Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 30 августа 2017 г. N 06АП-3314/17

г. Хабаровск

30 августа 2017 г.

А73-837/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 23 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 августа 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гричановской Е.В.,

судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кейбал М.С.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "АТП Николаевск-на-Амуре": Ниценко Д.Я., представителя по доверенности от 01.01.2017;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края

на решение от 05 мая 2017 г.

по делу N А73-837/2017

Арбитражного суда Хабаровского края,

принятое судьей Коваленко Н.Л.,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Автотранспортное предприятие Николаевск-на-Амуре" (ОГРН 1142705000041, ИНН 2705094770; 682460, г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, д. 14)

к Комитету по управлению имуществом Администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края (ОГРН 1032700110376, ИНН 2705010851; 682460, г. Николаевск-на-Амуре, ул. Советская, д. 73)

о расторжении договора купли-продажи, взыскании 2 847 591,43 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Автотранспортное предприятие Николаевск-на-Амуре" (далее - общество "АТП Николаевск-на-Амуре") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 20.08.2015, взыскании незаконно удержанного штрафа в размере 1 690 000 руб. и залога в размере 845 000 руб., а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2015 по 11.01.2017 в размере 312 591,43 руб.

Иск о расторжении договора и взыскании удержанных сумм и процентов основан на положениях статей 460, 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован продажей имущества, обремененного правами третьих лиц, о чем истец не знал. Истец не имеет возможности реализовать правомочия собственника и осуществить регистрацию перехода права собственности на имущество.

Ответчик не согласен с требованиями истца, указывает, что в соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. Ответчик считает, что о наличии обременения в виде аренды истец знал, поскольку в течение длительного времени пользовался зданием по договору безвозмездного пользования N 12 от 28.07.2014. Проценты ответчик просит уменьшить на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 05 мая 2017 г. иск удовлетворен: расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества N 2 от 20.08.2015 г., с ответчика в пользу истца взыскано 2 535 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 312 591,43 руб., всего 2 847 591,43 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 43 238 руб.

Не согласившись с решением суда, Комитет по управлению имуществом Администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края обратился в Шестой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, дело рассмотреть в отсутствии своего представителя.

В обоснование жалобы ссылается на приведенные в суде первой инстанции доводы о том, что истцу было известно об обременении проданного имущества, в связи с заключением договоров аренды N 318 от 19.07.2013 и N 2 от 13.04.2016 и передачей по ним части помещений, поскольку остальные в аренде у других лиц. В связи с чем, комитет считает, что истец знал об обременении и не вправе требовать расторжение договора, стоимость имущества истец не оплатил в полном объеме. В отношении процентов считает, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Письменный отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель истца присутствовал, по доводам жалобы возражает, просит обжалуемый судебный акт оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Судом первой инстанции установлено, что информация о наличии обременения не была указана ни в аукционной документации, ни в договоре купли-продажи, согласно пункту 1.3. договора объект свободен от прав третьих лиц. Покупателю стало известно о наличии обременения при обращении с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности, на что получен отказ по тем основаниям, что данное имущество не свободно от прав третьих лиц. ЕГРП содержит сведения о регистрации ограничения (обременения) в виде аренды помещения, входящие в состав объекта, на основании договоров аренды от 16.02.2011 N 21, от 13.04.2011 N 2, от 19.07.2013 N 318. На предложении о расторжении договора и возврате стоимости имущества ответчик уведомил об удержании штрафа в размере 1 690 000 руб. и залога в размере 845 000 руб. в связи с неисполнением истцом обязанности по обращению в регистрирующий орган за государственной регистрацией в соответствии с пунктом 6.2.3 договора.

03.11.2016 после удержания залога и штрафа истцу была возвращена денежная сумма в размере 415 000 рублей, выплаченных по договору N 2 от 20.08.2015 путем перечисления на расчетный счет ООО "АТП Николаевск-на-Амуре" Комитетом по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района. В возврате оставшейся суммы, уплаченной обществом по договору купли-продажи, комитетом отказано, соглашение о расторжении договора купли-продажи последним не подписано.

