Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 сентября 2017 г. N 09АП-32023/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22 ноября 2017 г. N Ф05-16396/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г.Москва

04 сентября 2017 г.

Дело N А40-250107/16

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 сентября 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ярахтиным А.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ДГИ Москвы

на решение Арбитражного суда г.Москвы от 15.05.2017 по делу N А40-250107/16, принятое судьей Рыбиным Д.С. (шифр судьи: 176-2215)

по иску ДГИ Москвы (ОГРН 1037739510423)

к ООО СК "ИМПЕРИЯ" (ОГРН 5077746857678)

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Куразаева О.И. по доверенности от 31.12.2017;

от ответчика: Виноградов М.В., Никифоров С.В. по доверенности от 21.02.2017,

УСТАНОВИЛ:

ДГИ Москвы обратился в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ООО СК "ИМПЕРИЯ" о расторжении договора аренды земельного участка от 28.06.2012 N 79/12.

Решением суда от 15.05.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, неполное выяснение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Ответчик возражает против доводов апелляционной жалобы, просит отказать в ее удовлетворении. Представил письменный отзыв на жалобу.

Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке ст.ст.266, 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 28.06.1992 между ООО "Альянс" (арендатор) и Комитетом по управлению имуществом г.Троицка (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка N 79/12, предметом которого является земельный участок площадью 8 498 кв.м с кадастровым номером 50:54:0020205:106, расположенный по адресу: г.Москва, г.Троицк, Лагерный переулок, д.4.

Во исполнение Постановления Совета Федерации Федерального Собрания Российской Федерации от 27.12.2011 N 560-СФ "Об утверждении изменения границы между субъектами Российской Федерации городом федерального значения Москвой и Московской областью" 01.07.2012 между Комитетом по управлению имуществом г.Троицка (предыдущим арендодателем), Департаментом городского имущества города Москвы (новым арендодателем) и ООО "Альянс" (арендатором) подписано дополнительное соглашение о передаче прав и обязанностей по договору земельного участка от 28.06.2012 N 79/12, в соответствии с которым все права и обязанности арендодателя по договору перешли к истцу.

Права и обязанности арендатора по договору последовательно приобретены ответчиком на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.06.2012 N 79/12, подписанному между прежним арендатором (ООО "Альянс") и новым арендатором (ООО СК "Империя") 09.12.2014.

В соответствии с условиями договора, разрешенное использование участка - под индивидуальную и малоэтажную блокированную жилую застройку.

Согласно п.4.4.4 договора с учетом дополнительного соглашения от 01.07.2012 N М-12-038542/00 к нему арендатор обязан в течение трех лет со дня заключения договора обеспечить осуществление строительства на земельных участках, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами их разрешенного использования, в границах участка.

Согласно п.4.4.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Ссылаясь на то, что на указанном земельном участке ответчиком строительство объектов индивидуального жилищного строительства либо объектов малоэтажной блокированной застройки не осуществлено, истец, воспользовавшись правом на односторонний отказ от договора, предусмотренный п.4.1.5 договора, уведомлением от 26.05.2016 N ДГИ-И-22177/16 предложил ответчику досрочно расторгнуть договор и письменно подтвердить согласие на досрочное расторжение договора в течение 1 месяца с момента получения арендатором настоящего уведомления.

В добровольном порядке ответчиком требования истца не удовлетворены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик объективно не мог получить разрешение на строительство объекта и не мог в более короткие сроки приступить непосредственно к строительству малоэтажной жилой застройки на земельном участке без оформления соответствующей разрешительной документации, необходимой для его начала, при этом надлежащие попытки освоения земельного участка ответчиком предпринимались.

Доводы жалобы о правомерности расторжения договора в одностороннем порядке по причине нарушения истцом условий контракта отклоняются судом.

Вопреки утверждению истца, из представленных в материалы дела доказательств усматривается, что арендатором с момента вступления в арендные отношения в результате уступки прав и обязанностей по договору в целях исполнения условий договора проводились проектные работы.

