Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2017 г. N 15АП-12191/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16 ноября 2017 г. N Ф08-8505/17 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

31 августа 2017 г.

дело N А32-41506/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 24 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 августа 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Галова В.В., Попова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,

в отсутствие представителей сторон,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2017 по делу N А32-41506/2014

по иску открытого акционерного общества "Сочиавтотранс"

к администрации города Сочи

о заключении договора аренды земельного участка в редакции протокола разногласий,

принятое в составе судьи Назыкова А.Л.,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество "Сочиавтотранс" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации города Сочи о об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 1900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204005:5 по адресу: г. Сочи, ул. Горького, 58, под зданием, принадлежащим ОАО "Сочиавтотранс" на праве собственности, в редакции, предложенной обществом согласно протоколу разногласий от 31.07.2014.

Исковые требования мотивированы тем, что общество является собственником здания, расположенного на земельном участке по адресу: г. Сочи, ул. Горького, д. 58. Здание расположено в границах земельного участка площадью 1 900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204005:5, предоставленного истцу на праве постоянного (бессрочного) пользования. Администрацией издано постановление от 26.05.2014 N 59 о предоставлении земельного участка обществу на праве аренды. Общество получило для согласования проект договора аренды от 30.07.2014 N 4900009528, с отдельными положениями которого общество не согласно. Администрация отклонила протокол разногласий к проекту договора аренды земельного участка, в связи с чем, общество вынуждено было обратиться с иском в арбитражный суд. При расчете арендной платы департамент имущественных отношений администрации города Сочи руководствовался постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210, которое противоречит Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582..

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2017 суд определил спорные условия договора аренды земельного участка от 30.06.2014, заключенного между муниципальным образованием город-курорт Сочи и открытым акционерным обществом "Сочиавтотранс" с учетом протокола разногласий от 30.07.2014 следующим образом:

1. Абзац 3 пункта 1.1 договора аренды, в соответствии с которым на часть земельного участка в границах "красных линий" улицы Горького установлено ограничение в использовании - запрет на строительство, реконструкцию существующих зданий и сооружений, посадку многолетних насаждений, а также возможность использования в интересах местного самоуправления и населения для ремонта объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения изыскательских, исследовательских и других работ, - принять в редакции, предложенной администрацией города Сочи.

2. Абзац 1 пункта 1.1 договора аренды принять в редакции арендодателя, а предложенное обществом исключение из стоимости арендной платы площади земельного участка, обремененной сервитутом в интересах ОАО "Кубаньэнерго" для строительства и эксплуатации указанного объекта, отклонить.

3. Пункт 1.3 договора принять в редакции арендодателя.

4. Предложение общества дополнить договор пунктом 1.3, в котором указать, что на земельном участке на момент подписания договора расположены некапитальные одноэтажные строения на части площадью 244 кв.м., являющиеся объектами мелкорозничной торговли, согласование которых с администрацией произведено до подписания договора, а арендодатель выдал разрешения на размещение объектов мелкорозничной торговли (приложение N к договору), - отклонить.

5. Указать в пункте договора аренды срок действия договора - 49 лет с момента его государственной регистрации. 20

6. В связи с установлением срока договора аренды на 49 лет пункт 3.1 договора аренды изложить в редакции, предложенной обществом, и предусматривающей исчисление арендной платы в течение 49 лет.

7. Пункт 3.5 договора аренды изложить в редакции администрации.

8. Исключить из пункта 4.1.1 договора аренды право администрации на односторонний отказ от исполнения договора в случае его существенного нарушения арендатором, а из предложенных администрацией в пункте 4.1.1 договора случаев существенного нарушения договора аренды исключить пункт "в" - однократное нарушение срока внесения арендной платы в установленный договором аренды срок.

9. Изложить пункта 4.1.4 договора в редакции общества, предусматривающей внесение изменений в договор и заключение дополнительных соглашений к нему только по соглашению сторон.

10. Исключить пункт 4.1.7 договора, который предусматривает право арендодателя составить акт о неисполнении предупреждения о необходимости устранения нарушений и о расторжении договора в одностороннем порядке.

11. Предложенную обществом редакцию пункта 4.2.1 договора, - отклонить.

12. Пункта 4.2.5 договора аренды оставить в редакции арендодателя.

13. Предложенное обществом дополнение договора пунктом 4.2.6, в соответствии с которым арендодатель обязан в течение 30 дней с даты получения требования арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или изменения процентной ставки арендной платы подписать новую редакцию приложения к договору аренды, - отклонить.

14. Пункт 5.1.3 договора аренды принять в редакции, предложенной обществом в протоколе разногласий.

15. Пункт 5.1.4 договора изложить в редакции, предложенной обществом в протоколе разногласий, исключающей заключение договора субаренды земельного участка только с согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду.

16. Дополнить договор аренды предложенным обществом пунктом 5.1.8, предусматривающим право передавать участок в субаренду без согласия арендодателя. Предложение общества дополнить договор аренды пунктом 5.1.7, предусматривающим право арендатора производить работы по благоустройству участка, - отклонить.

17. Пункта 5.2.3 договора аренды принять в редакции арендодателя.

