Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2017 г. N 15АП-12230/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 21 декабря 2017 г. N Ф08-9236/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

23 августа 2017 г.

дело N А32-6571/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Сулименко О.А., судей Гуденица Т.Г., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Карнауховой В.В.,

при участии:

от заявителя: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от заинтересованного лица: Худяков А.В. - представитель по доверенности

от 04.02.2017 N 01-465/16-19, паспорт;

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Регул"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2017 по делу N А32-6571/2017, принятое судьей Куликовым О.Б.,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регул"

(ИНН 2331000781, ОГРН 1022301123569)

к заинтересованному лицу Администрации муниципального образования Щербиновский район

при участии третьего лица Управления имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования Щербиновский район

о признании незаконным решения; об обязании,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Регул" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения администрации муниципального образования Щербиновский район, содержащегося в письме (уведомлении) от 12.12.2016 N 01-7035/16-18, об отказе в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Регул" в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:36:0707036:236, площадью 17 718 кв. м, расположенного по адресу: Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Чкалова, д. 128/1, для продолжения строительства многоэтажных жилых домов с торгово-бытовыми комплексами; об обязании администрации муниципального образования Щербиновский район в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять соответствующее решение и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Регул" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0707036:236, площадью 17 718 кв. м, расположенного по адресу: Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Чкалова, д. 128/1, для продолжения строительства многоэтажных жилых домов с торгово-бытовыми комплексами.

Заявленные требования мотивированы тем, что в период действия договора аренды по заказу общества выполнены проектные работы и все подготовительные мероприятия, необходимые для выдачи разрешения на строительство. Заявление на продление аренды подано до истечения срока действующего договора. Земельный участок не может быть предоставлен в аренду иным лицам, поскольку на нем расположены объекты незавершенного строительства (три котлована, уложены плиты, осуществлена врезка в инженерные сети водоканала, установлен прибор учета электроэнергии, выделенной для целей строительства).

Впоследствии обществом уточнены требования в части способа устранения допущенного нарушения. Общество просит обязать администрацию муниципального образования Щербиновский район в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу принять соответствующее решение и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Регул" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:36:0707036:236. площадью 17718 кв. м. расположенного по адресу: Щсрбиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Чкалова, д. 128/1, для продолжения строительства многоэтажных жилых домов с торгово-бытовыми комплексами (т. 2 л.д. 72).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений Администрации муниципального образования Щербиновский район.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано. Решение мотивировано тем, что общество не имеет права на продление договора ввиду отсутствия на земельном участке объектов незавершенного строительства. Действие разрешений на строительство прекращено в апреле 2017 года, администрация направила обществу уведомление о возврате земельного участка.

общество с ограниченной ответственностью "Регул" обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило решение суда первой инстанции отменить, заявленные требования удовлетворить. В обоснование апелляционной жалобы ссылается на доводы, заявленные ранее суду первой инстанции и перечисленные выше. Указывает, что обжалуемый отказ какими-либо фактическими обстоятельствами не мотивирован. Суд не учел, что строительство было начато в период действия договора аренды. Суд оставил без внимания то обстоятельство, что на торгах в кадастровом паспорте земельного участка был указан только жилой комплекс, в связи с чем разрешение на строительство торгово-бытового комплекса выдано с нарушением требований, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации. В период действия разрешений на строительство администрация допускала незаконное бездействие, повлекшее невозможность использования земельного участка по назначению.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация просит оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указывает, что до подготовки ответа по вопросу о продлении срока действия разрешений на строительство был произведен осмотр земельного участка, в ходе которого установлено, что строительство фактически не ведется, фундаментные блоки помещены в один из котлованов и подвергаются негативному атмосферному воздействию. Обществу также было указано, что до 01.01.2017 уполномоченным органом по разрешению вопроса о продлении аренды является орган местного самоуправления поселения (администрация Старощербиновского сельского поселения Щербиновского района). У общества отсутствует право на льготное (без торгов) право заключения договора аренды на новый срок, поскольку на земельном участке отсутствует объект незавершенного строительства. В течение шести лет строительство начато не было.

