Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2017 г. N 06АП-4179/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 ноября 2017 г. N Ф03-4470/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Хабаровск

04 сентября 2017 г.

А04-3969/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 сентября 2017 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Швец Е.А.

судей Балинской И.И., Харьковской Е.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бутенко А.А.

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Благовещенска: не явились;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области: не явились;

от третьих лиц: акционерного общества "Амурские коммунальные системы" Муниципального казённого предприятия "Городской сервисно-торговый комплекс"; Индивидуального предпринимателя Черныша Павла Сергеевича: не явились;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

на решение от 05.06.2017

по делу N А04-3969/2017

Арбитражного суда Амурской области

принятое судьей Чумаковым П.А.

по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Благовещенска

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области

о признании незаконным уведомления

третьи лица: акционерное общество "Амурские коммунальные системы"; Индивидуальный предприниматель Черныш Павел Сергеевич; Муниципальное казённое предприятие "Городской сервисно-торговый комплекс"

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (далее по тексту - заявитель, комитет) обратился в арбитражный суд Амурской области с заявлением о признании незаконным уведомления Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области (далее-Управление Росреестра по Амурской области, управление) об отказе в государственной регистрации от 01.03.2017 N 28/301/003/2017-3523.

Решением суда от 05.06.2017 заявленное требование удовлетворено. Оспариваемое уведомление признано незаконным, несоответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее-ФЗ N 122). На управление возложена обязанность: совершить действия по государственной регистрации соглашения от 16.11.2016 о внесении изменений в договор аренды земельного участка от 10.01.2007 N 1355.

Не согласившись с судебным актом, Управление Росреестра по Амурской области оспорило его в апелляционном порядке. В обоснование доводов жалобы указывает на незаконность судебного акта, принятого при неправильном применении норм материального права. В частности ссылается на пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ и исходит из того, что ЗК РФ имеет специальное действие по отношению к ГК РФ, следовательно, положения ГК РФ в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражения со стороны арендодателя, не применяются. Кроме того, как полагает апеллянт, отсутствие прямого указания в Земельном кодексе на возможность продления договорных отношений с арендатором, обязывает уполномоченный орган заключать новые договоры аренды при наличии зарегистрированного обременения на данном участке в виде предыдущего договора аренды. Просит решение суда отменить, в удовлетворении требований отказать.

Комитет в представленных возражениях на жалобу выразил несогласие с последней, сославшись при этом на положения статей 621, 422 ГК РФ. Так же указал на пункт 6.2 договора аренды земельного участка от 10.01.2007 N 1355, согласно которому земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. Следовательно, в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на спорном земельном участке, новый собственник подлежит включению в число арендаторов данного земельного участка. Просит решение суда оставить в силе как законное и обоснованное.

АО "Амурские коммунальные системы", ИП Черныш П.С. в своих возражениях на жалобу выразили несогласие с ее доводами, при этом поддержав правовую позицию Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Благовещенска. Просят решение суда оставить без изменений, жалобу без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, надлежаще уведомлены о времени и месте его рассмотрения, однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов жалобы и возражений на нее, Шестой арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования города Благовещенска (Арендодатель) и Муниципальным предприятием города Благовещенска "Горсвет", Открытым акционерным обществом " Амурские коммунальные системы" (Арендаторы) заключен договор N 1355 от 10.01.2007 на аренду следующих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности: земельный участок площадью 8354 кв.м. с кадастровым номером 28:01:010134:0295 центральной планировочной зоны, находящийся в 134 квартале по ул. Октябрьская, 190/1, предоставленный для административно-производственной базы; земельный участок площадью 12638 кв.м. с кадастровым номером 28:01:030005:0025 центральной планировочной зоны, предоставленный для производственной базы.

Договор заключен на срок с 05.10.2006 по 15.05.2010, зарегистрирован 05.04.2007 за N 28-28-01/019/2007-035.

Соглашением от 30.08.2010 срок действия договора установлен с 05.10.2006 по 16.04.2011.

Соглашением от 06.05.2014 срок действия договора установлен с 05.10.2006 по 15.07.2015.

05.03.2015 МП города Благовещенска "Горсвет", прекратило свою деятельность в качестве юридического лица путём реорганизации в форме присоединения к муниципальному предприятию города Благовещенска "Городской сервисно-торговый комплекс" - (далее - МП "ГСТК"), о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр юридических лиц МП "Горсвет" и МП "ГСТК".

