Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 августа 2018 г. N 09АП-37988/18

г. Москва

06 августа 2018 г.

Дело N А40-250565/17

Резолютивная часть постановления объявлена 02 августа 2018 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 06 августа 2018 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Проценко А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Зиньковской НН., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "АРГУС"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04 июня 2018 года

по делу N А40-250565/2017, принятое судьей Ламоновой Т.А. (180-2127),

по иску ООО "Воин Фитнес Лиги" (ОГРН: 1167746482188 ИНН: 7704357553)

к ООО "Аргус" (ОГРН: 1057746350034 ИНН: 7709596202)

третье лицо: ПАО "Сбербанк России"

о признании недействительным отказ от договора аренды N 002-Б-1-Л от 10.10.2016 г.

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Шапочкин С.В. по доверенности от 19.03.2018 г.,

Акчурин Р.Х. по доверенности от 18.12.2017 г.;

от ответчика: Гавричков С.В. по доверенности от 15.11.2017 г.;

от третьего лица: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Воин Фитнес Лиги" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ООО "Аргус" (далее - ответчик) о признании недействительным отказа от договора аренды N 002-Б-1-Л от 10.10.2016 г. нежилых помещений здания Б, расположенного по адресу: Россия, 142770, г.Москва, п.Сосенское, Калужское ш., 23-й км, домовл. 14, стр. 2, заключенного между ООО "АРГУС" и ООО "ВФЛ", совершенного путем направления уведомления от 30.11.2017 N АА 11/17-37.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04 июня 2018 года по делу N А40-250565/2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие третьего лица, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 10.10.2016 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен Договор аренды N 002-Б-1-Л нежилых помещений здания Б, расположенного по адресу: Россия, 142770, г. Москва, п. Сосенское, Калужское ш., 23-й км, домовл. 14, стр. 2, в соответствии с условиями которого арендатору передаются во владение два помещения общей площадью 761,01 кв.м (в т.ч. помещение площадью 708,01 кв.м и помещение площадью 53 кв.м) на 1 этаже здания по вышеуказанному адресу (далее совместно - Помещения) для использования с целью организации и эксплуатирования фитнес-центра "Бойцовский дом Лиги WFL - для всей семьи".

Договор аренды распространяет свое действие на правоотношения сторон с момента его подписания сторонами, срок аренды: по 09.10.2026 (п. 3.1 Договора аренды).

Согласно условиям Договора аренды, помещения передаются арендатору в состоянии Shell&Core, т.е. без отделки или подготовку под отделку (определение этого понятия приведено в Приложении N 2 к Договору аренды).

Стороны согласовали, что Арендатор за свой счет, самостоятельно либо с привлечением подрядчиков проведет в Помещениях строительно-отделочные и инженерно-монтажные работы: установку перегородок, конечную отделку стен, потолков, полов, установку систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабжения (п. 6.5.1 с учетом термина "Отделочные Работы Арендатора", приведенного в разделе 1 Договора аренды).

Истец указывает на то, что Арендатором в соответствии с условиями Договора аренды были привлечены подрядчики и за свой счет осуществлены строительно-отделочные и инженерно-монтажные работы и установлено спортивное оборудование на общую сумму более 29,8 млн. руб.

В Помещениях установлено оборудование Арендатора, необходимое для использования Помещений в соответствии с Целевым назначением, установленным Договором аренды.

Помещения были переданы Арендодателем Арендатору по Акту приемки-передачи от 10.10.2016, что, с учетом условий п. 7.2 Договора аренды, является основанием для использования Помещений в полном объеме в соответствии с Целевым назначением.

Условиями Договора аренды обязанность по его государственной регистрации возлагаются на Арендодателя (п. 14.1 Договора аренды).