В судебном заседании представитель администрации дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, просил решение оставить без изменения.

От общества поступило ходатайство об отложении судебного заседания, мотивированное рассмотрением Верховным Судом Российской Федерации дела N А41-27734/2016. Апелляционной коллегией ходатайство рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия сходных обстоятельств с настоящим делом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя администрации, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14 июля 2009 года на основании протокола о результатах торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, проводимых в форме аукциона, и определению победителей торгов от 13.07.2009 N 3 и приказа Управления имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район от 14.07.2009 N 228-3, общество с ограниченной ответственностью "КалмСельПромСтрой" заключило с Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения N 3609000365, по условиям которого предоставлен во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:36:0707036:236, площадью 17 718 кв. м, расположенный по адресу: Щербиновский район, ст. Старощербиновская, ул. Чкалова, д. 128/1, необходимый для малоэтажного жилищного строительства (пункт 1.1 договора N 365).

Согласно пункту 7.2 договора N 3609000365 договор действует в течение 3 лет, до 14.07.2012.

4 мая 2011 года общество с ограниченной ответственностью "КалмСельПромСтрой" (первоначальный арендатор) заключило с обществом "Регул" договор уступки права аренды по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 14.07.2009 N 3609000365.

5 мая 2011 года обществом и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды от 14.07.2009 N 3609000365, по условиям которого общество вступило в договор аренды N 3609000365 и приняло на себя все права и обязанности арендатора.

27 февраля 2012 года обществом и Управлением имущественных и земельных отношений администрации муниципального образования Щербиновский район заключено дополнительное соглашение N 3 к договору аренды от 14.07.2009 N 3609000365, по условиям которого арендная плата ежегодно подлежит изменению в одностороннем порядке арендодателем на размер инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который принимается ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор. Срок действия договора стороны продлили до 27.02.2017.

Общество указывает, что в период действия договора N 3609000365 по его заказу были выполнены инженерные изыскания на спорном земельном участке, выполнены проектные работы по созданию проекта и разработки на его основе проектной документации для строительства жилого и торгово-бытового комплекса.

По результатам указанной деятельности обществу администрацией выдано 7 разрешений на строительство жилых домов и 4 разрешения на строительство торгово-бытового комплекса: разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 1 N RU 23537306-18 (срок действия продлён до 20.12.2016); разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 2 N RU 23537306-25 (срок действия продлён до 20.12.2016); разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 3 N RU 23537306-26 (срок действия продлён до 20.12.2016); разрешение на строительство торгово-бытового комплекса 4 N RU 23537306-27 (срок действия продлён до 20.12.2016); разрешение на строительство 30 квартирного трехэтажного жилого дома (литер-Б) N RU 23537306-55 (срок действия продлён до 09.04.2017); разрешение на строительство 16 квартирного трехэтажного жилого дома (литер-Д) N RU 23537306-56 (срок действия продлён до 09.04.2017); разрешение на строительство 30 квартирного трехэтажного жилого дома (литер-В) N RU 23537306-57 (срок действия продлён до 09.04.2017); разрешение на строительство трехэтажных блокированных жилых домом (литер-Г) N RU 23537306-58 (срок действия продлён до 09.04.2017); разрешение на строительство 18 квартирного трехэтажного жилого дома (по генплану здание А2) N RU 23537306-71 (срок действия продлён до 20.04.2017); разрешение на строительство 18 квартирного трехэтажного жилого дома (по генплану здание А) N RU 23537306-72 (срок действия продлён до 20.04.2017); разрешение на строительство 18 квартирного трехэтажного жилого дома (по генплану здание A l) N RU 23537306-73 (срок действия продлён до 20.04.2017).

13 октября 2016 года заявлениями исх. N 51 - 54 общество обратилось к администрации с просьбой о продлении сроков действия разрешений на строительство торгово-бытового комплекса N RU 23537306-18, N RU 23537306-25, N RU 23537306-26, N RU 23537306-27.

