Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2017 г. N 09АП-36561/17

г. Москва

31 августа 2017 г.

Дело N А40-213937/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 24.08.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 31.08.2017.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи М.С. Сафроновой,

судей П.А. Порывкина, А.С. Маслова,

при ведении протокола секретарем судебного заседания С.В. Горбачевым,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Хайтэк Девелопмент", Садыковой Г.Р., ООО "Строительная Компания Дексус" на определение Арбитражного суда г. Москвы от 23.06.2017 по делу N А40-213937/15, вынесенное судьей Е.А. Пахомовым, о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от 15.07.2015, заключенного ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева" и ООО "Строительная компания Дексус" и истребовании у ООО "Хайтэк Девелопмент" в пользу ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева" нежилого помещения в деле о банкротстве ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева",

при участии в судебном заседании:

от Власова А.А. - Мамонт О.В., дов. от 18.01.2016,

от Садыковой Г.Р. - Басыров С.О., дов. от 24.11.2016,

от ПАО АКБ "Абсолют Банк" - Чернышев М.В., дов. от 24.04.2017,

от конкурсного управляющего ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева" - Ведилин Е.И., дов. от 20.07.2017,

от ООО "Хайтэк Девелопмент" - Белокрутов Д.Н., дов. от 21.04.2017

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 22.07.2016 ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева" (далее - должник) признано банкротом, в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Новиков П.В.

Определением суда от 23.06.2017 признан недействительным договор купли-продажи недвижимости от 15.07.2015, заключенный ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева" и ООО "Строительная компания Дексус";

применены последствия недействительности сделки:

истребовано у ООО "Хайтэк Девелопмент" в пользу ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева" нежилое помещение, кадастровый номер 77:09:0001026:8764, расположенное по адресу: Москва, ул. Михалковская, д. 46, стр. 3;

признано отсутствующим обременение залогом нежилого помещения, кадастровый номер 77:09:0001026:8764, расположенного по адресу: Москва, ул. Михалковская, д. 46, стр. 3 в пользу Садыковой Гузель Раисовны.

ООО "Хайтэк Девелопмент", Садыкова Г.Р., ООО "Строительная Компания Дексус" с определением суда не согласились, обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят определение суда отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего.

Конкурсным управляющим ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева" и ПАО АКБ "Абсолют Банк" представлены возражения на апелляционные жалобы ООО "Хайтэк Девелопмент", Садыковой Г.Р., ООО "Строительная Компания Дексус", в которых они просят определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель ООО "Хайтэк Девелопмент" доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить определение суда.

Представитель Садыковой Г.Р. доводы апелляционной жалобы поддержал, просил отменить определение суда.

Представители конкурсного управляющего ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика имени Петра Алексеева", ПАО АКБ "Абсолют Банк", Власова А.А. возражали по доводам апелляционных жалоб, указывая на их необоснованность, просили определение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Представитель ООО "Строительная компания Дексус" в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Законность и обоснованность определения проверены в соответствии со статьями 123, 156, 266, 268 АПК РФ.

Выслушав представителей лиц, явившихся в судебное заседание, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и возражения по ним, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены определения суда.

В апелляционных жалобах ООО "Строительная компания Дексус", ООО "Хайтэк Девелопмент" приводят доводы о том, что неравноценное встречное исполнение по сделке должника судом первой инстанции не установлено. Суд неверно сделал вывод о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, основываясь не на оценке, произведенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности", а на сравнении цены оспариваемого договора купли-продажи от 15.07.2015 с ценой договора купли-продажи от 09.10.2015 и на данных о кадастровой стоимости.

Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Вывод о неравноценности встречного исполнения судом был сделан на основании исследования совокупности доказательств.

Согласно условиям договора купли-продажи от 15.07.2015 покупатель обязался перечислить денежные средства на расчетный счет должника. Судом первой инстанции проанализированы выписки из банковских счетов ООО "Строительная компания Дексус" (покупатель) в АО "Раффайзенбанк" и должника в АКБ "Абсолют Банк" (продавец), реквизиты которых указаны в спорном договоре, и установлено, что данными выписками перечисление денежных средств должнику не подтверждено.

