Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2017 г. N 10АП-10244/17

г. Москва

14 августа 2017 г.

Дело N А41-20198/17

Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от истца: Пищита А.Н., представитель по доверенности от 31.05.2017,

от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Дмитровского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017, принятое судьей Федуловой Л.В., по делу N А41-20198/17 по иску Администрации Дмитровского муниципального района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "Торро" о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды от 28.08.2014 N 457-д,

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Министерства имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Торро" о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 4 520 833,04 руб., неустойки в сумме 780 038,55 руб., а также о расторжении договора аренды земельного участка от 28.08.2014 N 457-д (л.д. 2-3).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017 исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ООО "Торро" в пользу Администрации Дмитровского муниципального района Московской области 5 300 871,59 руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 4 520 833,04 руб. и неустойку в сумме 780 038,55 руб. В удовлетворении исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 28.08.2014 N 457-д отказано (л.д. 28-29).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация Дмитровского муниципального района Московской области подала апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 28.08.2014 N 457-д и удовлетворить данное требование.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель администрации поддержал доводы апелляционной жалобы.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что решение суда первой инстанции в обжалуемой части - в части отказа в расторжении договора аренды от 28.08.2014 N 457-д подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.08.2014 между Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (арендодатель) и ООО "Торро" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 457-д, в соответствии с которым истец передает ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0230303:39 (л.д. 8-11).

В соответствии с пунктами 3.5, 3.6 договора арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально безналичным платежом в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

В разделе 5 договора установлена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.

Согласно пункту 5.2 договора за каждый календарный день просрочки исполнения обязательств по внесению арендной платы арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от неуплаченной суммы.

Основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском явилось неисполнение обществом обязательства по внесению арендной платы за период с 3 квартала 2014 года по 2 квартал 2016 года, что привело к образованию задолженности в сумме 4 520 833,04 рублей, на которую истцом начислена неустойка в сумме 780 038,55 рублей.

Поскольку ответчик в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасил, доказательства оплаты долга в суде первой инстанции и в суде апелляционной инстанции не представил, решением суда первой инстанции исковые требования в части взыскания основного долга и неустойки удовлетворены в полном объеме.

Решение суда первой инстанции в указанной части никем из участвующих в деле лиц не обжалуется.

В исковом заявлении Администрация Дмитровского муниципального района Московской области просила расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.08.2014 N 457-д, ссылаясь на невнесение арендной платы более двух сроков подряд (л.д. 3).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно пункту 6.2.1 договора от 28.08.2014 N 457-д договор может быть расторгнут в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (л.д. 11).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Как следует из материалов дела, Администрация Дмитровского муниципального района Московской области просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.08.2014 N 457-д в связи с неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендной платы более двух раз подряд.

Возможность расторжения спорного договора по указанному основанию предусмотрена пунктом 3 статьи 619 ГК РФ и пунктом 6.2.1 договора (л.д. 11).

Материалами дела подтверждается также то обстоятельство, что ответчик - ООО "Торро" не исполнил обязанность по внесению арендной платы в течение длительного времени - с 3 квартала 2014 года по 2 квартал 2016 года.

Из материалов дела следует, что администрацией в адрес общества была направлена Претензия от 09.08.2016 N 5119, в которой истец предлагал ответчику погасить задолженность и предупредил, что в случае непогашения задолженности, администрация обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды (л.д. 15).

Однако доказательства принятия ответчиком мер по погашению задолженности (частично либо в полном объеме) в материалах дела отсутствуют.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Ответчик - ООО "Торро" в судебное заседание арбитражного апелляционного суда не явился, доказательства принятия мер по погашению задолженности не представил.

Доказательства, подтверждающие, что неисполнение обязательств по своевременному внесению арендной платы в течение столь длительного периода времени оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, ни суду первой инстанции, ни арбитражному апелляционному суду не представлены.

При заключении договора от 28.08.2014 N 457-д ответчик действовал добровольно и, следовательно, должен был предвидеть соответствующие неблагоприятные последствия несвоевременного исполнения своих обязательств.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

Таким образом, судом установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение ответчиком обязанности по своевременному внесению арендной платы.

При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя (Администрации Дмитровского муниципального района).

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что допущенное ответчиком нарушение условий договора аренды от 28.08.2014 N 457-д земельного участка с кадастровым номером 50:04:0230303:39 является существенным и является основанием для расторжения договора.

Отказывая в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды от 28.08.2014 N 457-д, суд первой инстанции указал, что договор аренды земельного участка от 28.08.2014 N457-д не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем договор считается незаключенным.

Арбитражный апелляционный суд не согласен с указанным выводом суда первой инстанции.

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Согласно п. 6 ст. 1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Исходя из положений, содержащихся в статьях 6, части 1 статьи 133, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дела и принятии решения по существу спора арбитражный суд обязан определить характер спорного правоотношения, а также нормы материального права, регулирующие правоотношения сторон.

Исследовав материалы дела, апелляционный суд установил, что договор аренды от 28.08.2014 N 457-д земельного участка с кадастровым номером 50:04:0230303:39 был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 7.1 договора договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (л.д. 11).

Из представленной арбитражному апелляционному суду Выписки из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что договор был зарегистрирован 01.10.2014, номер регистрации 50-50-04/095/2014.

Указанная запись в ЕГРН о государственной регистрации договора аренды в установленном порядке никем не оспорена.

Между тем указанные обстоятельства, связанные с государственной регистрацией договора аренды от 28.08.2014 N 457-д, не были исследованы судом первой инстанции, что привело к ошибочному выводу суда первой инстанции об отказе в расторжении договора аренды.

Арбитражный апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", обязательства соглашения сторон, не зарегистрированного в установленном порядке, по размеру платы за пользование имуществом и по иным условиям соглашения являются возникшим и подлежит исполнению в соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 28.08.2014 N 457-д подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в указанной части.

В связи с удовлетворением требований о расторжении договора аренды в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 03.05.2017 по делу N А41-20198/17 в обжалуемой части - в части отказа в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 28.08.2014 N 457-д отменить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 28.08.2014 N 457-д, заключенный между Администрацией Дмитровского муниципального района Московской области и ООО "Торро".

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Торро" в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6000 рублей.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова С.А. Коновалов