Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2017 г. N 08АП-8538/17

город Омск

28 августа 2017 г.

Дело N А46-1277/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сидоренко О.А.,

судей Золотовой Л.А., Лотова А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Журко А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-8538/2017) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 10.05.2017 по делу N А46-1277/2017 (судья Яркова С. В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Ганчарук Натальи Александровны (ИНН 550312725270, ОГРНИП 311554327900239) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска, о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента архитектуры и градостроительства Администрации г. Омска - представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом;

от индивидуального предпринимателя Ганчарук Натальи Александровны - Ганчарук А.С. (личность удостоверена паспортом, по доверенности N 55АА 1085381 от 12.11.2014 сроком действия 5 лет);

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Пфафф К.О. (личность удостоверена паспортом, по доверенности N Исх-ДИО/4805 от 06.04.2017 сроком действия 1 год).

установил:

индивидуальный предприниматель Ганчарук Наталья Александровна (далее также ИП Ганчарук Н.А., Предприниматель, истец) обратилась в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением о взыскании с департамента имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) 242 697,50 руб., уплаченных по договору аренды земельного участка от 10.10.2014 N Д-Ц-31-10794А за период с 28.11.2014 по 20.04.2016 в связи с невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225 в соответствии с его назначением и разрешённым использованием.

К участию в деле в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска.

Решением Арбитражного суда Омской области от 10.05.2017 по делу N А46-1277/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает на то, что ответчик занимал земельный участок и не ограничивался в доступе на земельный участок, то есть фактически пользовался им, вследствие чего арендодатель был лишен возможности сдать данный земельный участок в аренду иному лицу, и на то, что арендатор, узнав об изменении территориальной зоны и невозможности использования арендованного земельного участка по его целевому назначению, был в праве заявить требование о расторжении договора аренды.

Кроме того податель жалобы, обращает внимание на то, что Департамент имущественных отношений не вносит изменений в Правила землепользования и застройки, а лишь руководствуется установленными положениями.

Оспаривая доводы подателя жалобы, ИП Ганчарук Н.А. представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент архитектуры и градостроительства Администрации города Омска, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении слушания по делу не заявил, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя указанного лица по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель Департамент поддержал доводы и требования апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просил его отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель Предпринимателя возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, установил следующие обстоятельства.

10.10.2014 между Департаментом (арендодатель) и Ганчарук Н.А. (арендатор) был заключён договор аренды N Д-Ц-31-10794А земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, для строительства, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, расположенный в городе Омске, относящийся к категории земель населённых пунктов, площадью 1 208 кв.м, с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225. Местоположение участка установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир автозаправочная станция. Участок находится примерно в 40 м от ориентира по направлению на запад. Почтовый адрес ориентира: Омская область, г. Омск, Центральный административный округ, ул. 3-й Разъезд, д.6. Цель использования земельного участка: для строительства автозаправочной газонаполнительной станции. Разрешённое использование участка: для строительства автозаправочной и газонаполнительной станции.

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата была определена в 14 475 руб. в месяц; подлежала уплате ежемесячно до 1 числа месяца, за который производится оплата (пункт 2.2). В случае несвоевременного внесения арендной платы стороны установили пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки (пункт 5.3 договора).

Распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 27.11.2014 N 3146-р был утверждён градостроительный план земельного участка N RU 55301000-0000000000010247 с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225, которым установлено, что земельный участок находится в территориальной зоне жилой застройки высокой этажности Ж4-645, градостроительный регламент для которой не предусматривает в основных видах разрешённого использования строительство автозаправочных газонаполнительных станций.

12.03.2015 Предприниматель обратился с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области в части изменения границы территориальной зоны Ж4-645.

Решением Омского городского Совета от 20.04.2016 N 438 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённые Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 2011" земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225 был включён в территориальную зону ПЗ-2658, для которой градостроительным регламентом в качестве одного из основных видов разрешённого использования земельных участков предусмотрено строительство автозаправочных газонаполнительных станций.

