Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 г. N 08АП-9167/17

город Омск

24 августа 2017 г.

Дело N А46-1876/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Н.Е.,

судей Киричёк Ю.Н., Кливера Е.П.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарём Бака М.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-9167/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2017 по делу N А46-1876/2017 (судья Чернышев В.И.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Артём" (ИНН 5505053420, ОГРН 1165543080284)

к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613)

о признании незаконным отказа от 09.12.2016 N Исх-ДИО/18416,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Лукьянова Н.М. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности N Исх-ДИО/12122 от 24.07.2017 сроком действия 1 год);

от общества с ограниченной ответственностью "Артём" - Николаев А.В. (личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, по доверенности от 24.07.2017 сроком действия 2 года),

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Артём" (далее по тексту - заявитель, ООО "Артём", обещство) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее по тексту - заинтересованное лицо, Департамент) о признании незаконным решения, оформленного письмом от 09.12.2016 N Исх-ДИО/18416, об отказе в предоставлении в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560, а также об обязании Департамента на основании заявления общества от 11.11.2016 предоставить без проведения торгов в аренду земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:3560 в срок не более 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу и осуществить подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанного договора для подписания ООО "Артём".

Решением по делу требования общества удовлетворены в полном объеме.

Мотивируя принятое решение, суд первой инстанции исходил из незаконности оспариваемого отказа Департамента, указав, что обществом соблюдены все условия, предусмотренные законом, для получения испрашиваемого земельного участка в аренду без проведения торгов.

Не согласившись с принятым решением, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывает, что в соответствии с действующим земельным законодательством предоставление лицу земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возможно только в случае если такой объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности заявителю.

В то же время, как отмечает заинтересованное лицо, в данном случае означенное условие при обращении общества с заявлением о предоставлении испрашиваемого земельного участка в аренду соблюдено не было, на спорном земельном участке объект незавершенного строительства отсутствует, на данном земельном участке находится эксплуатируемый объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, по мнению Департамента, у заинтересованного лица отсутствовали основания для предоставления заявителю спорного земельного участка на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Также податель жалобы отмечает, что условие закона об однократном предоставлении рассматриваемого земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства было исполнено Департаментом посредством предоставления спорного земельного участка Петрашу В.Ю. на основании его заявления о предоставлении земельного участка однократно без торгов для завершения строительства многофункционального торгового комплекса, впоследствии проданного ООО "Артём" по договору купли-продажи как объект незавершенного строительства.

В этой связи, как полагает податель жалобы, основания для повторного предоставления обществу испрашиваемого земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства следующему собственнику без торгов у заинтересованного лица отсутствовали.

Кроме того, в апелляционной жалобе ее податель указывает, что ООО "Артём" разрешение на строительство спорного объекта не получало, соответственно, осуществлять его строительство, изменять его индивидуальные характеристики было не вправе. Таким образом, как полагает Департамент, расположенное на испрашиваемом земельном участке здание, в котором фактически оказываются услуги по мойке автомобилей, а также расположено кафе, является самовольной постройкой, возведенной заявителем в отсутствие разрешительной документации.

Изложенное, по убеждению подателя жалобы, также исключает право общества на получение земельного участка без проведения торгов.

В предоставленном до начала судебного заседания отзыве ООО "Артём" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО "Артём" с доводами апелляционной жалобы не согласился по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 55:36:090302:3560, площадью 6000 кв.м. был предоставлен ООО "Арника- плюс" по договору аренды от 08.06.2012 N ДГУ/12-2731-Л-34 для строительства многофункционального торгового комплекса с размещением объектов торговли, обслуживания населения, офисов.

В соответствии с соглашением о перенайме от 07.07.2012 все права и обязанности арендатора по настоящему договору перешли к ИП Петрашу В.Ю. В период действия договора Петраш В.Ю. получил соответствующее разрешение на строительство N 55-1797 (срок действия разрешения на строительство истёк 07.04.2016), а также 04.08.2014 зарегистрировал право собственности на объект незавершённого строительства.

По истечении срока действия договора аренды (02.07.2015) Петраш В.Ю. обратился в Департамент с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 55636:090302:3560 однократно без торгов для завершения строительства.

Департамент, рассмотрев названное заявление, принял решение о предоставлении земельного участка, что выразилось в подготовке и направлении проекта договора предпринимателю.

