Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2017 г. N 03АП-3586/17

г. Красноярск

15 августа 2017 г.

Дело N А74-16993/2016

Резолютивная часть постановления объявлена "08" августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен "15" августа 2017 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шошина П.В.,

судей: Белан Н.Н., Магда О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Каверзиной Т.П.,

в отсутствии лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - индивидуального предпринимателя Кочана Николая Николаевича

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от "11" мая 2017 года по делу N А74-16993/2016, принятое судьей Ищенко Е.В.,

установил:

администрация города Черногорска (ИНН 1903006887, ОГРН 1021900697356; далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением, уточнённым в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 82), к индивидуальному предпринимателю Кочану Николаю Николаевичу (ИНН 190118456831, ОГРНИП 308190109100067; далее - ответчик, Кочан Н.Н.) о взыскании 698 336 рублей 48 копеек, в том числе 290 202 рублей 28 копеек задолженности за период с 1 апреля 2014 года по 31 декабря 2016 года и 408 134 рублей 20 копеек неустойки за период с 16 апреля 2014 года по 22 декабря 2016 года.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 11 мая 2017 года исковые требования удовлетворены частично: с индивидуального предпринимателя Кочана Н.Н. в пользу администрации города Черногорска взыскано 426 790 рублей 18 копеек, в том числе 290 202 рубля 28 копеек задолженности и 136 587 рублей 90 копеек неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Кроме того, решением суда, с учётом вынесенного 11 мая 2017 года определения об исправлении арифметической ошибки в резолютивной части решения (л.д. 100), с индивидуального предпринимателя Кочан Н.Н. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 10 369 рублей.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что ответчик, как новый собственник объекта недвижимости, для использования которого предоставлен арендованный земельный участок, был обязан вносить арендную плату в порядке, определенном договором между истцом и прежним собственником здания. При этом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предусмотренная договором аренды неустойка за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,3% в день явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и, на основании заявления ответчика, применил статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не согласившись с данным судебным актом, индивидуальный предприниматель Кочан Н.Н. обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

По мнению ответчика, выводы суда первой инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, что свидетельствует о незаконности решения. Ответчик не является стороной договора аренды от 20 мая 2008 года N 1666Ю, выводы суда в данной части противоречат нормам гражданского законодательства в части свободы договора. Приведенная судом правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации говорит о безусловном переходе права аренды, но не отменяет процедуру заключения договора и согласования всех его существенных условий между арендатором и арендодателем. Кроме того, постановлением главы г. Черногорска от 31 марта 2014 года N 777-п право аренды земельного участка предыдущего собственника задания было прекращено, что свидетельствует о прекращении действия договора аренды. Фактическое использование земельного участка ответчиком является основанием для обращения истца с требованием о взыскании неосновательного обогащения. Также при вынесении резолютивной части решения была допущена описка в части взыскания с ответчика государственной пошлины в сумме 16 967 рублей, тогда как в мотивировочной части решения указана сумма 10 369 рублей 43 копейки.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2017 года апелляционная жалоба индивидуального предпринимателя Кочана Н.Н. принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 8 августа 2017 года.

Определение изготовлено в форме электронного документа, подписано судьей усиленной квалифицированной электронной подписью и размещено в сети Интернет (www.arbitr.ru) в разделе "Картотека арбитражных дел" 28 июня 2017 года.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не прибыли. Отзыв на апелляционную жалобу суду апелляционной инстанции не поступал.

Принимая во внимание то обстоятельство, что материалами дела подтверждается надлежащее извещение сторон о рассмотрении дела судом первой инстанции (л.д. 3,-4), а также положения частей 1, 6 статьи 121, части 1 статьи 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признает истца и ответчика надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие их представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

20 мая 2008 года между администрацией города Черногорска (арендодателем) и Стукановским Владимиром Николаевичем (арендатором) заключён договор аренды на земельный участок N 1666Ю (л.д. 9), по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное пользование (в аренду) земельный участок на условиях, определенных договором, категория земель - земли населенных пунктов, площадью 8 424,05 кв.м, кадастровый номер 19:02:010511:15, расположенный по адресу:

г. Черногорск, ул. Бограда, 100, предоставленный для размещения дворца творчества (пункт 1.1 договора). В соответствии с пунктом 2.1 договора срок действия договора установлен с 20 мая 2008 года по 1 января 2019 года.

Согласно пунктам 2.4 - 2.5 договора арендная плата вносится ежемесячно до 15 числа текущего месяца, за последний месяц - до 15 ноября текущего года. Моментом исполнения обязательства по внесению арендной платы считается момент поступления денежных средств на счет, указанный в пункте 2.6 договора.

