Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2017 г. N 10АП-9525/17

г. Москва

16 августа 2017 г.

Дело N А41-12347/17

Резолютивная часть постановления объявлена 10 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 августа 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Диаковской Н.В.,

Судей Иевлева П.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ефимовым А.В.,

при участии в заседании:

от публичного акционерного общества "ВТБ 24": Плаксин С.Ю. по доверенности от 20.02.2016;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом;

от Романовой Светланы Борисовны: представитель не явился, извещена надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2017 года по делу N А41-12347/17, принятое судьей Борсовой Ж.П.,

по заявлению публичного акционерного общества "ВТБ 24"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области,

третье лицо: Романова Светлана Борисовна,

о признании незаконным отказа в государственной регистрации и обязании устранить допущенные нарушения,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество "ВТБ 24" (далее - заявитель, ПАО "ВТБ 24") обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просило суд о нижеследующем:

- признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Московской области, регистрирующий орган) об отказе в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности заявителя на жилое помещение: квартиру, расположенную по адресу: Московская область, Истринский район, с.п. Павло-Слободское, с. Рождествено, ул. Южная, д. 9, кв. 12, изложенное в сообщении от 19 декабря 2016 года;

- обязать Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать ограничение (обременение) права собственности ПАО "ВТБ 24" на указанную квартиру в виде ее найма.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует Романова Светлана Борисовна (далее - Романова С.Б.).

Решением Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2017 года по делу N А41-12347/17 заявление удовлетворено (л.д. 106-109).

Не согласившись с данным судебным актом, Управление Росреестра по Московской области обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей Управления Росреестра по Московской области и Романовой Светланы Борисовны, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ПАО "ВТБ 24" возражал против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителя ПАО "ВТБ 24", исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22 октября 2016 года между ПАО "ВТБ 24" (наймодатель) и Романовой С.Б. (наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения с правом выкупа N 7257 (далее - договор), по условиям которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю во владение и пользование сроком на 24 месяца квартиру, состоящую из 2 (двух) жилых комнат, общей площадью 42,6 кв.м., расположенную по адресу: Московская область, Истринский район, с.п. Павло-Слободское, с. Рождествено, ул. Южная, д. 9, кв. 12, а наниматель обязуется вносить плату за пользование квартирой, а также нести иные обязательства в соответствии с условиями договора (л.д. 11-17).

Собственником вышеназванной квартиры является ПАО "ВТБ 24", что подтверждается выпиской из ЕГРП от 22 сентября 2016 года (л.д. 27).

03 ноября 2016 года представитель ПАО "ВТБ 24" совместно с Романовой С.Б. обратились к Управлению Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности заявителя на вышеназванную квартиру на основании договора коммерческого найма.

Сообщением от 19 декабря 2016 года N б/н Управление Росреестра по Московской области известило заявителей об отказе в государственной регистрации обременения права собственности на квартиру, сославшись на то, что жилой дом, в котором находится квартира, а также сама квартира не являются наемным домом/наемным жилым помещением в наемном доме соответственно (статьи 91.16, 91.17 Жилищного кодекса Российской Федерации - л.д. 82).

Полагая, что вышеназванный отказ является незаконным и нарушает права ПАО "ВТБ 24" в сфере предпринимательской деятельности, ПАО "ВТБ 24" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявления в связи со следующим.

В соответствии с частью 2 статьи 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.

Согласно части 2 статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце втором пункта 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Из материалов дела следует, что, ПАО "ВТБ 24" является собственником вышеназванной квартиры.

22 октября 2016 года между ПАО "ВТБ 24" (наймодатель) и Романовой С.Б. (наниматель) заключен договор коммерческого найма N 7257.

Таким образом, между заявителем и третьим лицом возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (глава 35 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пунктами 1, 2 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, согласно пункту 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Основания для отказа в государственной регистрации прав предусмотрены в статье 20 Закона N 122-ФЗ, к которым относятся, в том числе, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества (абзацы четыре, шесть пункта 1 указанной статьи).

Согласно пункту 1 статьи 26.1 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Пунктом 2 статьи 674 ГК РФ предусмотрено, что ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, с учетом гражданско-правового принципа свободы договора субъекты правоотношений вправе по своему усмотрению определять условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со статьей 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме коммерческого использования предоставляются по договорам найма жилых помещений.

Пунктом 6 статьи 91.16 Жилищного кодекса Российской Федерации, установлено, что "ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, которое установлено частями 1-5 настоящей статьи, частью 2 статьи 91.17 и в соответствии с пунктом 4 части 3 статьи 91.17 настоящего Кодекса, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"

Исходя из изложенного, суд первой инстанции обоснованно указал, что, Жилищным кодексом Российской Федерации не установлен запрет на заключение договоров найма в отношении жилых помещений, не находящихся в наемных домах.

Статьей 30 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника жилого помещения предоставлять во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26.1 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (далее - государственная регистрация найма жилого помещения), осуществляется на основании заявления сторон договора, если иное не установлено пунктом 2 настоящей статьи.

Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности заявителя на указанную выше квартиру.

Возражениями заявителя, изложенными в жалобе, не опровергаются выводы суда первой инстанции. Несогласие с толкованием судом первой инстанции норм права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Заявителем апелляционной жалобы не приведено фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу.

Учитывая изложенное выше, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 29 мая 2017 года по делу N А41-12347/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

П.А. Иевлев Е.Е. Шевченко