Соглашением от 01.08.2016, стороны изменили преамбулу договора, слова МП города Благовещенска "Горсвет", изменили на МКП города Благовещенска "Городской сервисно-торговый комплекс" (далее-МКП "ГСТК"). Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке 09.09.2016 за N 28-28/001-28/101/005/2016-718/1.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2016 N 9/339, заключенного между МКП "ГСТК" и Чернышем Павлом Сергеевичем, право собственности на встроенное нежилое помещение - здание склада, Лит. А, расположенное по адресу: г. Благовещенск, Северо-западный промышленный узел, пом. 3, кадастровый номер 28:016030003:1767, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030005:25, площадью 12638 кв.м. перешло к Чернышу П.С.

В силу пункта 6.2. договора аренды земельного участка от 10.01.2007 N 1355 земельный участок предоставляется в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Полагая, что в связи с переходом права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 28:01:030005:25, новый собственник подлежит включению в число арендаторов указанного земельного участка, Комитет обратился в МАУ "МФЦ по предоставлению государственных и муниципальных услуг" с заявлением о государственной регистрации ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Уведомлением от 01.03.2017 N 28/301/003/2017-3523 управление сообщило о приостановлении государственной регистрации по причине того, что договор аренды от 10.01.2007 N 1355 срочный и прекратил свое действие 16.07.2015.

На основании пункта 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Мотивируя свою позицию, Управление исходило из того, что Земельный кодекс Российской Федерации имеет специальное действие по отношению к Гражданскому кодексу Российской Федерации, а значит, положения Гражданского кодекса Российской Федерации в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражения со стороны арендодателя, не применяются. Следовательно, заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, срок которого истек, так же не представляется возможным.

Комитет, полагая, что указанное решение не соответствует закону, обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассмотрев спор, суд первой инстанции пришел к выводу о незаконности оспариваемого уведомления, с чем соглашается и суд апелляционной инстанции исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 198 и части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 6 Постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в предмет доказывания по настоящему делу входит совокупность следующих обстоятельств: наличие полномочий у органа, действия которого оспариваются, несоответствие оспариваемых действий закону и иному нормативному правовому акту, нарушение такими действиями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, Комитет оспаривает уведомление о приостановлении государственной регистрации соглашения к договору аренды на земельные участки.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Пункт 1 статьи 2 Закона о регистрации предписывает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Статьёй 16 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации.

Из содержания уведомления Управления Росреестра по Амурской области от 01.03.2017 следует, что основанием приостановления государственной регистрации дополнительного соглашения к договору от 10.01.2007 явилось прекращение действия указанного договора аренды в связи с истечением срока аренды земельных участков.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ и частью 2 статьи 26 Земельного кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из апелляционной жалобы Управления следует, что договор аренды в отношении земельного участка, находящийся в государственной или муниципальной собственности не мог быть возобновлен на неопределенный срок после 01.03.2015 в связи с внесенными в Земельный кодекс Российской Федерации изменениями Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Действительно, Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" был изменён ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Так, в соответствии со статьёй 39.6 ЗК РФ в редакции, действующей с 01.03.2015, аренда земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за рядом исключений, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно статье 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, является срочным; арендатору не принадлежит преимущественное право на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Однако, в соответствии с пунктом 2 статьи 422 ГК РФ если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В пункте 1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Федеральный закон от 23.06.2014 N 171-ФЗ, которым в Земельный кодекс введена статья 39.8, не устанавливает правила о том, что его действие распространяется на договоры аренды, заключенные ранее. Прямого запрета на возобновление договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на неопределенный срок после 01.03.2015 земельное законодательство не содержит.

Указанная позиция подтверждена сложившейся судебной практикой (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2015 N 05АП-10657/2015 по делу N А51-12620/2015, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.10.2015 N Ф08-6590/2015 по делу N А53-3823/2014).

Таким образом, в отсутствие специальной нормы Земельного кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае, вопреки позиции Управления, применению подлежат положения гражданского законодательства о возобновлении срока действия договора на неопределенный срок.

При этом апелляционная коллегия отмечает, что вопреки позиции Управления, правило, зафиксированное в пункте 2 статьи 621 ГК РФ, в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не предусматривает возможности установления исключений из данного правила в соответствии с иными федеральными законами.

С учетом изложенного доводы Управления относительно не применения в рассматриваемом случае положений Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм права.

Кроме того, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Согласно статье 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (часть 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации (часть 2 статьи 22 ЗК РФ). Условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами (часть 1 статьи 39.8 ЗК РФ).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (часть 1 статьи 46 ЗК РФ).

Таким образом, если Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены какие-либо особые положения в правовом режиме земельных участков, применению подлежат именно специальные нормы, в случае же отсутствия таковых, руководствоваться необходимо общими нормами, а именно: предписаниями гражданского законодательства.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое уведомление является незаконным, в связи с чем требования Комитета правомерно удовлетворены.

При данных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Амурской области от 05.06.2017 по делу N А04-3969/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа в течение двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.А. Швец

Судьи

И.И. Балинская Е.Г. Харьковская