Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2017 г. N 06АП-4221/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 декабря 2017 г. N Ф03-4499/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

16 августа 2017 г.

А73-2389/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 августа 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Волковой М.О.,

судей Дроздовой В.Г., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Воробьевой А.А.,

при участии в заседании:

от ООО "Дальэнергомобилизация": Мотлохова Е.А., представитель по доверенности от 04.08.2016;

от ДМС Администрации города Хабаровска: Каун О.А., представитель по доверенности от 09.01.2017 N 02-12/17;

от Управления Росреестра по Хабаровскому краю: представитель не явился,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

на решение от 08.06.2017

по делу N А73-2389/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Левинталь О.М.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Дальэнергомобилизация"

к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска

о признании незаконным решения, понуждении внести изменения в договор

третье лицо: Управление Росреестра по Хабаровскому краю,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Дальэнергомобилизация" (ОГРН 1152722002234, г. Хабаровск, далее - ООО "ДЭМ") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Департаменту муниципальной собственности Администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, г. Хабаровск, далее - Департамент) о признании незаконным решения, изложенного в письме от 14.12.2016 N 17-08/13277; возложении обязанности внести изменения в договор аренды земельного участка N 210 от 11.03.2008, с кадастровым номером 27:23:0010308:111, площадью 42 940,9 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Федоровское шоссе, 12, в части перехода прав и обязанностей арендатора к ООО "ДЭМ".

До принятия судебного акта истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил требования: просил изменить указанный договор аренды земельного участка, запись о государственной регистрации права от 21.11.2016 N 27-27/001-27/001 /218/2016-1709/1 с условием об исключении открытого акционерного общества "Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования" (ИНН 2702010860), как стороны арендатора, и о включении ООО "Дальэнергомобилизация" (ИНН 2722043800) в указанный договор аренды, на стороне арендатора, остальные условия договора оставить без изменений: возложить на Департамент муниципальной собственности обязанность в течение тридцати календарных дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу направить ООО "Дальэнергомобилизация" (ИНН 2722043800) дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010308:111, площадью 42 940,9 кв.м, расположенного по адресу: Хабаровский край, г. Хабаровск, Федоровское шоссе, 12 от 11.03.2008 N 210.

Судом уточнение исковых требований принято к рассмотрению.

Решением от 08.06.2017 в договор аренды от 11.03.2008 N 210 внесены изменения, запись о государственной регистрации права от 21.11.2016 N 27-27/001-27/001/218/2016-1709/1: арендатор ОАО "Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования" заменен на ООО "Дальэнергомобилизация".

В удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Департамент считает судебный акт подлежащим отмене, ссылаясь на нахождение на испрашиваемом земельном участке объектов незавершенного строительства; расторжение договора аренды N 210 от 11.03.2008; отсутствие согласия Департамента на уступку арендатору; отсутствие нарушения прав истца решением об отказе внесения изменений в договор аренды земельного участка, исходя из возможности обращения истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав на земельный участок.

По указанным основания полагает иск необоснованным.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Дальэнергомобилизация" выразило несогласие с ее доводами, указав на принцип единства земли и объектов, на нем расположенных; приостановление регистрирующим органом регистрации права аренды; отсутствие возможности заключения договора цессии ввиду ликвидации ОАО "Дальэнергомонтаж".

В судебном заседании представители сторон поддержали каждый свою позицию, дав соответствующие пояснения.

Третье лицо, извещенное в соответствии с требованиями статей 121 - 123 АПК РФ, с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание своего представителя не направило.

Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие не явившегося участника процесса.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения сторон, апелляционный суд не усматривает оснований для отмены оспариваемого решения.

Согласно материалам дела ООО "Дальэнергомобилизация" является собственником пяти объектов недвижимости, расположенных в городе Хабаровске, по Федоровскому шоссе, 12, приобретенных по договору купли-продажи предприятия от 09.06.2015 N 1800-ОТПП/1/2 у ОАО "Дальэнергомонтаж" (бывшее государственное предприятие).

Указанные объекты недвижимости расположены в границах земельного участка с кадастровым номером 27:23:010308:111, площадью 42 940,9 кв.м, образованного распоряжением мэра города Хабаровска от 28.01.2008 N 315-р путем деления земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:628. Последний был выделен распоряжением мэра города Хабаровска 21.07.2004 N 1755-р из общей территории завода ОАО "Хабаровскэнерго".

Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости (раздел 18.2 кадастровых выписок) земельный участок с кадастровым номером 27:23:0000000:628 образован из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:523, который, в свою очередь, образован из земельного участка с кадастровым номером 27:23:0000000:425.

Последний земельный участок, площадью 1 475 700 кв.м, образован и внесен в государственный кадастр недвижимости на основании постановления мэра города Хабаровска от 18.05.1999 N 694 о предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование.

Земельный участок с кадастровым номером 27:23:010308:111, площадью 42 940,9 кв.м, в границах которого расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, принадлежал предыдущему собственнику - ОАО "Дальэнергомонтаж" на праве аренды (договор от 11.03.2008).

По условиями договора купли-продажи от 09.06.2015, заключенного между ООО "Дальэнергомобилизация" и ОАО "Дальэнергомонтаж" по результатам открытых торгов, предметом договора выступил имущественный комплекс, в том числе, "право аренды земельного участка, земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые здания и сооружения, используемые под производственную базу, кадастровый номер 27:23:010308:111, адрес объекта: Краснофлотский район, г. Хабаровск, шоссе Федоровское, 12" (пункт 7 перечня).

05.08.2015 осуществлен переход права собственности на приобретенные объекты недвижимости (свидетельства о государственной регистрации права).

22.09.2015 между ОАО "Дальэнергомонтаж" и Департаментом муниципальной собственности Администрации г. Хабаровска заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 210 от 11.03.2008.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.10.2016 N Ф03-4306/2016 по делу N А73-1532/2016 указанное соглашение признано недействительным, запись о его государственной регистрации в ЕГРП аннулирована.

На основании постановления суда кассационной инстанции регистрационная запись о договоре аренды в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была восстановлена (уведомление о проведении государственной регистрации от 21.11.2016 N 27/001/218/2016-1709).

01.12.2016 ООО "ДЭМ" обратилось в Департамент с заявлением о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 210 от 11.03.2008 в части арендатора по данному договору, с приложением постановления Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.10.2016 по делу N А73-1532/2016, правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, договора аренды, уведомления о восстановлении регистрационной записи о ранее расторгнутом договоре.

Письмом от 14.12.2016 N 17-08/13277 обществу отказано в заключении дополнительного соглашения об изменении договора аренда в части арендатора земельного участка, с указанием на то, что арендатором земельного участка является ликвидированное юридическое лицо ОАО "Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования", а также на отсутствие согласия Департамент на уступку права по договору аренды.

Отказ Департамента в заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка явился основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Согласно статье 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Условия договора определяются сторонами, за исключением случаев, когда соответствующее условие предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Аналогичное правило содержится в статье 552 Гражданского кодекса РФ, на основании пункта 1 которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, предметом договора купли-продажи N 1800-ОТПП от 09.06.2015 является имущественный комплекс, а также "право аренды земельного участка, земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилые здания и сооружения, используемые под производственную базу, кадастровый номер 27:23:010308:111, адрес объекта: Краснофлотский район, г. Хабаровск, шоссе Федоровское, 12" (пункт 7 перечня).

Переход права собственности на объекты недвижимости зарегистрирован надлежащим образом, что следует из представленных в материалы дела свидетельств о государственной регистрации права.

Соглашение от 22.09.2015 между ОАО "Дальэнергомонтаж" и Департаментом о расторжении договора аренды земельного участка N 210 от 11.03.2008 постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 21.10.2016 N Ф03-4306/2016 признано недействительным; запись о его государственной регистрации в ЕГРП аннулирована.

Данный судебный акт в силу части 2 статьи 69 АПК РФ имеет преюдициальное значение для настоящего спора.

Таким образом, установленные обстоятельства и указанные нормы права свидетельствуют о наличии у истца права требования оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, в связи с чем доводы апелляционной жалобы о нахождении на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, отсутствии согласия Департамента на уступку арендатору подлежат отклонению.

Ссылка в жалобе на расторжение договора аренды N 210 от 11.03.2008 является несостоятельной, исходя из признания судом кассационной инстанции соглашения о расторжении данного договора недействительным.

Согласно правовому подходу, сформулированному в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.10.2009 N 8611/09, положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Между тем, переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

По указанным основаниям довод жалобы об отсутствии нарушения прав истца решением об отказе внесения изменений в договор аренды земельного участка, исходя из возможности обращения истца в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода прав на земельный участок, подлежит отклонению, как несостоятельный.

С учетом установленного, правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В этой связи решение суда, основанное на правильном применении норм материального права и надлежащей оценке доводов лиц, участвующих в деле, отмене не подлежит.

Нарушений, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ основанием для безусловной отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.06.2017 по делу N А73-2389/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.О. Волкова

Судьи

В.Г. Дроздова И.В. Иноземцев