Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2017 г. N 20АП-3735/17

г. Тула

8 августа 2017 г.

Дело N А62-8795/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 02.08.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 08.08.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Тимашковой Е.Н. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анисимовым А.Р., при участии от ответчика - Степанова Т.В. (доверенность от 09.01.2017 N 03/01-Д), в отсутствие иных лиц, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Смоленска на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2017 по делу N А62-8795/2016 (судья Каринская И.Л.), установил следующее.

Администрация г. Смоленска (далее - истец, Администрация, арендодатель) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" (далее - ответчик, общество, арендатор) о взыскании 787 231,22 руб. задолженности по договору аренды земельного участка N 774/з от 07.07.2009 за период с 01.10.2012 по 30.06.2016, пени за период с 20.12.2012 по 20.06.2016 в сумме 1 644 761,86 руб..

Решением суда от 28.04.2017 в удовлетворении иска отказано в связи с полной уплатой обществом задолженности, рассчитанной из установленных на территории города Смоленска ставок. При этом суд указал на неправомерность применения администрацией ставок арендной платы, установленных для земельных участков, используемых в коммерческой деятельности, поскольку земельный участок предоставлялся в аренду для целей строительства нежилого объекта, а также повышенных ставок в связи с нецелевым использованием участка, так как такое нецелевое использование не доказано. Кроме того, судом первой инстанции применен срок исковой давности в отношении периода с 01.10.2012 по 20.12.2013.

В апелляционной жалобе администрация просит решение отменить, иск удовлетворить, указывает, что начисление арендной платы осуществлено на основании действующих постановлений администрации от 14.04.2009 N 192, от 31.10.2014 N 36, от 27.01.2014 N 18. Выражает несогласие с отказом суда в применении к расчету задолженности ставки арендной платы в размере 3,255 %. Помимо этого ссылается на необоснованное применение судом срока исковой давности, течение, которого, по мнению истца, было прервано обращением к ответчику с претензиями.

В судебном заседании представитель истца поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе.

Ответчик с доводами жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации о движении дела в сети Интернет, в суд представителей не направил. С учетом мнения представителя истца судебное заседание проводилось в отсутствие неявившейся стороны на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя общества, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области и обществом с ограниченной ответственностью "Гражданстрой" заключен договор от 07.07.2009 N 774/з аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:0030859:29 площадью 3 412 м2, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Рыленкова, 2 для строительства торгово-выставочного центра. Земельный участок обременен охранной зоной прохождения теплотрассы и водопровода (пункт 1.3 договора).

Пунктом 3.1 договора определена формула расчета размера арендной платы Ап = Скадастр х Sуч. х Сап х m /12, где Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр); Sуч. - площадь земельного участка; Сап. - ставка арендной платы, установленная постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192; m - количество месяцев аренды. В дальнейшем размер арендной платы изменяется в соответствии с действующим законодательством на каждый календарный год, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор аренды, и доводится до сведения арендатора путем опубликования в прессе (пункт 3.3 договора). Арендная плата вносится арендатором ежеквартально до 20 числа последнего месяца квартала путем перечисления на расчетный счет арендодателя. Срок действия 3 года (пункт. 2.1 договора). За нарушение срока внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,3% от недоимки за каждый день (пункт 5.2 договора). Договором предусмотрен претензионный порядок урегулирования спора; срок рассмотрения претензии - не более месяца с момента ее получения (пункты 7.2 7.3 договора). Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 07.07.2009. Договор в установленном порядке прошел государственную регистрацию.

Администрация 16.11.2016 направила ответчику претензию, полагая, что в соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 с 01.07.2012 (истечение нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка) у ответчика возникла обязанность по уплате арендных платежей с применением ставки 3,255%, а с 01.02.2014 в соответствии с постановлением Администрации Смоленской области от 31.01.2014 N 36 - в размере 1%; при этом ставки подлежат увеличению в 2 раза в связи с нецелевым использованием земельного участка; в связи с чем у общества за период с 01.10.2012 возник долг, на который начислены пени за период с 20.12.2012 по 20.06.2012. Претензия содержала предложение об уплате задолженности в двухнедельный срок.

Поскольку претензия оставлена обществом без удовлетворения, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.

В силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли является платным за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно положениям пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Поскольку договор аренды заключен после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, арендная плата по нему является регулируемой (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). Изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий такого договора аренды без внесения в текст договоров подобных изменений. Внесение сторонами иных изменений в договор аренды не может препятствовать применению новых нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

В случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен (определение Верховного Суда Российской Федерации N 306-ЭС14-6558, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015), утвержденный 23.12.2015; определение Верховного Суда Российской Федерации N 301-ЭС15-11204). При этом ставки арендной платы, установленные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применимы к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 N 118 (далее - Положение N 118), действовавшего на момент заключения договора, размер арендной платы определялся по следующей формуле: Ап = Скадастр x Sуч x Сап x m / 12 x К, где: (в редакции постановления Администрации Смоленской области от 24.09.2009 N 569) Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр); Sуч - площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров); Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом администрации Смоленской области в соответствии с настоящим Положением (процентов от кадастровой стоимости земельного участка).