18. Пункта 5.2.4 договора оставить в тексте договора в редакции арендодателя.

19. Пункт 5.2.10 договора, в соответствии с которым общество обязано по первому требованию арендодателя устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя, оставить в тексте договора в редакции арендодателя.

20. В пункте 5.2.13 договора исключить из договора обязанность по рекультивации земельного участка. Обязанность общества по благоустройству территории оставить в пункте 5.2.13 договора.

21. Исключить из текста договора пункт 5.2.14, допускающий застройку земельного участка жилыми и иными зданиями, строениями и сооружениями.

22. Пункт 5.2.18 договора принять в редакции общества.

23. Пункт 5.2.20 договора изложить в редакции, предложенной арендодателем.

24. Пункт 5.2.22, возлагающий на арендатора обязанность направить в адрес арендодателя за 90 дней до окончания срока действия договора письменное предложение о расторжении договора аренды либо о заключении договора аренды на новый срок, оставить в тексте договора аренды в редакции арендодателя.

25. Пункт 5.2.24 договора, предусматривающий указание на обязанность арендатора в случае ликвидации принять меры по досрочному внесению в бюджет причитающейся суммы арендной платы и расторжению договора, оставить в тексте договора в редакции арендодателя.

26. Исключить из текста договора пункт 5.3.1, устанавливающий запрет арендатору передавать земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.

27. Исключить из текста договора аренды земельного участка пункт 5.3.4, содержащий запрет арендатору использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

28. Исключить из текста пункта 6.1 договора указание на административную и уголовную ответственность за нарушение договора, изложить пункт 6.1 договора аренды в редакции общества.

29. Пункт 6.2 договора аренды земельного участка изложить в редакции арендодателя.

30. Изложить редакцию пункта 6.3 договора в соответствии с редакцией, предложенной обществом.

31. Исключить из теста договора пункт 6.4, согласно которому все здания, строения, сооружения и постройки, иные объекты, возведенные без разрешительной документации и согласия арендодателя, переходят в собственность арендодателя по истечении срока договора аренды.

32. В связи с исключением пункта 6.4 изменить нумерацию пункта 6.4 на 6.5 договора аренды.

33. Пункт 6.5, в соответствии с которым в случае несвоевременного возврата арендатором участка арендодателю после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки, оставить в тексте договора в редакции арендодателя.

34. Пункт 8.1 договора аренды оставить в редакции, предложенной арендодателем.

35. Пункт 8.3 договора, содержащий положение о том, что договор не подлежит продлению, вместе с тем, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора аренды на новый срок, оставить в редакции арендодателя.

36. Пункт 8.5 исключить из текста договора аренды.

37. Пункт 8.4 договора аренды изложить в редакции, предложенной обществом.

38. Исключить из договора пункт 9.4, содержащий запрет на огласку договора.

39. Установить годовой размер арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы 1,5%.

Решение мотивировано тем, что суд отклонил требование общества об исключении из договора условия о запрете на строительство, требование об исключении из стоимости арендной платы площади земельного участка, обременного сервитутом, требование об исключении запрета на реконструкцию здания в отсутствие согласия собственника, требование о включении права на размещение некапитальных строений, пункт 3.5 договора о регулируемой арендной плате принят в редакции администрации, изменения, произведенные на участке подлежат устранению по первому требованию администрации, за обществом осталось закрепленным обязанность об извещении арендодателя о желании освободить занимаемый участок, размер неустойки принят в редакции администрации, сохранена обязанность по регистрации внесенных изменений и дополнений в договор, отклонено требование общества об исключении условия о том, что договор не подлежит продлению. Суд принял позицию общества в отношении редакции условий договора о сроке договора аренды - 49 лет, суд исключил условие о возможности одностороннего отказа от договора в случае существенного нарушения условий договора, внесение изменений в договор возможно только по соглашению сторон, общество имеет право передавать земельный участок в субаренду в отсутствие согласия собственника, исключена обязанность по проведению рекультивации, размер арендной платы установлен из расчета коэффициента 1,5%.

Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что расчет арендной платы по договору аренды произведен в соответствии с пунктом 5.2 постановления Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210, согласно которому при переоформлении права аренды на земельный участок в соответствии с земельным законодательством РФ, арендная плата устанавливается в размере 2% от кадастровой стоимости и в дальнейшем может пересматриваться в одностороннем порядке по требованию арендодателя в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. Ответчик отмечает, что нумерация раздела 6 договора "Ответственность сторон" договора аренды будет приведена в соответствие после предоставления в адрес департамента четырех экземпляров указанного договора аренды. Ответчик указывает, что срок договора аренды установлен в соответствии с пунктом 9 приложения N 6 распоряжения Главы города Сочи от 04.06.2009 N 562-р и действующим законодательством РФ. В отношении остальных пунктов договора ответчик отмечает, что договор подготовлен в соответствии с постановлением Главы города Сочи от 07.07.2014 N 1169" Об утверждение типовых форм договоров аренды и купли-продажи земельных участков на территории города Сочи" и постановлением администрации города Сочи от 04.02.2014 Ш59. Подписывая договор аренды, истец согласился со всеми его существенными условиями.

