Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 августа 2017 г. N 09АП-28347/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30 ноября 2017 г. N Ф05-17213/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

15 августа 2017 г.

Дело N А40-196392/16

Резолютивная часть постановления объявлена 08.08.2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 15.08.2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи Сумароковой Т.Я.

судей Веклича Б.С., Лящевского И.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Департамента городского имущества г. Москвы и ООО "МОСИНТУРСТРОЙ" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 апреля 2017 года по делу N А40-196392/16, принятое судьей Буниной О.П.

по иску Общества с ограниченной ответственностью "МОСИНТУРСТРОЙ" (ОГРН 5147746309233)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

об обязании заключить договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: Арифулин А.А. по доверенности от 15.12.2014 г.; Барабаш В.И. - генеральный директор на основании протокола N 1/14 от 14.07.2014

от ответчика: Саакян Ю.С. по доверенности от 30.12.2016 г.;

Общество с ограниченной ответственностью "МОСИНТУРСТРОЙ" обратилось

в суд с иском об обязании Департамент городского имущества города Москвы заключить договор аренды земельного участка кадастровый номер 77:04:0004021:48, имеющий адресные ориентир: Москва, 1-й Капотнинский проезд, вл.41, А, в течение 10 дней с даты вступления решения по настоящему делу, в законную силу на условиях предложенного проекта, в соответствии со ст.ст. 445, 446 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.04.2017 года суд обязал Департамент заключить договор аренды земельного участка, разногласия сторон, возникшие между сторонами по проекту договора урегулированы и приняты судом в редакции как арендатора, так и арендодателя.

С решением суда не согласились Департамент и арендатор, подали апелляционные жалобы, в которых просят решение суда отменить, принять новый судебный акт. В обоснование жалобы заявители ссылаются на нарушение или неправильное применение норм материального и процессуального права, на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители Департамента и ООО "МОСИНТУРСТРОЙ" полностью поддержали доводы своих апелляционных жалоб. С доводами жалоб противоположной стороны выразили несогласие.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, изучив материалы дела, проверив в порядке ст. 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность вынесенного по делу решения арбитражного суда первой инстанции, правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда установленным и исследованным по делу обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам, судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО "Мосинтурстрой" является собственником объектов недвижимого имущества: одноэтажного нежилого здания общей площадью 2 267,1 кв. м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, пр. Капотнинский 1-й, д. 41, строен. 1 (кадастровый номер 77:04:004021:1169, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 января 2015 г. N 77-77/004-04/070/2014-59/2, свидетельство о регистрации права от 29.01.2015 г.); одноэтажного нежилого здания общей площадью 80,6кв.м по адресу: г. Москва, пр. Капотнинский 1-й, д. 41, строен. 2 (кадастровый номер 77:04:004021:1170, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 января 2015 г. N 77- 77/004- 04/070/2014-58/2, свидетельство о регистрации права от 29.01.2015 г.); одноэтажного нежилого здания общей площадью 1144,9 кв. м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, пр. Капотнинский 1-й, д.41, строен. 3 (кадастровый номер 77:04:004021:1171, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 января 2015 г. N 77-77/004-04/070/2014-57/2 свидетельство о регистрации права от 29.01.2015 г.); одноэтажного нежилого здания общей площадью 1 042,5 кв. м по адресу: Российская Федерация, г. Москва, пр. Капотнинский 1-й, д. 41, строен. 4 (кадастровый номер 77:04:004021:1172, запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29 января 2015 г. N 77-77/004-04/070/2014-56/2 свидетельство о регистрации права от 29.01.2015 г.).

21.04.2015 г. истец обратился с заявлением о заключении договора аренды на земельный участок N 77/501/16-464167, на котором находятся указанные объекты недвижимости, - кадастровый паспорт от 5.11.2013 г. N 77/501/13-542699.

24 мая 2016 года Истец получил от Ответчика проект договора аренды земельного участка. 21 июня 2016 года Истец направил ответчику (письмо от 21.06.2016 г. N МИС/10-44, протокол разногласий к проекту договора аренды, в связи с противоречием условий договора действующему законодательству.

Письмами от 18.07.2016 г. N 33-5-60691/16/4/0 и от 2.09.2016 г. N33-5-60691/16/6/1 Ответчик отклонил протокол разногласий, настаивая на подписании договора в своей редакции.

Поскольку ответчик отказался от заключения договора аренды земельного участка в редакции предложенной истцом, а редакция договора представления ответчиком, истца не устраивает, имеются определенные разногласия по пунктам договора (п. 1.1., 3.2., 4.3., 7.3, 7.4,), истец обратился в суд с настоящим заявлением.

В соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса РФ лицо вправе обратиться в суд с требованием об обязании заключить договор только тогда, когда для лица, в адрес которого направлена оферта, заключение договора является обязательным. Обязанность уполномоченного органа заключить договор аренды земельного участка с собственником недвижимого имущества, расположенного на этом участке, закреплена в земельном законодательстве.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Согласно ст.432 ГК РФ в договоре должны быть согласованы все существенные условия, указанные в качестве таковых в законе.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Существенными условиями договора аренды являются: предмет договора, плата за пользование и срок пользования земельным участком.

