Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 августа 2017 г. N 18АП-8646/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2017 г. N Ф09-7143/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

14 августа 2017 г.

Дело N А07-17022/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 августа 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энжэ Фирдависовны на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07-17022/2016 (судья Хомутова С.И.).

В судебном заседании приняли участие:

представитель общества с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Квалитет" - Байрамгулов Н.И. (доверенность от 08.08.2017),

индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Э.Ф. - Галлямов А.Ф. (доверенность от 10.08.2017),

Шайхутдинов И.И. (паспорт).

Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Квалитет" (далее - общество ПКФ "Квалитет", истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шайхутдиновой Энжэ Фирдависовне (далее - ИП Шайхутдинова Э.Ф., ответчик) о взыскании долга по арендной плате в размере 1 350 000 руб., долга по оплате коммунальных платежей в размере 100 101 руб. и пени в размере 200 000 руб. (с учетом уточнения иска, т. 2 л.д. 69).

ИП Шайхутдинова Э.Ф. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением к обществу ПКФ "Квалитет" о взыскании убытков в виде затрат на произведенный ремонт в размере 509 775 руб. (с учетом уточнений, т.3 л.д.3-4).

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Шайхутдинов Ильгиз Ирекович (далее - Шайхутдинов И.И., третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 (резолютивная часть от 12.05.2017) исковые требования общества ПКФ "Квалитет" по первоначальному иску удовлетворены частично, а именно взыскана задолженность по арендной плате в размере 750 000 руб., неустойка по состоянию на 02.08.2016 в сумме 200 000 руб. В остальной части иска отказано.

В удовлетворении требований по встречному иску ИП Шайхутдиновой Э.Ф. судом отказано в полном объеме.

С указанным решением суда не согласилась ИП Шайхутдинова Э.Ф. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также на неправильное применение норм процессуального права.

Апеллянт в части удовлетворения первоначальных исковых требований ссылается на следующие обстоятельства. При исследовании довода ответчика о невозможности использования помещения в спорный период и отсутствии договорных отношений между истцом и ответчиком, суд дал неправильную оценку договору аренды N 2К от 02.07.2014, оформленному между истцом и третьим лицом, сославшись на представление его в копии, при том, что в судебном заседании 07.12.2016 судом обозревался оригинал документа, а в суд апелляционной инстанции ответчик готов представить повторно его оригинал. Суд также пришел к необоснованному выводу о том, что предметом договоров аренды с ответчиком и предметом договора аренды от 02.07.2014 с третьим лицом являются различные помещения, не дав оценку пояснениям ответчика и третьего лица о том, что 02.07.2014 состоялась передача третьему лицу того же помещения, а указание в договоре от 02.07.2014 площади 200 кв.м. является технической ошибкой и опровергается содержанием технического паспорта, изготовленного ГУП БТИ Республики Башкортостан по состоянию на 19.02.2010. Суд необоснованно указал на недоказанность фактической передачи помещения третьему лицу в силу отсутствия соответствующих возражений ответчика, поскольку в адрес истца была направлена претензия от 02.12.2016, факт передачи помещения третьему лицу подтверждается пояснениями самого третьего лица, а также фактом подписания с третьим лицом договора аренды от 02.07.2014 и акта приема-передачи от 02.07.2014. То обстоятельство, что помещение не было формально возвращено ответчиком арендодателю, не опровергает факта использования помещения третьим лицом, при том, что составление акта приема-передачи является обязанностью как арендатора, так и арендодателя. Факт возврата помещения истцу Шайхутдиновым И.И. подтверждается материалами дела NА07-5050/2015.