Истец ссылается на то, что Арендодателю со стороны Арендатора были переданы все необходимые документы для осуществления государственной регистрации Договора аренды строго в соответствии с его условиями, в том числе оригинальный экземпляр Договора аренды, который должен быть выдан Арендатору после государственной регистрации, однако договор не был зарегистрирован ответчиком со ссылкой на то, что условия договора аренды не согласованы ПАО Сбербанк - залогодержателем имущества, с которым у Арендодателя заключен кредитный договор.

Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо - независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Государственная регистрация осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде, поэтому незарегистрированный договор не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора и содержании его условий. Однако сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, принимая во внимание, что Арендодатель передал имущество Арендатору, а Арендатор пользовался им и вносил арендные платежи.

Из материалов дела следует, что ответчик электронным письмом от 13.11.2017 исх. N АА 11/17-14 уведомил истца о нарушении условий договора с указанием пунктов договора, в отношении которых допущены нарушения.

На запрос Арендатора касательно указания конкретных фактов нарушений с целью их устранения Арендатором, Арендодателем по электронной почте представлено письмо от 24.11.2017 с приложением перечня нарушений.

Уведомлением от 30.11.2017 Ответчик со ссылкой 9.1.2 и 9.1.6 (ii) Договора аренды в одностороннем порядке отказался от его исполнения.

Согласно п. 9.1.6 (ii) Договора если нарушения могут быть устранены, Арендодатель должен направить Арендатору письменное уведомление о неисполнении Арендатором его обязанностей по настоящему Договору Аренды и предоставить ему 14 (четырнадцать) рабочих дней со дня получения Арендатором уведомления для начала устранения нарушений, прежде чем осуществить свое право на отказ от исполнения настоящего Договора Аренды вследствие нарушения Арендатором своих обязательств в случае, определенном в статье 9.1.2.

Суд первой инстанции, исследовав обстоятельства и дав оценку представленным в материалы дела доказательствам, нарушений арендатором принятых на себя обязательств, как основания для расторжения договора, не усмотрел, на основании чего пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

Доводы, заявленные ответчиком в апелляционной жалобе, исчерпывающим образом исследованы судом первой инстанции, правомерно отклонены в решении суда и не принимаются судебной коллегией.

Так, вменяемые Арендатору нарушения надлежащим образом не подтверждены, акты составлены ответчиком в одностороннем порядке.

Кроме того, уведомление об отказе от договора направлено с нарушением условий договора, поскольку срок, указанный в п. 9.1.6 (ii), с учетом даты получения Истцом уведомления с указанием конкретных нарушений, соблюден не был.

Кроме того, п. 12.1 договора устанавливает, что любые уведомления, одобрения, согласия, разрешения или иные сообщения в связи с настоящим договором аренды должны быть сделаны в письменной форме и должны быть доставлены заказным письмом с уведомлением о вручении или доставлены курьером по адресу адресата, указанному в статье 12.2 (или, если адресатом является арендатор, должны быть доставлены в Помещения).

Доводы ответчика о том, что арендатор грубо нарушает требования безопасности в здании, не подтверждаются материалами дела, принимая во внимание, что бизнес-центр ответчика построен им в соответствии с самыми высокими нормами, в нем предусмотрены системы и процедуры обеспечивающие повышенную безопасность.

Безопасность спортивного клуба, созданного истцом в помещении, и безопасная эксплуатация этого спортивного клуба подтверждается отчетами, подготовленными независимыми экспертами, а именно:

- Техническим отчетом по испытаниям электроустановок и электрооборудования, организация-исполнитель: ООО ПромИнжСтрой (Свидетельство о регистрации электролаборатории N 2439-4 от 04 марта 2016 в Федеральной службе по экологическому, технологическом и атомному надзору) срок действия Отчета до 11 сентября 2018;

- Заключение N 22/12/2017-027-НОР по результатам оценки соответствия объекта защиты установленным требованиям пожарной безопасности (независимой оценки пожарного риска) выданное в соответствии со ст. 144 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и постановлением Правительства Российской Федерации.N304 от 07.04.2009 "Об утверждении Правил оценки соответствия объектов защиты (продукции) установленным требованиям пожарной безопасности путем независимой оценки пожарного риска".

