Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2017 г. N 07АП-2486/17

г. Томск

7 августа 2017 г.

Дело N А45-5734/2016

01.08.2017 г. объявлена резолютивная часть постановления суда.

Постановление изготовлено в полном объеме 07.08.2017.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего М.А. Фертикова

судей: Е.Г. Шатохиной, Ю.И. Павловой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой (до и после перерыва),

при участии в судебном заседании (до перерыва):

от истца: без участия (извещен);

от ответчика: В.Г. Епихина, по доверенности от N 18 от 12.04.2016 г. (сроком на 3 года), паспорт; после перерыва без участия представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (рег. N 07АП-2486/17) на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 февраля 2017 г. по делу N А45-5734/2016 (судья Г.М. Емельянова)

по иску Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100)

к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (ИНН 5407478706, ОГРН 1125476133420)

о взыскании 2281414 руб. 75 коп.

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" о взыскании задолженности по арендной плате за период с декабря 2015 г. по февраль 2016 г. в размере 1 960 607 руб. 69 коп., неустойки за период с 20.06.2014 г. по 19.12.2016 г. в размере 320 807 руб. 06 коп.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 03.02.2017 г. (резолютивная часть 31.01.2017 г.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт.

В обоснование своих доводов ответчик считает, что судом не в полном объеме выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно: не исследованы причины продления срока действия договора аренды, не истребован и не исследован договор аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства N 1 тко от 22.05.2007 г., не дана оценка правомерности применения ответственности в виде двукратного начисления арендной платы.

Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.

В дополнении к апелляционной жалобе, ответчик отметил, что судом при оценке размера арендной платы применен не подлежащий применению к спорным отношениям п. 7 Положения о порядке определения размера арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 г. N 213-п. Судом необоснованно не приняты во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по делу N А45-3974/2016, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего спора. Вывод суда о том, что перерасчет арендной платы за период с 07.06.2014 г. по 31.12.2014 г. не может быть произведен без оспаривания уведомлений об увеличении арендной платы, является необоснованным.

Мэрия города Новосибирска в отзыве на апелляционную жалобу с ее доводами не согласилась, просила оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебное разбирательство откладывалось.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ в связи с очередным отпуском судьи Павловой Ю.И., произведена замена состава суда, сформирован следующий состав Фертиков М.А. (председательствующий), Жданова Л.И., Шатохина Е.Г.

В связи с заменой состава суда рассмотрение дела начато с самого начала.

Судебное разбирательство откладывалось.

В соответствии со статьей 18 АПК РФ в связи с очередным отпуском судьи Ждановой Л.И., произведена замена состава суда, сформирован следующий состав Фертиков М.А. (председательствующий), Павлова Ю.И., Шатохина Е.Г.

В связи с заменой состава суда рассмотрение дела начато с самого начала.

В судебном заседании представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в жалобе, и в дополнении к ней.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 1, абзацем 1 статьи 268 АПК РФ в целях полного и всестороннего исследования обстоятельств настоящего спора, удовлетворил ходатайство ответчика о приобщении к материалам дела приложенных к апелляционной жалобе дополнительные доказательства (копия проекта планировки с приложениями, копия договора аренды N 1 тко от 22.05.2007 г., в редакции дополнительных соглашений, копия соглашения о расторжении договора аренды N 1 тко от 22.05.2007 г., скриншот страницы сайта Мэрии города Новосибирска).

Документы, представленные ответчиком в подтверждение доводов апелляционной жалобы, приобщены к материалам дела на основании абзаца 2 статьи 268 АПК РФ.

Протокольным определением от 25 июля 2017 года в судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 01 августа 2017 года 10 часов 20 минут.

После перерыва судебное заседание возобновлено в том же составе суда.

Будучи надлежащим образом, извещенными о времени и месте проведения судебного заседания, стороны своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции после перерыва не направили.

На основании п. 3 ст. 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей указанных лиц, по имеющимся материалам.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней, исследовав отзыв на апелляционную жалобу, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции считает его подлежащим изменению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между мэрией города Новосибирска (далее по тексту: Арендодатель) и ООО "Строитель" (далее по тексту: Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 07.04.2014 N 118712 сроком действия по 25.12.2016 (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 24.12.2015)

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пунктам 1.1, 1.3 договора Арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:061060:47 площадью 50 105 кв.м, расположенный в пределах Ленинского района города Новосибирска по ул. Большой, для строительства многоквартирных малоэтажных домов (1-4), в том числе с помещениями общественного назначения, автостоянками; общественных зданий административного назначения; трансформаторных подстанций; котельных; объектов инженерно-технического назначения (в редакции дополнительного соглашения N 2 от 13.05.2015).

18 апреля 2014 года между арендодателем, арендатором - ЗАО "Строитель" и ООО "Доступное Жилье Новосибирск" было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора обществу с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск". Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Уведомлением N 20-8456 от 23.10.2015 г. мэрия города Новосибирска уведомила общество об увеличении арендной платы в соответствии с пунктом 7 Постановления N 213-п и установлении с 21.06.2015 г. размера арендной платы в сумме 8017000 руб. в год, применив двукратный коэффициент за не введение в эксплуатацию жилого дома по истечении трёх лет с момента предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 2.4.2. договора N 118712 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа квартала, следующего за расчетным.

Обязанность по внесению арендных платежей обществом выполнялось не надлежащим образом, в связи с чем, за период с декабря 2015 года по февраль 2016 года образовалась задолженность в размере 1 960 607,69 рублей.

В связи с наличием просроченной задолженности, истец начислил ответчику неустойку по договору (пункт 2.4.3) в размере 0,05 % за каждый день просрочки внесения арендных платежей. Размер неустойки, заявленный истцом за период с 20.06.2014 г. по 19.12.2016 г. составляет 320 807,06 рублей.

Поскольку ООО "Доступное Жилье Новосибирск" добровольно не уплатило сложившуюся задолженность, мэрия обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности наличия задолженности в заявленном размере, правомерности начисленной неустойки, обоснованности применения арендодателем пункта 7 Постановления N 213-п об установлении двукратного коэффициента арендной платы.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции в части обоснованности начисления арендной платы в двукратном размере ошибочными, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 2 части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ установлено, что порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта РФ в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта РФ, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

При этом в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Судом первой инстанции не учтено, что в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением администрации Новосибирской области от 21.01.2008 N 5-па были установлены корректирующие дополнительные коэффициенты, применяемые при определении арендной платы, в том числе, при строительстве объектов недвижимости на земельных участках, решение о предоставлении которых в аренду принято до 21.01.2008 в размере 1,7, а в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, указанный коэффициент признан равным 3,4.

Таким образом, указанные коэффициенты к договорным отношениям сторон в данном случае не применялись.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-П утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков на территории Новосибирской области, государственная собственность на которые не разграничена.

Судом апелляционной инстанции установлено, что истцом размер арендной платы, подлежащий внесению арендатором за период с 07.06.2014 по 01.01.2015 определен с учетом п. 7 Положения N 213-п, согласно которому в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

Между тем, положение пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 N 213-п по существу, представляет собой санкцию за затягивание сроков жилищного строительства свыше 3-х лет. А из буквального толкования названного пункта следует, что фактически это санкция за не введение в эксплуатацию уже построенного объекта в течение свыше трех лет, а не за непосредственное строительство свыше трех лет.

В данном случае арендодателем по договору не учтены фактические обстоятельства, безусловно препятствующие арендатору начать строительство, как многоквартирных жилых домов, так и объектов общественного назначения, а также не учтено, что фактически права и обязанности по договору N 1тко от 22.05.2007 г. ответчику от ЗАО "Строитель" переданы не были.

Так, договором N 1тко были предусмотрены этапы для проведения работ по планировке территории и межеванию участков и их государственному учету (10 и 6 месяцев последовательно), что составляет 1 год 4 месяца.

При этом вопрос о планировке территории был растянут во времени не по вине ЗАО "Строитель", обязательствам арендатора корреспондировали обязанности арендодателя по утверждению проектов планировки и межевания.

Также, 20.06.2008 года были дополнены обязанности арендатора проведением работ по подъему участка до отметки незатопляемости. Без выполнения указанных работ было невозможно провести работы по планировке и установить возможность жилищного строительства.

Проекты планировки и межевания территории разрабатываются в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска (ПЗЗ).

На момент заключения договора аренды N 1тко, ПЗЗ утверждены не были.

ПЗЗ были разработаны и утверждены решением Совета депутатов г. Новосибирска 24.06.2009 N 91288.

Проект планировки территории был утверждён Постановлением N 1185 мэрии города Новосибирска только 14.02.2014.

Постановлением N 3113 мэрии города Новосибирска oт 11.04.2014 г. образованные участки, в границах ранее переданного земельного участка под комплексное освоение, были предоставлены ЗАО "Строитель" в аренду для строительства, и только 17.04.2014 между мэрией города Новосибирска и ЗАО "Строитель" заключен договор аренды N 118712.

Таким образом, до указанной даты ответчик не имел возможности начать освоение земельных участков и строительство, при этом обязательства арендатора зависели от действий арендодателя, который утверждает проекты территорий, межевые планы и выдает градостроительный план, до совершения указанных действий строительство не может быть начато.

Кроме того, в обязанности арендатора по договору N 1тко входило строительство объектов инженерной инфраструктуры, в отсутствии которой невозможно ввести капитальные объекты в эксплуатацию, и строительство которых предшествует строительству жилых и иных объектов, запланированных к строительству, в том числе, социальных.

Согласно части 1 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции приходит выводу, что до момента утверждения в законном порядке Проектов планировки и проектов межевания, которыми и определяются разрешенное использование земельных участков (параметры строительства), арендатор не мог приступить к реализации жилищного строительства.

Следовательно, основания для применения пункта 7 постановления Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года N 213-п при указанных обстоятельствах у Мэрии не имелось.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что п.7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года N 213-п подлежит применению, как следует из его буквального толкования, в случае нарушения сроков сдачи в эксплуатацию объектов жилищного строительства.

Вместе с тем, в рассматриваемой ситуации ответчик принял на себя обязательства по комплексному освоению территории и в перечень работ входят не только объекты жилищного строительства. Таким образом, применению п.7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26 мая 2014 года N 213-п в данном случае представляется необоснованным.

Аналогичная правовая позиция отражена в частности в Постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.02.2016 г. по делу N А45-6137/2015.

Составленный, ответчиком контррасчет задолженности и неустойки (л.д. 88 т. 1), судом апелляционной инстанции проверен, признан арифметически верным, истцом не оспорен.

Таким образом, суд апелляционной инстанции принимает контррасчет ответчика и взысканию подлежит сумма задолженности по арендной плате за период с декабря 2015 г. по февраль 2016 г. в размере 730 990,23 руб., неустойка за период с 20.06.2014 г. по 19.12.2016 г. в размере 115 363,73 руб.

При изложенных обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению в части.

Таким образом, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 февраля 2017 года по делу N 45-5734/2016 подлежит изменению на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" удовлетворению.

В порядке выполнения требований пункта 2 статьи 269 АПК РФ Седьмой арбитражный апелляционный суд считает необходимым принять по делу новый судебный акт о частичном удовлетворении исковых требований.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В связи с удовлетворением требований апелляционной жалобы, с мэрии в пользу ООО "Доступное Жилье Новосибирск" подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 3 000 руб.

В связи с частичным удовлетворением исковых требований с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12 764,25 рублей, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст.110, п.2 ст.269, п.3 ч.1 ст.270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03 февраля 2017 г. по делу N А45-5734/2016 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (ИНН 5407478706, ОГРН 1125476133420) в пользу Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) задолженность по арендной плате за период с декабря 2015 г. по февраль 2016 г. в размере 730 990,23 руб., неустойку за период с 20.06.2014 г. по 19.12.2016 г. в размере 115 363,73 руб., а всего 846 353,96 руб. (восемьсот сорок шесть тысяч триста пятьдесят три руб. 96 коп.).

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (ИНН 5407478706, ОГРН 1125476133420) в доход федерального бюджета 12 764,25 руб. государственной пошлины по иску.

Взыскать с Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846, ОГРН 1045402490100) за счет казны муниципального образования города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью "Доступное Жилье Новосибирск" (ИНН 5407478706, ОГРН 1125476133420) 3 000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня принятия.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Е.Г. Шатохина Ю.И. Павлова