Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2017 г. N 05АП-5126/17

г. Владивосток

11 августа 2017 г.

Дело N А51-30771/2016

Резолютивная часть постановления оглашена 09 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 11 августа 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева,

судей Д.А. Глебова, С.М. Синициной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Д.Ю. Родиным,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Компания Теплый Дом",

апелляционное производство N 05АП-5126/2017

на решение от 31.05.2017

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-30771/2016 Арбитражного суда Приморского края

по иску индивидуального предпринимателя Султановой Людмилы Узбековны (ИНН254001555546, ОГРН315254000002240)

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Теплый Дом" (ИНН2540059108, ОГРН1022502265224),

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Производственно-строительная компания Подземстрой"

о взыскании 256 935 руб.,

при участии:

от истца: А.А. Тищкевич по доверенности от 15.05.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

иные лица не явились, извещены надлежащим образом

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Султанова Людмила Узбековна (далее - истец, ИП Султанова) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Компания Теплый Дом" (далее - ответчик, общество) 256 935 руб. основного долга по договору аренды (с учетом принятого в порядке статьи 49 АПК РФ уточнения заявленных требований).

Решением Арбитражного суда Приморского края от 31.05.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Приморского края от 31.05.2017 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает на то, что договор не зарегистрирован в установленном порядке. Настаивает, что право собственности на спорный объект перешло к истцу 14.09.2016, в то время как иск заявлен за период с 12.08.2016. Полагает, что за спорный период у истца отсутствовали правовые основания для взыскания задолженности.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее АПК РФ), рассматривает дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель истца на доводы апелляционной жалобы возразил. Обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела, пояснений представителей лиц, участвующих в деле, судом апелляционной инстанции установлено следующее.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, между ООО "ПСК Подземстрой" в лице генерального директора управляющей компании ЗАО "Грин Ливз Холдинг" (арендодатель) и ООО "Компания Теплый Дом" заключен договор аренды недвижимого имущества 31.12.2013 N Ф/14/01, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях аренды нежилые помещения общей площадью 2 372,9 кв.м. (далее по тексту "объект").

Объект расположен в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Фадеева, 63-а этаж N 1, Лит. N 1, помещение N 12, этаж N 2, помещения N 2-11, 17 согласно прилагаемому к настоящему договору плану в приложении N3.

Пунктом 3.1 договора установлено, что арендная плата взимается за пользование объектом. Размер арендной платы указан в приложении N 2 к договору (НДС не предусмотрен). Внесение арендной платы производится ежемесячно в срок не позднее 10-го числа месяца, за который производится расчет.

Арендная плата включает в себя оплату права владения и пользования объектом, оплату эксплуатационно-технического обслуживания здания и инженерных сооружений, а также расходы на содержание и уборку мест общего пользования, уборку и благоустройство прилегающей территории (пропорционально арендуемой площади здания), охрану объекта без учета затрат на коммунальные услуги согласно пункта 2 приложения N 2 и услуг, указанных в пункте 3.3. договора. Стоимость услуг доступа в интернет не входит в арендную плату по договору и оплачивается самостоятельно арендатором организациям, предоставляющим услуги, указанные в настоящем пункте, на основании заключенного с ними отдельного договора. (пункты 3.2.-3.3).

Согласно приложения N 2 к договору аренды, арендная плата за объект устанавливается в размере 56,89 (пятьдесят шесть рублей восемьдесят девять копеек) за 1 (один) квадратный метр объекта в месяц.

Общая сумма ежемесячной арендной платы составляет 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей, НДС не предусмотрен. Компенсация арендатором затрат арендодателя на коммунальные и иные услуги включает в себя следующие статьи: водоснабжение, водоотведение, а также компенсация затрат, связанных с превышением норм предельно допустимой концентрации загрязняющих веществ сброса сточных вод; энергоснабжение; теплоснабжение; услуги по вывозу бытовых, твердых; услуги телефонной связи.

Впоследствии между ООО "Производственно-строительной компанией Подземстрой" (продавец) и ИП Султановой (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 12.08.2016, в том числе - нежилых помещений в здании (лит. 1,2,4), назначение: нежилое, общая площадь 3093,1 кв.м., этаж 1, 2, 3, номера на поэтажном плане 2-25; 1-17; 1-10, адрес объекта: Приморский. край, г. Владивосток, ул. Фадеева, 63а, кадастровый номер 25:28:000000:40099.

Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю 14.09.2016.

Дополнительным соглашением N 1 к договору купли-продажи стороны договорились о том, что продавец передает (уступает) покупателю все свои права и обязанности по договорам аренды с 12.08.2016, в том числе право на получение арендной платы с указанной даты.

29.09.2016 истец вручил ответчику уведомление, в котором сообщил о том, что в связи со сменой собственника арендованного имущества по договору N Ф/14/01 от 31.12.2013 арендную плату подлежит перечислять новому собственнику ИП Султановой.

17.10.2016 истец вручил ответчику уведомление с требованием оплатить задолженность по уплате арендных платежей, а также о расторжении договора аренды N Ф/14/01 от 31.12.2013.

В связи с тем, что ответчик в течение срока договора нарушал условия по оплате арендных платежей 12.12.2016, истец направил в адрес ответчика претензию с требованием оплатить образовавшуюся задолженность по арендным платежам.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.

При рассмотрении заявленных требований судом первой инстанции верно квалифицированы возникшие между сторонами правоотношения как арендные, в связи с чем в данном случае подлежат применению нормы главы 34 ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Пунктом 2 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В абзаце 3 пункта 60 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как верно указал суд первой инстанции, истец в уведомлении от 28.09.2016, полученном ответчиком 29.09.2016, уведомил арендатора о продаже недвижимого имущества индивидуальному предпринимателю Султановой Л.У. (новый собственник), к которому следует обратиться для внесения изменений в договор аренды в части изменения собственника.

При этом согласно представленной в материалы дела справке N 005/ПСК/005 от 22.05.2017 продавца - ООО "ПСК Подземстрой" (бывший собственник) по договору аренды N Ф/14/01 от 31.12.2013 за период с 12.08.2016 по 22.05.2016 последнему от ООО "Компания Теплый Дом" арендная плата не поступала.

В свою очередь, арендатором доказательств исполнения договора аренды в адрес предыдущего собственника не представлено.

ООО "ПСК Подземстрой" письмом от 23.05.2017 подтвердило отсутствие оплаты за спорный период в свою пользу, поддержало по существу правовую позицию истца как надлежащего взыскателя спорных сумм задолженности.

Ссылаясь на отсутствие у него обязанности оплатить аренду истцу и не оспаривая пользование недвижимым имуществом, не представил доказательств оплаты аренды за период с 12.08.2016 по 14.09.2017 бывшему собственнику, что свидетельствует о его злоупотреблении правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.

Таким образом, довод ответчика об отсутствии государственной регистрации перехода права собственности правомерно отклонен судом, а несогласие с выводами суда в апелляционной жалобе сводится к повторению уже оцененного и обоснованно отклоненного судом довода и не имеет правового значения.

Расчет задолженности апелляционной коллегией проверен и признается соответствующим условиям договора аренды.

В силу вышеизложенного, апелляционная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта не установлены, доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 31.05.2017 по делу N А51-30771/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Д.А. Глебов С.М. Синицина