В части отказа в удовлетворении встречного иска апеллянт ссылается на следующие обстоятельства. Полагает, что вывод суда о недоказанности предпринимателем необходимости проведения ремонтных работ, а также согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений и размера заявленных убытков сделан без учета вышеизложенных обстоятельств, связанных с неправомерными действиями общества по передаче имущества в аренду третьему лицу, вследствие чего предприниматель оказалась лишена возможности осуществлять хозяйственную деятельность в спорном помещении и потерпела заявленные убытки в виде расходов на произведенный ремонт. Вывод суда об отсутствии доказательств получения согласия арендодателя на осуществление ремонта противоречит предварительному договору, который был заключен для целей осуществления ремонтных работ в период с ноября 2013 по март 2014 для последующей аренды помещения. Поскольку суд уклонился от оценки правоотношений сторон в рамках предварительного договора, судом дана неправильная квалификация встречного иска как направленного на возмещение неотделимых улучшений в порядке ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также неправильно установлены юридически значимые обстоятельства, поскольку согласие арендодателя, фактически принявшего путем последующего подписания договора аренды выполненные до оформления арендных отношений ремонтные работы, не имеет правового значения.

Кроме того, апеллянт указывает, что судом не мотивирован отказ в удовлетворении ходатайства ответчика о прекращении производства по настоящему делу.

Также апеллянт считает, что судом необоснованно и немотивированно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о допросе свидетеля.

К дате судебного заседания в суд апелляционной инстанции отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ответчика и третье лицо поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой ответчиком части.

Как следует из материалов дела, 01.03.2014, 01.05.2014 и 01.07.2014 между сторонами по делу заключены договоры аренды недвижимого имущества N 2К (далее - договоры аренды, т. 1 л.д. 23-27, 152-156, 147-151), в соответствии с п.1.1. и п.1.2. которых истец (арендодатель) обязуется за плату передать во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество, а ответчик (арендатор) обязуется принять объект от арендодателя и оплачивать плату за пользование объектом на условиях, установленных договором, а именно нежилое помещение находящееся в административном здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7, корп.5, помещение общей площадью 194,6 кв.м.

Согласно п.1.4 договоров аренды объект принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи N 5 от 04.05.2001, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 02-УФ N 125081, выданным Государственной регистрационной палатой при Министерстве юстиции Республики Башкортостан 20 июня 2001 года.

Пунктом 4.2 договоров аренды установлено, что договор действует с момента его подписания и до 31.12.2018.

Согласно п.5.1 договоров аренды на момент подписания сторонами договора арендатор оплатил арендодателю базовую арендную плату за два месяца, в счет пользования и владения объектом. За первый месяц 150 000 руб. и последний месяц аренды 150 000 руб. Общая сумма базовой арендной платы составляет 300 000 руб.

Ежемесячная арендная плата за объект составляет 150 000 руб. за месяц аренды объекта, оплата производится любым, незапрещенным законодательством способом (п.5.2 договоров аренды).

Согласно п.5.3 договоров аренды обязательство арендатора по внесению ежемесячной арендной платы и других платежей по договору считается выполненным в день поступления денежных средств, на расчетный счет арендодателя и наличных денежных средств в кассу арендодателя.

Далее арендная плата оплачивается арендатором один раз в месяц в полном размере в виде предварительной оплаты в срок до 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому (предварительная оплата за месяц). Если последний день внесения ежемесячной арендной платы выпадает на выходной или праздничный дни, то арендатор вносит арендную плату не позднее следующего за ним рабочего дня (п.5.4 договоров аренды).

В течение срока действия договора арендодатель обязуется обеспечить предоставление арендатору следующих услуг:

- коммунальные услуги, услуги телефонной связи (не менее одного стационарного номера), услуги интернета, услуги кабельного телевидения (п.6.1 договоров аренды).

В дополнение к арендной плате определенной в статье 5 договоров аренды, арендатор в течение срока действия договора осуществляет платежи арендодателю за предоставление услуг, указанных в пункте 6.1 договора. (п.6.2 договоров аренды).

Согласно п.6.3 договоров аренды оплата коммунальных услуг включает в себя оплату следующих расходов:

- расходы по электроснабжению;

- расходы по теплоснабжению;

- расходы по водоотведению и водоснабжению.

Расчеты по оплате коммунальных услуг, указанных в пункте договора, производятся ежеквартально путем перечисления денежных средств на счет арендодателя в течение трех рабочих дней с момента получения арендатором от арендодателя соответствующего письменного требования и счета на оплату от соответствующей снабжающей организации.