В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона N178-ФЗ от 21.12.2001 года "О приватизации государственного и муниципального имущества" по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Согласно п.2 (абз. 2) ст.7 ЗК РФ: Виды разрешенного использования земельных

участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Как следует из кадастрового паспорта, - приложение N 1 к договору, земельный участок N 77/501/16-464167 имеет виды разрешенного использования 6.9, 1.2.9.

В соответствии со ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N48 "О землепользовании в городе Москве" при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.

Таким образом, указание в Договоре на вид разрешенного использования земельного участка имеет значение для определения существенного условия Договора размера арендной платы.

В соответствии с Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об

утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков", числовое обозначение 6.9 вида использования земельного участка, соответствует наименованию склады, со следующим описанием: "Размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперекачивающие станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов".

Виды разрешенного использования земельных участков, которые предполагают расположение на них объектов недвижимого имущества, признаваемых объектами налогообложения в силу пункта 1 статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, имеют специальные коды по классификации групп видов разрешенного использования земельных участков для государственной кадастровой оценки земель, утвержденной приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года N 39 (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (пункт 1.2.9)).

Таким образом, для определения, как размера арендной платы, так и налогооблагаемой базы, в договоре аренды земельного участка необходимо указать вид разрешенного использования земельного участка, в соответствии с действующим законодательствам.

Распространение действия договора аренды, в том числе обязанности арендатора по внесению арендной платы, за период фактического пользования земельным участком, предшествовавший заключению договора аренды, возможно лишь по соглашению сторон, которого в данном случае не имеется. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату до передачи ему арендованного имущества и до начала пользования им данным имуществом не соответствует вышеприведенным нормам права.

В связи с изложенным судом первой инстанции Пункт 1.1 договора и абзац 1 пункта 3.2. приняты судом в редакции арендатора. Доводы апелляционной жалобы Департамента не могут быть приняты в качестве основания для изменения решения суда в указанной части, поскольку противоречат действующему законодательству и сложившейся судебной практике.

Редакция пункта 4.3, предложенная арендатором, противоречит нормам, установленным ст.ст.209, 263,363 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также нормам, установленным частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В связи с чем, доводы апелляционной жалобы арендатора об ограничении его прав не могут быть приняты апелляционным судом в качестве основания для изменения решения суда в указанной части.

Пункты 7.3. и 7.4. рассматриваемого проекта договора аренды в редакции Департамента соответствуют Типовой форме договора аренды земельного участка, предоставляемого в аренду правообладателю зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, утверждена приложением 5 к приказу Департамента от 18.12.2014 N 372 "О внесении изменений в приказ Департамента земельных ресурсов города Москвы от 09.06.2012 N 115".

Вместе с тем, за указанные в пунктах 7.3 и 7.4. проекта договора правонарушения со стороны арендатора предусмотрена ответственность Кодексом об административных правонарушений Российской Федерации, а также Кодексом об административных правонарушениях города Москвы, утвержденным Законом города Москвы от 21.11.2007 г. N 45.

Статьей 8.8 КоАП РФ установлено, что использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 2.1 и 3 настоящей статьи, - влечет наложение административного штрафа в случае, если определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от 0,5 до процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее десяти тысяч рублей, на должностных лиц - от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее двадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от 1,5 до 2 процентов кадастровой стоимости земельного участка, но не менее ста тысяч рублей, а в случае, если не определена кадастровая стоимость земельного участка, на граждан в размере от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей; на должностных лиц -от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от ста тысяч до двухсот тысяч рублей.

Статьей 6.7 Кодекса об административных нарушениях города Москвы установлено, что нарушение требований и ограничений по использованию земельного участка, содержащихся в оформленном акте разрешенного использования земельного участка или установленных правовыми актами города Москвы, а также правоустанавливающими документами на землю, сервитутами, проектной и иной документацией, определяющей условия использования земельного участка, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.

Статьей 7.10 КоАП РФ установлено, что самовольная уступка права пользования землей, недрами, лесным участком или водным объектом, а равно самовольная мена земельного участка,-

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Статьей 6.6 Кодекса об административных нарушениях города Москвы установлено, что нарушение порядка согласования распоряжения земельным участком, находящимся в собственности города Москвы, или земельным участком, собственность на который не разграничена, -

влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до трех тысяч рублей; на должностных лиц - от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.

Таким образом, размер ответственности, установленный Департаментом в утвержденной им Типовой форме договора аренды противоречит размеру, установленному нормами российского и регионального законодательства.

Кроме того, апелляционный суд отмечает, что согласно позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 21 декабря 2000 года N 263-О, гражданское законодательство содержит обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации. Учитывая компенсационную природу неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом она направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает возможным принять доводы апелляционной жалобы арендатора и изменить решение суда первой инстанции в части пунктов 7.3. и 7.4. договора.

Госпошлина по апелляционным жалобам на основании ст.110 АПК РФ подлежит отнесению на заявителей.

Руководствуясь ст.176, пунктом 2 ст. 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 апреля 2017 года по делу N А40-196392/16 отменить в части.

Исключить из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:04:0004021:48, имеющий адресный ориентир: Москва, 1-й Капотнинский проезд, вл.41 пункты 7.3. и 7.4.

В остальной части решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Т.Я. Сумарокова

Судьи

Б.С. Веклич И.С. Лящевский