Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 7 августа 2017 г. N 01АП-4535/17

г. Владимир

7 августа 2017 г.

Дело N А43-23111/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 31.07.2017.

Полный текст постановления изготовлен 07.08.2017.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Насоновой Н.А.,

судей Тарасовой Т.И., Новиковой Л.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Цыганковой Е.Е.,

при участии в судебном заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "СЛУЖБА БЫТА" - директора Пашкова И.В. (выписка из ЕГРЮЛ от 18.08.2016);

от ответчиков:

(заявителя) - Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом (уведомление N 16625);

администрации города Арзамаса Нижегородской области - представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом (уведомление N 16551);

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований - Викторовой О.А., Ершовой Т.М - представители не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещёны надлежащим образом (уведомление N 16645),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.04.2017 по делу N А43-23111/2016, принятое судьей Якуб С.В.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "СЛУЖБА БЫТА" (ОГРН 1055207013300, ИНН 5243022037) к Комитету имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области (ОГРН 1025201334982, ИНН 5243009300), администрации города Арзамаса Нижегородской области (ОГРН 1025201334982, ИНН 5243009300) о понуждении заключить договор купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СЛУЖБА БЫТА" (далее - ООО "СЛУЖБА БЫТА", истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области (далее - Комитет), администрации города Арзамаса Нижегородской области (далее - администрация) о понуждении Комитета имущественных отношений г. Арзамаса заключить с ООО "СЛУЖБА БЫТА" договор купли-продажи имущества:

-нежилого здания, общей площадью 64,20 кв.м., этажность: 1,2, расположенного по адресу: г. Арзамас, пл. Соборная, д. 11;

-земельного участка: площадью 110,0 кв.м., на котором расположено нежилое здание, находящегося по адресу: г. Арзамас, пл. Соборная, д. 11. на условиях проекта договора N 4 купли-продажи от 08.08.2016 в редакции пунктов 1.1., 3.1.1. и 3.1.2. в части продажной цены "стоимость объекта - нежилого здания, общей площадью 64,20 кв.м., этажность 1,2, составляет 249 390 руб. (без НДС) (исковые требования изложены с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве правового обоснования истец сослался на статьи 217, 432, 433, 435, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировал иск разногласием истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, что послужило основанием для обращения с иском в суд.

Ответчики иск не признали.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.04.2017 по делу N А43-23111/2016 исковые требования ООО "СЛУЖБА БЫТА" удовлетворены частично: на Администрацию города Арзамаса Нижегородской области возложена обязанность заключить с ООО "СЛУЖБА БЫТА" договор купли-продажи нежилого здания общей площадью 64,20 кв.м., этажность 1,2, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, пл. Соборная, д.11, и земельного участка площадью 110 кв.м, на котором расположено нежилое здание, находящееся по адресу: г. Арзамас, пл. Соборная, д.11, на условиях проекта договора N4 купли-продажи от 08.08.2016 с изменением пунктов 1.1,3.1.1,3.1.2 в части продажной цены нежилого здания "стоимость нежилого здания общей площадью 64,20 кв.м., этажность 1,2, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, пл. Соборная, д.11, составляет 249 390 руб." В удовлетворении иска к Комитету имущественных отношений г. Арзамаса Нижегородской области отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Доводы заявителя сводятся к возражениям против заключения судебной экспертизы ООО "АНТИС" в виду необоснованного применения затратного подхода определения рыночной стоимости объекта, а также в виду того, что экспертом не рассматривался вопрос о ремонте нежилого здания в период с 2004 по 2012 годы.

Представитель истца в судебном заседании указал, что с жалобой не согласен, считает решение законным и обоснованным.

Представители ответчиков и третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом. Согласно заявлению от 27.07.2017 Комитет имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя, доводы апелляционной жалобы поддерживает в полном объеме.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие ответчиков и третьих лиц.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело в открытом судебном заседании, проверив доводы заявителя апелляционной жалобы, апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18.07.2013 по делу N А43-5720/2013, вступившим в законную силу, признано незаконным решение об отказе в реализации преимущественного права ООО "СЛУЖБА БЫТА" в приобретении арендуемого недвижимого имущества. При этом суд обязал Комитет устранить нарушения прав и законных интересов ООО "СЛУЖБА БЫТА" и в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу направить обществу проект договора купли-продажи объекта недвижимости: нежилого здания, расположенного по адресу: г. Арзамас Нижегородской области, пл. Соборная, д. 11, общей площадью 64,2 кв.м.

Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18.03.2016 по делу N А43-33343/2014 удовлетворены исковые требования ООО "СЛУЖБА БЫТА" и на администрацию г. Арзамаса Нижегородской области возложена обязанность в установленном действующим законодательством порядке в течение одного месяца с момента вступления в силу настоящего решения принять решение о приватизации земельного участка с кадастровым номером 52:40:0301005:773, расположенного по адресу: г. Арзамас, пл. Соборная, д. 11, по стоимости в размере 140 000 руб.

Письмом от 11.07.2016 N 02-14-1403 Комитет предложил обществу заключить договор купли-продажи нежилого здания, расположенного по адресу: г. Арзамас Нижегородской области, пл. Соборная, д. 11, общей площадью 64,2 кв.м. по цене 449 000 руб. и земельного участка площадью 110,0 кв.м., на котором расположено нежилое здание, находящегося по адресу: г. Арзамас, пл. Соборная, д. 11, по цене 140 000 руб.

Посчитав предложенную ответчиком цену не соответствующей рыночной цене, истец организовал собственную оценку, для чего обратился в ООО "Лаборатория судебных экспертиз". Согласно заключению, подготовленному ООО "Лаборатория судебных экспертиз" рыночная стоимость спорного нежилого здания составила 260 000 руб. по состоянию на 03.08.2016.

Исходя из указанной рыночной стоимости недвижимого имущества, истцом в адрес ответчика направлен протокол разногласий. При этом истец предложил ответчику указать цену нежилого здания в размере 260 000 руб.

Отклонение предложения ООО "СЛУЖБА БЫТА" послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд первой инстанции исходил из следующего.

По правилам пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях недостижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. Согласно статье 3 указанного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N135-ФЗ.

В статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. Офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой. В случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты (пункт 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Нижегородской области установлено преимущественное право истца на приобретение арендуемого имущества.

Проект договора купли-продажи арендуемого имущества получен ООО "СЛУЖБА БЫТА" и подписан им с протоколом разногласий, что свидетельствует о согласии истца на приобретение муниципального имущества. Вместе с тем в протоколе разногласий к Комитету покупатель выразил свое несогласие с ценой реализации спорного имущества, что свидетельствует о наличии между сторонами преддоговорного спора.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" предусмотрено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует

учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ввиду разногласий истца и ответчика относительно выкупной цены арендованного имущества, в ходе рассмотрения дела по ходатайству истца, судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось экспертам ООО "АНТИС" Зимицкому В. Ю., Фильчуговой О. З.

Согласно заключению судебной экспертизы N 03/01/17 от 16.02.2017 рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 249 390 руб. по состоянию на 13.12.2012. При этом дата оценки определена судом на основании вступивших в законную силу решений от 18.07.2013 по делу NА43-5720/2013, от 18.03.2016 по делу NА43-33343/2014, согласно которым нарушение права истца на преимущественный выкуп арендованного имущества имело место, начиная с даты обращения - 13.12.2012.

Оценив заключение судебной экспертизы относительно рыночной стоимости выкупаемого истцом имущества, арбитражный суд установил, что отчет эксперта ООО "АНТИС" N 03/01/17 от 16.02.2017 содержит достоверную оценку фактического состояния спорного объекта на дату принятия распоряжения о приватизации помещения. При этом экспертом учтено физическое состояние здания (год постройки до 1917), величина износа (66%) и с учетом величины затрат для создания аналогичного объекта с учетом износа рассчитана рыночная стоимость выкупаемого имущества.

Установив данные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для включения в проект договора положений пунктов о рыночной стоимости выкупаемого имущества, в редакции, предложенной Комитетом.

При изложенных обстоятельствах, приведенных выше положений закона, требования истца об урегулировании разногласий возникших при заключении договора купли-продажи и обязании ответчика заключить договор путем определения цены отчуждаемого объекта нежилого здания в размере 249 390 руб., а также обязании заключить договор относительно земельного участка, на котором расположено спорное здание, удовлетворены правомерно.

Доводы заявителя апелляционной жалобы судом второй инстанции рассмотрены и отклоняются. По существу, Комитет не согласен с результатами проведенной судебной экспертизы. Вместе с тем ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не заявил, тем самым принял на себя риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (часть 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оснований сомневаться в достоверности судебной экспертизы либо для неоднозначного толкования величины действительной (рыночной) стоимости объекта недвижимого имущества у суда не возникло.

На основании изложенного суд второй инстанции приходит к выводу о том, что оснований для отмены решения Арбитражного суда Нижегородской области от 26.04.2017 по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется. Решение арбитражного суда соответствует фактическим обстоятельствам дела, исследованным доказательствам. Судом правильно применены нормы материального права. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не допущено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителей.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.04.2017 по делу N А43-23111/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений города Арзамаса Нижегородской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий

Н.А. Насонова

Судьи

Т.И. Тарасова Л.П. Новикова