Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2017 г. N 18АП-9389/17

г. Челябинск

04 сентября 2017 г.

Дело N А07-5592/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2017 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Суспициной Л.А.,

судей Ермолаевой Л.П., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2017 по делу N А07-5592/2017 (судья Бобылёв М.П.).

В судебном заседании принял участие представитель государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" Волков Г.А. (доверенность от 25.08.2017).

Государственное унитарное предприятие "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" (далее - ГУП "ФЖС РБ", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан к Администрации городского поселения город Благовещенск муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (далее - Администрация) с заявлением, в котором потребовало:

-признать незаконным отказ во внесении изменений в договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 и проведении зачета арендных платежей, выраженный в письме Администрации от 01.12.2016 N 3348/02;

-обязать Администрацию внести изменения в договор аренды от 19.01.2015 N 362/3, изложить пункт 3.1 договора в следующей редакции: "Расчет арендной платы за участок производится в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" и решением Совета муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 17.12,2014 N 27-370 "Об арендной плате за землю" и определяется по формуле АП=П*Кс*К/100";

-обязать Администрацию произвести зачет арендных платежей за 2014 год, 2015 год в счет оплаты за 2016 год по договору аренды от 19.01.2015 N 362/3 (заявление - л.д. 5-8).

Решением суда первой инстанции от 16.06.2017 (резолютивная часть объявлена 15.06.2017) в удовлетворении заявленных требований ГУП "ФЖС РБ" отказано (л.д. 87-93).

С таким решением ГУП "ФЖС РБ" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований (л.д. 98-101).

Доводы апелляционной жалобы ГУП "ФЖС РБ" сводятся, по существу, к следующему.

Податель жалобы не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 был совершен между сторонами в качестве соглашения о продлении договорных отношений, возникших из имевших место быть ранее договора аренды от 12.12.2007 N 362, заключенного по результатам торгов, и последующих договоров от 27.10.2010 N 362/1, от 19.03.2012 N 362/2. Считает, что такой вывод сделан в отсутствие надлежащего исследования условий договора аренды от 19.01.2015 N 362/3, не содержащих каких-либо ссылок на протокол от 19.12.2006 N 3 об итогах торгов и ранее заключенные договоры, а также без учета того обстоятельства, что на переданном в аренду земельном участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий предприятию на праве хозяйственного ведения.

При таких обстоятельствах податель жалобы настаивает на том, что стоимость аренды спорного земельного участка должна определяться на основании соответствующих нормативных актов Республики Башкортостан и муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан. В противном случае, как считает податель жалобы, будут нарушены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, и на стороне арендодателя образуется неосновательное обогащение в результате взимания арендной платы в размере большем, чем предусмотрено действующим законодательством.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд принял апелляционную жалобу ГУП "ФЖС РБ" к производству, назначил дело к судебному разбирательству в судебном заседании 28.08.2017 (15 час. 10 мин.) (определение от 01.08.2017 - л.д. 97).

Отзыв на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к дате судебного заседания от Администрации в суд апелляционной инстанции не поступил.

Явку представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции обеспечил только податель жалобы - ГУП "ФЖС РБ".

Администрация явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечила, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещена надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ответчика.

Представитель ГУП "ФЖС РБ" в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, настаивал на отмене решения суда от 16.06.2017 и удовлетворении заявленных требований.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Земельный участок из земель населенных пунктов площадью 2209 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Благовещенский район, г. Благовещенск, ул. Комарова, д. 13, - поставлен на государственный кадастровый учет 28.09.2006 с присвоением кадастрового номера 02:69:010401:367, имеет разрешенное использование - "земли под домами многоэтажной и повышенной застройки" (л.д. 12).

В 2006 г. право на заключение договора аренды в отношении обозначенного земельного участка с кадастрового номера 02:69:010401:367 было выставлено на торги.

Из содержания итогового протокола аукционной комиссии от 19.12.2006 N 3 усматривается, что аукционные торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастрового номера 02:69:010401:367 для целей строительства 9-тиэтажного многоквартирного жилого дома признаны несостоявшимися, в связи с чем единственному участнику торгов - ГУП "ФЖС РБ" предложено заключить договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев по начальной цене аукциона 811 000 руб. (л.д. 22-23).

Согласно пояснениям сторон, с ГУП "ФЖС РБ" в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:69:010401:367 по итогам торгов был заключен первоначально договор аренды от 19.01.2015 N 362/3, впоследствии договоры аренды от 27.10.2010 N 362/1, от 19.03.2012 N 362/2.

