Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2017 г. N 18АП-8951/17

г. Челябинск

21 августа 2017 г.

Дело N А07-1932/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Каримовой Е.О.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07- 1932/2017 (судья Айбасов Р.М.).

Общество с ограниченной ответственностью "Мега'Д" и общество с ограниченной ответственностью "Д Инвест" (далее - ООО "Мега'Д", ООО "Д Инвест", истцы) обратились в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Управление, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:150, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр. Октября, д. 77, корп. 2, общей площадью 2876 кв.м.:

изложить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

"1.1. Доля в праве собственности на земельный участок ООО "Мега'Д" составляет 1016/2876. Доля в праве собственности на земельный участок ООО "Д Инвест" составляет 1860/2876",

пункт 2.1. изложить в следующей редакции: "Цена Участка составляет 3 400 000 руб. (три миллиона четыреста тысяч) рублей. Расчет цены выкупа указан в Приложении N 2".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 (резолютивная часть от 24.05.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу ООО "Мега'Д" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., в пользу ООО "Д Инвест" судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. (л.д. 133-144).

С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просило решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости - 3 954 000 руб. установлена с 01.09.2015. С заявлением о приобретении права на участок заявители обратились 30.06.2015. Таким образом, оснований для применения кадастровой стоимости, установленной с 01.09.2015, то есть после обращения заявителей, не имеется.

К дате судебного заседания ответчик представил доказательства направления апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле. Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, от истцов к дате судебного заседания поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором они просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения. Поступивший отзыв приобщен к материалам дела.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, истцам на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- здание, нежилое - 1-этажное, общей площадью 845,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября, д. 77, корп. 2 с кадастровым номером 02:55:020114:04 (ООО "Мега'Д"), свидетельство о государственной регистрации права 04 АД 169927 от 17.12.2012;

- здание, нежилое, 3-этажное, общей площадью 3 001 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября, д. 77, корп. 2 с кадастровым номером 02:55:020114:112 (ООО "Д Инвест"), свидетельство о государственной регистрации права 04 АД 343040 от 18.03.2013.

Согласно кадастровому плану земельного участка указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:55:020114:150, находящемся по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, пр. Октября, д. 77, корп. 2, общей площадью 876 кв.м., разрешенное использование: общественное питание.

30.06.2015 истцы обратились в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:150 в долевую собственность за плату (вх. 01-02-24637 от 01.07.2015).

27.07.2015 письмом N 17973 Управлением было отказано в предоставлении в собственность земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.01.2016 по делу N А07-24542/2016 суд признал незаконным отказ Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, выраженный в письме Управления N 17973 от 27.07.2015 в предоставлении в долевую собственность ООО "Мега'Д" и ООО "Д Инвест" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:150, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр. Октября, д. 77, корп. 2, общей площадью 2 876 кв.м. в собственность за плату. Суд обязал Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан в месячный срок со дня вступления настоящего решения в законную силу направить в адрес ООО "Мега'Д" и ООО "Д Инвест" проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:150, находящегося по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, пр. Октября, д. 77, корп. 2, общей площадью 2876 кв.м.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 (резолютивная часть постановления объявлена 20.04.2016) решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.01.2016 по делу N А07-24542/2015 оставлено без изменения, апелляционная жалоба Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

20.09.2016 представителем заявителей от Управления был получен проект договора о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность по цене выкупа 13 467 898 руб. 17 коп. (25% от кадастровой стоимости в размере в 53 871 592 руб. 68 коп.).

В адрес ответчика был направлен проект протокола разногласий к договору (вх. N 31789 от 03.10.2016), которым истцы предложили:

1) дополнить договор о предоставлении земельного участка в собственность за плату пунктом 1.1., изложив его в следующей редакции:

"1.1. Доля в праве собственности на земельный участок ООО "Мега'Д" составляет 1016/2876. Доля в праве собственности на земельный участок ООО "Д Инвест" составляет 1860/2876.".

2) пункт 2.1. договора о предоставлении земельного участка в собственность за плату изложить в следующей редакции: "Цена Участка составляет 3 400 000 руб. (три миллиона четыреста тысяч) рублей. Расчет цены выкупа указан в Приложении N 2.".

01.11.2016 письмом N 31789 ответчик отклонил протокол разногласий, указав, что кадастровая собственность на основании решения Верховного суда Республики Башкортостан установлена с 01.09.2015, а истцы за выкупом земельного участка обратились 30.06.2015, в связи с чем, основания для применения кадастровой стоимости, установленной с 01.09.2015, не имеется.

Разногласия сторон договора по размеру выкупной стоимости земельного участка послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском об урегулировании преддоговорного спора.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции сослался на то, что решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости, а также на то, что договор купли-продажи земельного участка не был заключен после обращения истцов за выкупом.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены, изменения судебного акта.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Исходя из пункта 1 статьи 424 названного Кодекса, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса, осуществляется без проведения торгов.

В силу пункта 2 статьи 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка, если иное не установлено федеральными законами, определяется в порядке, установленном: 1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Согласно пункту 1 статьи 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу названных норм, в рассматриваемом случае, момент заключения договора определяется принятием соответствующего судебного акта.

На дату подачи заявления о приобретении земельного участка в собственность действовало Постановление Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 629 "Об определении цены и оплаты земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при продаже их собственникам зданий, строений и сооружений, расположенных на таких земельных участках".

Пунктом 4 названного постановления предусмотрено, что собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, приобретают такие земельные участки: до 1 июля 2015 года - по цене в размере 25 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, действующей на момент обращения заявителя.

Вступившим в законную силу решением Верховного Суда Республики Башкортостан от 08.02.2016 по делу N 3-68/2016 по заявлению истцов кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:150 установлена в размере 13 600 000 руб. по состоянию на 01.09.2015.

Новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:55:020114:150 внесена в государственный кадастр недвижимости, что подтверждено представленным в дело кадастровым паспортом земельного участка от 11.05.2016 (л.д. 28).

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Поскольку решением суда установлена новая кадастровая стоимость, внесены изменения в государственный кадастр недвижимости и договор купли-продажи земельного участка после обращения истца за выкупом земельного участка не был заключен, при урегулировании разногласий по договору относительно цены выкупа подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка, установленная судом.

Приведенные подателем апелляционной жалобы возражения о недопустимости придания обратной силы установленной вышеназванным судебным актом кадастровой стоимости являются необоснованными.

Согласно абзацу 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (редакции от 21 июля 2014 года) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно абзацу 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 28 от 30.06.2015 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Исковое заявление об установлении кадастровой стоимости равной рыночной было подано 25.11.2015 после обращения 22.10.2015 в комиссию о результатах определения кадастровой стоимости в Республике Башкортостан. Следовательно, кадастровая стоимость, установленная решением суда, в размере 13 600 000 руб., для целей расчета выкупной стоимости подлежит применению с 01.01.2015.

Ранее определенная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышала его рыночную стоимость, что подтверждено судебным актом.

Применение ранее определенной кадастровой стоимости при определении судом рыночной стоимости земельного участка на момент заключения договора купли-продажи нарушит права и законные интересы истца как лица, имевшего намерение приобрести в собственность спорный земельный участок, и, следовательно, противоречит положениям пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.05.2017 по делу N А07- 1932/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Н. Пирская

Судьи

Г.Н. Богдановская И.Ю. Соколова