В отзыве на апелляционную жалобу истец просил решение суда оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, за обществом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения литера А первого этажа N 58-62, 64, 80 - 97, 99 - 105, литера А2 N 74, 79, литера А3 N 65 - 73, 76, 77 - 78, второго этажа литера А N 50-74, третьего этажа литера А N 41-63, 64, 65, 67 - 68, подвала литера А1 N 1 - 18, общей площадью 1461,8 кв.м., расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького, д. 58 - 60, 60/4. Право собственности общества на указанные помещения зарегистрировано в ЕГРП 29.07.2005 на основании плана приватизации от 28.01.1993.

В материалы дела представлен государственный акт КК-2 N 426000886, выданный акционерному обществу открытого типа "Сочиавтотранс" на основании постановления от 17.06.1994 N 533 главы администрации города Сочи на право бессрочного (постоянного) пользования 0,19 гектаров земли для размещения и эксплуатации административного здания.

В соответствии с приложением N 2 в отношении земельного участка установлен режим использования земель во II зоне санитарной охраны курортов. В соответствии с кадастровым паспортом от 27.09.2012 N 2343/12/12-647652 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204005:5 площадью 1900 кв.м относится к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения и эксплуатации административного здания, весь земельный участок расположен во второй зоне санитарной охраны курорта.

Постановлением администрации города Сочи от 26.05.2014 N 959 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком площадью 1900 кв.м по ул. Горького, 58. Земельный участок площадью 1900 кв.м с кадастровым номером 23:49:0204005:5 предоставлен обществу в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации административного здания с правом ограниченного пользования муниципального образования город-курорт Сочи земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие ему помещения. Земельный участок расположен в границах "красных линий" улицы Горького.

В соответствии с пунктом 2 данного постановления земельный участок расположен в зоне особой архитектурно-планировочной организации территории, в охранной зоне олимпийского объекта - 2 этап "Волоконно-оптические линии передачи от города Анапы до поселка Джубга, от поселка Джубга до города Сочи".

В соответствии с пунктом 2 того же постановления на часть земельного участка в границах "красных линий" улицы Горького установлено ограничение в использовании - запрет на строительство, реконструкцию существующих зданий и сооружений, посадку многолетних насаждений, а также возможность использования в интересах местного самоуправления и местного населения для ремонта объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Там же указано, что распоряжением администрации (губернатора) Краснодарского края от 11.02.2013 N 110-р "Об установлении сервитутов для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения" на части земельного участка площадью 2 кв.м и 11 кв.м установлен сервитут в интересах ОАО "Кубаньэнерго" для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения "Распределительная городская электрическая сеть (проектные и изыскательские работы, реконструкция и строительство").

В соответствии с пунктом 3 указанного распоряжения департаменту имущественных отношений администрации города Сочи было поручено направить обществу проект договора аренды земельного участка с предложением о заключении договора, с правом ограниченного пользования муниципального образования город-курорт Сочи земельным участком для осуществления своих прав на принадлежащие ему помещения.

В пункте 4.2 постановления указано, что в границах зон особой архитектурно- планировочной организации территории на период с 01.01.2013 по 01.07.2014 запрещается строительство объектов капитального строительства и иных объектов, а также реконструкция объектов капитального строительства и иных объектов в случае, если такая реконструкция затрагивает внешний архитектурный облик указанных объектов.

В пункте 4.3 постановления содержится требование о приведении внешнего облика зданий, строений, сооружений, ограждений, расположенных на земельном участке, к единому архитектурно-планировочному облику в соответствии с требованиями к застройке и благоустройству территории при реализации "Единой Концепции архитектурного развития территории проведения XXII Олимпийских зимних игр и XII Паралимпийских игр 2014 года в городе Сочи".

Как следует из данного постановления, в административном здании наряду с помещениями общества также расположены нежилые помещения общей площадью 394,1 кв.м., принадлежащие на праве собственности муниципальному образованию город-курорт Сочи.

Администрация направила обществу проект договора от 30.06.2014 N 4900009528 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, подписанный администрацией и заверенный круглой печатью администрации.

Общество от подписания данного проекта договора отказалось, направив протокол разногласий, несогласование которого администрацией явилось основанием для обращения общества с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).

В результате анализа протокола разногласий арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному варианту установления спорных условий:

1. Общество не согласно с редакцией абзаца 3 пункта 1.1 договора, в соответствии с которым на часть земельного участка в границах "красных линий" улицы Горького установлено ограничение в использовании - запрет на строительство, реконструкцию существующих зданий и сооружений, посадку многолетних насаждений, а также возможность использования в интересах местного самоуправления и населения для ремонта объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведения изыскательских, исследовательских и других работ.

Общество предлагает исключить из данного пункта запрет на строительство, реконструкцию существующих зданий и сооружений, посадку многолетних насаждений.

Между тем, указанное ограничение установлено пунктом 2 постановления администрации г. Сочи от 26.05.2014 N 959 "О предоставлении ОАО "Сочиавтотранс" в аренду земельного участка, расположенного по улице Горького, 58 Центрального района города Сочи" (абзац 4).

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - линии, которые обозначают существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты).

Следует также учесть, что данное ограничение в использовании земельного участка является одним из условий предоставления земельного участка в аренду обществу, в связи с чем, обществу необходимо доказать незаконность и необоснованность данного условия.

Таким образом, судом правомерно отклоняется данное условие в редакции, предложенной обществом, и принимается редакция пункта, предложенная администрацией города Сочи.

2. Общество применительно к абзацу 1 пункта 1.1 договора аренды предлагает исключить из стоимости арендной платы площадь земельного участка, обремененную сервитутом в интересах ОАО "Кубаньэнерго" для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения "Распределительная городская электрическая сеть (проектные и изыскательские работы, реконструкция и строительство)".

Между тем, данный сервитут установлен не договором аренды в предлагаемой администрацией редакции и не администрацией в постановлении о предоставлении земельного участка в аренду, а распоряжением администрации Краснодарского края от 11.02.2013 N 110-р "Об установлении сервитутов для строительства и эксплуатации олимпийского объекта федерального значения".

Суд исходит из того обстоятельства, что установление сервитута для целей эксплуатации электрической сети на части участка площадью 11 кв.м и 2 кв.м не лишает общества возможности владеть и пользоваться данными частями участка для целей эксплуатации принадлежащих обществу помещений в административном здании. Сервитут предполагает ограниченное пользование частью участка, но не влечет его изъятия из владения и пользования арендатора для целей, установленных договором аренды. Обременение земельного участка сервитутом не влечет прекращения права аренды земельного участка и должно быть наименее обременительным для арендатора.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил предложенное обществом исключение из стоимости арендной платы площади земельного участка, обремененной сервитутом в интересах ОАО "Кубаньэнерго" для строительства и эксплуатации указанного объекта.

3. Общество предлагает изложить пункт 1.3 договора в редакции, исключающей запрет на реконструкцию и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации, изложив данный пункт договора в редакции, согласно которой без получения разрешительной документации не допускается только возведение новых строений.

Между тем, следует учесть, что общество не является единственным собственником помещений в здании, часть помещений в здании общей площадью 394,1 кв.м принадлежит муниципальному образованию, в связи с чем, обоснован интерес администрации как сособственника здания в том, чтобы как реконструкция, так и изменение функционального назначения зданий и сооружений осуществлялись на основании разрешительной документации, а не по свободному усмотрению общества.

Следует также учесть, что в данном пункте договора не ограничивается право общества на изменение функционального назначения принадлежащих обществу помещений в здании.

Общество собственником всего здания не является, а потому администрация как сособственник здания заинтересована в согласовании с ней изменения функционального назначения здания, равно как и его реконструкции.

Суд правомерно принял редакцию данного пункта в том виде, как она изложена в проекте, представленном администрацией.

4. Общество предлагает дополнить договор пунктом 1.3, в котором указать, что на земельном участке на момент подписания договора расположены некапитальные одноэтажные строения на части площадью 244 кв.м., являющиеся объектами мелкорозничной торговли, согласование которых с администрацией произведено до подписания договора. Арендодатель выдал разрешения на размещение объектов мелкорозничной торговли (приложение N к договору). Общество просит указать в договоре, что наличие данных сооружений не противоречит условиям договора и не является нарушением разрешенного вида использования земельного участка.

Между тем, обществом представлены разрешения на право размещения нестационарного торгового объекта, выданные ООО "Помощь" на размещение нестационарного торгового объекта на 2013 год. Разрешения на 2014 и последующие годы не представлены. В соответствии с договором аренды от 01.06.2015 между ООО "Сочиавтотранс" и ООО "Помощь" общая площадь объектов составляет 206 кв.м., тогда как общество предлагает указать в договоре площадь 244 кв.м как занятую некапитальными строениями.

Между тем, обществом не представлено согласие администрации на размещение указанных объектов на периоды после заключения договора аренды земельного участка, не обоснована необходимость включения указанного условия в текст договора.

Размещение на земельном участке некапитальных строений - объектов мелкорозничной торговли не входит в предмет договора аренды земельного участка для эксплуатации помещений в здании, наличие объектов мелкорозничной торговли на земельном участке определяется схемой дислокации объектов мелкорозничной торговли, утверждаемой администрацией, и не может устанавливаться на продолжительный период времени посредством закрепления данного условия в договоре аренды земельного участка с собственником помещений в здании.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отклонил требование истца о включение пункта 1.3 в редакции общества в текст договора аренды.

5. Администрация в пункте 2.1 предлагает установить срок действия договора с момента его государственной регистрации до 26.05.2019, то есть на 5 лет с даты заключения договора.

Общество предлагает установить срок действия договора 49 лет с момента его государственной регистрации.

В обоснование пятилетнего срока действия договора аренды администрация ссылается на пункт 9 Приложения N 6 к распоряжению главы города Сочи от 04.06.2009 N 542-р, согласно которому для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных в границах красных линий, обозначающих существующие, планируемые (изменяемые, вновь образуемые) границы территорий общего пользования, границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения), трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения, договоры аренды земельных участков предлагается заключать на срок не более 5-ти лет.

Однако данное положение распоряжения от 06.04.2009 N 542-р отменено постановлением администрации города Сочи от 30.03.2015 N 979 "Об отмене некоторых муниципальных правовых актов администрации города Сочи".

