Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2017 г. N 09АП-29431/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 октября 2017 г. N Ф05-14603/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

09 августа 2017 г.

Дело N А40-249552/15

Резолютивная часть постановления объявлена 03 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 августа 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей А.Н. Григорьева, Н.И. Левченко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы

ЗАО "ДЕКОР М", Департамента городского имущества г. Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 15 мая 2017 года

по делу N А40-249552/15, принятое судьёй Никоновой О.И.

по иску ЗАО "ДЕКОР М"

к Департаменту городского имущества г. Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Цветков Ю.Ю. (по доверенности от 06.07.2017), Раков Ю.В. (протокол N 6/13)

от ответчика: Нефедов А.Ю. (по доверенности от 09.01.2017)

УСТАНОВИЛ

ЗАО "ДЕКОР М" обратилось в суд с иском к Департаменту городского имущества города Москвы, в котором просит урегулировать разногласия между ЗАО "ДЕКОР М" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли - продажи нежилого помещения общей площадью 112,5 кв.м с кадастровым номером 77:01:0001045:3019, находящегося по адресу: г. Москва, Никитская Б. ул., д. 22/2 (этаж 5, пом. II комн. 1-10):

1) изложив п. 3.1 договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

3.1. Цена Объекта составляет 8 634 746 (восемь миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи семьсот сорок шесть рублей ноль копеек) в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.11.2015 N 15/11-СН-1, выполненного ООО "АА Оценка и Кадастр".

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

2) изложив п. 3.4. договора купли-продажи нежилого помещения в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 143 912 (ста сорока трех тысяч девятьсот двенадцати) рублей 43 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга.".

Решением суда от 15 мая 2017 года урегулированы разногласия между Закрытым акционерным обществом "ДЕКОР М" и Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 112, 5 кв.м. с кадастровым номером 77:01:0001045:3019, находящегося по адресу: г. Москва, Никитская Б. ул., д.22/2 (этаж 5, пом. II комн. 1-10) изложив в редакции :

пункт. 3.1. Цена объекта составляет 20 547 000 руб. (Двадцать миллионов пятьсот сорок семь тысяч рублей) НДС в соответствии с подпунктом 12 п.2.ст. 146 НК РФ не начисляется.

пункт 3.4 Оплата по договору вносится покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до 10 числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 342 450 руб. (Триста сорок две тысячи четыреста пятьдесят рублей) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга".

С решением не согласились обе стороны по делу, поданы две апелляционные жалобы.

По мнению истца, стоимость выкупного имущества определена судом на основании заключения дополнительной экспертизы N А01/06/2016 г. не верно, так как вывод эксперта в дополнительной экспертизе о том, что "отделка стандартная, рабочее состояние" противоречит выводу того же самого эксперта в основной экспертизе о том, что "помещение объекта исследования требует ремонта".

При наличии подобных противоречий суд необоснованно отклонил ходатайство истца о назначении повторной экспертизы в ином экспертном учреждении.

Указанное ходатайство заявлено истцом в суде апелляционной инстанции.

Ответчик так же не согласен с выкупной стоимостью имущества, считает, что цена спорного имущества должна определяться на основании проведенной по заказу ответчика оценке ООО "АБН-Консалт" в сумме 24 751 000 руб.

Заслушав доводы и возражения представителей сторон, исследовав и оценив в совокупности все доказательства по делу, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных в ст.270 АПК РФ, для отмены решения от 15 мая 2017 года и удовлетворения жалобы.

Как усматривается из материалов дела и достоверно установлено судом первой инстанции, ЗАО "ДЕКОР М" (далее - Истец) является арендатором нежилого помещения общей площадью 112,5 кв.м., находящегося по адресу: г. Москва, Никитская Б. ул., д. 22 с кадастровым номером 77:01:0001045:3019 (этаж 5, пом. II комн. 1-10) (далее - помещение), арендуемого Истцом на основании договора аренды N 1-722/08 от 17.06.2008 с Департаментом имущества города Москвы.

Ответчик является правопреемником Департамента имущества города Москвы на основании Постановления Правительства Москвы от 08.02.2013 N 99-ПП.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Истец является субъектом малого предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Истцом от Ответчика 05 ноября 2015 года был получен ответ о подписании договора купли -продажи (приложение N 4) с проектом договора купли-продажи арендуемого истцом имущества по цене 24 751 000 (двадцать четыре миллиона семьсот пятьдесят одна тысяча) рублей.

При этом кадастровая стоимость помещения, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости и утвержденная постановлением Правительства Москвы от 21.11.2014 N 688-ПП "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства в городе Москве", по состоянию на 25.09.2014 составляет 10 762 638,75 руб., что значительно ниже цены, установленной Ответчиком в проекте договора купли-продажи.

Истец считает цена спорного объекта необоснованно завышена, так как оценщиками не учтены общий процент износа помещения, постоянные заливы помещения, протечки со следами трещин, наличие грибка в нем и т.п.

На основании отчета об оценке рыночная стоимость нежилого помещения составляет 8 634 746 (восемь миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.11.2015 N 15/11-СН-1, выполненного ООО "АА Оценка и Кадастр".

Истец в письме от 20.11.2015 г. выразил согласие на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, подписав договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий (приложение N 8), указав в редакции покупателя (Истца) цену объекта 8 634 746 (восемь миллионов шестьсот тридцать четыре тысячи семьсот сорок шесть) рублей в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 16.11.2015 N 15/11-СН-1, выполненного ООО "АА Оценка и Кадастр".

Ответчик по настоящее время не согласовал цену спорного нежилого помещения.

Таким образом, при заключении договора между сторонами возникли разногласия в цене выкупаемого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора вее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 ГК РФ).

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

В этой связи довод ответчика о том, что сделка должна быть совершена только на основании проведенной по заказу ответчика оценке ООО "АБН-Консалт" в сумме 24 751 000 руб., отклоняется судебной коллегией.

Тем более, что никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (ч.5 ст.71 АПК РФ).

Довод истца о том, что судом первой инстанции необоснованно отклонено его ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы по причине неустранимых противоречий в выводах эксперта, не нашел своего подтверждения.

Изменение выводов эксперт мотивировал представлением для производства дополнительной экспертизы судом первой инстанции дополнительных доказательств, фотографий спорных помещений на дату 25 августа 2015 года на месяц позже даты оценки 15 июля 2015 года, тогда как при первоначальной экспертизе истец опирался лишь на результаты собственного осмотра, проведенного значительно позже, 09 июня 2016 года (через 11 месяцев после даты оценки).

В этой связи эксперт пришел к обоснованному выводу, что ухудшение состояния спорной недвижимости произошло после даты, на которую следовало провести оценку.

При таких обстоятельствах ходатайство истца о назначении по делу повторной экспертизы отклонено судом первой инстанции правомерно и оснований для удовлетворения данного ходатайства в суде апелляционной инстанции также не имеется.

С учетом того, что нормы материального права, регулирующие спорные отношения, суд первой инстанции применил верно, процессуальных нарушений не допустил, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Ходатайство ЗАО "ДЕКОР М" о назначении повторной экспертизы отклонить.

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15 мая 2017 года по делу N А40-249552/15 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

Н.И. Левченко А.Н. Григорьев