порядок предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта на момент получения участка в аренду арендатором был урегулирован статьями 30, 31 и 32 Земельного кодекса Российской Федерации, в которых регламентирована последовательность действий уполномоченного публичного органа в связи с заявлением заинтересованного лица о предоставлении земельного участка для строительства по указанной процедуре.

В данном случае, изменение Правил произведено после землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар произведено после выполнения установленных Земельным кодексом Российской Федерации процедур предоставления земельного участка обществу в порядке предварительного согласования места размещения объекта и заключения договора аренды земельного участка, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что названные обстоятельства не влекут прекращение договора аренды.

Наличие таких обстоятельств как опасность объекта для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия, не подтверждено.

Довод заявителя жалобы о том, что в спорном договоре аренды предусмотрено право администрации отказаться от договора, если арендатор не использует земельный участок на протяжении более 1 года, разрешение на строительство ответчику не выдавалось, арендатором не исполнены обязанности по договор, отклоняется апелляционным судом.

В соответствии с пунктом 3.2.5 спорного договора, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя, в том числе, по следующим основаниям: использование участка (его части) не по целевому назначению и виду разрешенного использования, указанного в подпункте 1.1 договора; использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку.

Согласно пункту 7.4 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в подпункте 3.2.5 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом с уведомлением о вручении).

Из материалов дела следует, что Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар 07.07.2016 произведен осмотр земельного участка, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Автолюбителей, 18.

По результатам осмотра составлен акт N 1813 от 07.07.2016 (т. 1 л.д. 36-38), согласно которому земельный участок не огражден, свободен от зданий, строений и сооружений, произрастают деревья и зеленые насаждения.

Вместе с тем, в материалы представлены доказательства совершения арендатором действий по подготовке проектной документации, получению технических условий, в связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок осваивается арендатором.

При таких условиях, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 18.06.2017 по делу N А32-41989/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Еремина О.А.

Судьи

Величко М.Г. Пономарева И.В.