Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24 августа 2017 г. N 18АП-7992/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 13 декабря 2017 г. N Ф09-6898/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Челябинск

24 августа 2017 г.

Дело N А07-23859/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 августа 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пирской О.Н.,

судей Богдановской Г.Н., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Микушиной А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2017 по делу N А07-23859/2016 (судья Тагирова Л.М.).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Империал" (далее - ООО "Империал", ответчик) о взыскании основного долга по договорам арендной платы в размере 1 058 155 руб. 02 коп., неустойки в размере 393 633 руб. 64 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2017 (резолютивная часть объявлена 27.04.2017) в удовлетворении заявленных исковых требований отказано в полном объеме (т.д. 2 л.д. 24-30).

С указанным решением не согласился истец (далее также - податель жалобы, апеллянт), обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе её податель просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет ссылается на то, что наличие вступившего в законную силу судебного акта о признании незаконным отказа органа местного самоуправления в реализации преимущественного права истца на приобретение арендуемого помещения в собственность, не влечет прекращение обязанности по оплате арендных платежей на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также, оспаривая судебный акт, истец обращает внимание на то, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по аналогичному делу N А07-13951/2015 установлена правомерность начисления Комитетом арендной платы.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 25.11.2009 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Империал" (арендатор) заключен договор N 1642 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа (т.д. 1 л.д. 13-19).

Указанный договор заключен на основании протокола об итогах аукциона (конкурса) N 3-н от 21.10.2009 (т.д. 1 л.д. 9-10) и постановления Главы Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2009 N 2759-п (т.д. 1 л.д. 11-12).

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне: часть встроено-пристроенного помещения в пятиэтажном жилом доме, по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62 а, общей площадью 374,1 кв.м., в том числе под общепит - 374,1 кв.м.

Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде отдельного приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.3. договора стороны установили обязанность арендатора оплачивать арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца, без выставления счета.

В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных настоящим законом (пункт 3.5 договора).

Договор прошел государственную регистрацию 26.08.2010, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Указанный в договоре объект аренды был передан арендатору на основании акта приема-передачи от 25.11.2009 (т.д. 1 л.д. 20).

02.09.2016 истцом в адрес ответчика было направлено письмо, согласно которому по состоянию на 01.09.2016 за ООО Империал" числится задолженность по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.08.2016 в размере 481 369 руб., неустойка за период с 01.02.2016 по 31.08.2016 в размере 164 009 руб. 53 коп. (т.д. 1л.д. 29).

Кроме того, 25.11.2009 между Комитетом (арендодатель) и ООО "Империал" (арендатор) заключен договор N 1643 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа (т.д. 1 л.д. 35-41).

Указанный договор заключен на основании протокола об итогах аукциона (конкурса) N 4-н от 21.10.2009 (т.д. 1 л.д. 31-32) и постановления Главы Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2009 N 2759-п (т.д. 1 л.д. 33-34).

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование следующий объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне: часть встроено-пристроенного помещения в пятиэтажном жилом доме, по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62 а, общей площадью 253,5 кв.м., в том числе под торговлю промышленными и производственными товарами - 253,5 кв.м.

Условия настоящего договора распространяются на отношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами муниципального нежилого фонда производится в соответствии с методикой определения годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оформляется в виде отдельного приложения к договору и является его неотъемлемой частью.

Пунктом 3.3. договора стороны установили обязанность арендатора оплачивать арендную плату за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца, без выставления счета.

В случае использования арендатором объекта по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендуемого объекта) в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязуется вносить арендную плату и пени за просрочку платежа за пользование объектом в размере и порядке, установленных настоящим законом (пункт 3.5 договора).

Договор прошел государственную регистрацию 26.08.2010, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Указанный в договоре объект аренды был передан арендатору на основании акта приема-передачи от 25.11.2009 (т.д. 1 л.д. 42).

02.09.2016 истцом в адрес ответчика было направлено письмо, согласно которому по состоянию на 01.09.2016 за ООО Империал" числится задолженность по арендной плате за период с 01.02.2016 по 31.08.2016 в размере 341 639 руб. 76 коп., неустойка за период с 01.02.2016 по 31.08.2016 в размере 116 401 руб. 55 коп. (т.д. 1л.д. 49).

