Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 августа 2017 г. N 11АП-10603/17

г. Самара

23 августа 2017 г.

Дело N А65-73/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 августа 2017 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Засыпкиной Т.С.,

судей Бажана П.В., Филипповой Е.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Обуховой А.С.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Хафизовой Клары Степановны - Соснин Т.В. (доверенность от 20.01.2017),

от Управления Росреестра Высокогорского отдела - представитель не явился, извещено,

от Исполнительного комитета Высокогорского муниципального района Республики Татарстан - представитель не явился, извещен,

от Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан - представитель не явился, извещена,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Хафизовой Клары Степановны

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017 по делу N А65-73/2017 (судья Мазитов А.Н.),

по заявлению индивидуального предпринимателя Хафизовой Клары Степановны, Республика Татарстан, Высокогорский район, пос. Дачное,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Высокогорский отдел), Республика Татарстан, с. Высокая Гора,

третьи лица:

Исполнительный комитет Высокогорского муниципального района Республики Татарстан, Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан,

о признании незаконным отказа в регистрации права договора аренды от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096 в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2009 N 118 на объект недвижимого имущества земельный участок, об обязании,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Хафизова Клара Степановна (далее - заявитель, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (Высокогорский отдел) (далее - регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в регистрации права и об обязании регистрирующего органа устранить допущенное нарушение путем регистрации договора аренды от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096, в редакции дополнительного соглашения от 30.12.2009 N 118 на объект недвижимого имущества земельный участок кадастровый номер 16:16:300101:228, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Высокогорский район, п. Дачное, ул. Центральная, д. 38, общей площадью 234 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Исполнительный комитет Высокогорского муниципального района Республики Татарстан, Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, заявленные требования - удовлетворить.

В апелляционной жалобе указывает, что для продления договора аренды и внесения соответствующих изменений о сроках аренды не требуется принятия дополнительных решений. Более того, заявитель (истец) не может отвечать за правовое содержание документов, полученных от муниципальных органов, поскольку никаким образом не может повлиять на процедуру их составления (либо принятия). Со своей стороны заявитель (истец) выполнила все необходимые действия, обратилась с заявлением о продлении срока аренды, на что ею были получены документы в виде доп. соглашений.

Согласно действующему законодательству все внесенные сторонами договора изменения считаются согласованными после подписания соответствующих документов, в данном случае таковым следует считать дополнительное соглашение от 30.12.2009. Следовательно, срок договора от 2003 г. считается согласованным и измененным сторонами до 28.12.2016.

Параллельно заявителем проводилась регистрация прав собственности на возведенный ей объект недвижимости на данном участке, разрешение на который были получены в установленном законом порядке, а сам отказ в регистрации договора аренды стал препятствием для регистрации права собственности.

Обжалуемое решение нарушает права заявителя на регистрацию в собственность недвижимости, возведенной на данном участке.

Также заявитель просит учесть, что на сегодняшний день согласно ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор от 07.10.2003 считается не расторгнутым и заключенным на неопределенный срок.

В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представители других лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие их представителей.

Проверив материалы дела, выслушав представителя заявителя, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 07.10.2003 постановлением главы администрации Высокогорского района Республики Татарстан N 733 "О предоставлении земельного участка в аренду ИП Хафизовой К.С." заявителю, в соответствии со ст. 22 ЗК РФ, был предоставлен земельный участок на праве аренды общей площадью 0,0234 гектара, расположенный по адресу: пос. Дачное, ул. Центральная, кадастровый номер 16:16:30 01 01:0228 под установку павильона "Товары повседневного спроса", сроком на три месяца (т. 1 л.д. 26).

07.10.2003 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в лице начальника отдела земельных и имущественных отношений в Высокогорском районе Республики Татарстан и заявителем на основании постановления главы администрации Высокогорского района Республики Татарстан от 07.10.2003 N 733 был заключен договор аренды земельного участка N ТО-24-071-0096, которым земельный участок, кадастровый номер 16:16:30 01 01:0228, площадью 234 кв.м., находящийся по адресу: пос. Дачное, ул. Центральная, был предоставлен в аренду под размещение торгового павильона (т. 1 л.д. 28-31).

Срок аренды установлен с 01.10.2003 по 01.01.2004.

05.01.2004 между Администрацией Высокогорского района Республики Татарстан в лице начальника отдела земельных и имущественных отношений Минземимущества РТ в Высокогорском районе Республики Татарстан и заявителем было подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096 в связи с письменным обращением ИП Хафизовой К.С. о продлении срока аренды земельного участка, которым продлен срок действия договора аренды по 30.12.2004 (т. 1 л.д. 32).

Дополнительными соглашениями от 10.01.2005, 11.01.2006 к договору аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096 срок действия договора аренды был продлен соответственно по 29.12.2005 и по 28.12.2006 (т. 1 л.д. 33, 34).

Дополнительным соглашением от 30.12.2009 N 118 между Палатой имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и Хафизовой К.С. к договору аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096 срок действия договора аренды, в связи с письменным обращением Предпринимателя, был продлен с 29.12.2006 по 28.12.2016 (т. 1 л.д. 24).

14.11.2016 заявитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096.

Сообщением от 23.12.2016 N 16/115/002/2016-6234 (т. 1 л.д. 7-8) регистрирующий орган отказал Предпринимателю в регистрации договора аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096, так как документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (абзац 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ); не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ).

Регистрирующий орган указал, что договор аренды земельного участка противоречит Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Названные обстоятельства явились основанием для обращения заявителя в арбитражный суд с настоящими требованиями.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения (ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают такие обстоятельства.

Статьей 18 названного Закона предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Такие документы должны содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права.

Статьей 20 Закона N 122-ФЗ определены основания для отказа в государственной регистрации прав. В частности, в государственной регистрации может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что регистрирующий орган обоснованно отказал в регистрации договора аренды земельного участка.

Пунктом 2 ст. 11 ЗК РФ предусмотрено полномочие органов местного самоуправления осуществлять управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

Как следует из материалов дела, постановлением главы администрации Высокогорского района РТ от 07.10.2003 N 733 спорный земельный участок был предоставлен заявителю в аренду под установку павильона "Товары повседневного спроса" сроком на три месяца.

Других решений органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, в том числе в аренду сроком на 10 лет, заявителем не представлено и в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что земельный участок был предоставлен заявителю в порядке ст. 34 ЗК РФ для целей, не связанных со строительством.

В оспариваемом сообщении об отказе регистрирующий орган указал, что в противоречие ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N ТО-24-071-0096 заключен 07.10.2003, в то время как объявление о предоставлении земельного участка в аренду размещено в газете "Высокогорские вести" от 01.11.2003 (т. 1 л.д. 65).

При этом арбитражный апелляционный суд отмечает, что в объявлении указано, что земельный участок площадью 234 кв.м. в поселке Дачное на ул. Центральная предоставляется в аренду для строительства объекта торговли.

Между тем в материалах дела отсутствует решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка для строительства. То есть заявитель не доказал, что земельный участок был предоставлен именно для строительства.

В связи с наличием противоречий в представленных документах, а также в связи с возникновением сомнений в наличии оснований для государственной регистрации договора аренды был дополнительно направлен запрос в Палату имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан. Согласно ответу Палаты имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан от 23.12.2016 N 1292 договор аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096 в силу ст. 168 ГК РФ является недействительным, поскольку заключен с нарушением процедуры, установленной ЗК РФ.

Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096 был заключен на срок менее года, в связи с чем, исходя из норм действующего законодательства, он не подлежал государственной регистрации.

В дополнительном соглашении от 30.12.2009, устанавливающем срок аренды с 29.12.2006 по 28.12.2016, указано, что Палата имущественных и земельных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан и Хафизова Клара Степановна внесли изменения в договор аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096, в дополнительные соглашения к нему, в связи с письменным обращением Хафизовой К.С. о продлении срока аренды земельного участка.

При этом уполномоченным органом местного самоуправления не принималось какого-либо решения о продлении срока договора аренды в соответствии с ЗК РФ.

Из положений ст.ст. 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.

По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель - уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.

При заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу п. 1 ст. 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.

На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.

При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.

Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002 по делу N А55-1661/2015.

Указанное дополнительное соглашение на решении уполномоченного органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка не основано и не может считаться основанием для регистрации договора аренды земельного участка от 07.10.2003 N ТО-24-071-0096.

Таким образом, продление договора аренды спорного земельного участка путем заключения дополнительного соглашения от 30.12.2009 произведено с нарушением требований ст. 34 ЗК РФ.

Довод заявителя о том, что отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды земельного участка препятствует ему в регистрации права собственности на объект недвижимости на спорном земельном участке, арбитражным апелляционным судом не принимается во внимание, поскольку в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства предоставления спорного земельного участка именно для строительства объекта недвижимости.

Судом первой инстанции сделан вывод о том, что оспариваемым отказом не нарушены права и законные интересы заявителя.

Согласно ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 и ч. 3 ст. 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из изложенного, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствует совокупность названных условий.

При таких обстоятельствах отказ регистрирующего органа в государственной регистрации соответствует закону и не нарушает прав и законных интересов заявителя, в связи с чем требования Предпринимателя удовлетворению не подлежат.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Доводы, приведенные подателем жалобы в апелляционной жалобе, основаны на ошибочном толковании закона и не опровергают обстоятельств, установленных судом первой инстанции при рассмотрении настоящего дела, и, соответственно, не влияют на законность принятого судом решения.

C позиции изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделав правильные выводы по существу требований заявителя, а потому решение арбитражного суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Расходы по государственной пошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Учитывая, что при подаче апелляционной жалобы в соответствии с п. 12 ч. 1 ст. 333.21 НК РФ государственная пошлина физическими лицами уплачивается в размере 150 руб., а податель апелляционной жалобы - индивидуальный предприниматель Хафизова Клара Степановна уплатила государственную пошлину в сумме 3 000 руб. по чеку-ордеру от 08.07.2017, то согласно ст. 333.40 НК РФ излишне уплаченная государственная пошлина в размере 2 850 руб. подлежит возврату Хафизовой Кларе Степановне из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.06.2017 по делу N А65-73/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Хафизовой Кларе Степановне, Республика Татарстан, Высокогорский район, пос. Дачное, из федерального бюджета излишне уплаченную по чеку-ордеру от 08.07.2017 государственную пошлину в размере 2850 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Т.С. Засыпкина

Судьи

П.В. Бажан Е.Г. Филиппова