Факт принятия истцом необходимых мер к исполнению договора подтверждается проектом планировки территории земельного участка с кадастровым номером 50:54:020205:0001, также ответчиком были выполнены технические условия о подключении земельного участка к сетям канализации и электрическим сетям, что подтверждается справкой о выполнении МУП "Водоканал" от 29.12.2010 N 795, актом о выполнении технических условий свыше 1000 В от 20.04.2011 N 510; осуществлены действия, направленные на получение ГПЗУ, что подтверждается договором от 26.05.2015 N 05/05/15 на выполнение градостроительного плана земельного участка по адресу: почтовый адрес ориентира - г.Москва, г.Троицк, Лагерный переулок, д.4, кадастровый номер 50:54:0020205:106 и постановлением Администрации городского округа Троицк в городе Москве от 09.07.2015 N 668 "Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 50:54:0020205:106 по адресу: г.Москва, г.Троицк, Лагерный переулок, д.4", градостроительным планом земельного участка N RU77227000-098, утвержденным 09.07.2015; заключен договор от 09.06.2015 N 09/06/15 с ООО "Архитектурная мастерская Михаила Васильева" на выполнение проектных работ, предметом которого является выполнение проектных работ для строительства многофункционального центра, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 50:54:0020205:106 по адресу: г.Москва, г.Троицк, Лагерный переулок, д.4; заключен договор 22.06.2015 N 09/05/15 с ИП Епишовым В.В. на выполнение топографической съемки земельного участка масштаба 1:500 с согласованием сетей подземных коммуникаций (ориентировочной площадью 1,6 га) по адресу: г.Москва, г.Троицк, Лагерный переулок, д.4, кадастровый номер 50:54:0020205:106; разработаны и направлены на согласование предпроектные предложения, что подтверждается протоколом заседания Градостроительного Совета при Главе городского округа Троицк (Администрации городского округа Троицк в городе Москве) от 08.10.2015 N 15; направлено заявление о выдаче разрешения на производство подготовительных работ, что подтверждается заявлением ответчика от 19.09.2016 вх. N 4950/01-22.

Исходя из вышеперечисленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора.

Как следует из исследованных обстоятельств, ответчиком принимались необходимые меры к осуществлению строительства, выполнению договорных обязательств.

После получения ГПЗУ ответчик неоднократно обращался в Департамент городского имущества г.Москвы с заявлениями о внесении изменений в договор в части приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с указанным видом разрешенного использования в ГПЗУ, однако в удовлетворении заявлений от 11.12.2015 и от 24.12.2015 об изменении вида разрешенного использования Департаментом городского имущества г.Москвы отказано по причине "отсутствия в системе Москомархитектуры сведений об утвержденном в установленном порядке ГПЗУ рассматриваемого земельного участка".

В дальнейшем из ответа Москомархитектуры от 04.02.2016 N МКА-02-515/6-1 "По вопросу регистрации ГПЗУ" было установлено, что ГПЗУ зарегистрировано в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД) в установленном порядке еще 18.08.2015 за N 5931000-08-159731.

Указанные отказы основывались на недостоверных сведениях и ответчик до настоящего времени не смог привести договор в соответствие с ГПЗУ.

Кроме того, ответчиком 06.10.2016 направлено заявление N 5289/01-22 о выдаче разрешения на строительство офисно-торгового центра N 65 по адресу: г.Москва, г.Троицк, Лагерный переулок, д.4 в составе малоэтажной жилой застройки, приложив необходимые документы.

Таким образом, строительство не осуществлено ответчиком вследствие влияния объективных причин, не зависящих от воли арендатора, а продиктованных временными затратами органов государственной власти на совершение необходимых в силу закона действий, вступлением в отношения аренды только в 2014 году.

Согласно п.4 ч.2 ст.46 Земельного кодекса РФ из времени неиспользования земельного участка подлежит исключению время, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

С учетом названной нормы вина ответчика в несоблюдении сроков строительства отсутствует.

Выводы суда первой инстанции по настоящему делу согласуются с разъяснениями, данными в определении Конституционного суда РФ от 06.10.2015 N 2317-О, согласно которым федеральный законодатель, предусматривая в п.22 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" право публичного собственника земельных участков, расположенных в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, на досрочное расторжение договора аренды таких участков, предоставленных в целях строительства объектов недвижимого имущества, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности потребность в эффективном использовании указанных земельных участков.

В данном определении Конституционный суд РФ также отметил, что предусмотренный п.22 ст.3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" последующий судебный контроль за отражающими общественный интерес решениями управомоченных органов об одностороннем досрочном расторжении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенных в целях строительства, реконструкции объектов недвижимого имущества, представляет собой достаточную гарантию защиты прав арендаторов, поскольку суд при рассмотрении дела обязан исследовать по существу фактические обстоятельства (причины, вызвавшие существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Ответчик действовал как добросовестный участник правоотношений, принимая меры к исполнению договора, однако длительные сроки рассмотрения проектной документации уполномоченными публичными органами привели к невозможности осуществить строительство в установленные договором сроки.

Данные обстоятельства исключают возможность признания ответчика нарушившим существенные условия договора и расторжения данного договора в одностороннем порядке по инициативе истца правомерным.

Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных ст.270 АПК РФ, для изменения или отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь ст.ст.110, 176, 266, 268, 269, 271 АПК РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 15.05.2017 по делу N А40-250107/16 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

Н.И. Панкратова Т.Я. Сумарокова