Поскольку в рассматриваемом случае нежилые помещения были переданы в аренду по договорам, заключенным путем проведения торгов, названные договоры аренды прекратили действие с 31.10.2014 по истечении срока.

Указывая на отсутствие надлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендных платежей за фактическое пользование истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что договоры купли-продажи спорного объекта не были заключены после направления ООО "Империал" заявления от 24.12.2013 в установленные сроки исключительно в результате неправомерных действий истца по неисполнению судебных актов и непринятию мер к выкупу ответчиком имущества.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему выводу.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

В соответствии с абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

На основании абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном эти договором.

При определении периода, за который требования Комитета о взыскании с ООО "Империал" арендной платы за фактическое пользование являются обоснованными по праву, следует принимать во внимание следующее.

В соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о пределах осуществления гражданских прав не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

В пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Соответственно, взыскание с арендатора арендной платы, начисление которой явилось следствием незаконного уклонения арендодателя от заключения с арендатором договоров купли-продажи муниципального имущества, включая пеню на данную арендную плату, неправомерно.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона N 159-ФЗ, согласно части 1 которой, орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям на приобретение арендуемого имущества.

Частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ), и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Порядок и сроки рассмотрения заявления на приватизацию имущества, оценка имущества, принятие решения об условиях приватизации и направление проекта договора купли-продажи имущества предусмотрены частью 3 статьи 9 Закона 159-ФЗ, в которой указано, что при получении заявления, уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета об его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Обязанность органа местного самоуправления по заключению договора купли-продажи исполняется путем направления проекта договора купли-продажи.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А07-16890/2015 (пункт 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) установлено, что 25.12.2013 ООО "Империал" обратилось в Администрацию с заявлением о разрешении выкупить арендуемые по указанным выше договорам N 1642, 1643 помещения по адресу: ул. Октябрьская, 62а, общей площадью 711,3 кв.м. в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные акты Российской Федерации".

Решением по делу N А07-16890/2015 от 30.11.2015 суд признал незаконным бездействие Администрации, в том числе выразившееся в непринятии решения (постановления) об утверждении условий приватизации арендуемых обществом с ограниченной ответственностью "Империал" нежилых помещений на первом этаже в девятиэтажном жилом доме, расположенных по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62-а, общей площадью 374,1 кв. м и 253,5 кв. м по договорам о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне, в аренду без права выкупа от 25.11.2009 г. N N 1642 и 1643 соответственно, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об их оценке, не направлении обществу с ограниченной ответственностью "Империал" проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения (постановления) об утверждении условий приватизации вышеуказанного арендуемого имущества и возложил на Администрацию обязанность не позднее, чем в двухнедельный срок со дня вынесения настоящего решения принять решение (постановление) об утверждении условий приватизации арендуемого ООО "Империал" имущества по договорам от 25.11.2009 N 1642 и 1643; направить ООО "Империал" проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты утверждения, условий приватизации арендуемого имущества по договорам от 25.11.2009 N 1642 и 1643.

В дальнейшем с уведомлением от 13.11.2015 N 13-7УП Комитет 2.12.2015 направил в адрес общества "Империал" проект договора купли-продажи в отношении помещения площадью 374, 1 кв.м. с необходимостью подписания в течение 30 дней со дня получения настоящего уведомления.

В проект договора продавцом (Комитетом, действующим в интересах Администрации) были включены, в том числе, следующие условия.

В соответствии с пунктом 2.1 проекта договора продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора недвижимое муниципальное имущество - нежилое помещение первого этажа девятиэтажного жилого здания (далее - имущество) площадью 374,1 кв. м, именуемое в дальнейшем объект, имеющее следующее описание и основные характеристики:

-адрес: Республика Башкортостан, 453250, г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а;

-технический паспорт от 23.03.2010 N 2666 (литера А);

-общая площадь 374,1 кв. м (что составляет 29173/20000 доли нежилого помещения общей площадью 2 564,7 кв. м).

В соответствии с пунктом 2.2 проекта договора рыночная стоимость объекта по состоянию на 30.04.2015 составляет 10 700 000 руб. согласно отчету от 08.05.2015 N 15-03/10-н об оценке рыночной стоимости нежилого помещения 1-го этажа 9-ти этажного жилого здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62а.