Согласно пункту 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без проведения торгов, на территории Смоленской области, утвержденному постановлением администрации Смоленской области от 27.01.2014 N 18, размер арендной платы, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3.1 настоящего Положения, определяется на основании кадастровой стоимости земельных участков по следующей формуле: Ап = Скадастр x Сап x d / 365 (366) x К, где: Ап - размер арендной платы (рублей); Скадастр - кадастровая стоимость земельного участка по соответствующему виду его функционального использования по состоянию на 1 января календарного года, за который производится расчет арендной платы; Сап - ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования Смоленской области (муниципального района, городского округа, городского (сельского) поселения (далее - орган местного самоуправления) (процентов от кадастровой стоимости земельного участка); d - количество дней аренды; К - понижающий коэффициент.

Постановлением администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка, установлена ставка арендной платы в размере 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр).

В отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности, установлена ставка размера арендной платы - 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр).

Пунктом 3.5 названного постановления предусмотрено, что за нецелевое использование земельного участка размер арендной платы подлежит увеличению в два раза.

Постановлением администрации от 31.01.2014 N 36 "Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области - городе-герое Смоленске" указанные ставки определены в размере 1 % от удельного показателя кадастровой и 4 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка соответственно.

Пунктом 4.2 названного положения установлено, что если земельные участки используются не по целевому назначению, определенному договором аренды земельного участка, размер арендной платы увеличивается в два раза. Факт неиспользования земельного участка или использования его не по целевому назначению устанавливается на основании сведений, полученных от специально уполномоченных государственных органов, осуществляющих государственный земельный контроль, или органов, осуществляющих муниципальный земельный контроль.

Расчет платы за пользование земельным участком произведен истцом с применением ставки арендной платы 3,255 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) за период с 01.10.2012 по 31.01.2014 и с применением ставки арендной платы 1 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр), умноженных на коэффициент 2 (в связи с нецелевым использованием земельного участка), за период с 01.02.2014 по 30.06.2016.

Апелляционная инстанция находит правильным вывод суда первой инстанции о необоснованности расчета истцом арендной платы с применением ставок 3,255 % и 1 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, умноженных на коэффициент 2, так как из буквального содержания постановлений администрации Смоленской области от 14.04.2009 N 192, от 31.01.2014 N 36 и от 17.04.2015 N 634-адм следует, что ставка в 3,255 % применяется при предоставлении земельного участка для деятельности, являющейся источником получения доходов, а ставка в размере 1 %, умноженная на коэффициент 2, - в отношении участков, используемых не по целевому назначению.

Таким образом, названные ставки применяются к арендной плате исходя по виду целевого использования (неиспользование) земельного участка, а не как санкции за нарушение нормативного срока строительства.

Поскольку ответчиком не доказан факт использования земельного участка в спорные периоды не по целевому назначению, к которому могут быть применены ставки в размере 3,255 % и 1 % от удельного показателя кадастровой стоимости соответственно, умноженные на коэффициент 2, вывод суда первой инстанции о неправомерности расчета арендной платы по этим ставкам является правильным.

Кроме того, к требованиям за период с 01.10.2012 по 20.12.2013, судом применен срок исковой давности, о котором заявлено обществом, что в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", является самостоятельным основанием для отказа в иске в соответствующей части.

Ссылка администрации в подтверждение факта нецелевого использования земельного участка на акт обследования от 03.07.2015 (т. 2, л. д. 6), не принимается судом, поскольку не позволяет идентифицировать указанный в акте участок с участком, переданным ответчику в аренду (не содержит кадастрового номера). Кроме того акт носит односторонний характер.

Поскольку в настоящем случае администрацией заявлены требования о взыскании повышенной арендной платы по основанию нецелевого использования земельного участка, а не в связи с нарушением нормативного срока строительства объекта, то приведенные обществом аргументы о наличии у него объективных препятствий для освоения земельного участка в установленный срок, не подлежат оценке.

Довод жалобы о необоснованном применении судом области срока исковой давности со ссылкой на положения ч. 3 ст. 202 ГК РФ, разъяснения, изложенные в п.16 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" не принимаются судом в связи со следующим.

Пунктом 7.2 договора аренды стороны установили, что срок рассмотрения претензий составляет 1 месяц.

Истец обращался к ответчику с требованиями о погашении долга с претензиями от 26.08.2015, от 29.10.2015, от 09.02.2016, от 19.09.2016, вместе с тем, по истечении установленного договором срока рассмотрения претензии и неисполнении ответчиком требований, изложенных в них, правом на обращение в суд с иском не воспользовался.

Предшествующая обращению с настоящим иском претензия датирована 16.11.2016. Поскольку на момент ее направления ответчику срок исковой давности за период с 01.10.2012 по 20.12.2013 истек, то доводы заявителя жалобы о приостановлении течения срока давности несостоятельны.

Поскольку правовых оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет, то апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2017 по делу N А62-8795/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Е.Н. Тимашкова О.Г. Тучкова