Поскольку в период с 28.11.2014 по 20.04.2016, истец как правообладатель земельного участка не имел возможности использовать его по назначению в соответствии с предусмотренным договором аренды разрешённым использованием, Предприниматель обратился в суд с настоящим требованием за взысканием убытков.

10.05.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации одной из форм платы за использование земли является арендная плата, взимаемая за земли, переданные в аренду.

Из пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Целевое назначение аренды участка, согласно пункту 1.4 договора, - для строительства автозаправочной газонаполнительной станции.

Однако, распоряжением департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от 27.11.2014 N 3146-р был утверждён градостроительный план земельного участка N RU 55301000-0000000000010247 с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225, которым установлено, что земельный участок находится в территориальной зоне жилой застройки высокой этажности Ж4-645, градостроительный регламент для которой не предусматривает в основных видах разрешённого использования строительство автозаправочных газонаполнительных станций.

Таким образом, предоставленный Ганчарук Н.А. по результатам торгов земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225 не мог быть использован для строительства автозаправочной газонаполнительной станции, так как разрешённое использование земельного участка, указанное в договоре аренды не соответствовало градостроительному плану земельного участка.

20.04.2016 решением Омского городского Совета от N 438 "О внесении изменений в Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утверждённые Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 2011" земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225 был включён в территориальную зону ПЗ-2658, для которой градостроительным регламентом в качестве одного из основных видов разрешённого использования земельных участков предусмотрено строительство автозаправочных газонаполнительных станций.

Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что в период с 28.11.2014 по 20.04.2016 Предприниматель был лишён возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 55:36:12 01 03:8225 в соответствии с его целевым назначением - для строительства автозаправочной газонаполнительной станции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объёме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

По положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (статья 611). Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причинённых арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (статья 612).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Информационном письме Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача объекта аренды с нарушениями требований статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, повлёкшими невозможность использования объекта аренды, является основанием для отказа во взыскании арендной платы.

Системное толкование статей 328, 611 со статьёй 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, то он теряет право на получение арендной платы (определение Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 N 302-ЭС-14-735, Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утверждённый Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015).

Лицо, права которого нарушены, вправе применять способы защиты нарушенных прав, предусмотренные законом, в том числе, указанные в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве одного из способов защиты гражданских прав указано возмещение убытков.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причинённых ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков возможно при доказанности совокупности нескольких условий (основания возмещения убытков): противоправность действий (бездействия) причинителя убытков, причинная связь между противоправными действиями (бездействием) и убытками, наличие и размер понесённых убытков.

Следовательно, лицо, требующее возмещения убытков, в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должно доказать противоправность поведения ответчика, наличие и размер убытков и причинно-следственную связь между первым и вторым обстоятельствами. Для удовлетворения требований истца о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных фактов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в соответствии со статьёй 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Договор аренды N Д-Ц-31-10794А земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, для строительства был зарегистрирован в установленном порядке 28.11.2014 за номером 55-55-01/243/2014-83.

Следовательно, невозможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением возникла ещё в момент регистрации спорного договора.

Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истёкший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011).

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишён возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам.

По положениям статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причинённые неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается внесение арендатором арендных платежей по договору от 10.10.2014 N Д-Ц-31-10794А в размере 242 697,50 руб.

Представленный Предпринимателем расчёт проверен судом первой инстанции и обоснованно признан верным.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что уплаченные денежные средства являются убытками истца, в связи с чем подлежат возмещению за счет Департамента имущественных отношений Администрации города Омска.

В целом, доводы апелляционной жалобы направлены лишь на переоценку обстоятельств дела. При этом фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции правильно и в полном объеме на основе доказательств, оцененных в соответствии с правилами, определенными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос об отнесении судебных расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы не рассматривался, так как Департамент освобожден от ее уплаты в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 10.05.2017 по делу N А46-1277/2017 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

О.А. Сидоренко

Судьи

Л.А. Золотова А.Н. Лотов