Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2017 г. N 06АП-4056/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 5 декабря 2017 г. N Ф03-4661/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

31 августа 2017 г.

А73-3573/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Швец Е.А.

судей Балинской И.И., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.

при участии в заседании:

от Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком": Шлеменкова Е.А., представитель по доверенности от 28.03.2017 N 0804/29/20-17;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю: Суханова О.Ю., представитель по доверенности от 12.12.2016 N ДОВ-048;

от третьего лица: Комсомольского муниципального района Хабаровского края в лице Администрации Комсомольского муниципального района: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

на решение от 31.05.2017

по делу N А73-3573/2017

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Гавриш О.А.

по заявлению Публичного акционерного общества междугородной и международной электрической связи "Ростелеком"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю

о признании незаконным отказ в государственной регистрации объекта недвижимого имущества

третье лицо: Комсомольский муниципальный район Хабаровского края в лице Администрации Комсомольского муниципального района

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" (далее - заявитель, общество, ПАО "Ростелеком") обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю (далее - Управление Росреестра по Хабаровскому краю, регистрирующий орган), в соответствии с требованиями которого, просит:

- признать незаконным отказ в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое функциональное помещение N 1002 (Лит.А), площадью 158, 6 кв.м. с кадастровым номером 27:07:0050109:936, расположенное по адресу:

Хабаровский край, Комсомольский район, поселок Снежный, улица Торговая, 6, выраженный в письме от 26.12.2016 N 27/039/201/2016-060;

- обязать Управление Росреестра по Хабаровскому краю осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ПАО "Ростелеком" (ОГРН 1027700198767) на объект недвижимого имущества: нежилое функциональное помещение N 1002 (Лит.А), площадью 158, 6 кв.м. с кадастровым номером 27:07:0050109:936, расположенное по адресу: Хабаровский край, Комсомольский район, поселок Снежный, улица Торговая,6.

Решением суда от 31.05.2017 заявленные требования удовлетворены. Оспариваемый отказ признан судом незаконным; на регистрирующий орган возложена обязанность осуществить государственную регистрацию перехода права собственности ПАО "Ростелеком" на поименованный объект недвижимого имущества.

Не согласившись с судебным актом, Управление Росреестра по Хабаровскому краю оспорило его в апелляционном порядке. В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное применение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В частности приводит доводы о том, что на момент подписания договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, Администрация Комсомольского района не имела полномочий на его отчуждение, поскольку не являлась его собственником. Право собственности у Комсомольского муниципального района возникло с момента государственной регистрации права (с 21.05.2007). А следовательно, договор купли-продажи от 11.04.2002 не повлек правовых последствий в виде перехода права собственности к ПАО "Ростелеком" на спорный объект недвижимости. Просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

В судебном заседании апелляционного суда представитель регистрирующего органа на доводах жалобы настаивал, просил решение суда отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Представитель общества в возражениях на жалобу, а так же в заседании суда выразил несогласие с доводами жалобы, просил оставить решение суда в силе как законное и обоснованное.

Администрация Комсомольского муниципального района участия в заседании апелляционного суда не принимала, извещена надлежащим образом, возражений на жалобу не направила, в связи с чем, жалоба рассмотрена в отсутствие ее представителя в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, выслушав участников процесса, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между Администрацией Комсомольского района (Продавец) и открытым акционерным обществом "Электрическая связь" Хабаровского края (далее - ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края) (Покупатель) 11.04.2002 заключен договор купли-продажи нежилого помещения площадью 166, 50 кв.м. в п.Снежный, ул. Торговая, 2 для размещения автоматической телефонной станции (пункт 1.1 договора).

Цена недвижимого имущества установлена в пункте 4.2.1 договора и составляет 20 000 рублей.

Согласно платежному поручению от 20.09.2002 N 3982 ОАО "Электрическая связь" перечислило Администрации Комсомольского района 20 000 рублей.

Между ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края и Администрацией Комсомольского района подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

ПАО "Ростелеком" является правопреемником ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края.

Открытое акционерное общество "Электрическая связь" Приморского края было реорганизовано путем присоединения к нему, в том числе ОАО "Электрическая связь" Хабаровского края в соответствии с договором присоединения и передаточным актом от 17.07.2001.

На основании решения общего собрания акционеров от 28.06.2010 открытое акционерное общество междугородной и международной электрической связи "Ростелеком" было реорганизовано путем присоединения к нему открытого акционерного общества "Дальневосточная компания электросвязи" (до 30.10.2001 - открытое акционерное общество "Электрическая связь" Приморского края).

15.09.2016 между Продавцом и Покупателем (ПАО "Ростелеком") заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи б/н от 11.04.2002, в соответствии с пунктом 1 которого по договору купли-продажи б/н от 11.04.2002 и акту приема-передачи нежилого помещения от 08.01.2002, Покупателем муниципального имущества считать ПАО "Ростелеком".