В материалы дела представлен акт приема-передачи от 01.03.2014, согласно которому указанный объект аренды передан арендатору (т.1 л.д. 28).

В материалы дела представлен технический паспорт на нежилые помещения 1 этажа 9-ти этажного жилого здания по адресу: г. Уфа, Кировский район, Генерала Горбатова N 7/5, из которого можно определенно установить имущество, переданное арендатору по договору (т.2 л. д. 139-147).

25.07.2016 истец направил в адрес ответчика претензию за исх.N б/н от 25.07.2016 с требованием погасить образовавшуюся задолженность в течение пяти дней с момента получения претензии (т. 1 л.д. 7). Однако требования истца ответчиком оставлены без внимания.

Ссылаясь на нарушение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договорам аренды N 2К от 01.03.2014, 01.05.2014, 01.07.2014, истец обратился в суд с первоначальным иском.

Как следует из материалов дела 23.10.2013 между ИП Шайхутдиновой Э.Ф. (заказчик) и Голдобеевым Александром Александровичем (подрядчик), заключен договор подряда на выполнение работ по внутренней отделке (далее - договор подряда, т. 2 л.д. 26-28), согласно п.1.1. которого подрядчик обязуется своими силами (или с привлечением третьих лиц) по заданию заказчика в установленный договором срок выполнить комплекс работ по внутренней отделке нежилого помещения, расположенного по адресу г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7/5, общей площадью 200 кв.м., а заказчик обязуется принять результат работ и выплатить согласованную цену.

Объем работ по настоящему договору определяется техническим заданием по отделочным и монтажным работам, указанным в приложении N 1 к настоящему договору и протоколом согласования договорной цены (п.2.1. договора подряда).

Стоимость работ, выполняемых по настоящему договору, определенная протоколом согласования договорной цены, который является приложением к настоящему договору, и оставляет 509 775 руб. (п.3.1. договора подряда).

В материалы дела представлен акт выполненных работ от 07.12.2013 к договору подряда, согласно которому подрядчик выполнил, а заказчик принял выполненные работы по договору подряда (т.2 л.д.29).

Также представлены расходные кассовые ордеры, согласно которым заказчик оплатил услуги подрядчика по договору подряда (т.2 л.д.30-39).

В материалы дела представлен план помещения по адресу г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7/5 с перепланировками с отметкой истца по первоначальному иску о согласованности плана (т.2 л.д. 25).

В материалы дела представлена копия договора аренды N 2К от 02.07.2014, на котором имеются подписи представителей истца и ответчика (т. 1 л.д. 144, далее - договор N 2К от 02.07.2014). Согласно названному договору арендодатель (истец) обязуется за плату передать во временное владение и пользование арендатору (третье лицо) недвижимое имущество, а арендатор обязуется принять объект от арендодателя и оплачивать плату за пользование объектом на условиях, установленных договором, а именно помещение находящееся в административном здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7, корп.5, помещение общей площадью 200 кв.м.

В материалы дела представлена копия акта приема-передачи с проставленной рукописно датой документа - "02.07.2017", согласно которому указанное в п.1.2. договора от 02.07.2014 помещение передано третьему лицу (т.1 л.д.145).

Согласно предварительному договору аренды нежилого помещения от 20.10.2013, подписанному между истцом (арендодатель) и Шайхутдиновым И.И. (арендатор), стороны обязуются заключить основной договор аренды нежилого помещения общей площадью 200 кв.м., расположенного по адресу г. Уфа, ул. Горбатова, д. 7/5 (т. 2 л.д. 4).

Согласно п. 2.6. предварительного договора после подписания договора арендодатель дает свое согласие арендатору на выполнение перепланировки помещения по согласованному сторонами плану и проведение ремонтных работ согласно существующего законодательства.

В силу п. 4.9. в случае отказа арендодателя от заключения основного договора арендатору компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в помещении, а также расходы на оснащение помещения для ведения гостиничного бизнеса, все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственность арендодателя.

02.12.2016 Шайхутдинова Э.Ф. обратилась к истцу с претензией о возмещении суммы произведенного ремонта (т. 2 л.д. 63), однако претензия оставлена истцом без ответа.