Постановлением Администрации муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 04.12.2014 N 2321 оформлено решение о передаче ГУП "ФЖС РБ" земельного участка с кадастровым номером N 02:69:010401:367 в аренду сроком на 5 лет со ссылкой на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 20-21).

На основании данного постановления от 04.12.2014 N 2321 между Администрацией муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан (арендодатель) и ГУП "ФЖС РБ" (арендатор) заключен договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 в отношении земельного участка с кадастровым номером N 02:69:010401:367 (л.д. 15-18).

В договоре аренды от 19.01.2015 N 362/3 сторонами оговорены, в числе прочего, следующие условия:

-на участке нет объектов недвижимости (пункт 1.2);

-срок действия договора устанавливается с 02.01.2015 по 02.01.2020 (пункт 2.1);

-в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 02.10.2014 (пункт 2.2);

-расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления на основании итогового протокола от 19.12.2006 N 3 и с учетом уровня инфляции по Республике Башкортостан, размер арендной платы за период с 02.10.2014 по 31.12.2015 составляет 1 537 102 руб. 04 коп. (пункт 3.1);

-арендная плата начисляется со 02.10.2014 (пункт 3.2);

-арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путем перечисления на счет Управления Федерального казначейства по Республике Башкортостан по соответствующим платежным реквизитам, по следующему графику: за 4 квартал 2014 г. - 306 746 руб. 44 коп., за 1 квартал 2015 г. - 303 375 руб. 60 коп., за 2 квартал 2015 г. - 306 746 руб. 44 коп., за 3 квартал 2015 г. - 310 116 руб. 28 коп., за 4 квартал 2015 г. - 310 117 руб. 28 коп. (пункт 3.5).

В разделах 4, 5 договора аренды N 362/3 установлены права и обязанности сторон, ответственность сторон.

В разделах 6, 7, 8 договора аренды N 362/3 установлен порядок изменения, расторжения и прекращения договора, рассмотрения и урегулирования споров, особые условия договора.

Договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 зарегистрирован в установленном законом порядке 29.04.2015 (л.д. 18).

К договору аренды от 19.01.2015 N 362/3 составлен акт приема-передачи земельного участка с кадастровым номером N 02:69:010401:367 в аренду ГУП "ФЖС РБ" (л.д.19).

Письмом от 01.11.2016 за исх. N 102-7366 ГУП "ФЖС РБ" обратилось в Администрацию с требованием о внесении изменений в пункт 3.1 договора аренды от 19.01.2015 N 362/3, изложив его в следующей редакции: "Расчет арендной платы за участок производится в соответствии с постановлением Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" и решением Совета муниципального района Благовещенский район Республики Башкортостан от 17.12.2014 N 27-370 "Об арендной плате за землю" и определяется по формуле АП=П*Кс*К/100", а также с требованием о зачете арендных платежей за 2014-2015 г. по договору аренды от 19.01.2015 N 362/3 (л.д.10).

Письмом от 01.12.2016 за исх. N 3348/02 Администрация отказала ГУП "ФЖС РБ" во внесении испрашиваемых изменений в договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 и зачете арендных платежей со ссылкой на то обстоятельство, что право аренды земельного участка с кадастровым номером N 02:69:010401:367 было приобретено предприятием на торгах, соответственно, арендная плата определена по результатам торгов (л.д. 11).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ГУП "ФЖС РБ" в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении требований ГУП "ФЖС РБ", суд первой инстанции исходил из того, что право аренды земельного участка с кадастровым номером N 02:69:010401:367 было приобретено предприятием на торгах, с 2006 г. земельный участок не выбывал из владения предприятия, достаточных оснований для изменения существенных условий договора аренды о стоимости аренды предприятием не приведено.

Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В рамках настоящего дела ГУП "ФЖС РБ" оспаривало отказ Администрации во внесении изменений в договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 и проведении зачета арендных платежей, выраженный в письме от 01.12.2016 N 3348/02, в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ("Рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц").

Суд первой инстанции оценил оспариваемое письмо Администрации от 01.12.2016 N 3348/02 как ненормативный акт и отказал в признании его незаконным, указав на отсутствие совокупности условий, предусмотренных положениями названной главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Между тем, по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматриваются споры публично-правового характера, возникающие из административных, налоговых, финансовых и иных публичных правоотношений, в которых стороны находятся в отношениях власти и подчинения. При этом суд проверяет законность акта или действий органа, наделенного властными полномочиями.

В рассматриваемом случае Администрация как арендодатель и предприятие как арендатор являются равноправными субъектами арендных правоотношений, возникших из заключенного договора аренды.

Письмо Администрации от 01.12.2016 N 3348/02 не является ненормативным актом и не подлежит оценке по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Стороны спора являются равноправными субъектами гражданско-правовых отношений. Уведомляя предприятие об отказе во внесении изменений в договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 и проведении зачета арендных платежей, Администрация действовала как сторона договора, реализуя свои гражданские права, а не властно-распорядительные полномочия.

Вместе с тем, рассмотрение судом первой инстанции требований ГУП "ФЖС РБ" в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привело в данном конкретном случае к принятию неправильного судебного акта по существу спора.

Так, из материалов дела следует, что право аренды земельного участка с кадастровым номером N 02:69:010401:367 для целей строительства для целей строительства 9-тиэтажного многоквартирного жилого дома первоначально было приобретено ГУП "ФЖС РБ" на торгах; в связи с тем, что строительство жилого дома на момент окончания срока действия первоначального договора аренды земельного участка не завершилось, арендатор продолжил им пользоваться, заключая с арендодателем новые договоры аренды, в том числе, договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 с условием о расчете годовой арендной платы на основании итогового протокола от 19.12.2006 N 3 и с учетом уровня инфляции по Республике Башкортостан, который за период с 02.10.2014 по 31.12.2015 составляет 1 537 102 руб. 04 коп.

Следует отметить, что в постановлении от 04.12.2014 N 2321, во исполнение которого был заключен договор аренды от 19.01.2015 N 362/3, особо имеется ссылка на положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу названной нормы закона, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, при этом, при заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Следует отметить, что договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 был заключен до внесения изменений в Земельный кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) предусматривали по общему правилу преимущественное право арендатора при прочих равных условиях на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку, как указано выше, право аренды земельного участка с кадастровым номером N 02:69:010401:367 для целей строительства для целей строительства 9-тиэтажного многоквартирного жилого дома первоначально было приобретено предприятием на торгах и данным земельным участком предприятие продолжает пользоваться (в том числе, и на основании договора аренды от 19.01.2015 N 362/3), осваивая его именно в указанных целях, размер арендной платы, сформированный по итогам торгов, не может стать регулируемым при продлении договорных отношений путем заключения договоров в порядке реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды.

Иное толкование, на котором настаивает податель жалобы, противоречит сущности правоотношений, связанных с заключением договора аренды в отношении земельных участков из публичной собственности на торгах.

Поскольку при заключении договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны согласовали порядок определения размера арендной платы за земельный участок, исходя из стоимости аренды, определенной на торгах с учетом уровня инфляции по Республике Башкортостан, данный порядок стал условием договора аренды о размере арендной платы, достаточных оснований для его изменения предприятием не приведено.

Нормами действующего законодательства, положениями заключенного сторонами договора аренды не установлено право арендатора требовать изменения условий договора о размере арендной платы, первоначально сформированной по итогам торгов, в случаях продления арендных отношений путем реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды для тех же целей.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ГУП "ФЖС РБ" о внесении изменений в договор аренды от 19.01.2015 N 362/3 в части условия об определении размера арендной платы не имеется.

В отношении требования ГУП "ФЖС РБ" о возложении на Администрацию обязанности произвести зачет арендных платежей за 2014 год, 2015 год в счет оплаты за 2016 год по договору аренды от 19.01.2015 N 362/3 апелляционная коллегия указывает следующее.

В силу положений статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В рамках настоящего дела, требуя в судебном порядке проведения зачета арендных платежей за 2014 год, 2015 год в счет оплаты за 2016 год по договору аренды от 19.01.2015 N 362/3, истец не указал, какие арендные платежи подлежат зачету, период возникновения обязанности по их уплате, размер. В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ГУП "ФЖС РБ" не дал пояснений по указанным вопросам.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ГУП "ФЖС РБ" о возложении на Администрацию обязанности произвести зачет арендных платежей за 2014 год, 2015 год в счет оплаты за 2016 год по договору аренды от 19.01.2015 N 362/3, в том виде, как они сформулированы и предъявлены, также не имеется с учетом того, что наличие на момент предъявления иска требований, возможных к погашению зачетом, истец не подтвердил.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 3 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции также не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции (л.д. 106), распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.06.2017 по делу N А07-5592/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу государственного унитарного предприятия "Фонд жилищного строительства Республики Башкортостан" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.А. Суспицина

Судьи

Л.П. Ермолаева М.И. Карпачева