Из материалов дела следует, что судом первой инстанции ответчикам предлагалось представить доказательства оплаты по спорному договору купли-продажи от 15.07.2015 и по второму договору купли-продажи от 09.10.2015, однако таких доказательств суду не представлено.

Судом установлено, что на дату подписания оспариваемого договора купли-продажи недвижимости от 15.07.2015 кадастровая стоимость спорных нежилых помещений составляла 103 118 363, 33 руб.; она была установлена и внесена в кадастр 02.07.2015, это более, чем в 5 раз превышало цену спорного договора 20 000 000 руб.

Менее чем через 3 месяца после совершения спорной сделки - 09.10.2015 нежилые помещения были перепроданы первым покупателем ООО "Строительная компания Дексус" ООО "Хайтэк Девелопмент" за 1 408 800 долларов США, что по курсу ЦБ РФ на 09.10.2015 (62, 2942 руб. за 1 доллар США) составляет 87 760 068, 96 руб. Как правомерно отметил суд первой инстанции, отсутствуют доказательства, подтверждающие выполнение каких-либо работ по улучшению спорных нежилых помещений, которые за столь короткое время повлекли столь существенное увеличение их стоимости с 20 000 000 руб. до 87 760 068, 96 руб.

Суд пришел к обоснованному выводу, что цена нежилых помещений по оспариваемому договору купли-продажи недвижимости от 15.07.2015 существенно в худшую сторону для должника отличается от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершались аналогичные сделки.

В апелляционной жалобе ООО "Хайтэк Девелопмент" приводит доводы о том, что судом первой инстанции не дана оценка доводам о том, что он приобрел спорное помещение за стоимость, близкую к рыночной, с учетом технического состояния объекта на момент сделки.

Между тем у суда первой инстанции отсутствовала такая обязанность, поскольку конкурсный управляющий должника не заявлял требований о признании недействительным договора купли-продажи от 09.10.2015 по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве в связи с неравноценным встречным исполнением.

Суд вынес определение с учетом того, что вторая сделка по продаже спорного имущества была совершена по цене явно выше цены оспариваемой сделки, более близкой к кадастровой и рыночной. Довод жалобы дополнительно подтверждает выводы суда первой инстанции.

Если вторая сделка по перепродаже спорной недвижимости была совершена 09.10.2015, как утверждает заявитель жалобы, по рыночной цене 87 760 067 руб., значит является верным вывод суда о том, что цена 20 000 000 руб., по которой была совершена 15.07.2015 спорная первая сделка, существенно в худшую для должника сторону отличалась от цены, при которой в сравнимых обстоятельствах совершались аналогичные сделки.

В апелляционных жалобах ООО "Строительная компания Дексус", ООО "Хайтэк Девелопмент" приводят доводы о том, что судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении по делу судебной оценочной экспертизы по установлению рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 15.07.2015 и по состоянию на 10.08.2015.

Суд апелляционной инстанции считает, что, отказывая в удовлетворении заявления о назначении указанной экспертизы, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что обязательства по оплате спорной сделки от 15.07.2015 ООО "Строительная компания Дексус" не исполнило даже в части, в связи с чем определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату сделки не имеет значения для рассмотрения настоящего обособленного спора по существу.

В апелляционной жалобе ООО "Хайтэк Девелопмент" приводит доводы о том, что вывод суда первой инстанции о безвозмездном характере сделки между ответчиками противоречит фактическим обстоятельствам и закону. Расчет по договору купли-продажи недвижимости от 09.10.2015 за спорное помещение с его продавцом (ООО "Строительная компания Дексус") произведен Садыковой Г.Р. за ООО "Хайтек Девелопмент". Неоплата по договору купли-продажи не может являться самостоятельным основанием для признания такого договора недействительным.

Между тем второй договор купли-продажи недвижимости от 09.10.2015, заключенный между ответчиками ООО "Строительная компания Дексус" и ООО "Хайтек Девелопмент", недействительным не признан.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что спорное имущество приобретено 09.10.2015 ООО "Хайтек девелопмент" безвозмездно от ООО "Строительная компания Дексус", которое не имело права его отчуждать, что в соответствии с ч. 2 ст. 302 ГК РФ дает право собственнику ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика им. Петра Алексеева" истребовать имущество из чужого незаконного владения ООО "Хайтек девелопмент" во всех случаях: первая сделка по продаже должником обществу ООО "Строительная компания Дексус" от 15.07.2015 признана недействительной, оплата по второму договору купли-продажи недвижимости от 09.10.2015 со стороны ООО "Хайтек девелопмент" в пользу ООО "Строительная компания Дексус" не производилась.

Суд первой инстанции правильно применил нормы гражданского законодательства о виндикации (ст. 301 и 302 ГК РФ), а также разъяснения, изложенные в абз. 2 п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, согласно которым для целей применения пунктов 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

Несостоятельна ссылка жалобы на то, что несмотря на то, что покупатель не оплатил приобретенное имущество, суд должен был учесть, что цессионарий Садыкова Г.Р. уплатила продавцу за цессию требований к покупателю.

Судом первой инстанции эти обстоятельства исследованы, и с их оценкой суд апелляционной инстанции соглашается.

Уступка 14.06.2016 отчуждателем ООО "Строительная компания Дексус" требований к приобретателю ООО "Хайтек Девелопмент" по цене 70 000 000 руб., меньшей уступаемого требования $1 408 800 (что по курсу 62, 2942 на день сделки купли-продажи составляло 87 760 068, 96 руб., а по курсу 64, 7077 на день цессии требований - 91 160 207, 76 руб.), означает, что отчуждатель не получил и заведомо не получит в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества по сделке от 09.10.2015. В связи с этим ООО "Хайтек девелопмент" не считается получившим нежилые помещения возмездно от ООО "Строительная компания Дексус".

Суду не представлены доказательства, подтверждающие перечисление Садыковой Г.Р. на счет ООО "Строительная компания Дексус" суммы 70 000 000 руб. Ответчики представили документы о цепочке уступок требований и взаимозачетах, состоявшихся между ответчиками в 2015-2016 гг. В результате этих действий вместо требований к покупателю ООО "Хайтек Девелопмент" на сумму 1 408 800 долларов США продавец ООО "Строительная компания Дексус" получил требования к АО "Сэм энд Смит" на сумму 1 521 227, 20 долларов США.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.08.2016 по делу N А40-39653/2016-66-57 АО "Сэм энд Смит" признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев.

Из сведений по данному делу о банкротстве АО "Сэм энд Смит", размещенных в картотеке арбитражных дел, следует, что ООО "Строительная компания Дексус" конкурсным кредитором должника не является, то есть до настоящего времени - по прошествии более года с открытия конкурсного производства - продавец не обращался в суд с заявлением о включении его требований в реестр требований должника АО "Сэм энд Смит", в том числе о включении приобретенного им у Садыковой Г.Р. требования к должнику на сумму 1 521 227, 20 долларов США.

Таким образом, обоснованны выводы суда о том, что реальные хозяйственные операции отсутствуют. Вторая сделка по перепродаже 09.10.2015 спорного имущества должника ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика им. П. Алексеева" являлась безвозмездной.

В апелляционной жалобе ООО "Хайтэк Девелопмент" приводит доводы о том, что оно приобрело спорное помещение с деловой целью и произвело в него существенные вложения.

Указанное обстоятельство, которое, как указывает сам заявитель, имело место после ноября 2015 года, не доказывает и не опровергает обстоятельства и мотивы, на которых основано определение суда.

В апелляционной жалобе ООО "Хайтэк Девелопмент" приводит доводы о том, что оно является добросовестным приобретателем спорного помещения.

Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции.

ООО "Хайтэк Девелопмент" приобрело спорное имущество безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать. При таких обстоятельствах не имеет правового значения, являлся ответчик добросовестным или недобросовестным.

Однако конкурсный управляющий обоснованно указывает, что имеются обстоятельства, которые указывают на недобросовестность ответчика.

Действуя разумно и осмотрительно, ООО "Хайтэк Девелопмент" должен был проверить юридическую чистоту сделки от 15.06.2015, на основании которой ООО "Строительная компания Дексус" приобрело право собственности на спорное имущество. На это указывают следующие обстоятельства:

перепродажа имущества ООО "Хайтэк Девелопмент" была совершена менее, чем через 3 месяца, после его приобретения ООО "Строительная компания Дексус";

ООО "Строительная компания Дексус" приобрело спорное имущество по цене 20 000 000 руб., что в 4, 4 раза ниже рыночной (как утверждает заявитель) цены 87 760 067 рублей, по которой его приобрел ООО "Хайтэк Девелопмент";

срок оплаты по первой сделке от 15.06.2015 на дату заключения 09.10.2015 второй сделки не истек (до 31.12.2015 - п.2.2 договора от 15.06.2015);

подтверждения оплаты ООО "Строительная компания Дексус" за приобретенное им имущество нет;

ООО "Строительная компания Дексус" и ООО "Хайтек Девелопмент" не заявили никаких возражений в части установленного судом обстоятельства, что должник ЗАО "Московская тонкосуконная фабрика им П. Алексеева" не получил от ООО "Строительная компания Дексус" оплату по договору от 15.06.2015;

вопреки правилам п. 5 ст. 488 ГК РФ и обычаям делового оборота, стороны первой сделки от 15.06.2015 специально оговорили, что на отношения сторон не распространяются требования ст. 488 ГК РФ о возникновении залога в пользу продавца в силу закона.

В связи с изложенным добросовестность ООО "Хайтэк Девелопмент" обоснованна ставится конкурсным управляющим под сомнение.

В апелляционной жалобе ООО "Хайтэк Девелопмент" приводит доводы о том, что основания для истребования у него спорного помещения в силу ст. 301 ГК РФ отсутствуют.

Лишившись собственности на спорное помещение и не владея им к моменту подачи иска, должник был не вправе истребовать спорное имущество из владения ООО "Хайтэк Девелопмент".

Данные доводы отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные.

Конкурсный управляющий должника, обращаясь в суд с заявлением по настоящему обособленному спору, защищал нарушенное право в соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 3 ст. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", согласно которым, если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне. Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 ГК РФ. В случае подсудности виндикационного иска тому же суду, который рассматривает дело о банкротстве, оспаривающее сделку лицо вправе по правилам статьи 130 АПК РФ соединить в одном заявлении, подаваемом в рамках дела о банкротстве, требования о признании сделки недействительной и о виндикации переданной по ней вещи.

Так как сделка, в результате которой спорное имущество выбыло из собственности должника, признана недействительной, ООО "Строительная компания Дексус" является лицом, которое не имело права отчуждать спорное помещение ООО "Хайтэк Девелопмент". При этом ООО "Хайтэк Девелопмент" приобрел спорное имущество ООО "Строительная компания Дексус" безвозмездно. Эти обстоятельства в соответствии с положениями п. 2 ст. 302 ГК РФ, дают должнику безусловное право истребовать спорное имущество из незаконного владения ООО "Хайтэк Девелопмент".

В апелляционной жалобе Садыкова Г.Р., ООО "Строительная компания Дексус" приводят доводы о том, что суд необоснованно отказал ООО "Строительная Компания Дексус", Садыковой Г.Р., ООО "Хайтэк Девелопмент" в удовлетворении ходатайства об отложении судебного разбирательства. Рассмотрение дела в отсутствие конкурсного управляющего и документов ООО "Строительная компания Дексус" лишило ООО "Строительная компания Дексус" возможности представить свои доводы и возражения по существу рассматриваемого спора.

Суд первой инстанции правомерно признал конкурсного управляющего ООО "Строительная компания Дексус" Хлобыстова Ю.Ю. извещенным надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Доказательства надлежащего извещения соответствуют требованиям ст. 123 АПК РФ.

Подтверждением надлежащего уведомления конкурсного управляющего Хлобыстова Ю.Ю. является получение им определения суда от 10.04.2017 о принятии заявления конкурсного управляющего Новикова П.В. по настоящему обособленному спору и самого заявления конкурсного управляющего Новикова П.В. от 29.03.2017, что в свою очередь подтверждается почтовыми квитанциями и отчетами об отслеживании почтовых отправлений, уведомления и запроса, направленными в его адрес конкурсным управляющим Новиковым П.В., а также ответом Хлобыстова Ю.Ю. на запрос (том 244, л.д.81-89).

Получив первое уведомление о настоящем обособленном споре, конкурсный управляющий Хлобыстов Ю.Ю. имел возможность получать информацию о движении, датах и времени рассмотрения дела из общедоступной, размещенной в открытом доступе на официальном портале Верховного суда РФ картотеки.

Действуя в должной степени заботливости и осмотрительности, Хлобыстов Ю.Ю. имел возможность знакомиться с материалами дела, своевременно подавать возражения и ходатайства, пользоваться иными процессуальными правами.

Следовательно, Хлобыстов Ю.Ю. имел возможность реализовать свои права в рамках рассматриваемого дела.

Нахождение управляющего в отпуске документально не было подтверждено его представителем, его явку в судебное заседание обязательной суд не признавал.

Конкурсного управляющего ООО "Строительная компания Дексус" Хлобыстова Ю.Ю. представлял в споре представитель Макаров И.Ю., доверенность которого была подписана непосредственно Хлобыстовым Ю.Ю.

В соответствии с ч. 1 ст. 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего он осуществляет полномочия руководителя должника. Выданная Хлобыстовым Ю.Ю. Макарову И.Ю. доверенность предоставляла последнему полномочия представлять интересы как общества, так и его руководителя - конкурсного управляющего.

Податель жалобы указал, что по состоянию на 22.06.2017 документы по спорной сделке не были получены Хлобыстовым Ю.Ю. от бывшего ликвидатора ООО "Строительная компания Дексус" Богданова П.П. по вине последнего, в связи с чем суд должен был удовлетворить ходатайство представителя ООО "Строительная компания Дексус" об отложении судебного разбирательства.

При этом в суде первой инстанции ответчик не представил никаких доказательств, что конкурсный управляющий Хлобыстов Ю.Ю. предпринимал какие-либо меры для получения или принудительного истребования документов должника ООО "Строительная компания Дексус" (не было представлено ни требований к ликвидатору, ни заявлений в суд). Более того, конкурсный управляющий Хлобыстов Ю.Ю., не получив никаких документов должника и будучи уведомленным о настоящем споре, не предпринял никаких действий и отправился в отпуск, что представляется неразумным и недобросовестным поведением лица, к которому перешла вся полнота власти над должником ООО "Строительная компания Дексус" и ответственность за это общество.

При подаче апелляционной жалобы не заявлено никаких возражений по существу спора со ссылкой на дополнительные доказательства, которые в соответствии с п. 2 ст. 268 АПК РФ, принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Процессуальные права конкурсного управляющего ООО "Строительная компания Дексус" Хлобыстова Ю.Ю. судом первой инстанции нарушены не были, руководимое им по решению суда с 17.05.2017 общество и он лично были надлежащим образом уведомлены о настоящем споре, общество участвовало в деле, и Хлобыстов Ю.Ю. самостоятельно несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий.

Доводам жалобы Садыковой Г.Р. о том, что суд необоснованно отказал ООО "Хайтэк Девелопмент" в удовлетворении ходатайства о проведении судебной оценочной экспертизы, уже была дана оценка судом апелляционной инстанции при рассмотрении доводов жалобы ООО "Хайтэк Девелопмент".

Доводам жалобы Садыковой Г.Р. о том, что суд необоснованно удовлетворил требование конкурсного управляющего об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Второй покупатель ООО "Хайтэк Девелопмент" являлся добросовестньм приобретателем, обязательства которого перед ООО "Строительная Компания Дексус" по оплате договора купли-продажи от 09.10.2015 исполнено Садыковой Г.Р., также была дана оценка судом апелляционной инстанции при рассмотрении доводов жалобы ООО "Хайтэк Девелопмент".

В апелляционной жалобе ООО "Строительная Компания Дексус" приводит доводы о том, что оспариваемая сделка совершена должником в обычной хозяйственной деятельности, и цена проданного помещения не превышала 1% от стоимости активов должника.

Продажа должником спорного объекта не являлась сделкой, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности, несмотря на то, что продажа собственного недвижимого имущества отнесена уставом к одному из 18 основных видов деятельности общества.

В соответствии с позицией ВАС РФ, выраженной в абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, совершение сделки в сфере, отнесенной к основным видам деятельности должника в соответствии с его учредительными документами, само по себе не является достаточным для признания ее совершенной в процессе его обычной хозяйственной деятельности.

Заявитель строит свой довод на предположениях, например, заявитель указал, что право собственности должника на спорное помещение возникло на основании решения Арбитражного суда г. Москвы от 15.10.2013 по делу N А40-54905/13 в силу приобретательной давности (т. 237, л.д. 54-64), из чего можно предположить, что балансовая стоимость этого помещения у должника равна или близка к нулю (абз. 14 стр. 5 жалобы).

За весь период своей деятельности должником не было отчуждено недвижимое имущество площадью, близкой к площади отчужденного спорного объекта по Михалковской ул., 46, стр. 3, то есть 2 483, 9 кв.м.

Должник на протяжении указанного заявителем периода действительно заключил ряд предварительных договоров купли-продажи будущих апартаментов с физическими лицами, площадь которых составляла в среднем 56-60 кв.м. каждое, то есть в десятки раз меньше, при этом получив обеспечительные платежи в размере 100 % стоимости.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.2 п. 14 постановления Пленума N 63 от 23.12.2010, следует иметь в виду, что для сделок по передаче (отчуждению) должником имущества (платеж или передача другого имущества в собственность во исполнение договорного обязательства, в том числе по возврату кредита, договоры купли-продажи (для продавца), мены, дарения, кредита (для кредитора) и т.п.) с балансовой стоимостью активов должника сопоставляется стоимость этого имущества, определенная по данным бухгалтерского учета, а если доказано, что рыночная стоимость этого имущества значительно превышала такую стоимость, - рыночная стоимость.

1% от балансовой стоимости активов должника 456 006 488 руб. (приведена заявителем в жалобе) составляет 4 560 064, 88 руб.

В судебном разбирательстве по настоящему спору было установлено, что рыночная стоимость отчужденного 15.06.2015 должником объекта превышала цену сделки 20 млн. руб., следовательно, цена имущества, переданного по спорной сделке, в любом случае превышала 4, 38 % стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период.

Доля спорного помещения по Михалковской ул., 46-3 в общей площади недвижимого имущества должника составляет относительно 58 256, 01 кв.м. (фактическая площадь, выявленная конкурсным управляющим и проданная им на торгах 06.12.2016) - 4, 09 %, относительно 98 343 кв. м. (зарегистрированные в ЕГРП площади) - 2, 46%.

Иного имущества и активов, кроме проданного на торгах 07.12.2016 недвижимого имущества, конкурсным управляющим не выявлено.

Таким образом, доля спорного помещения относительно общей площади недвижимого имущества должника составляла не менее 2, 46 %; цена имущества, переданного по спорной сделке, составляла не менее 4, 38 % стоимости активов должника, то есть более 1% стоимости активов должника.

Следовательно, ограничения, установленные п. 2 ст. 61.4 Закона о банкротстве для оспаривания сделок должника на основании пункта 1 статьи 61.2 и статьи 61.3 Закона о банкротстве, не препятствуют признанию недействительной совершенной должником безвозмездно сделки купли-продажи недвижимости от 15.06.2015.

Обстоятельства по делу судом первой инстанции установлены полно и правильно, нормы материального и процессуального права применены верно.

Определение суда законно и обосновано. Оснований для его отмены нет.

Руководствуясь ст. ст. 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 23.06.2017 по делу N А40-213937/15 оставить без изменения, а апелляционные жалобы ООО "Строительная Компания Дексус", ООО "Хайтэк Девелопмент", Садыковой Г.Р. - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Сафронова

Судьи

П.А. Порывкин А.С. Маслов