Ссылаясь на то, что общество ПКФ "Квалитет" не возместило предпринимателю стоимость произведенного для целей осуществления хозяйственной деятельности по организации гостиницы ремонта, и в нарушение условий договора аренды N 2К от 01.07.2014 передало арендуемое имущество третьему лицу, вследствие чего предприниматель понесла убытки в размере стоимости ремонта, ИП Шайхутдинова Э.Ф. обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым встречным иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования о взыскании арендной платы в сумме 750 000 руб., суд первой инстанции признал, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы по договору аренды от 01.07.2014 при доказанности фактического использования помещения на основании и заключенного и не прекращенного в установленном порядке договора аренды.

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании арендной платы в остальной части, суд первой инстанции посчитал доказанным факт оплаты ответчиком арендной платы в общей сумме 900 000 руб. по исполнение договоров аренды от 01.03.2014, 01.05.2014, 01.07.2014 за период с марта 2014 по август 2014 в соответствии с пунктами 5.1. договоров в качестве базовой арендной платы за два месяца аренды.

Требования о взыскании неустойки за период с сентября 2014 по январь 2015 удовлетворены судом в полном объеме, поскольку ходатайство о снижении неустойки ответчиком не заявлено.

Требования о взыскании задолженности по коммунальным услугам судом отклонено в силу непредставления истцом в соответствии с п. 6.3. договоров аренды доказательств несения истцом расходов на коммунальные услуги.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из недоказанности предпринимателем необходимости проведения ремонтных работ, а также согласия арендодателя на осуществление неотделимых улучшений и размера заявленных убытков.

Проверив законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

В силу ч. 1 ст. 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком были последовательно подписаны договоры аренды N 2К - от 01.03.2014 (т. 1 л.д. 23), от 01.05.2014 (т. 1 л.д. 152), от 01.07.2014 (т. 1 л.д. 147), оформленные между истцом и ответчиком с аналогичными условиями (в том числе в части размера арендной платы и срока действия), и в отношении одного и того же помещения - нежилое помещение площадью 194, 6 кв.м., находящееся в административном здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7, корп.5.

Поскольку решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требований общества ПКФ "Квалитет" за период с марта 2014 по август 2014 сторонами не обжалуется, и апелляционным судом не пересматривается (ч. 5 ст. 268 АПК РФ), при оценке правоотношений сторон с учетом доводов апелляционной жалобы оценке подлежит хронологически последний из указанных договоров аренды.

Согласно договору N 2К от 01.07.2014 (т. 1 л.д. 147) истец (арендодатель) обязуется за плату передать во временное владение и пользование арендатору недвижимое имущество, а ответчик (арендатор) обязуется принять объект от арендодателя и оплачивать плату за пользование объектом на условиях, установленных договором, а именно нежилое помещение находящееся в административном здании, расположенном по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Генерала Горбатова, д.7, корп.5, помещение общей площадью 194,6 кв.м.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основания своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). При этом лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в частности по представлению доказательств (ч. 2 ст. 9, ч. 1 ст. 41 АПК РФ).

Поскольку ответчиком доказательств оплаты арендной платы в период с сентября 2014 по январь 2015 года не представлено, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца в указанной части.

Доводы ответчика о том, что помещение предпринимателем в период после июля 2014 года не использовалось ввиду передачи помещения в аренду третьему лицу - Шайхутдинову И.И. на основании договора аренды N 2К от 02.07.2014, подлежат отклонению.

Согласно ч. 4 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

Таким образом, при представлении в материалы дела документа в копии содержание такого документа оценивается судом по правилам ст. 71 АПК РФ, исходя из совокупной оценки доказательств, в том числе с учетом правовых позиций сторон и оценки конкретных фактических обстоятельств дела, подтверждающих или опровергающих сведения, изложенные в копии документа.

