Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2017 г. N 02АП-5760/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10 января 2018 г. N Ф01-5987/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Киров

08 сентября 2017 г.

Дело N А29-38/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 07 сентября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2017 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Савельева А.Б.,

судей Горева Л.Н., Поляковой С.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бочаровой М.М.,

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора"

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2017 по делу N А29-38/2017, принятое судом в составе судьи Изъюровой Т.Ф.,

по иску Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" (ИНН: 1105019995, ОГРН: 1081105000030)

к обществу с ограниченной ответственностью "Лесовод" (ИНН: 1105021352, ОГРН: 1101105000281)

о взыскании задолженности, пени,

установил:

Комитет по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Лесовод" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 57 948 руб. 68 коп. задолженности по арендной плате за 2016 год и 3 056 руб. 33 коп. пени, начисленных за период с 11.02.2016 по 31.10.2016.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2017 исковые требования удовлетворены в сумме 9 861 руб. 46 коп. долга и 573 руб. 91 коп. пени, в удовлетворении остальной части требований отказано.

Комитет с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит изменить решение в части отказа во взыскании оставшейся части задолженности в размере 48 087 руб. 22 коп., пени 2 482 руб. 42 коп., и принять по делу новый судебный акт, об удовлетворении указанных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что сумма требований в исковом заявлении предъявлена правомерно. Базовая ставка арендной платы определена истцом на основании пункта 1 решения Совета МР "Печора" от 14.10.2015.

ООО "Лесовод" в отзыве на апелляционную жалобу указал, что согласен с решением принятым Арбитражным судом Республики Коми, вместе с тем просит обязать истца принять перерасчет арендной платы за 2015 год, обязать истца учесть переплату за аренду в 2015 году в сумме 42 541 руб. 40 коп. в счет будущих платежей согласно приложению N 1 к договору купли-продажи недвижимого имущества от 30.12.2015 N 22; обязать истца учесть переплату в сумме 4116 руб. в счет будущих платежей согласно приложению N 1 к договору от 30.12.2015 N 22.

Вместе с тем, по смыслу части 7 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации новые требования, которые не были предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции, не принимаются и не рассматриваются арбитражным судом апелляционной инстанции.

В связи с чем требования, заявленные ответчиком в отзыве на апелляционную жалобу, не могут быть приняты к рассмотрению в апелляционном суде, поскольку в суде первой инстанции они не являлись предметом рассмотрения.

Ответчик ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по итогам проведенных торгов на право заключения договоров аренды имущества 10.12.2010 между муниципальным образованием муниципальный район "Печора" в лице Комитета (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды N 192-н недвижимого имущества (далее - договор), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду помещения NN8, 9, общей площадью 67,8 кв.м, на первом этаже деревянного административного здания, расположенного по адресу: г.Печора, п.Каджером, ул.Театральная, д.3, для использования под офис (далее - помещение).

Согласно пункту.1.2 договора он вступает в силу с 01.12.2010, срок окончания аренды условиями договора не определен.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата вносится ежеквартально, без предъявления счета-фактуры, не позднее 10 февраля, 10 апреля, 10 июля, 10 октября в соответствии с прилагаемым расчетом. Арендная плата начисляется с 1 декабря 2010 года, т.е. с даты фактического приема имущества, указанной в акте приема-передачи недвижимости. Расчет арендной платы определен в приложении N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Размер арендной платы изменяется не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки и (или) методики расчета арендной платы. Если срок договора не истек, то уплата арендатором арендной платы в новом году осуществляется на основании ежегодных дополнительных расчетов (приложение N 1 к договору), согласованных арендодателем и арендатором до 1 февраля текущего года, без оформления дополнительных соглашений к договору (пункт 3.4 договора).

По акту приема-передачи помещение передано арендатору.

Материалам дела подтверждается согласование сторонами договора размера арендной платы на 2010-2014 годы. Несмотря на неподписание расчета арендной платы на 2015 год арендатором произведена ее оплата.

На 2016 год расчет арендной платы в сумме 57948 руб. 66 коп. с применением базовой ставки арендной платы в год 1221 руб. за кв.м в соответствии с пунктом 1 решения Совета МР "Печора" от 14.10.2015 и площади помещения 67,8 кв.м., ранее примененных коэффициентов ответчиком не согласован (т.1 л.д.13).

Вступившим в законную силу 22.11.2016 решением Арбитражного суда Республики Коми по делу N А29-5586/2016 установлена выкупная рыночная стоимость помещения в размере 72000 руб.

12.02.2017 между сторонами подписан протокол урегулирования разногласий к договору купли-продажи, переход права собственности к покупателю зарегистрирован 02.03.2017.

Ссылаясь на наличие долга по внесению арендных платежей за 2016 год, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда, исходя из нижеследующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с разъяснениям, изложенными в пункте 20 Постановления постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ). Между тем, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Заключенный между сторонами договор аренды предусматривает изменение размера арендной платы при изменении базовой ставки и (или) методики расчета арендной платы.

В соответствии с постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, определением Верховного Суда Российской Федерации от 09.09.2014 N 305-ЭС14-1244 в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Вместе с тем, в материалы дела представлен отчет N 41-02/14 "Об определении рыночной стоимости арендной платы за пользование 1 кв.м. нежилых помещений площадью 300,3 кв.м, расположенных по адресу: Республика Коми, п.Каджером, ул.Театральная д.3", на основании которого была рассчитана арендная плата для пользователей иных помещений в здании, исходя из стоимости 1 кв.м 240 руб., при этом указанная стоимость аренды установлена по состоянию на 28.05.2014.

Размер арендной платы для ответчика, который применяет при расчете истец, составляет 1 221 за 1 кв.м.

Однако, доказательства, в обоснование настолько существенной разницы цены аренды для разных арендаторов помещений в одном здании, а также обоснование столь непропорционального изменения размера арендной платы по отношению к размеру средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества, истцом не представлены.

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

На основании статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с чем, апелляционный суд находит правомерным применение судом первой инстанции правовой позиции, приведенной в пункте 22 Постановления N 73, согласно которой если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 2 статьи 10 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 22 Постановления N 73, отказал истцу в части взыскания арендной платы в размере, превышающем установленные указанным отчетом рыночные ставки.

Кроме того, судом первой инстанции на основании имеющихся материалов дела с учетом отсутствия по данному обстоятельству возражений сторон, установлено, что номера помещений на поэтажном плане N N 8,9, площадь помещений 67,8 кв.м. включены в договор на основании экспликации от 23.12.2009. После проведенной перепланировки помещений объект был поставлен на кадастровый учет, номера на поэтажном плане N N 1-5, площадь помещений составила 65,7 кв.м. (на основании кадастрового паспорта от 05.05.2014).

В связи с чем, расчет размера арендной платы произведен с учетом фактически занимаемой ответчиком площади в период по 22.11.2016.

Моментом прекращения обязательства по внесению арендной платы арендатором, выкупившим недвижимое имущество в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", является дата заключения договора купли-продажи.

Заключив договор купли-продажи арендованного имущества в порядке реализации преимущественного права его выкупа по результатам рассмотрения спора об урегулировании разногласий по договору, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку факт просрочки внесения арендной платы подтверждён материалами дела и ответчиком не оспорен, требование о взыскании неустойки заявлено обоснованно.

Судом первой инстанции произведен перерасчет неустойки, исходя из размера фактически подлежащих удовлетворению требований.

С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Коми от 31.05.2017 по делу N А29-38/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью муниципального района "Печора" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Республики Коми.

Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.

Председательствующий

А.Б. Савельев

Судьи

Л.Н. Горев С.Г. Полякова