Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 28 августа 2017 г. N 10АП-10045/17

г. Москва

28 августа 2017 г.

Дело N А41-7940/17

Резолютивная часть постановления объявлена 21 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 августа 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Иевлева П.А.,

судей Диаковской Н.В., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Колесниковой Е.А.,

при участии в заседании представителей:

от заявителя по делу - общества с ограниченной ответственностью "Уралочка" - Тихомиров В.А. (генеральный директор лично, по паспорту);

от заинтересованного лица по делу - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области - Мельник Р.А. (по доверенности от 30.06.2017 г.);

от третьего лица по делу - Министерства имущественных отношений Московской области - не явился, извещен надлежащим образом;

от третьего лица по делу - Администрации Воскресенского муниципального района Московской области - не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Уралочка" на решение Арбитражного суда Московской области от 05.04.2017 по делу N А41-7940/17, принятое судьей Кузьминой О.А., по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Уралочка" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа, третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация Воскресенского муниципального района Московской области,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Уралочка" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд к Управлению Росреестра по Московской области (далее - заинтересованное лицо, управление, регистрирующий орган) со следующими требованиями:

- отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации договора аренды земельного участка N 1463/Ц от 29.06.2016 года, заключенного между Муниципальным учреждением "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" и ООО "Уралочка" признать незаконным.

- обязать Управление Федеральной службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Московской области произвести Государственную регистрацию договора аренды земельного участка N 1463/Ц от 29.06.2016 года.

Решением Арбитражного суда Московской области от 05.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Общество с ограниченной ответственностью "Уралочка" не согласилось с выводами суда, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по мотивам, изложенным в жалобе.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Уралочка", который в своем выступлении поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Судебное заседание проведено в соответствии с нормами статей 121-123, 153, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей Министерства имущественных отношений Московской области, Администрации Воскресенского муниципального района Московской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации в картотеке арбитражных дел на сайте (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 13.09.2002 г. постановлением администрации N 517 обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 354,5 кв. м под строительство магазина (л.д. 15).

01.10.2002 г. на основании указанного постановления между Администрацией пос. им. Цюрупы (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор для ведения предпринимательской деятельности.

Предметом договора является земельный участок общей площадью 354,5 кв. м по адресу: п. им. Цюрупы, ул. Октябрьская, д. 51 "А" (п. 1.2. договора). Участок был передан под строительство магазина (п. 1.3 договора).

Срок договор был установлен на 10 лет с 13.09.2002 г. по 13.09.2012 г. (п. 2.1. договора).

Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

В период действия договора обществом получено разрешение на строительство N RU50514103-96-c от 08.06.2012 г. магазина, отдельно стоящего здания, кирпичного, двухэтажного с навесом для уличной торговли. Срок действия разрешения был установлен до 08.06.2013 г., впоследствии продлен до 08.06.2023 г. (л.д. 16).

29.06.2016 г., в соответствии с условиями дополнительного соглашения, стороны пришли к решению считать договор расторгнутым начиная с 29.06.2016 г.

29.06.2016 г. постановлением администрации N 966-ППЗ спорный земельный участок, поставленный на кадастровый учет с присвоением номера 50:29:0020101:139, был предоставлен обществу на новый срок (л.д. 36).

29.06.2016 г. во исполнение данного постановления между администрацией и обществом был заключен договор аренды N 1463/Ц (л.д. 27). Предметом договора является земельный участок с кадастровым номером 50:29:0020101:139 площадью 354 кв. м по адресу: Московская область, Воскресенский район, г.п. Цюрупы, п. им. Цюрупы, ул. Октябрьская, д. 51 под строительство магазина. Срок аренды установлен на пять лет с 29.06.2016 г. (п. 2.1. договора).

24.08.2016 г. договор был направлен в Управление Росреестра по Московской области на государственную регистрацию.

02.09.2016 г. управлением принято решение о приостановлении государственной регистрации, поскольку на регистрацию не были представлены ни документы, подтверждающие возможность заключения договора без проведения торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ), ни документы, подтверждающих заключение договора по результатов торгов, проводимых в форме ауциона.

03.10.2016 г. на основании заявления о приостановлении государственной регистрации, поданного Тихомировым В.А., срок предоставления дополнительных документов был увеличен до 29.12.2016 г.

