Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 августа 2017 г. N 09АП-36514/17

г. Москва

21 августа 2017 г.

Дело N А40-211662/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 августа 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Е.Б. Расторгуева,

судей Д.В. Пирожкова, А.И. Трубицына,

при ведении протокола судебного заседания секретарем И.С.Момот,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Ржевский и Компания" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 01.06.2017 г. по делу N А40-211662/2016, принятое судьей Масловым С.В.

по иску ООО "Ржевский и Компания" (ОГРН 1107746686090, юр.адрес: 127560, г. Москва, ул. Пришвина, д. 17, офис 51)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, юр.адрес: 125009, г. Москва, Газетный переулок, д. 1/12)

третьи лица: ООО "Московская экспертиза независимая"; ООО "АБН Консалт"

об урегулировании разногласий при заключении договора

при участии в судебном заседании:

от истца: Немыкин И.А. (доверенность от 01.08.2017 г.)

от ответчика: не явился, извещен

от третьих лиц: не явились, извещены

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Ржевский и Компания" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 40,6 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. 15-я парковая, д. 18, корп. 1, изложив:

- пункт 3.1 договора: "Цена Объекта составляет 1 855 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 30.08.2016 N 466380, выполненного ООО "Московская экспертиза независимая". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 ст. 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

- пункт 3.2: "Оплата по договору производится рассрочку ежемесячно, но не менее 3 лет с даты заключения договора".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "Московская экспертиза независимая"; ООО "АБН Консалт".

Решением от 01.06.2017 г. суд урегулировал разногласия сторон с учетом проведенной по делу судебной экспертизой, изложив:

Пункт 3.1. договора в следующей редакции:

"3.1. Цена объекта составляет 3 280 000 (три миллиона двести восемьдесят тысяч) рублей 00 копеек., в соответствии с экспертным заключением ООО " Бюро Независимых Экспертиз" от 30.04.2017 N 008-1000-17. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется";

Пункт 3.2. договора в следующей редакции:

"3.2. Оплата по Договору производится в рассрочку, ежемесячно, но не менее 5 лет с даты заключения договора.".

ООО "Ржевский и Компания" не согласилось с решением суда и подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушения при проведении судебной экспертизы.

Ответчик и третьи лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Рассмотрев дело в отсутствие ответчика и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителя истца, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований к удовлетворению апелляционных жалоб и отмене или изменению решения арбитражного суда, принятого в соответствии с законодательством Российской Федерации и обстоятельствами дела.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается ответчиком, истец является арендатором спорного нежилого помещения по договору аренды N 04-00312/10 от 26.11.2010 г.

Истец, воспользовавшись предоставленным ему Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) правом на выкуп имущества, обратился 22.04.2016 г. в Департамент имущества города Москвы с заявлением, которое рассмотрено ответчиком и истцом 23.08.2016 г. получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 3 064 000 руб., указанной ответчиком на основании отчета об оценке, выполненного ООО "АБН-Консалт" и положительного экспертного заключения от 15.07.2016 N 1965/С-16, подготовленного НП СРО "СВОД".

Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 1 855 000 руб., однако ответчик отказался от заключения договора на указанных истцом разногласий.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Ответчик не оспаривает соблюдение истцом порядка заключения договора, предусмотренного статьями 443-445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так же ответчик и не оспаривает наличие у истца преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, предусмотренного Законом от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, установлено судом и не оспаривается сторонами, общество относится к субъектам малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", спорное недвижимое имущество не включено в перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, арендатору предоставляется преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, при одновременном выполнении ряда условий. Перечень условий является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит.

Данные условия заявителем соблюдены: арендуемое имущество находится во временном пользовании заявителя с 2010 года, то есть более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ; задолженность по арендной плате отсутствует; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень, что ответчиком не оспаривается.

Для устранения разногласий в стоимости выкупного имущества, суд первой инстанции обоснованно в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Бюро Независимых Экспертиз". По результатам проведения судебной экспертизы было представлено заключение эксперта, в соответствии с которым рыночная стоимость имущества составила 3 280 000 руб. без учета НДС 18%.

Данное экспертное заключение судом первой инстанции признано последовательным, непротиворечивым, компетентным.

В этой связи ссылка истца на то, что судом неправомерно определена стоимость спорного имущества, подлежит отклонению.

Несогласие истца с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не может служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В случае если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества, по ходатайству истца и при наличии документов подтверждающих перечисление указанным лицом на депозит Арбитражного суда города Москвы денежных средств для целей проведения судебной экспертизы, суд назначил судебно-оценочную экспертизу по определению рыночной стоимости спорного нежилого помещения.

На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. В соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В процессе проведения судебной экспертизы экспертом была подробно изучена и проанализирована представленная документация. Экспертом, также был проведен осмотр нежилых помещений являющихся объектом оценки. Для целей подготовки заключения по поставленному судом вопросу, экспертом применялись сравнительный и доходные подходы оценки спорного объекта.

При определении рыночной стоимости недвижимости с применением сравнительного подхода, экспертом осуществлялись: изучение (анализ) рынка и выбор листингов (предложений на продажу) объектов недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом; сбор и проверка информации по каждому объекту-аналогу (о цене предложения, дате предоставления информации об объектах- аналогах, физических характеристиках, местоположении объектов и др.); сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом недвижимости по нескольким параметрам (местоположению, физическим характеристикам, условиям продажи и др.); применялись соответствующие корректировки.

При применении доходного подхода оценки, с использованием метода капитализации, также был проведен анализ рынка аренды площадей коммерческой недвижимости, по результатам которого отобраны объекты аналоги, определена расчетная величина арендной ставки, кроме того экспертом проводилась корректировка стоимости объектов по факторам приведенным в исследовательской части заключения. Размер итогового заключения о стоимости объекта оценки соответствует средней величины стоимости определенной при применении сравнительного и доходного подходов.

Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу, что при производстве судебной экспертизы свой вывод о величине рыночной стоимости объекта в рамках сравнительного и доходного подходов эксперт сформировал на основании проведенного полного, всестороннего, научно обоснованного и объективного исследования, что соответствует обязанности эксперта, установленной статьей 55 АПК РФ и статьей 16 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Таким образом, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний.

Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256, и Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд.

Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом на основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом. Экспертом проведен сбор и анализ информации, необходимой для оценки рыночной стоимости интересующего суд объекта недвижимости, с учетом требований пункта 18 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. Эксперт проанализировал применимость каждого из трех подходов к оценке (доходного, сравнительного и затратного) и пришел к обоснованному выводу о возможности применения сравнительного и доходного подходов. При этом эксперт обосновал отказ от применения затратного подхода.

Указанные действия эксперта соответствуют требованиям пункта 20 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256. Для получения итоговой стоимости объекта оценки эксперт в полной мере выполнил требования пункта 24 Федерального стандарта оценки N1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N256.

В частности для получения итоговой стоимости объекта оценки экспертом осуществлено согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании сравнительного и доходного подходов. При этом экспертом учтен вид стоимости, интересующий суд, а также представлены обоснованные суждения эксперта о качестве результатов, полученных в рамках примененных сравнительного и доходного подходов.

Ввиду отсутствия сомнений в обоснованности заключения эксперта, а также отсутствия противоречий в выводах эксперта суд признает указанное заключение эксперта надлежащим доказательством для целей определений выкупной стоимости арендуемого объекта.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Поскольку заключение судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не содержит противоречий, неясностей и неполноты выводов, у суда апелляционной инстанции отсутствуют предусмотренные частью 2 статьи 87 этого же Кодекса основания для назначения повторной экспертизы.

Несогласие сторон с результатом экспертизы не влечет, само по себе, необходимости проведения повторной экспертизы.

Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, соответствует материалам дела и действующему законодательству, в связи с чем отмене не подлежит. Нормы материального права правильно применены судом, нарушений норм процессуального права не установлено.

Доводы апелляционных жалоб не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для отмены решения и удовлетворения соответствующей апелляционной жалобы.

Судебные расходы распределены судом первой инстанции в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266, 267, 268, 269 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 01.06.2017 г. по делу N А40-211662/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Д.В. Пирожков А.И. Трубицын