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 8 статьи 39.8) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них.

Доводы апелляционной жалобы в указанной части несостоятельны, уже обоснованно отклонены судом первой инстанции.

В таком случае суд правомерно применил редакцию пункта 2.1 договора, предложенную обществом и предусматривающую заключение договора аренды на 49 лет.

6. В связи с установлением срока договора аренды на 49 лет пункт 3.1 договора аренды правомерно изложен судом в редакции, предложенной обществом, предусматривающей исчисление арендной платы в течение 49 лет, а не 5 лет, как предлагает администрация.

7. Пункт 3.5 договора аренды суд обоснованно излагает в редакции администрации, поскольку данная редакция отражает регулируемый размер арендной платы и её автоматическое изменение в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка без внесения дополнительных изменений в договор соглашением сторон или решением суда, что соответствует пунктам 16 - 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которым к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

8. Общество не согласно с указанием в пункте 4.1.1 договора на право арендодателя на отказ от договора в одностороннем порядке в случае существенного нарушения его условий.

Суд обосновано исключил из пункта 4.1.1 право администрации на односторонний отказ от исполнения договора в случае его существенного нарушения арендатором, поскольку в связи с установлением срока действия договора - 49 лет подлежит применению пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из предложенных администрацией в пункте 4.1.1 договора случаев существенного нарушения договора аренды суд исключает пункт "в" - однократное нарушение срока внесения арендной платы в установленный договором аренды срок.

Суд исходит из того, что однократное нарушение срока внесения арендной платы в установленный договором срок не может быть существенным нарушением договора аренды земельного участка, достаточным для его расторжения.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суд учитывает, что в соответствии с пунктом 4.1.1 Примерной формы договора аренды земельного участка, утвержденной постановлением главы города Сочи от 07.07.2004 N 1169 "Об утверждении типовых форм договоров аренды и купли-продажи земельных участков на территории города Сочи", арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении в установленном порядке договора при следующих существенных нарушениях его условий:

а) при использовании земельного участка в целях, не предусмотренных настоящим договором;

б) при использовании способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;

в) при невнесении арендной платы более 6 месяцев;

г) при невыполнении Арендатором обязанностей, указанных в п. 5.2, 5.3 договора;

д) в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Таким образом, однократное невнесение арендной платы как существенное нарушение договора аренды данной Примерной формой договора аренды земельного участка не предусмотрено.

9. Общество не согласно с редакцией пункта 4.1.4 договора, позволяющей арендодателю в одностороннем порядке вносить изменения и дополнения в договор в связи с изменениями законодательства.

Суд правомерно изложил данный пункт договора в редакции общества, предусматривающей внесение изменений в договор и заключение дополнительных соглашений к нему только по соглашению сторон, поскольку одностороннее изменение договора не допускается, хотя бы такое изменение было обусловлено изменением законодательства.

Более того, в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора не допускается.

В случае арендной платы в силу её нормативно регулируемого характера приведение размера арендной платы в соответствие с изменяющимся законодательством производится автоматически, без внесения каждый раз изменений в договор, тем более в одностороннем порядке.

10. Общество предлагает исключить пункт 4.1.7 договора, который предусматривает право арендодателя составить акт о неисполнении предупреждения о необходимости устранения нарушений и о расторжении договора в одностороннем порядке.

Суд законно исключил пункт 4.1.7 договора в связи с отсутствием у администрации права одностороннего расторжения договора аренды в силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса.

11. Общество предлагает указать в пункте 4.2.1 договора на передачу участка в аренду свободным от прав третьих лиц, кроме тех, которые указаны в пункте 1.1 договора.

Суд первой инстанции правомерно отказал обществу в изложение пункта 4.2.1 в его редакции, поскольку общество не обосновало необходимость включения в договор условия о нахождении на земельном участке некапитальных торговых строений.

12. Общество предлагает исключить из пункта 4.2.5 договора право администрации информировать общество об изменениях законодательства опубликованием в периодической печати.

Между тем, в силу презумпции знания законодательства право администрации уведомить общество об изменениях законодательства в средствах массовой информации не может быть исключено из текста договора.

Суд правомерно указал, что данное условие договора в редакции арендодателя существенно не нарушает прав арендатора, поэтому оставляет его в редакции арендодателя.

13. Общество предлагает дополнить договор пунктом 4.2.6, в соответствии с которым арендодатель обязан в течение 30 дней с даты получения требования арендатора об изменении арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка или изменения процентной ставки арендной платы подписать новую редакцию приложения к договору аренды.

Суд правомерно не включил данный пункт в текст договора аренды, поскольку изменение арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка или процентной ставки арендной платы происходит автоматически в силу регулируемого характера арендной платы.

14. Суд обоснованно указал, что пункт 5.1.3 в редакции, предложенной обществом, соответствует положениям пунктов 5, 9 статьи 22 Земельного кодекса, в связи с чем, суд принимает пункт 5.1.3 договора аренды в редакции общества.

Суд также учитывает, что в связи с нахождением на земельном участке помещений общества передача прав и обязанностей арендатора земельного участка возможна не иначе как в результате отчуждения помещений, и будет происходить независимо от согласия арендодателя на передачу прав арендатора другому лицу.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса предусмотрено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, указанные сделки с правом аренды общество в случае установления срока аренды - 49 лет вправе будет совершать без согласия или разрешения арендодателя.

15. Общество предлагает изложить пункт 5.1.4 договора в редакции, исключающей согласие арендодателя на передачу земельного участка в субаренду.

Суд правомерно указал, что пункт 5.1.4 следует изложить в редакции, исключающей необходимость согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду, поскольку в таком случае договор будет соответствовать пунктам 6 и 9 статьи 22 Земельного кодекса (в случае установления в договора его срока - 49 лет).

16. Общество предлагает дополнить договор пунктами 5.1.7 (право арендатора на выполнение работ по благоустройству территории) и пунктом 5.1.8 (право арендатора передавать участок в субаренду без письменного согласия арендодателя).

Суд законно дополнил договор пунктом 5.1.8, предусматривающим право передавать участок в субаренду без согласия арендодателя. Относительно необходимости пункта 5.1.7 (право производить работы по благоустройству участка) суд не находит достаточного обоснования для его включения.

17. Относительно пункта 5.2.3 договора суд считает возможным принять редакцию арендодателя, поскольку данная редакция не нарушает прав и интересов арендатора.

18. Относительно пункта 5.2.4 договора суд считает возможным принять его в редакции арендодателя и сохранить в договоре аренды. Данное договорное условие направлено на упорядочение отношений по внесению арендной платы.

19. Общество не согласно с пунктом 5.2.10 договора, в соответствии с которым оно обязано по первому требованию арендодателя устранить за свой счет изменения, произведенные на участке без согласия арендодателя. Суд считает данный пункт подлежащим оставлению, поскольку администрация как собственник земельного участка и собственник части помещений в здании вправе контролировать использование земельного участка обществом и возражать против его одностороннего изменения обществом без согласования с арендодателем. В случае несогласия общества с требованиями администрации соответствующий спор может быть разрешен в судебном порядке. Суд также учитывает, что в здании расположено отделение полиции, в связи с чем, вопрос об изменении земельного участка обществом, как представляется, должен предварительно обсуждаться с администрацией и параметры такого изменения должны быть предварительно согласованы.

Пункт 5.2.10 договора суд правомерно оставил в редакции арендодателя.

20. Общество не согласно с обязанностью по рекультивации земельного участка (пункт 5.2.13 договора).

Суд правомерно указал на необходимость данную обязанность общества исключить из договора аренды, поскольку земельный участок не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Относительно несогласия с обязанностью по благоустройству территории суд оставляет текст договора в редакции арендодателя, поскольку благоустройство территории входит в обязанности арендатора земельного участка.

21. Общество просит исключить из пункта 5.2.14 договора указание на необходимость согласия арендодателя на возведение на земельном участке зданий, строений и сооружений, предлагая ограничиться указанием на необходимость разрешительной документации и соблюдение регламентов и нормативов.

Между тем, земельный участок предоставлен обществу не для целей строительства, а для целей эксплуатации помещений в здании.

В случае застройки земельного участка необходимо не только получение обществом разрешительной документации, но также изменение вида разрешенного использования земельного участка и проведение публичной процедуры предоставления сформированного земельного участка для целей строительства, предусмотренной Земельным кодексом, что означает выставление земельного участка на торги.

Застройка земельного участка, предоставленного в аренду для целей эксплуатации нежилых помещений, на основании того же договора аренды независимо от наличия или отсутствия согласия администрации не соответствует Земельному кодексу, регламентирующему процедуру предоставления земель государственной и муниципальной собственности для строительства.

Суд обосновано исключил из текста договора пункт 5.2.14, допускающий застройку земельного участка жилыми и иными зданиями, строениями и сооружениями, поскольку такое использование земельного участка предполагает не только согласие арендодателя и получение разрешительной документации, но и соблюдение публичной процедуры предоставления земельного участка для строительства, что означает прекращение действующего договора аренды земельного участка и его выставление на торги.

22. Применительно к пункту 5.2.18 договора суд считает обосновано принял редакцию общества, поскольку право аренды земельного участка переходит к покупателю зданий, строений, сооружений, расположенных на данном участке, с момента государственной регистрации перехода права, а не с момента расторжения договора с арендатором. Соответственно, с того же момента переходит и обязанность по внесению арендной платы.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О госуд дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

23. Общество предлагает изложить редакцию пункта 5.2.20 договора аренды земельного участка таким образом, чтобы исключить обязанность арендатора сообщать арендодателю в письменном виде о предстоящем освобождении земельного участка в связи с окончанием срока действия договора.

Между тем, общество в протоколе разногласий оставляет предложенную администрацией формулировку пункта 8.3 договора, согласно которой срок действия договора прекращается по истечении срока, указанного в пункте 2.1 настоящего договора.

В таком случае суд обоснованно отказал в изложении пункта 5.2.20 договора в редакции, отличной от предложенной администрацией.

24. Общество предлагает исключить из текста договора пункт 5.2.22, возлагающий на арендатора обязанность направить в адрес арендодателя за 90 дней до окончания срока действия договора письменное предложение о расторжении договора аренды либо о заключении договора аренды на новый срок.

Между тем, в соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Таким образом, установление в пункте 5.2.22 договора аренды земельного участка конкретного срока направления письменного предложения арендодателю о расторжении договора аренды земельного участка либо о заключении договора аренды на новый срок необходимо для осуществления арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Положение пункта 5.2.22 договора аренды земельного участка направлено на обеспечение интересов арендатора по заключению договора аренды на новый срок, в связи с чем, суд обоснованно отклонил требование об исключении данного пункта из договора аренды земельного участка.

25. Общество предлагает исключить в пункте 5.2.24 договора указание на обязанность арендатора в случае ликвидации принять меры по досрочному внесению в бюджет причитающейся суммы арендной платы и расторжению договора.

Между тем, в соответствии с пунктом 4 статьи 61 ГК РФ с момента принятия решения о ликвидации юридического лица срок исполнения его обязательств перед кредиторами считается наступившим.

Внесение арендных платежей согласно пункту 3.3 договора производится ежеквартально до истечения десятого числа последнего месяца квартала.

В оспариваемом обществом положении статьи 5.2.24 договора аренды сказано о досрочном внесении причитающейся суммы арендной платы.

Соответственно, суд рассматривает спорное договорное условие как направленное на досрочное внесение арендной платы за тот квартал, в котором принято решение о ликвидации арендатора. При таком понимании спорное условие не нарушает прав арендатора и соответствует пункту 4 статьи 61 ГК РФ.

26. Общество предлагает исключить из текста договора запрет арендатору передавать земельный участок в субаренду без письменного согласия арендодателя.

Суд считает данное замечание общества правильным, поскольку в случае установления срока договора аренды земельного участка на 49 лет общество в силу положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса вправе будет передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. В пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса указано на право арендатора передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления.

В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

27. Общество предлагает исключить из текста договора аренды земельного участка пункт 5.3.4, содержащий запрет арендатору использовать возведенные здания, строения, сооружения до приемки их в эксплуатацию в установленном порядке.

Суд согласен с отсутствием необходимости в данном пункте договора, поскольку земельный участок предоставляется в аренду не для целей строительства, застройка такого земельного участка без предварительного соблюдения предусмотренной Земельным кодексом публичной процедуры предоставления земельного участка для целей строительства недопустима, в связи с чем, ведение какого-либо строительства на участке в рамках данного договора аренды будет незаконно.

28. Общество предлагает исключить из текста пункта 6.1 договора указание на административную и уголовную ответственность за нарушение договора. Суд считает данное замечание обоснованным. Пункт 6.1 договора правомерно принят в редакции общества.

29. В пункте 6.2 договора аренды земельного участка общество предлагает установить пеню вместо 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц.

Таким образом, ставка рефинансирования не является определяющей при расчете процентов за пользование чужими денежными средствами.

Суд обращает внимание на то, что пеня в размере 0,1% от суммы просроченного долга за каждый день просрочки считается в арбитражной практике приемлемой и не подлежащей снижению по правилам статьи 333 ГК РФ. Тем более пеня в размере 0,05% от суммы просроченного долга не может быть признана чрезмерной.

Обществом не представлено соответствующее нормативно-правовое обоснование обязательности установления пени в размере 1/300 ставки рефинансирования за каждый день просрочки.

30. Общество предлагает исключить из пункта 6.3 договора указание на наложение штрафа уполномоченными органами и должностными лицами как на основание, которое не освобождает арендатора от обязанности устранить допущенные нарушения.

Суд считает возможным изложить редакцию пункта 6.3 договора в соответствии с тем, как она изложена обществом.

31. Общество предлагает исключить из теста договора пункт 6.4, согласно которому все здания, строения, сооружения и постройки, иные объекты, возведенные без разрешительной документации и согласия арендодателя, переходят в собственность арендодателя по истечении срока договора аренды.

Суд считает данный пункт договора аренды земельного участка подлежащим исключению, поскольку последствия самовольного строительства в соответствии со статьей 222 ГК РФ не предусматривают переход самовольных построек в собственность арендодателя земельного участка.

32. В связи с исключением пункта 6.4 общество предлагает изменить нумерацию пункта 6.4 на 6.5.

33. Общество предлагает исключить из текста договора пункт 6.5, в соответствии с которым в случае несвоевременного возврата арендатором участка арендодателю после прекращения действия договора арендатор уплачивает арендную плату за все время просрочки.

Какое-либо мотивированное обоснование необходимости исключения данного пункта обществом не приведено.

Между тем, данное договорное условие соответствует пункту 622 ГК РФ, согласно которому, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При отказе от договора аренды недвижимого имущества прекращаются обязательства сторон, за исключением обязанности по возврату предмета аренды и уплаты установленных договором платежей за пользование имуществом до дня фактического возвращения его арендодателю (определение Верховного Суда РФ от 30.01.2015 по делу N 301-ЭС14-1773).

Суд обоснованно оставил пункт 6.5 договора в редакции, предложенной арендодателем.

34. Общество предлагает исключить из пункта 8.1 договора указание на регистрацию изменений и дополнений к договору в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Также и при регистрации соглашений об изменении и дополнении к договору аренды их регистрация допустима при обращении одной стороны в Управление Росреестра.

Пункт 8.1 договора аренды суд правомерно оставил в редакции, предложенной арендодателем.

Довод апелляционной жалобы о том, что нумерация раздела 6 договора "Ответственность сторон" договора аренды будет приведена в соответствие, после предоставления в адрес департамента четырех экземпляров указанного договора аренды, не имеет правового значения для правильного рассмотрения настоящего дела.

35. Общество предлагает исключить из пункта 8.3 договора положение о том, что договор не подлежит продлению, вместе с тем, арендатор вправе ставить вопрос о заключении договора аренды на новый срок, заменив его следующим: в случае, если арендатор в порядке, установленном пунктом 5.1.5 договора, ставит вопрос о заключении договора на новый срок, таковой договор подлежит заключению. Суд не может согласиться с редакцией данного пункта, предложенной обществом, поскольку пунктом 5.1.5 регламентируется реализация арендатором права в преимущественном порядке заключить договор аренды на новый срок по истечении срока действия договора.

Особенность реализации данного права согласно статье 621 ГК РФ состоит в том, что арендатор не обязан заключить договор аренды на новый срок, но арендатор в случае заключения договора аренды с другим лицом вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок гражданским законодательством не предусмотрена. Для арендатора установлен специальный способ защиты в случае заключения договора аренды с иным лицом, который не направлен на понуждение арендодателя к заключению договора аренды.

36. Общество предлагает исключить из договора пункт 8.5, в котором указывается на расторжение договора аренды в одностороннем порядке по требованию арендодателя после получения арендатором акта о расторжении договора.

Поскольку в случае заключения договора аренды земельного участка на 49 лет его расторжение в одностороннем порядке по требованию арендодателя не допускается, пункт 8.5 подлежит исключению из текста договора.

37. В связи с исключением пункта 8.5 следует исключить из пункта 8.4 договора указание на возможность его расторжения во внесудебном порядке.

Суд принял редакцию пункта 8.4 в том виде, как она предложена обществом.

38. Суд счел обоснованным требование общества об исключении из договора пункта 9.4, содержащего запрет на огласку договора. Оснований для переоценки данного вывода не имеется.

39. Общество не согласно с установленным администрацией размером арендной платы в сумме 2 368 841,34 рубля в год исходя из кадастровой стоимости 118 442 067 рублей и ставки 2%.

Общество предлагает руководствоваться Основными принципами определения арендной платы, установленными в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 N 582, в соответствии с которыми размер арендной платы не может быть увеличен более чем в 2 раза по сравнению с земельным налогом.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137- ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах:

- двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 30.12.2015 по делу N 301-ЭС15-11204, а также в ряде других Определений, Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные Постановлением N 582 Правила подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, действие Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением N 582, не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (пункт 5.2) арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в процентах:

- 1,5 процента в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (подпункт "в");

- 2 процента в отношении земельных участков, не указанных в подпунктах "а" - "в" настоящего пункта, если право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Спорный земельный участок ограничен в обороте (вторая зона округа горно- санитарной охраны курорта).

По мнению суда, арендная плата должна определяться с применением ставки, установленной для земельных участков, ограниченных в обороте и не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на которые переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Данная ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости.

Из судебной практики Арбитражного суда Северо-Кавказского округа следует, что как федеральным, так и муниципальным нормативными правовыми актами предусмотрен единый максимальный размер арендной платы для ограниченных в обороте земельных участков, не относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, переданных в аренду в порядке переоформления ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования. В данном случае размер арендной платы за используемый обществом земельный участок, должен определяться как произведение его кадастровой стоимости и ставки арендной платы, равной 1,5% (постановление АС СКО от 16.06.2016 по делу N А32-33258/2015).

Пунктами 5.2, 6, 7 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" было предусмотрено определение арендной платы в размере полутора процентов от кадастровой стоимости земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством. С учетом того, что земельный участок, переданный в муниципальную собственность и относящийся к категории земель особо охраняемых природных территорий, ограничен в обороте, не относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, а договор аренды заключался в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на землю, арендная плата в спорный период должна была составлять полтора процента от кадастровой стоимости объекта аренды (постановление АС СКО от 24.02.2016 по делу N А32-3161/2015).

Довод апелляционной жалобы о необходимости расчета арендной платы исходя из коэффициента 2% отклоняется судом апелляционной инстанции по вышеуказанным обстоятельствам.

При таких обстоятельствах суд правомерно установил годовой размер арендной платы за спорный земельный участок исходя из кадастровой стоимости и ставки арендной платы 1,5%.

Остальные доводы апелляционной жалобы не содержат в себе ссылок на конкретные обстоятельства, нормы права, исследование которых позволит иначе рассмотреть указанный спор, ввиду чего подлежат отклонению.

Таким образом, суд первой инстанции исследовал и правомерно отклонил все доводы администрации, повторно заявленные в апелляционной жалобе. Апелляционный суд оснований для переоценки выводов суда первой инстанции не суматривает.

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд.

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.06.2017 по делу N А32-41506/2014 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

В.В. Галов А.А. Попов