Принимая решение, суд руководствовался статьями 309, 310, 380, 395, 421, 448, 456, 460, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов.

Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено законом, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

Следовательно, протокол об итогах аукциона является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи имущества. Подписание договора купли-продажи является завершающей стадией порядка заключения договора на торгах.

Из пунктов 4, 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участники торгов вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату.

Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

К числу обязанностей продавца пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации относит передачу покупателю товара, предусмотренного договором купли-продажи.

В силу пункта 2 статьи 456 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

ООО "АТП Николаевск-на-Амуре" в заявлении о расторжении договора купли-продажи от 20 августа 2015 года N 2 ссылается на нарушение при заключении договора пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Ответчик реализовал свое право, предусмотренное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации - распорядился принадлежащим ему спорным зданием, путем его отчуждения в собственность истца.

Судом установлено, что в соответствии с аукционной документацией, размещенной Комитетом в официальном источнике на стадии проведения аукциона, в момент подписания договора, передачи истцу помещений, ответчик не уведомлял о наличии обременений на спорные помещения.

Информация о наличии обременения не была указана ни в аукционной документации, ни в договоре купли-продажи.

При этом в пункте 1.3. договора указано, что объект свободен от прав третьих лиц.

В силу пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности влечет специальные правовые последствия, указанные в абзаце 2 пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что покупателю стало известно о наличии обременения на спорный объект при обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю для регистрации перехода права собственности.

Ссылка ответчика на то, что общество до этого пользовалось объектом на основании договора безвозмездного пользования N 12 от 08.07.2014, и должно было знать об обременении, не подтверждает осведомленность истца.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, на момент проведения торгов и заключения договора купли-продажи от 20 августа 2015 года N 2, отчуждаемое на торгах имущество не было свободно от прав третьих лиц, истец не имел и имеет возможности осуществить регистрацию перехода права собственности на имущество, реализовывать правомочия собственника.

В связи с чем, суд пришел к правомерному выводу о том, что ООО "АТП Николаевск-на-Амуре" лишен того, на что рассчитывал при приобретении недвижимого имущества, после подписания договора купли-продажи N 2 от 20.08.2015 общество не имело возможности реализации своего права собственности в полном объеме.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установлено внесение обществом задатка при заключении договора в отсутствии информации о наличии обременения.

Основания для утраты истцом суммы задатка, предусмотренные статьей 381, пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Основной целью задатка является предотвращение неисполнения взятого на себя обязательства (статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа, поскольку задаток выплачивается именно в счет платежей по договору.

Учитывая, что задаток является одной из мер гражданской ответственности, применяемой в случае нарушения одной из сторон договорных обязательств, потери задатка либо уплаты его в двойном размере допустимы лишь в отношении стороны, которая совершила нарушение и ответственна за неисполнение договора.

Факт нарушения со стороны продавца, а не покупателя, установлен судом, в связи с чем, сумма задатка в размере 845 000 руб. подлежит возврату покупателю, в связи с чем, не имеется оснований для удержания комитетом в качестве штрафа уплаченной истцом по договору денежной суммы в размере 1 690 000 руб.

Проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 2 535 000 руб. подлежат начислению за период с 01.09.2015 по 11.01.2017, в размере 312 591,43 руб. на основании средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц по ДФО, опубликованных Банком России, а с 01.08.2016 - исходя из ключевых ставок Банка России, действующих в соответствующим период.

Проценты подлежат взысканию в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом пункта 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств".

Расчет процентов судом проверен и признан верным. Возражений по расчету процентов со стороны ответчика не заявлено.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности на основании пункта 1 статьи 401 ГК РФ и уменьшения процентов в соответствии со статьей 333 ГК РФ судом не установлено. С мотивами суда в указанной части суд апелляционной инстанции согласен.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены решения арбитражного суда первой инстанции, не установлено.

С учетом изложенного апелляционная жалоба Комитета по управлению имуществом администрации Николаевского муниципального района Хабаровского края по приведенным в ней доводам удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 05 мая 2017 г. по делу N А73-837/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.В. Гричановская

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев