Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 августа 2017 г. N 10АП-11352/17

г. Москва

29 августа 2017 г.

Дело N А41-90367/16

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 августа 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Немчиновой М.А.,

судей: Бархатова В.Ю., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания: Балкаровым А.З.,

при участии в заседании:

от истца Администрации Ленинского района Московской области - Гирусов Ф.Э. по доверенности от 09 яваря 2017 года,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ТЦ "АРС" Видное" - Пукай А.А. по доверенности от 20 апреля 2017 года, Кутовой А.Л. по доверенности от 18 апреля 2017 года,

от третьего лица Министерство имущественных отношений Московской области - представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Ленинского района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2017 года по делу N А41-90367/16, принятое судьей Петропавловской Ю.С., по иску Администрации Ленинского района Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью "ТЦ "АРС" Видное" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, третье лицо - Министерство имущественных отношений Московской области,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Ленинского района Московской области (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ТЦ "АРС" Видное" (далее - ответчик), в котором просил:

- взыскать с ответчика в местный бюджет Ленинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 05 декабря 2007 года N 347-2007/Ю в размере 322 794 руб. 78 коп. и пени, начисленных в связи с образованием задолженности по арендной плате в размере 13 719 руб. 51 коп;

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 05 декабря 2007 года N 347-2007/Ю;

- обязать ответчика возвратить истцу земельный участок общей площадью 4030 кв.м. с кадастровым номером 50:21:010220:0073, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский р-н, г. Видное, ул. Донбасская, уч. 282ю.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (далее - третье лицо).

Решением Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 67-68 т. 2).

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьего лица, извещенного надлежащим образом о дате и времени судебного заседания.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Десятого арбитражного апелляционного суда (www.10aas.arbitr.ru) и на сайте (www.arbitr.ru) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 27 июля 2010 года N 228-ФЗ, вступившего в силу 01 ноября 2010 года).

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, просил решение суда отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представители общества возражали против доводов апелляционной жалобы в полном объеме, просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, 05 декабря 2007 года Администрация Ленинского района Московской области (арендодатель) и ООО "Сервис-Авто" (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 347-2007/Ю, предметом которого является земельный участок общей площадью 4030 кв.м. с кадастровым номером 50:21:010220:0073, расположенный по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, городское поселение Видное, г. Видное, ул. Донбасская, участок N 282ю, предоставляемый в аренду для размещения придорожного комплекса. Категория земель - земли населенных пунктов. Место размещения объекта (земельного участка) согласовано (л.д. 7-10).

В силу пункта 1.3 настоящий договор в соответствии со статьями 131, 164, 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, заключается на 49 лет и вступает в силу со дня государственной регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы, либо его отделении в Ленинском районе.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендная плата начисляется со дня следующего за днем фактической передачи участка согласно акту приема-передачи земельного участка и вносится арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, до 15 числа последнего месяца текущего квартала и перечисляется на расчетный счет, указанный в Приложении N 1.

Размер арендной платы изменяется, и арендная плата подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения (введения) базового размера арендной платы, коэффициентов полномочным органом государственной власти Московской области и органов местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в настоящий договор путем направления соответствующего уведомления арендатору. Стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, категории, вида разрешенного использования участка, коэффициентов в соответствии с законодательством Московской области (пункт 2.2.1 договора).

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Впоследствии 06 апреля 2012 года между ОАО "Сервис-Авто" (арендатор) и ООО "ТЦ "АРС" Видное" (новый арендатор) заключен договор N 1 передачи прав и обязанностей но договору аренды земельного участка N 347-2007/Ю от 05 декабря 2007 года согласно которому арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя права и обязанности арендатора (л.д. 19-22)

Согласно расчету истца, задолженность ответчика перед истцом по состоянию на 26 августа 2016 года составила 322 794 руб. 78 коп., на которую начислена неустойка в размере 13 719 руб. 51 коп.

Истец направил ответчику претензию от 26 августа 2016 года, в котором указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения (л.д. 26).

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Однако из представленного в материалы дела доказательств следует, что в целях устранения нарушений условий договора по внесению арендных платежей, ответчик оплатил сумму задолженности, образовавшуюся по состоянию на 02 мая 2017 года, в размере 1 404 968,1 руб., что подтверждается платежными поручениями N 13 от 19 апреля 2017 года на сумму 1 291 182 руб. 01 коп., N 14 от 20 апреля 2017 года на сумму 108 817 руб., 99 коп., N 15 от 27 апреля 2017 года на сумму 4 968 руб. 10 коп.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Таким образом, доказательств, подтверждающих наличие долга у ответчика перед истцом на момент рассмотрения спора в нарушение статьи 65 АПК РФ, суду не представлено и по существу не оспаривается истцом.

Также истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 05 декабря 2007 года N 347-2007/Ю.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

В обоснование нецелевого использования ответчиком земельного участка администрацией представлен акт осмотра арендуемого земельного участка от 17 января 2017 года на спорном земельном участке строительство не ведется (л.д. 30).

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24 марта 2005 года "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Действующее законодательство разделяет два понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка".

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под "освоением земельного участка" понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под дачное строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Между тем, ответчиком в материалы дела представлено разрешение на строительство от 10 сентября 2014 года N RU50503000 (срок действия до 31 мая 2018 года), а также разработана проектная документация и получено положительное заключение экспертизы от 23 сентября 2013 года N 2-1-1-0637-13.

Кроме того, ответчиком начато ведение комплекса работ по реализации проекта строительства, что подтверждается прилагаемыми документами, справкой о фактических затратах 38 430 391,56 рублей на 01 мая 2017 года и актами приемки выполненных работ (оказанных услуг).

Таким образом, поскольку спорный участок предоставлялся в аренду сроком на 49 лет, а ответчик с момента получения земельного участка производит действия, необходимые для начала строительства, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии нарушений режима использования земельного участка со стороны арендатора.

Кроме того, из представленного в материалы дела договора уступки прав и обязанностей от 17 апреля 2017 года следует, что ООО "ТЦ "АРС" Видное" передало Мурашко С.А. права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 05 декабря 2007 года N 347-2007/Ю.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что в удовлетворении исковых требований следует отказать в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы проверены апелляционным судом и отклонены, поскольку противоречат фактическим обстоятельствам дела, основаны на неправильном толковании норм действующего законодательства и не могут повлиять на законность и обоснованность принятого решения суда первой инстанции.

Судом первой инстанции дана надлежащая оценка всем имеющимся в деле доказательствам, оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Апелляционная жалоба заявителя удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 25 мая 2017 года по делу N А41-90367/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.А. Немчинова

Судьи

В.Ю. Бархатов В.Н. Семушкина