В соответствии с пунктом 2.7 размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором. Изменение арендной платы, в соответствии с постановлением Правительства Республики Хакасия от 23 января 2008 года N 05 осуществляется не чаще одного раза в год, в том числе в случае изменения нормативных правовых актов Республики Хакасия, регулирующих определение арендной платы за земельные участки, а также изменение коэффициентов инфляции и коэффициентов, устанавливаемых уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка. Согласно пункту 2.8 договора изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления и доводится до сведения арендатора путем сообщения в местных средствах массовой информации.

В силу пункта 7.2. договора в случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок арендатор уплачивает пени в размере 0,3 % от суммы долга за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 20 мая 2008 года указанный в договоре земельный участок передан арендатору (л.д. 12).

К договору аренды его сторонами также согласован расчет арендной платы (л.д. 13).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24 марта 2017 года N 19/001/003/2017-15456 (л.д. 83) сведения о государственной регистрации договора аренды внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 июня 2008 года за N 19-19-02/014/2008-405.

14 сентября 2012 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия (продавец) и индивидуальным предпринимателем Кочаном Н.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи N 68-Т (л.д.73) в отношении дворца творчества, общей площадью 1 823,7 кв.м., назначение нежилое, 2-этажного, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Бограда, д. 100, литера А, с правом аренды земельного участка общей площадью 8 424,05 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для дворца творчества, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Бограда, 100. Сведения о государственной регистрации договора аренды внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 июня 2008 года за N 19-19-02/014/2008-405 (пункт 1.1 договора).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 24 июня 2013 года N 02/005/2013-390 (л.д. 53) право собственности Кочана Н.Н. на нежилое здание - дворец творчества, площадью 1823,7 кв.м, расположенное по адресу:

г. Черногорск, ул. Бограда, 100, литера А, зарегистрировано 25 января 2013 года (номер государственной регистрации права: N 19-19-01/074/2012-065).

Согласно уведомлению о проведенной регистрации внесения изменений в договор аренды от 25 января 2013 года N 02/043/2012-115 (л.д. 19), по заявлению Кочана Н.Н. на основании договора купли-продажи от 14 сентября 2012 года N 68-Т Черногорским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Хакасия 25 января 2013 года проведена государственная регистрации аренды на земельный участок с кадастровым номером 19:02:010511:0015 по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Бограда, уч.100. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25 марта 2014 года N 02/004/2014-426 основанием для регистрации права аренды явились договор аренды земельного участка от 20 мая 2008 года N 1666Ю и договор купли-продажи от 14 сентября 2012 года N 68-Т.

Постановлением главы г. Черногорска от 31 марта 2014 года N 777-п (л.д. 62) прекращено право аренды Стукановского Владимира Николаевича на земельный участок площадью 8 424,05 кв.м, кадастровый номер 19:2:010511:15, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Бограда, 100.

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 23 декабря 2016 года с 1 января 2011 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 19:02:010511:0015 по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Бограда, уч.100, установлена в размере 4 740 000 рублей (л.д. 43). Основанием для установления кадастровой стоимости явилось решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 10 октября 2014 года N А74-4851/2014 по иску Кочана Н.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24 апреля 2014 года N А74-114/2014 (л.д. 56) с индивидуального предпринимателя Кочана Н.Н. в пользу администрации г. Черногорска взыскано 256 278 рублей 10 копеек долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20 мая 2008 года N 1666Ю за период с 25 января 2013 года по 31 марта 2014 года и 24 362 рубля 24 копейки неустойки.

Указывая на то, что ответчик обязанность по внесению арендных платежей не исполнял, направленную претензию оставил без ответа, истец обратился с исков о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20 мая 2008 года N 1666Ю за период с 1 апреля 2014 года по 31 декабря 2016 года и неустойки за период с 16 апреля 2014 года по 22 декабря 2016 года.

В подтверждение размера арендных платежей, истцом представлены в материалы дела постановления администрации г. Черногорска от 21 декабря 2012 года N 4408-п "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования", от 23 мая 2016 года N 1568-п "О внесении изменений в постановление администрации г. Черногорска от 21.12.2012 N 4408-П "Об утверждении коэффициентов арендной платы за земельные участки по видам разрешенного использования", а также опубликованная в газете "Хакасия" информация об индексе потребительских цен в Российской Федерации, подлежащем применению для расчета Ки- коэффициента инфляции, в 2014, 2015 и 2016 годах (л.д. 22-26).

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 307, статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из заключенных сторонами договоров; должны выполняться в соответствии с согласованными сторонами условиями и требованиями правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что на земельном участке кадастровым номером 19:02:010511:0015 по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Бограда, уч.100, находится нежилое здание, принадлежащее на праве собственности ответчику, земельный участок сформирован в целях использования здания. На момент регистрации 25 января 2013 года перехода права собственности к ответчику от предыдущего собственника здания - Стукановского В.Н. в отношении названного земельного участка существовал зарегистрированный в установленном порядке договор аренды от 20 мая 2008 года N 1666Ю между Стукановским В.Н. и администрацией города Черногорска, сроком действия до 1 января 2019 года. Данные обстоятельства подтверждаются представленными в материалы дела сведениями из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в частности выписками из реестра от 24 июня 2013 года N 02/005/2013-390 и от 24 марта 2017 года N 19/001/003/2017-15456.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы апелляционной жалобы об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений относительно спорного земельного участка и соглашается с выводами суда первой инстанции о наличии у ответчика обязательства по внесению арендных платежей в виду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 432, пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор считается заключенным с момента достижения его сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, соглашения по всем существенным условиям договора.

В силу пункта 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу пункта 3 приведённой выше статьи продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.

Приведенные нормы права и разъяснения свидетельствуют о том, что с момента регистрации перехода права собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Бограда, д. 100, литера А, к индивидуальному предпринимателю Кочану Н.Н. в силу прямого указания закона у него возникло право пользования земельным участком, на котором объект расположен, а следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости к нему перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 20 мая 2008 года N 1666Ю, в том числе обязанность вносить арендную плату за пользование участком, несмотря на то, что непосредственно с ним договор аренды земельного участка не оформлен.

Исходя из установленного законодательством принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нём объектов недвижимости, и исключительного права собственника недвижимости на приобретение занимаемого объектом земельного участка в собственность или в аренду, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о нарушении положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и процедуры заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. Статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает проведения торгов для заключения подобного договора аренды. Приобретая в собственность здание дворца творчества, ответчик должен быть предполагать возникновение одновременно и арендных отношений по поводу занимаемого зданием земельного участка, о чем, косвенно свидетельствуют действия самого ответчика по государственной регистрации права аренды на основании договора аренды земельного участка от 20 мая 2008 года N 1666Ю и договора купли-продажи от 14 сентября 2012 года N 68-Т и по обращению с иском об установлении иной кадастровой стоимости земельного участка.

Довод ответчика о прекращении договора аренды в связи с изданием главой города Черногорска постановления от 31 марта 2014 года N 777-п о прекращении права аренды Стукановского В.Н. также отклоняется судом апелляционной инстанции как не основанный на нормах права.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Статьями 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателю по договору аренды, заключённому на определенный срок, не предоставлено право одностороннего отказ от договора. Договором аренды от 20 мая 2008 года N 1666Ю такое право также не предусмотрено.

Соответственно, в силу положений статьи 450, пункта 2 статьи 452 и абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, само по себе постановление главы города Черногорска не может прекращать действие договора аренды от 20 мая 2008 года N 1666Ю и предполагает совершение администрацией города Черногорска иных юридически значимых действий, определяющий порядок расторжения договора.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендные платежи за период с 25 января 2013 года по 31 марта 2014 года взысканы с ответчика вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 24 апреля 2014 года N А74-114/2014. Доказательства внесения индивидуальным предпринимателем Кочаном Н.Н. арендной платы в соответствии с условиями договора аренды от 20 мая 2008 года N 1666Ю в период с 1 апреля 2014 года по 31 декабря 2016 года в материалах настоящего дела отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции проверил представленный истцом расчет задолженности по внесению арендных платежей в спорный период и признает его верным. В апелляционной жалобе ответчик арифметику расчета не оспаривает.

Таким образом, администрацией города Черногорска обоснованно заявлено требование о взыскании с индивидуального предпринимателя Кочана Н.Н. 290 202 рублей 28 копеек задолженности по внесению ареной платы.

Поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, истцом также обоснованно заявлено требование о взыскании неустойки, предусмотренный договором. Учитывая отсутствие у сторон спора возражений относительно применения судом первой инстанции статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, произведенный судом расчет неустойки, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для пересмотра выводов суда первой инстанции в части удовлетворения требований администрации города Черногорска о взыскании с индивидуального предпринимателя Кочана Н.Н. 136 587 рублей 90 копеек неустойки.

Ссылка ответчика на допущенную в резолютивной части обжалуемого решения опечатку относительно суммы государственной пошлины, подлежавшей взысканию с ответчика в доход федерального бюджета, также отклоняется судом апелляционной инстанции. Из материалов дела следует, что определением от 11 мая 2017 года Арбитражный суд Республики Хакасия исправил опечатку в резолютивной части решения, указав сумму государственной пошлины в размере 10 369 рублей 43 копейки. Данное определение об исправлении опечатки ответчиком в суде апелляционной инстанции не обжаловано, оно не является предметом проверки и основанием к отмене обжалуемого решения суда первой инстанции.

При изложенных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от "11" мая 2017 года по делу N А74-16993/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

П.В. Шошин

Судьи

Н.Н. Белан О.В. Магда