10 февраля 2017 года заявлениями исх. N 5 - 12 истец обратился в администрацию с просьбой о продлении сроков действия разрешений на строительство многоэтажных жилых домов N RU 23537306-55, N RU 23537306-56, N RU 23537306-57, N RU 23537306-58, N RU 23537306-71, N RU 23537306-72, N RU 23537306-73.

В письме от 13.02.2017 N 01-954/1718 администрация указала, что считает нецелесообразным рассматривать вопрос о продлении срока действия разрешений на строительство N RU 23537306-55, N RU 23537306-56, N RU 23537306-57, N RU 23537306-58, N RU 23537306-71, N RU 23537306-72, N RU 23537306-73, поскольку срок действия аренды земельного участка истекает 27.02.2017, а срок действия указанных разрешений на строительство - до середины апреля 2017 года.

Письмом от 11.11.2016 N 58 общество просило администрацию заключить договор аренды спорного земельного участка (кадастровый номер 23:36:0707036:236) на новый срок.

Администрация письмом от 12.12.2016 N 01-7035/16-18 уведомила общество "Регул" о невозможности предоставления земельного участка на новый срок аренды. В письме администрация указала, что срок действия договора аренды истекает 27.02.2017, и его продление Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено. Возможно заключение договора на новый срок по результатам проведения торгов или заключение договора аренды без проведения торгов при наличии у арендатора права собственности на объект незавершенного строительства. Обществу разъяснено, что до 1 января 2017 года уполномоченным органом по разрешению вопроса о продлении аренды является орган местного самоуправления поселения (администрация Старощербиновского сельского поселения Щербиновского района). Посте 1 января 2017 года общество может обратиться в Администрацию муниципального образования Щербиновский район по основаниям, указанным выше.

Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка противоречит закону, а также нарушает его права, общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением.

При рассмотрении дела апелляционная коллегия учитывает следующее.

Суд обоснованно указал, что заявление общества от 11.11.2016 N 58 было направлено в орган, не уполномоченный на распоряжение спорным земельным участком (орган местного самоуправления поселения).

Вместе с тем, с учетом того, что с 01.01.2017 уполномоченным органом является Администрация муниципального образования Щербиновский район, которая в ответе от 12.12.2016 изложила также основания к отказу в предоставлении земельного участка по существу, иные доводы отказа также подлежат оценке в судебном акте.

Общество полагает, что имеет право на продление договора аренды земельного участка ввиду того, что своевременно приступило к строительству.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из материалов дела не следует, что на земельном участке расположены объекты незавершенного строительства.

Согласно акту обследования от 13.02.2017 на дату обследования строительные работы на земельном участке не ведутся. На территории земельного участка имеются три котлована. Местоположение, размеры и конфигурация котлованов не соответствуют схеме планировочной организации земельного участка. Под открытым небом расположены фундаментные блоки. В первом котловане (2009 года) имеются следы строительной деятельности.

Общество также указывает, что им выполнены три котлована, уложены плиты, осуществлена врезка в инженерные сети водоканала, установлен прибор учета электроэнергии, выделенной для целей строительства.

Для целей установления факта, был ли возведен на земельном участке объект незавершенного строительства, апелляционная коллегия полагает возможным руководствоваться правовой позицией, изложенной в пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которой правомерным является отказ в государственной регистрации прав, если при проведении правовой экспертизы регистрирующий орган придет к выводу о том, что объект незавершенного строительства как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует (например, на объекте не полностью завершены фундаментные работы и т.п.).

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), необходимо установить, полностью ли на нем завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы.

Из материалов настоящего дела видно, что объект незавершенного строительства на земельном участке как самостоятельная недвижимая вещь отсутствует, поскольку работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы полностью не завершены, а состояние спорного объекта не позволяет идентифицировать его как объект недвижимости.

При таких обстоятельствах право на заключение договора аренды на новый срок по основанию, предусмотренному подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, у общества отсутствует.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Доводы общества о том, что строительство не было начато ввиду незаконных действий администрации, документально не подтверждены.

При изложенных обстоятельствах основания для отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Краснодарского края отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба общества по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.06.2017 по делу N А32-6571/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

Т.Г. Гуденица Р.Р. Илюшин