Готовность объекта к эксплуатации по состоянию на 11.04.2018 подтверждается заключением специалиста N 110418/067С.

Ссылку ответчика на нарушение истцом обязанности по оплате арендных платежей суд правомерно не принял во внимание, учитывая, что истцом оспаривается отказ от договора аренды N 002-Б-1-Л от 10.10.2016 г., выраженный в уведомлении от 30.11.2017 N АА 11/17-37. В уведомлении указаны иные причины для расторжения договора. Рассматривая настоящее дело, суд обоснованно исходил из предмета и основания заявленных исковых требований, при этом, в случае нарушения истцом принятых на него обязательств по договору ответчик вправе обратиться в суд за защитой нарушенного права.

Ссылка ответчика на ранее направленные уведомления об устранении нарушений договора от 27.06.2017, от 28.08.2017, от 25.09.2017в подтверждение соблюдения срока, предусмотренного п. 9.1.6 (ii) Договора, судом правомерно отклонена, принимая во внимание, что нарушения были устранены истцом, а согласно п. 5. ст. 450 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Из представленных в материалы дела платежных поручений следует, что истцом оплачивались счета ответчика, выставленные в сентябре-ноябре 2017 г., сторонами подписывались акты освидетельствования скрытых работ, в связи с чем обоснованным является тот вывод, что ответчик своими действиями подтверждал действие договора.

Суд первой инстанции правомерно указал, что согласно п. 5. ст. 450 ГК РФ в случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Вопреки доводам апелляционной жалобы в отказе от договора аренды, составляющем предмет настоящего спора, такое основание как нарушение Арендатором сроков отделочных работ Арендатора, ответчиком не указывалось. До обращения в суд с настоящим иском претензий к арендатору относительно сроков выполнения отделочных работ арендодатель не предъявлял, доказательств предъявления ответчиком таких претензий в материалах дела не имеется.

Акт завершения отделочных работ оговорен в Договоре аренды в связи с обязанностью ответчика компенсировать часть произведенных истцом неотделимых улучшений в соответствии с п. 6.5.10 Договора аренды. На это также указывает и сама форма акта завершения отделочных работ, согласованная Сторонами в приложении 13 Договора аренды, в которой предусмотрена отметка факта завершения видов произведенных истцом отделочных работ и стоимость каждого вида работ без расшифровки этих работ и оценки их качества.

Вопреки доводу ответчика, обязанности истца по направлению акта завершения отделочных Работ в адрес ответчика условиями договора не установлено. Пунктом 6.5.9 договора оговаривается обязанность совместного подписания акта после проверки арендодателем документов, указанных в п. 6.5.8 Договора аренды. Материалами дела же подтверждается, что, несмотря на то, что все документы для оформления акта были представлены арендодателю, последний о результатах их проверки арендатору не сообщил и соответствующего предложения о подписании акта о завершении отделочных работ не представил. Сроки выполнения работ напрямую связаны с обязательством арендодателя по согласованию смет и проектов, от исполнения которого арендодатель уклонялся.

Как подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, ответчик, несмотря на представление всех смет в полном объеме, письменно их согласовал лишь частично.

Согласно п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", при осуществлении стороной права на одностороннее изменение условий обязательства или односторонний отказ от его исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны (пункт 3 статьи 307, пункт 4 статьи 450.1 ГК РФ). Нарушение этой обязанности может повлечь отказ в судебной защите названного права полностью или частично, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения (пункт 2 статьи 10, пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

На основании чего судебной коллегией признается обоснованным вывод суда о том, что недобросовестный характер отказа от договора подтверждается отсутствием компенсации произведенных истцом неотделимых улучшений.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь статьями 110, 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 04 июня 2018 года по делу N А40-250565/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев А.И. Проценко