В силу ч.ч. 1, 2, 4, 5 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности; каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами; никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Согласно представленной в материалы дела копии договора N 2К от 02.07.2014 (т. 1, л.д. 141, т. 2 л.д. 20), общество ПКФ "Квалитет" (арендодатель) обязуется передать, а гражданин Шайхутдинов И.И. - принять от арендодателя и оплачивать пользование объектом аренды: помещение общей площадью 200 кв.м., расположенное в здании согласно поэтажному плану, содержащемуся в техническом паспорте на нежилое административное здание (инвентарный номер 32334), изготовленному ГУП "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" по состоянию на 19.02.2010 (приложение N к договору, которое является его неотъемлемой частью).

Предметом договора аренды от 01.07.2014 является помещение площадью 194,6 кв.м.

Аналогичное помещение было передано истцом ответчику в аренду и по ранее заключенным договорам аренды N 2К - от 01.03.2014 и от 01.05.2014, что свидетельствует о долгосрочности отношений истца и ответчика и определенности их воли на согласование конкретного объекта аренды.

Таким образом, исходя из характеристик помещения, изложенных в анализируемых договорах аренды, тождество помещений не усматривается, а доводы апелляционной жалобы о том, что указание в договора от 02.07.2014 на передачу в аренду помещения 200 кв.м. является технической ошибкой, материалами дела не подтверждены.

При этом по пояснениям представителя истца, не опровергнутых ответчиком и третьим лицом, судом установлено, что истец является собственником иных нежилого помещения на первом этаже здания, расположенного по адресу г. Уфа, Республика Башкортостан, ул. генерала Горбатова, д. 7/5, что не исключает возможность передачи в аренду иного помещения, нежели передано ответчику по договору аренды от 01.07.2014.

Вопреки мнению апеллянта, не подтверждается указанное обстоятельство и данными технического паспорта, изготовленного ГУП "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" по состоянию на 19.02.2010 (т. 2 л.д. 139), согласно которому инвентаризированы нежилые помещения первого этажа площадью 193,2 кв.м., поскольку указанная в данных технической инвентаризации площадь помещения не соотносится с площадью помещения, указанной как в договоре с ответчиком, так и копии договора с третьим лицом.

План помещения согласно техническому паспорту на нежилое административное здание (инвентарный номер 32334), изготовленному ГУП "Бюро технической инвентаризации Республики Башкортостан" по состоянию на 19.02.2010, на который имеется ссылка в п. 1.3. договора аренды N 2К от 01.07.2014, в материалы дела не представлен, фактически такой план, как следует из пояснений представителя ответчика, при заключении договоров аренды от 01.03.2014, от 01.05.2014, от 01.07.2014 не подписывался, что не позволяет проверить обоснованность утверждений апеллянта о тождестве указанных помещений.

Статья 622 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ.

Согласно п. 3.1. договора аренды N 2К от 01.07.2014 передача и прием объекта оформляется путем подписания между сторонами акта приема-передачи и акта приема-сдачи объекта.

В силу п. 3.6. договора по окончании срока действия настоящего договора, а также в случае досрочного расторжения договора арендатор обязан возвратить арендодателю объект аренды, возврат объекта оформляется путем подписания акта сдачи-приема объекта. При этом арендатор возвращает арендодателю полученные ранее ключи от помещений.

Таким образом, независимо от фактических действий сторон по исполнению договора аренды N 2к от 01.07.2014 и действий по его прекращению, на ответчика возлагается обязанность по возврату помещения, ключей от помещения и оборудования.

Доказательств возврата предпринимателем нежилого помещения в установленном законом и договором порядке, равно как и доказательств того, что истец уклонялся от приемки арендованного помещения в нарушение ст. 65 АПК РФ в материалы дела не представлено.

Доводы апеллянта о том, что составление акта приема-сдачи помещения из аренды является взаимной обязанность арендатора и арендодателя, отклоняются, во-первых, исходя из условий п. 3.6. договора аренды N 2К от 01.07.2014, а во-вторых, исходя из процессуальной обязанности ответчика как арендатора, установленной ч. 1 ст. 65 АПК РФ, представить доказательства обоснованности своих утверждений о неиспользовании помещения в спорный период.

В силу п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Таким образом, неправомерная, по мнению ответчика, передача того же помещения в аренду третьему лицу предоставляет ответчику право требовать возмещения убытков, либо заявление иных правопритязаний к арендодателю.