В соответствии с пунктом 3.1 проекта договора цена имущества по настоящему договору составляет 10 700 000 руб.

Общество "Империал" с такими условиями не согласилось, направило в адрес продавца 17.12.2015 протокол разногласий, предложив заключить договор купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда с рассрочкой платежа на иных условиях.

Абзац 4 пункта 2.1 договора ООО "Империал" предложило изложить в следующей редакции - "общая площадь: 374,1 кв. м (что составляет 29412/200000 доли нежилого помещения общей площадью 2543,9 кв. м)", пункт 2.2 договора -"Рыночная стоимость имущества по состоянию на 24.12.2013 составляет 10 700 000 руб. без учета НДС", пункт 3.1 договора - "Цена имущества по настоящему договору составляет 10 700 000 руб. без учета НДС. При этом, стоимость неотделимых улучшений имущества, произведенных с согласия Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан в соответствии календарным планом производства работ и проектно-сметной документацией, приходящихся на 374,1 кв. м, составляет 2 573 291 руб. 70 коп. и засчитывается в счет оплаты приобретаемого по настоящему договору имущества", пункт 3.4 договора - "Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением цены имущества в соответствии с пунктом 3.2 договора. Приложение к договору - исключить".

Комитет в адрес истца направил письмо от 13.01.2016 N 3168, в котором предложенные обществом указанные условия отклонил.

Данные обстоятельства послужили основанием для инициирования обществом "Империал" спора в арбитражном суде (дело N А07-1890/2016).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2016 по делу N А07-1890/2016 урегулированы разногласия по заключению договора купли-продажи арендуемого обществом помещения по договору N 1642. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2016 решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 11.07.2016 по делу N А07-1890/2016 оставлено без изменений.

Во исполнение решения суда по делу N А07-1890/2016 комитетом 30.09.2016, 9.11.2016 направлялись в адрес ООО "Империал" проекты договоров купли-продажи.

01.11.2016 Постановлением Администрации городского округа город Салават N 3004-п внесены изменения в Постановление Администрации городского округа город Салават от 06.11.2015 N 2806, утверждены условия приватизации объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, 62а, площадью 374, 1 кв.м. в новой редакции согласно приложению N 1 настоящего постановления.

24.11.2016 Постановлением Администрации городского округа город Салават внесены изменения в Постановление Администрации городского округа город Салават от 06.11.2015 N 2806 ( в редакции Постановления Администрации городского округа город Салават N 3004-п от 01.11.2016) в связи с технической ошибкой.

1.12.2016 между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель принять и оплатить недвижимое имущество - нежилое помещение первого этажа девятиэтажного жилого здания площадью 374,1 кв.м. по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, 62а.

10.07.2017 Комитет направил в адрес общества "Империал" проект договора купли-продажи в отношении нежилого помещения площадью 232, 1 кв.м. по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, 62а.

Договор купли - продажи в отношении нежилого помещения площадью 232, 1 кв.м. по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, 62а до настоящего времени не заключен.

Таким образом, в установленный пунктом 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ двухмесячный срок с даты получения заявления договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества не заключен; в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке решение об условиях приватизации арендуемого имущества не принято; в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого, проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества не направлены.

Противоправность действий Комитета, выразившихся в не совершении предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ действий по заявлению ООО "Империал" от 25.12.2013 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых помещений установлена вступившим в законную силу судебным актом - судебными актами по делу N А07-16890/2015. Указанное обстоятельство не подлежит доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.

С учетом даты поступления в Комитет заявления общества о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемых помещений в собственность (25.12.2013), проекты договоров купли-продажи должны были быть направлены Комитетом в адрес ООО "Империал" не позднее 1-го квартала 2014 года.

Вместе с тем, из установленных выше обстоятельств следует, что подписанный представителем продавца проект договора купли-продажи в отношении помещения, площадью 374, 1 кв. м., арендуемого по договору аренды от 25.11.2009 N 1642, был направлен Комитетом в адрес общества 2.12.2015 с сопроводительным письмом по почте, в отношении помещения, площадью 232, 7 кв. м., арендуемого по договору аренды от 25.11.2009 N 1643 - 10.01.2017.

Следовательно, именно 2.12.2015 прекратилась противоправность действий Комитета по уклонению от заключения с обществом договора купли-продажи в отношении помещения площадью 374, 1 кв.м и с 10.01.2017 - в отношении помещения площадью 232, 7 кв.м.

Поскольку проект договора купли-продажи в отношении помещения площадью 232, 7 кв.м. (253, 5 кв. м. до проведения капитального ремонта), несмотря на наличие вступившего в законную силу решения суда по делу N А07-16890/2015, был направлен комитетом в адрес ответчика только 10.01.17, соответственно, отсутствуют основания для взыскания платы за фактическое пользование указанным имуществом и пени в период с февраля 2016 по октябрь 2016.

При определении периода по взысканию платы за фактическое пользование имуществом, арендуемым по договору аренды N 1642 от 25.11.2009, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Как указывалось ранее, между сторонами возникли разногласия в отношении условий договора-купли продажи. Указанные разногласия урегулировались сторонами в период с 02.12.2016 по 28.09.2016, причем в период с февраля 2016 по 28.09.2016 - в судебном порядке (дело А07-1890/2016).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из судебных актов по делу А07-1890/2016 следует, что судами рассматривались, в том числе разногласия сторон относительно рыночной стоимости подлежащего выкупу имущества по состоянию на 24.12.2013, стоимости неотделимых улучшений, порядка оплаты процентов ( пункт 3.4 договора купли-продажи), и в итоге цена и стоимость неотделимых улучшений определены на основании судебной экспертизы.

Причем, указанные разногласия возникли, в том числе в отношении включения в условия договора купли-продажи стоимости неотделимых улучшении и определение их стоимости, а также по изложению редакции пункта 3.4 договора. Вопреки, утверждениям истца в рамках дела А07-16890/2015, судами был установлен только факт проведения капитального ремонта с согласия арендодателя, иные обстоятельства (включение в условия договора купли-продажи, определение стоимости) судами не исследовались. От требований по согласованию редакции пункта 3.4 договора купли-продажи, касающегося порядка оплаты процентов, ООО "Империал" отказалось только при рассмотрении спора по делу А07-1890/2016.

Наличие разногласий между комитетом и обществом не свидетельствует о противоправности действий комитета, урегулирование разногласий доказательством неправомерного уклонения Комитета от заключения договора купли-продажи само по себе не является, соответственно в указанный период сохраняется обязанность по оплате платы за пользование помещением.

Однако, после урегулирования разногласий - с 29.09.2016 (дата вступления в законную силу постановления суда апелляционной инстанции по делу А07-1890/2016) у комитета отсутствовали законные основания для дальнейшего незаключения договора купли-продажи.

Поскольку после вступления в законную силу решения суда по делу А07-1890/2016, комитетом при направлении в адрес общества договора купли-продажи допускались ошибки в проекте договора, а также истцом вносились изменения в условия приватизации (1.11.2016, 24.11.2016), и, фактически надлежащим образом оформленный договор был подписан только 1.12.2016, вследствие ненадлежащих действий самого истца, судебная коллегия полагает, что период с 29.09.2016 по 31.10.2016 подлежит исключению из платы за фактического пользования помещением.

Учитывая перечисленные выше обстоятельства, с учетом заявленного истцом периода в рамках настоящего спора, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в период с февраля 2016 по 28.09.2016 у ООО "Империал" существовала обязанность по внесению платы за фактическое пользование помещение площадью 374,1 кв.м., установленной условиями договора аренды N 1642 от 25.11.2009.

Согласно расчету суда размер задолженности за фактическое пользование помещением площадью 374, 1 кв.м. за период с 01.02.2016 по 28.09.2016 составил 545 552 руб. 33 коп.

Таким образом, требования истца в части основного долга подлежат удовлетворению частично в сумме 545 552 руб. 33 коп. за период с 01.02.2016 по 28.09.2016 - по договору N 1642 от 25.11.2009. В требованиях о взыскании задолженности за фактическое пользование по договору N1643 от 25.11.2009 за 01.02.2016 по 31.10.2016 и по договору N 1642 от 25.11.2009 за период с 29.09.2016 по 31.10.2016 следует отказать, поскольку в указанные периоды результатом противоправных действий Комитета явилось сохранение обязанности ответчика по внесению платы за фактическое пользование имуществом, отсутствующую у собственника имущества.