Пункт 1.1 договора б/н от 11.04.2002 и абзац 6 акта приема-передачи нежилого помещения от 08.01.2002 стороны изложили в следующей редакции: "Продавец продал муниципальное имущество, а Покупатель купил в собственность имущество: функциональное помещение N 1002, площадью 158, 6 кв.м., кадастровый номер 27:07:0050109:936, расположенное по адресу: Хабаровский край, Комсомольский район, пос.Снежный, ул.Торговая, 6, Лит. А, кв. (пом.) 1002".

Стороны дополнили договор купли-продажи б/н от 11.04.2002 пунктом 1.1.1 следующего содержания: "Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 27-27-04/016/2007-326 от 21.05.2007".

В целях государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое функциональное помещение N 1002 (Лит.А), площадью 158, 6 кв.м. с кадастровым номером 27:07:0050109:936, расположенное по адресу: Хабаровский край, Комсомольский район, поселок Снежный, улица Торговая, 6 (далее - объект недвижимого имущества), ПАО "Ростелеком" и Администрация Комсомольского района Хабаровского края 18.10.2016 обратились в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с соответствующим заявлением.

Уведомлением от 26.10.2016 N 27/039/201/2016-060 регистрирующий орган сообщил заявителю о приостановлении государственной регистрации на основании того, что на момент заключения договора купли-продажи, в соответствии со сведениями Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) муниципальное образование - Комсомольский муниципальный район Хабаровского края не являлось правообладателем отчуждаемого объекта недвижимости, указанный договор заключен в противоречие с требованиями пункта 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Кроме этого, на государственную регистрацию был представлен единственный экземпляр - подлинник правоустанавливающего документа -договора купли-продажи от 11.04.2002.

22.11.2016 ПАО "Ростелеком" обратилось в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о возобновлении государственной регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, пояснив, что на момент государственной регистрации перехода права собственности ПАО "Ростелеком" право на объект недвижимого имущества оформлено за продавцом в установленном законом порядке, а второй экземпляр - подлинник договора купли-продажи от 11.04.2002 представляется с настоящим заявлением.

Решением, выраженным в письме от 26.12.2016 N 27/039/201/2016-060, Управление Росреестра по Хабаровскому краю отказало ПАО "Ростелеком" в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества на основании абзаца 8 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) ввиду того, что правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у Администрации Комсомольского района Хабаровского края прав на данный объект недвижимого имущества.

Не согласившись с решением управления, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Из положений части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 АПК РФ следует, что основанием для принятия решения суда о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются одновременно два условия, несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришел к выводу о наличии указанных условий. При этом обоснованно суд исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) законодательство Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, настоящего Федерального закона и иных федеральных законов и нормативных актов.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Согласно статье 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Положения пункта 1 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ предусматривают, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок и ним (ЕГРП). Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав установлен в статье 20 Федерального закона N 122-ФЗ, который не подлежит расширительному толкованию.

В настоящем спорном случае основанием для отказа в регистрации права собственности объекта недвижимости явилось отсутствие у продавца на момент заключения договора купли продажи от 11.04.2002 зарегистрированного права собственности на объект недвижимого имущества.

По материалам дела коллегией установлено, что права, за регистрацией которых обратилось общество, возникли из договора купли-продажи от 11.04.2002, а также акта приема-передачи от 08.01.2002.

При этом, судом установлено, что решением Арбитражного суда Хабаровского края от 19.02.2007 по делу N А73-12250/2006 за муниципальным образованием Комсомольского муниципального района Хабаровского края признано право собственности на нежилой объект недвижимости N 1002 (Лит.А), площадью 158,6 кв.м., инвентарный номер 18, расположенный по адресу поселок Снежный, Комсомольского муниципального района Хабаровского края, ул. Торговая, дом 6.

Согласно статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании указанного решения суда 21.05.2017 в ЕГРН внесена запись о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за муниципальным образованием - Комсомольский муниципальный район Хабаровского края.

В силу пунктов 1, 2 статьи 209 ГК РФ правом распоряжения имуществом, в том числе посредством его отчуждения в собственность другим лицам, обладает только собственник такого имущества.

При этом в силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным, в то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

По смыслу указанных разъяснений отсутствие государственной регистрации права продавца на недвижимое имущество не имеет правового значения на момент заключения договора купли-продажи, тогда как на момент государственной регистрации перехода права собственности к покупателю такие права в любом случае должны быть зарегистрированы.

Вместе с тем, суд первой инстанции установил, что договор купли-продажи от 11.04.2002 не расторгнут и не оспорен в судебном порядке. Спор о праве собственности относительно спорных объектов отсутствует. Доказательств обратному суду не представлено.

Оснований считать поименованный договор купли-продажи несоответствующим по своему содержанию и форме положениям действующего законодательства, а соответственно незаключенным, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

С учетом изложенных обстоятельств, и исходя из представленных в материалы дела документов, требования общества правомерно удовлетворены судом первой инстанции.

Выводы суда первой инстанции апелляционный суд признает верными, соответствующими установленным по делу обстоятельствам, основанными на правильном применении норм материального права.

Доводы подателя жалобы фактически повторяют приведенные при рассмотрении дела в суде первой инстанции и были исследованы судом. Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемое решение, управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Хабаровского края от 31.05.2017 по делу N А73-3573/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Швец

Судьи

И.И. Балинская Е.Г. Харьковская