Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 августа 2017 г. N 14АП-4525/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 января 2018 г. N Ф07-13992/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Вологда

09 августа 2017 г.

Дело N А05-376/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2017 года.

В полном объеме постановление изготовлено 09 августа 2017 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Черединой Н.В., судей Зайцевой А.Я. и Романовой А.В. при ведении протокола с применением аудиозаписи секретарем судебного заседания Власовой А.Н.,

при участии от предпринимателя Селиванова Михаила Витальевича его представителя Решетовой А.Ю. по доверенности от 08.12.2016,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Селиванова Михаила Витальевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 апреля 2017 года по делу N А05-376/2017 (судья Шапран Е.Б.).

установил:

индивидуальный предприниматель Селиванов Михаил Витальевич (место жительства: Архангельская обл., г. Северодвинск; ОГРНИП 315293200003417, ИНН 290200806601; далее - Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к администрации муниципального образования "Северодвинск" (место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7; ОГРН 1032901000703, ИНН 2902018137; далее - Администрация) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2016 N 09/16, касающихся содержания пункта 2.4 договора, просит изложить его в следующей редакции: "2.4. Покупатель также обязуется произвести оплату за фактическое пользование земельным участком за период: - с 22.06.2015 по 31.12.2015 в сумме 31 538 руб. = 1197,6*560,7*0,08*1,1103*193/365; - с 01.01.2016 в сумме 174 руб. = (1197,6*560,7*0,08*1,187*366/366)/366 за каждый день до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в течение 2016 года.".

Решением суда от 13 апреля 2017 года возникшие между Предпринимателем и Администрацией разногласия при заключении договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2016 N 09/16 по пункту 2.4 договора урегулированы, спорный пункт договора изложен в редакции, предложенной Администрацией: "2.4. Покупатель также обязуется произвести оплату за фактическое пользование земельным участком за период: - с 22.06.2015 по 31.12.2015 в сумме 126 142 руб. = 4790*560,7*0,08*1,1103*193/365; - с 01.01.2016 в сумме 697 руб. = (4790*560,7*0,08*1,187*366/366)/366 за каждый день до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в течение 2016 года.".

Предприниматель с решением суда не согласился и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы ссылается на то, что кадастровые работы по формированию земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:1870, площадью 4790 кв. м, проведены только в июне 2016 года, фактически Предприниматель пользовался лишь земельными участками, расположенными непосредственно под объектами недвижимости, принадлежащими ему на праве собственности.

В судебном заседании представитель Предпринимателя поддержал требования апелляционной жалобы.

Администрация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом, представителей в суд не направила, в представленном в суд отзыве доводы жалобы опровергла, считает решение суда законным и обоснованным.

Судебное заседание состоялось без участия представителей Администрации в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Заслушав пояснения представителя Предпринимателя, исследовав доказательства по делу, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения решения суда.

Как следует из материалов дела, 16.06.2015 общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Вега" (Продавец) и Предприниматель (Покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого Покупатель приобрел 4 объекта недвижимости, расположенных по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, пр-д Грузовой, д. 18, в том числе: здание проходной с кадастровым номером 29:28:107056:0015:019318/03, общей площадью 18,1 кв. м; здание склада и туалета с кадастровым номером 29:28:107056:0015:01938/02, общей площадью 62,9 кв. м; здание склада с кадастровым номером 29:28:107056:0015:01938/01, общей площадью 1139 кв. м; здание убежища с кадастровым номером 29:28:107056:0015:01938/04, общей площадью 90,7 кв. м.

Права собственности Предпринимателя на здания складов и туалета подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 22.06.2015 серии 29-АЛ N 154320, от 24.06.2015 серии 29-АЛ N 154346.

Предприниматель 08.04.2016 обратился в Администрацию с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка для размещения складов, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:15, приложив схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, копии свидетельств о праве собственности на объекты недвижимости.

Распоряжением от 04.05.2016 N 357-риз Администрация предварительно согласовала предоставление Предпринимателю испрашиваемого земельного участка - ЗУ1, площадью 4790 кв. м, образованного путем раздела земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:15, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, расположенного в границах территориальной зоны "П-3-1. Производственная зона между ул. Железнодорожной и железной дорогой", с установлением вида разрешенного использования - для складов. Местоположение земельного участка установлено относительно ориентира - здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: Архангельская обл., г. Северодвинск, Грузовой пр-д., д. 18. Этим же распоряжением Предпринимателю предписано обеспечить проведение кадастровых работ.

Предприниматель 09.06.2016 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:1870, площадью 4790 кв. м, на котором расположены принадлежащие Предпринимателю объекты с кадастровыми номерами 29:28:107056:231, 29:28:107056:233.

С сопроводительным письмом от 03.07.2016 N 11-09-05/5643 Администрация вручила Предпринимателю проект договора купли-продажи испрашиваемого земельного участка от 01.07.2016 N 09/16.

Предприниматель 01.08.2016 направил в адрес Администрации письмо о наличии разногласий к данному договору, в частности, он не согласился с редакцией пункта 2.4 договора, согласно которой Предприниматель вносит плату за фактическое пользование земельным участком площадью 4790 кв. м, начиная с 22.06.2015 до дня регистрации его права собственности на земельный участок.

Несогласие мотивировано тем, что кадастровые работы по формированию земельного участка 29:28:107056:1870, площадью 4790 кв. м проведены только в июне 2016 года, в 2015 году Предприниматель использовал земельный участок меньшей площадью. В связи с этим считает, что плата должна быть начислена только за земельный участок, расположенный под объектами недвижимости, находящимися в его собственности.

Впоследствии 07.10.2016 Предприниматель направил в адрес Администрации протокол разногласий к договору купли-продажи испрашиваемого земельного участка от 01.07.2016 N 09/16, в котором предложил изложить пункт 2.4 договора в редакции, предусматривающей внесение им платы за фактическое использование земельного участка, площадью 1195, 6 кв. м исходя из суммарной площади принадлежащих ему и расположенных на выкупаемом земельном участке объектов недвижимости.

В заседании суда первой инстанции представитель Предпринимателя уточнил, что суммарная площадь объектов составляет 1197,6 кв.м (1134,7 кв. м + 62,9 кв. м), а не 1195,6 кв. м.

Письмом от 03.11.2016 N 11-09-05/9671 Администрация отклонила протокол разногласий к вышеназванному договору, направив в адрес Предпринимателя протокол согласования разногласий от 01.11.2016 с изложением пункта 2.4 договора в первоначально предложенной Администрацией редакции.

Наличие между сторонами разногласий по условиям пункта 2.4 договора купли-продажи земельного участка от 01.07.2016 N 09/16 и невозможность их урегулирования во внесудебном порядке послужили основанием для обращения Предпринимателя в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Согласно пункту 4 упомянутой статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу статьи 446 ГК РФ разногласия, возникшие при заключении договора, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

На основании пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, возникшие при заключении договора разногласия правомерно переданы Предпринимателем на рассмотрение суда.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Как разъяснено в пункте 4 постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассмотрение заявлений собственников объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность является обязательным для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или в иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

На основании части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно части 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них осуществляется без проведения торгов.

Из материалов дела следует, что объекты недвижимости, приобретенные Предпринимателем по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.05.2016, в том числе объекты с кадастровым номерами 29:28:107056:231, 29:28:107056:233, на момент их приобретения располагались на земельном участке с кадастровым номером 29:28:107056:15, площадью 23 440 кв. м, расположенном по адресу: г. Северодвинск, в районе Грузового пр-да, д. 18.

Из кадастрового паспорта данного земельного участка видно, что он сформирован в 2000 году из земель населенных пунктов. С 1992 года на данном земельном участке размещалась база управления малой механизации УС-19. По договору аренды от 13.01.2000 Администрация (Арендодатель) предоставила указанный участок закрытому акционерному обществу Научно-производственной фирме "Акватехника" (Арендатор, ЗАО НПФ "Акватехника") сроком на 49 лет для производственной деятельности. В августе 2010 года договор аренды расторгнут. Объекты, принадлежавшие Арендатору и располагавшиеся на земельном участке с кадастровым номером 29:28:107056:15, отчуждены.