В отношении требований о взыскании неустойки суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Абзацем 2 пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

Аналогичное положение закреплено в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", где указано, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Основываясь на вышеприведенных нормах права и разъяснениях высших судебных инстанций, с учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд полагает правильным взыскания с арендатора неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате. В рассматриваемой ситуации неустойка установлена за просрочку оплаты денежных средств, подлежащих перечислению по договору аренды в качестве арендной платы. Данная обязанность не прекратилась с расторжением договора, поэтому отсутствуют основания и для вывода о невозможности применения ответственности за ее неисполнение, установленной договором в виде неустойки.

Поскольку судом установлена обязанность по оплате за фактическое пользование только за период с 01.02.2016 по 28.09.2016 в сумме 545 552 руб. 33 коп., соответственно, требования истца о взыскании неустойки обоснованны в части начисления пени за просрочку оплаты задолженности за период с 01.02.2016 по 28.09.2016 на сумму 545 552 руб. 33 коп. Согласно расчету суда размер неустойки составил 229 379 руб. 60 коп.

Ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что заявленная истцом к взысканию сумма неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и подлежит уменьшению.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, в пункте 73 постановления от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Более того, согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения санкций с учетом конкретных обстоятельств дела.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил доказательств того, что размер взысканной судом неустойки является чрезмерным.

Принимая во внимание сумму основного долга и размер испрашиваемой истцом договорной неустойки, период просрочки, а также отсутствие доказательств, свидетельствующих о том, что взыскание неустойки приведет к получению кредитором необоснованной выгоды, арбитражный суд первой инстанции не усмотрел оснований для уменьшения неустойки применительно к статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчиком повторно заявлено ходатайство о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и снижении размера неустойки.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая взысканию неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 названного Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в определениях от 22.01.2004 N 13-О и от 21.12.2000 N 277-О, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 N 263-О указал на то, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, суд должен установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В пункте 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет о необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и отрицательными последствиями, наступившими для кредитора в результате нарушения обязательства. Гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора, а не служить его обогащению.

Не ограничивая сумму устанавливаемых договором неустоек, Гражданский кодекс Российской Федерации предоставляет суду право устанавливать соразмерные основному долгу их пределы с учетом действительного размера ущерба, причиненного стороне в конкретном договоре. Именно поэтому в части 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции суда и производится им по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела.

Исходя из фактических обстоятельств дела, учитывая, что неустойка (пени) является мерой обеспечения обязательств и не должна являться средством получения прибыли, носит компенсационный характер, учитывая оплату основного долга, чрезмерно высокий размер неустойки - 0,3%, период просрочки, суд приходит к выводу о том, что начисленная неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи, с чем на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным уменьшить размер неустойки за нарушение исполнения обязательства до 76 458 руб. 22 коп. (исходя, из размера 0,1 %).

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на судебные акты по делу А07-13951/2015 судебная коллегия отклоняет как несостоятельные, поскольку в рамках рассмотрения данного спора доводы о противоправности действий комитета обществом не заявлялись, обстоятельства уклонения комитета от заключения договоров купли-продажи судом не исследовались.

Иные доводы апелляционной жалобы отклоняются как основные на неверном толковании норм права и противоречащие обстоятельствам дела.

С учетом изложенного, исковые требования истца подлежат удовлетворению частично в сумме 545 552 руб. 33 коп. - основной долг и 76 458 руб. 22 коп. - неустойка.

При таких обстоятельствах решение суда следует отменить в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неправильным применением норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по оплате государственной пошлины распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 05.05.2017 по делу N А07-23859/2016 отменить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Империал" в пользу комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салавату основной долг в размере 545 552 руб. 33 коп., неустойку в размере 76 458 руб. 22 коп.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Империал" в доход федерального бюджета расходы по оплате государственной пошлины в размере 14688 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Империал" в доход федерального бюджета судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

О.Н. Пирская

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.А. Суспицина