18.01.2017 г., поскольку замечания, указанные в уведомлении от 02.09.2016 г., не были устранены, управление в сообщении N 50/029/001/2016-6254 ответило отказом в государственной регистрации договора аренды N 1463/Ц от 29.06.2016 г.

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции признал их необоснованными.

Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, обоснованность выводов суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба общества не подлежит удовлетворению ввиду следующего.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ установлено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Согласно абзацу 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Управление в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 02.09.2016 г. и в сообщении об отказе в государственной регистрации указало, что при проведении правовой экспертизы представленных документов было установлено следующее:

- на регистрацию был подан договор аренды от 29.06.2016 г. N 1463/Ц;

- документов, подтверждающих, что договор заключен на торгах, проводимых в форме аукциона, не приложено;

- отсутствуют документы, подтверждающие возможность заключения указанного договора без проведения торгов (п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Ссылка заявителя на наличие у него права на заключение договора без проведения торгов, поскольку на участке расположен объект незавершенного строительства, а общество подало заявление о заключении договора на новый срок до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды, правомерно отклонена судом первой инстанции в связи со следующим.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что на момент издания постановления Администрации N 966-ПЗ от 29.06.2016 г. о предоставлении обществу участка на новый срок доказательств регистрации права собственности на построенный объект как объект незавершенного строительства заявитель не представил.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что предусмотренные статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации основания для предоставления обществу земельного участка в аренду без проведения торгов и его государственной регистрации отсутствовали.

Аналогичная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 305-ЭС16-1050, от 02.09.2016 N 307-ЭС16-10541, от 24.01.2017 N 309-КГ16-17873, от 06.02.2017 N 301-ЭС16-20265.

Довод общества о том, что имеются основания для заключения договора без проведения торгов, поскольку у него имеется действующее разрешение на строительство магазина и кадастровый паспорт, обоснованно отклонен судом первой инстанции по следующим основаниям.

Общество не лишено возможности зарегистрировать право собственности на такой объект по правилам пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" и обратиться в Администрацию с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного под возведенным обществом объектом незавершенного строительства, по правилам пункта 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ).

Суд первой инстанции обоснованно учел, что из кадастрового паспорта земельного участка от 16.05.2016 г. не усматривается наличие каких-либо объектов на земельном участке с кадастровым номером 50:29:0020101:139. Доказательства регистрации прав на какие-либо объекты недвижимости на данном участке не представлены.

При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заявитель не доказал возникновение у него права на заключение договора аренды в отношении спорного участка на основании пп. 10 п. 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного отказ управления в государственной регистрации договора аренды N 1463/Ц от 29.06.2016 г. принят в соответствии с нормами действующего законодательства.

В случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования (п. 3 ст. 201 АПК РФ).

Следовательно, требование о признании незаконным отказа Управления Росреестра по Московской области в государственной регистрации договора N 1463/Ц от 29.06.2016 г. подлежит отклонению.

Доводы апелляционной жалобы не могут быть приняты во внимание, поскольку согласно п. 4 ст. 39.6 гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в того условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, п. 3, 4. ст. 39.6 применяются только в случае наличия оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 этой статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 указанной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Суд первой инстанции правомерно указал, что должно иметь место зарегистрированное право собственности на объект незавершенного строительства.

Данная правовая позиция изложена в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 305-ЭС16-1050, от 02.09.2016 N 307-ЭС16-10541, от 24.01.2017 N 309-КГ16-17873, от 06.02.2017 N 301-ЭС16-20265, в Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.02.2017 по делу N А41-27734/2016.

Кроме того, апелляционный суд также принимаете во внимание, что согласно п. 8, 15 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В нарушение данных норм договор аренды заключен на срок более 3 лет (на пять лет).

Общество не лишено возможности зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в установленном порядке и повторно обратиться за оформлением земельных отношений.

Каких-либо иных убедительных доводов, свидетельствующих о незаконности принятого судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Иное толкование заявителем апелляционной жалобы положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу решения, и не могут служить основанием для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, п. 1 ст. 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 05.04.2017 по делу N А41-7940/17 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

П.А. Иевлев

Судьи

Н.В. Диаковская С.А. Коновалов