Сведения о том, кому и по каким сделкам отчуждались объекты от ЗАО НПФ "Акватехника", в материалах дела отсутствуют.

Вместе с тем согласно представленным Администрацией документам в 2011 году один из объектов - навес, приобретен у Предпринимателя Куликовой М.Г., по заявлению которой в 2011 году проведены работы по межеванию земельного участка под навесом. Из земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:15, площадью 23 440 кв. м, выделен земельный участок с кадастровым номером 29:28:107056:165, площадью 5821 кв. м, который Куликова М.Г. приобрела в собственность по договору купли-продажи от 16.01.2012 N 02/12, заключенному с Администрацией.

С момента расторжения в 2010 году договора аренды земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:15 с ЗАО НПФ "Акватехника" иные обращения по поводу оформления прав на земельные участки под объектами, расположенными на земельном участке по адресу: г. Северодвинск, пр-д Грузовой, д. 18, в Администрацию не поступали.

Кадастровые работы по межеванию и формированию земельного участка, расположенного под зданиями складов и туалета, являющимися собственностью Предпринимателя, проведены в мае-июне 2016 года по заявке последнего кадастровым инженером Петровым Е.С.

Согласно письменным пояснениям кадастрового инженера Петрова Е.С., привлеченного судом к участию в деле в качестве специалиста, формирование земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:1870, площадью 4790 кв. м производилось им в соответствии с Правилами землепользования и застройки Северодвинска, утвержденными решением Совета депутатов Северодвинска от 31.10.2007 N 147, в пункте 31 которых установлено, что предельный максимальный размер земельных участков на территории Северодвинска не может превышать 400 % от площади застройки объекта. Площадь образуемого земельного участка с кадастровым номером 29:28:107056:1870 (4790 кв. м) определена кадастровым инженером с учетом предельного максимального размера, установленного вышеуказанными Правилами и с учетом согласия сторон договора.

Положения статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ предусматривают, что покупатель недвижимого имущества приобретает право на земельный участок не только непосредственно занятый объектом (объектами) недвижимости, но и на земельный участок, необходимый для эксплуатации такого (таких) объектов.

Таким образом, необходимость в земельном участке для использования объектов недвижимости помимо земли, непосредственно занятой недвижимостью, существует объективно и не зависит от того момента, когда будут проведены работы по определению границ земельного участка в предусмотренном законодательством порядке.

При этом для определения площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости, не имеет правового значения факт того, пользовался ли собственник принадлежащими ему объектами фактически или нет.

Материалы дела свидетельствуют, что площадь участка, необходимая для эксплуатации объектов, приобретенных Предпринимателем по договору купли-продажи от 16.05.2015, составляет 4970 кв. м. Определение указанной площади как необходимой и достаточной произведено кадастровым инженером на основании соответствующих нормативных актов, с учетом согласия сторон договора.

В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что поскольку площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 29:28:107056:231, 29:28:107056:233, признана равной 4970 кв. м, то Предприниматель обязан оплатить пользование земельным участком указанной площади до момента регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок.

В связи с этим суд правомерно посчитал условия договора купли-продажи от земельного участка от 01.07.2016 N 09/16, изложенные в пункте 2.4 в редакции, предложенной Администрацией, соответствующими требованиям законодательства, и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, путем принятия спорных условий в редакции ответчика.

В свете изложенного по результатам рассмотрения апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В апелляционной жалобе истцом не приводится убедительных доводов, которые влияли бы на законность и обоснованность решения суда и опровергали выводы суда первой инстанции.

Решение суда соответствует имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, при рассмотрении спора не допущено.

Таким образом, апелляционная жалоба Предпринимателя удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 13 апреля 2017 года по делу N А05-376/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Селиванова Михаила Витальевича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Чередина

Судьи

А.Я. Зайцева А.В. Романова