Однако, как обоснованно указано судом первой инстанции, ответчиком не было заявлено возражений относительно передачи помещения, находящегося у предпринимателя в аренде на основании действующего и долгосрочного договора аренды от 01.07.2014, в пользование иному лицу.

Ссылки апеллянта на то, что такая претензия была заявлена письмом от 02.12.2016 (т. 2 л.д. 63), отклоняются, поскольку претензия была заявлена спустя два года после исследуемых событий и в период рассмотрения судебных споров по делам N А07-050/2015, а также настоящего спора.

Пояснения ответчика и третьего лица, утверждающих о том, что 02.07.2014 состоялась передача третьему лицу того же помещения, на что ссылается апеллянт в апелляционной жалобе, по смыслу ст. 68 и ч. 2 ст. 71 АПК РФ не являются допустимыми доказательствами, поскольку третье лицо в данном случае вступило в дело на стороне ответчика (ч. 1 ст. 51 АПК РФ), что позволяет оценить его утверждения только в совокупности с иными объективными доказательствами.

По тем же основаниям, предусмотренным нормой ст. 68 АПК РФ, показания свидетелей не могут быть признаны допустимыми доказательствами. Доводы апелляционной жалобы о немотивированности определения суда об отказе в допросе свидетелей по ходатайству ответчика отклоняются на основании ч. 3 ст. 270 АПК РФ.

Ссылки апеллянта на то, что факт возврата помещения истцу Шайхутдиновым И.И. подтверждается материалами дела N А07-5050/2015, отклоняются, поскольку судебными актами по указанному делу в порядке ч. 2 ст. 69 АПК РФ такие обстоятельства не установлены, а правовые позиции лиц, участвующих в деле, и изложенные, в частности, в протоколе судебного заседания от 18.09.2015, на которые ссылается апеллянт, в силу ст. 41, ч. 4 и ч. 5 ст. 71 АПК РФ являются доказательствами по конкретному делу.

Кроме того, предметом спора по делу N А07-5050/2015 договор аренды от 02.07.2014 не являлся, в силу чего в порядке ч. 2 ст. 65 АПК РФ обстоятельство возврата Шайхутдиновым И.И. помещений истцу не подлежало исследованию судом как юридически значимое.

Апелляционный суд также критически оценивает утверждения апеллянта о том, что помещение фактически поступило во владение третьего лица, поскольку в соответствии с пунктами 2.1. договора аренды от 01.07.2014, равно как и ранее заключенных договоров аренды от 01.03.2014, от 01.05.2014, помещение было передано в аренду для размещения под гостиницу (хостел), что предполагает доступ в помещение в том числе иных третьих лиц (постояльцев гостиницы, обслуживающий персонал), в силу чего фактическое освобождение ответчиком арендуемых помещений в таком случае сопряжено с необходимостью прекращения хозяйственной деятельности по размещению гостиницы, что исключает разовое и одномоментное прекращение такой деятельности. Кроме того, в силу того, что использование ответчиком спорных помещений было обусловлено не только правоотношениями с истцом, но и с другими третьими лицами, факт поступления помещений по владение Шайхутдинова И.И. в данном случае может быть подтвержден иными объективными средствами доказывания, тогда как в материалы дела таких доказательств не представлено.

С учетом изложенного, доводы апеллянта о несоответствии обстоятельствам дела выводов суда первой инстанции о критической оценке копии договора аренды от 02.07.2014 с Шайхутдиновым И.И. по мотиву непредставления оригинала подлежат отклонению на основании ч. 3. ст. 270 АПК РФ как на повлиявшие на выводы суда по существу спора.

Следует также отметить, что вывод суда первой инстанции о непредставлении ответчиком оригиналов договора аренды от 02.07.2014 и акта приема-передачи от 02.07.2014 был сделан, исходя из того, что такие оригиналы не были помещены в материалы дела (по пояснениям представителя истца, в силу наличия у него возражений, связанных с фальсификацией данных документов, поскольку истец факт их подписания отрицает), в силу чего указанные выводы суда не следует расценивать как отсутствие оригинальных экземпляров таких документов как таковых, как это изложено ответчиком в апелляционной жалобе. При этом, заявив ходатайство об обозрении апелляционным судом оригиналов указанных документов, истец не настаивал на их приобщении к материалам дела.