В сентябре 2016 года между Петрашом В.Ю. и ООО "Артём" заключен договор купли-продажи объекта незавершённого строительства; характеристика объекта незавершенного строительства осталась прежней: общая площадь застройки 778 кв.м., степень готовности объекта - 60 %.

11.11.2016 ООО "Артём", являясь собственником объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:090302:22918, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090302:3560, обратилось в Департамент с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 без проведения торгов.

09.12.2016 Департамент письмом N ИСХ-ДИО/18416 уведомил общество об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Полагая, что такой отказ в предоставлении в аренду земельного участка нарушает права и законные интересы ООО "Артём", общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

05.06.2017 Арбитражным судом Омской области принято обжалуемое Департаментом в апелляционном порядке решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, основанием для обращения общества в суд с рассматриваемыми требованиями послужил отказ Департамента в предоставлении заявителю без торгов в аренду испрашиваемого земельного участка на основании пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с отсутствием на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Артём".

В соответствии со статьёй 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Исключение из этого общего правила составляют нормы пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившей в силу с 01.03.2015.

Так, в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершённого строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершённого строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершённого строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершённого строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершённого строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключённого договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путём продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По смыслу вышеизложенных норм, как верно заключает суд первой инстанции, правом на получение спорного земельного участка для целей завершения строительства объекта недвижимости наделёно юридическое лицо, владеющее на праве собственности объектом незавершенного строительства, расположенном на таком земельном участке, при условии соблюдения требований земельного и градостроительного законодательства, а также иных правовых актов, регулирующих вопросы создания капитальных строений (сооружений). В частности, объект должен возводиться на первоначально отведённом для этих целей участке в соответствии с выданной застройщику разрешительной документацией.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов закреплены в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации. Перечень носит исчерпывающий характер.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, на который в оспариваемом решении ссылается Департамент в обоснование отказа, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно буквальному содержанию отказа Департамента, изложенного в письме от 09.12.2016, к таким выводам заинтересованное лицо пришло, установив отсутствие на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего ООО "Артём", указав, что на данном участке расположено здание, эксплуатируемее для предоставления услуг мойки автомобилей и кафе.

Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, общество, обращаясь в Департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, предоставило заинтересованному лицу выписку из ЕГРИП от 20.09.2016, в соответствии с которой ООО "Артём" является собственником объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 55:36:090302:22918, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 55:36:090302:3560, по адресу: г. Омск, Ленинский АО, ул. Чередовая 14-я (л.д. 12). Данный документ, равно как и государственная регистрация права собственности общества на означенный объект незавершенного строительства не оспорены, обратного заинтересованным лицом не доказано.

При этом согласно акту обследования земельного участка от 28.11.2016 N 463-ф сотрудниками заинтересованного лица также было зафиксировано нахождение на спорном земельном участке (в центральной его части) незавершенное строительством двухэтажное здание (60% готовности), имеющее почтовый адрес: ул. 14-я Чередовая, д. 55, принадлежащее на праве собственности ООО "Артём" с 20.09.2016 (л.д. 24-25).

Более того, как верно отмечает суд первой инстанции, доводы Департамента об отсутствии на земельном участке объекта незавершённого строительства подлежат отклонению и по причине того, что оценка состояния объекта и признание его недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) с учетом условий, оговоренных в абзаце 5 пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", а также разъяснений пункта 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", производится при решении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а не в рамках рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

В этой связи, учитывая, что в рассматриваемом случае государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства, земельный участок под который испрашивается обществом, осуществлена, не оспорена в установленном порядке и является действующей в момент рассмотрения дела, постольку основания для отказа по причине отсутствия такого объекта на испрашиваемом земельном участке в результате визуального обследования участка, у Департамента отсутствовали.

Содержащаяся в оспариваемом отказе Департаменте ссылка на возможное присутствие в действиях ООО "Артём" признаков административного правонарушения, предусмотренного статьёй 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, также правомерно отклонена судом первой инстанции, как не закрепленная статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в качестве законного основания для отказа в предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов.

Более того, как верно отмечает общество в отзыве на апелляционную жалобу, в отсутствие установленного в соответствии с законом факта наличия в действиях юридического лица состава того или иного административного правонарушения, в данном случае предусмотренного положениями статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выводы о совершении лицом административного правонарушения, равно как и использование таких выводов при принятии решений в рамках своей компетенции уполномоченным органом по рассмотрению иных вопросов, в частности, предоставления земельного участка, не основаны на нормах действующего законодательства.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы заинтересованного лица об отсутствии у него правомочий на предоставление спорного земельного участка заявителю по причине выполнения Департаментом ранее процедуры однократного предоставления спорного земельного участка иному собственнику рассматриваемого объекта незавершенного строительства с целью завершения объекта строительством, в частности, Петрашу В.Ю., судом апелляционной инстанции также признаются подлежащими отклонению в силу следующего.

Так, процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов урегулирована в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в соответствии с положениями названной нормы процедура предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов представляет собой трудоемкий процесс, включающей в себя, в том числе, подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направление данных проектов указанного договора для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ (подпункт 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации). При этом проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров (пункт 7 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации).

В то же время в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно положениям Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные сроком более 1 года, подлежат государственной регистрации.

В силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Государственная регистрация в соответствии со статьёй 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

По смыслу вышеизложенных норм, как верно отмечает суд первой инстанции, обязательным условием для окончания (завершения) однократной процедуры предоставления земельного участка для завершения строительства наряду с подписанием обеими сторонами соответствующего договора о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, в том числе в силу статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, является прохождение обязательной государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Вместе с тем процедура по предоставлению спорного земельного участка Петрашу В.Ю., на что указывает Департамент в своих доводах, не была завершена, поскольку договор между указанными лицами подписан не был, государственную регистрацию такой документ также не проходил. Изложенное подтверждается, в том числе, решением Арбитражного суда Омской области от 11.10.2016 по делу N А46-12637/2016, в рамках которого Департаменту отказано в удовлетворении требований об определении условий договора аренды N Д-Л-13-4 земельного участка с кадастровым номером 55:36:09 03 02:3560, отнесённого к землям, государственная собственность на которые не разграничена, местоположение, которого установлено в 81 м западнее относительно 2-этажного здания, имеющего почтовый адрес: ул.14-я Чередовая, в Ленинском административном округе г.Омска, площадью 6000 кв.м, с видом разрешённого использования - для строительства многофункционального торгового комплекса с размещением объектов торговли, обслуживания населения, офисов, заключаемого между Департаментом и Петрашом В.Ю., по причине перехода права собственности на объект незавершенного строительства к иному лицу. При этом из содержания названного решения следует, что между сторонами договора аренды N Д-Л-13-4 не было достигнуто соглашение по ряду условий, Петрашем В.Ю. данный договор не подписан.

Принимая во внимание изложенное, основания для отказа в предоставлении обществу испрашиваемого земельного участка по причине выполнения Департаментом ранее процедуры однократного предоставления спорного земельного участка иному собственнику объекта незавершенного строительства у заинтересованного лица отсутствовали.

Более того, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Доказательств того, что строительство спорного объекта было завершено в течение первоначального срока аренды испрашиваемого земельного участка иным лицом, Департаментом также не предоставлено.

При таких обстоятельствах апелляционная коллегия находит правомерным заключение суда первой инстанции о том, что совокупность условий, установленных пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", необходимых для предоставления обществу спорного земельного участка без проведения публичных процедур, нарушена не была, соответственно, основания для отказа в предоставлении испрашиваемого земельного участка ООО "Артём" у Департамента отсутствовали.

В этой связи судом первой инстанции отказ заинтересованного лица, оформленный письмом от 09.12.2016 N Исх-ДИО/18416, правомерно признан незаконным.

Согласно обжалуемому решению суд первой инстанции с целью восстановления нарушенных прав общества обязал Департамент на основании заявления ООО "Артём" от 11.11.2016 о предоставлении без проведения торгов в аренду земельного участка с кадастровым номером 55:36:090302:3560 в срок не более 5 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу по настоящему делу осуществить подготовку проектов договора аренды земельного участка в трех экземплярах и их подписание, а также направить проекты указанного договора для подписания обществу.

Поскольку каких-либо доводов, возражений относительно данного вывода суда первой инстанции сторонами не заявлено, постольку у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для его переоценки.

При данных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены Арбитражным судом Омской области правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, а потому апелляционная жалоба Департамента удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы заинтересованного лица в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, подлежащая уплате Департаментом, но от уплаты которой он в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождён, не подлежит распределению.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Омской области от 05.06.2017 по делу N А46-1876/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.Е. Иванова

Судьи

Ю.Н. Киричёк Е.П. Кливер