С учетом изложенного, требования истца (в обжалуемой части) удовлетворены судом первой инстанции правомерно.

В части отказа в удовлетворении встречного иска решение суда соответствует представленным в дело доказательствам и нормам материального права.

Согласно п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно п. 8.2. договора аренды N 2К от 01.07.2014 неотделимые улучшения объекта могут производиться арендатором только по согласованию с арендодателем.

В нарушение требований нормы ч. 1 ст. 65 АПК РФ таких доказательств ответчиком не представлено.

Ссылки апеллянта на то, что согласие на производство неотделимых улучшений было получено путем заключения предварительного договора с третьим лицом (в силу последующей замены стороны в обязательстве на основании дополнительного соглашения от 15.01.2014, т. 2 л.д. 9) и в период действия указанного договора, отклоняются, поскольку названная норма регулирует правовой режим неотделимых улучшений, произведенных в период действия договора аренды.

Доводы апеллянта о неправильной квалификации судом первой инстанции правоотношений сторон в рамках предварительного договора, и неправильном установлении юридически значимых обстоятельств, поскольку ремонтные работы были произведены не в рамках договора аренды, а в рамках предварительного договора в период с ноября 2013 по март 2014 для последующей аренды помещения, в рамках которого такие работы были согласованы арендодателем и фактически им приняты, подлежат отклонению.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.

Согласно п. 2.6. предварительного договора после подписания договора арендодатель дает свое согласие арендатору на выполнение перепланировки помещения по согласованному сторонами плану и проведение ремонтных работ согласно существующего законодательства.

В силу п. 4.9. в случае отказа арендодателя от заключения основного договора арендатору компенсируются расходы, понесенные на осуществление отделочных и других работ в помещении, а также расходы на оснащение помещения для ведения гостиничного бизнеса, все неотделимые улучшения, произведенные в помещении, становятся собственность арендодателя.

Таким образом, по смыслу пункта 4.9. предварительного договора расходы, понесенные арендатором на осуществление отделочных и других работ в помещении, а также расходы на оснащение помещения для ведения гостиничного бизнеса, компенсируются только при отказе арендодателя от заключения основного договора.

Однако доказательств того, что договор аренды между обществом и третьим лицом не был заключен по вине арендодателя, материалы настоящего дела не содержат. Не установлены такие обстоятельства и при рассмотрении иных дел с участием тех же представителей обстоятельств.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд не усматривает неосновательного обогащения истца в связи с исполнением заключенного между истцом и ответчиком предварительного договора в части производства ответчиком ремонтных и иных работ.

Факт последующего принятия арендодателем фактически выполненных работ путем заключения договоров аренды с предпринимателем с учетом изложенных условий предварительного договора, не имеет правового значения.

Ссылки истца на то, что требования по встречному иску о взыскании стоимости неотделимых улучшения следует также оценивать с точки зрения убытков, понесенных предпринимателем в связи с неправомерными действиями истца по передаче помещения третьему лицу, отклоняются с учетом вышеизложенных выводов суда о недоказанности данного обстоятельства.

Кроме того, квалификация требования по встречному иску как убытков противоречит правовой природе отношений, основанных на договорных обязательствах.

Ходатайство ответчика от 06.09.2016 о прекращении производства по настоящему делу (т. 1 л.д. 56) по мотиву рассмотрения арбитражным судом дела N А07-5050/2015 между теми же сторонами по тому же предмету и основанию, заявлено не обоснованно, поскольку производство по делу N А07-5050/2015 в части требований к Шайхутдиновой Э.Ф. и Шайхутдинову И.И. прекращено в связи с неподведомственностью, а при последующем обращении общества "ПКФ "Квалитет" в суд общей юрисдикции требования были заявлены только к Шайхутдинову И.И. (т. 3 л.д. 10, 12).

Решение суда первой инстанции является законным, обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07-17022/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Шайхутдиновой Энжэ Фирдависовны - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина