Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2017 г. N 10АП-12042/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 27 декабря 2017 г. N Ф05-19670/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

18 сентября 2017 г.

Дело N А41-36043/17

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 сентября 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бархатова В.Ю.,

судей Немчиновой М.А., Семушкиной В.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Инмии А.Р.,

при участии в заседании:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутова - Миронова А.И., представитель по доверенности от 26.12.2016;

от конкурсного управляющего ООО "ЭГАС" Латыпова Р.У. - Саблина Н.Г., представитель по доверенности от 26.05.2017,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ЭГАС" в лице конкурсного управляющего Латыпова Р.У. на решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2017, принятое судьей Богатиной Ю.Г., по делу N А41-36043/17 по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутова к ООО "ЭГАС" о расторжении договора аренды земельного участка от 26.04.2007 N 24/07 и возвращении земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010407:0019, освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Реутова обратилась с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС", в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.04.2007 N 24/07, заключенный между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов и ООО "ЭГАС";

- обязать ответчика возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов земельный участок с кадастровым N 50:48:0010407:0019 общей площадью 198 кв.м., расположенный по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Новогиреевская, отнесенный к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и строительство офисного здания;

- в случае неисполнения решения ответчиком в двухнедельный срок после вступления решения в законную силу разрешить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов осуществить освобождение участка за свой счет (л.д. 2-3).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.06.2017 расторгнут договор аренды земельного участка от 26.04.2007 N 24/07, на ответчика возложена обязанность возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов земельный участок с кадастровым N 50:48:0010407:0019. Производство по делу в части требований об освобождении земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010407:0019 прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части (л.д. 56-57).

Не согласившись с решением суда первой инстанции, конкурсный управляющий ООО "ЭГАС" Латыпов Р.У. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и отказать в иске.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со ст.ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Реутова возражала против доводов апелляционной жалобы.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу том, что решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды и обязания ООО "ЭГАС" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010407:0019 подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.04.2007 между Администрацией г. Реутов и ООО "ЭГАС" заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010407:0019 общей площадью 198 кв.м., расположенного по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Новогиреевская, отнесенного к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение и строительство офисного здания (л.д. 7-10).

09.06.2009 Обществу с ограниченной ответственностью "ЭГАС" было выдано разрешение на строительство. Срок разрешения 6 месяцев.

Обращаясь с настоящим иском, Администрация г. Реутова ссылается на то обстоятельство, что с момента заключения договора в 2007 году и до настоящего времени ответчик не завершил строительство объекта, при этом при строительстве были нарушены градостроительные нормы и правила. Строительство вышло за границы земельного участка.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов в адрес ответчика было направлено письмо от 23.12.2016 N 1602/01-22, в котором комитет сообщил ответчику о нарушении условий договора и предложил устранить допущенные нарушения либо расторгнуть договор в добровольном порядке (л.д. 15-16).

Поскольку указанное обращение оставлено ответчиком без удовлетворения, Администрация г. Реутова обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования администрации, суд первой инстанции исходил из того обстоятельства, что с момента заключения договора аренды прошло более 10 лет, действия, направленные на освоение земельного участка, ответчиком не совершены. Доказательства наличия объективных препятствий для использования земельного участка по его целевому назначению (осуществления строительства) ответчиком не представлены.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что судом первой инстанции не были приняты во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 4.3.4 договора аренды от 26.04.2017 N 24/07 арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор в установленном законом порядке, а также о случае нарушения арендатором условий договора, в том числе:

- невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд;

- использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче;

- неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором;

- неисполнения и (или) ненадлежащего исполнения условий раздела "Особые условия" настоящего договора;

- передачи земельного участка в субаренду без согласия арендодателя;

- размещения на земельном участке недвижимого имущества третьих лиц без согласия арендодателя;

- по иным основаниям, предусмотренным законодательством (л.д. 9).

В качестве основания для расторжения договора аренды истец ссылается на то обстоятельство, что с момента заключения договора в 2007 году ответчик не завершил строительство объекта, при этом при строительстве были нарушены градостроительные нормы и правила.

Между тем по материалам дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, договор аренды земельного участка N 24/07 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Реутов и ООО "ЭГАС" был заключен 26.04.2007.

В соответствии с выпиской из протокола межведомственной комиссии от 29.04.2009 N 4, утвержденного постановлением Главы города Реутова от 20.05.2009 N 167-п, в связи с обращением ООО "ЭГАС" согласован проект строительства двухэтажного кирпичного офисного здания с общей площадью 122,0 кв.м. по адресу: Московская область, г. Реутов, ул. Новогиреевская, д. 4А.

Во исполнение условий договора ООО "ЭГАС" получено разрешение зам. главы Администрации г. Реутова от 09.06.2009 N RU5031 4000-18 на строительство офисного здания на спорном земельном участке.

Между ООО "ЭГАС" и ООО "Оружейный салон "Бекас", правопреемником которого является ООО "ЭРА", было заключено соглашение от 14.04.2014 N 4 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка N 24/07, в соответствии с которым к ООО "Бекас" перешли все права и обязанности арендатора на вышеуказанный земельный участок.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.10.2014 по делу N А41-19310/14 ООО "ЭГАС" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим должника утвержден Латыпов Равил Умярович.

В рамках дела о банкротстве должника конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным соглашения от 14.04.2014 об уступке права требования N 4.

Определением Арбитражного суда Московской области от 26.09.2017 по делу N А41-19310/14 соглашение от 14.04.2014 об уступке права требования N 4, заключенное между ООО "ЭГАС" и ООО "Эра", признано недействительным.

Судом применены последствия недействительности сделки в виде возврата прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 26.04.2007 N 24/07 к ООО "ЭГАС".

Таким образом, в настоящее время арендатором спорного земельного участка с кадастровым номером 50:48:0010407:0019 является ООО "ЭГАС".

Арбитражным апелляционным судом также установлено, что ответчиком на арендованном земельном участке возведено строение.

Как пояснила представитель конкурсного управляющего ООО "ЭГАС" в судебном заседании арбитражного апелляционного суда конкурсным управляющим принимаются меры по получению разрешения на ввод здания в эксплуатацию и регистрации прав ООО "ЭГАС" на указанное здание.

Из выписки операций по лицевому счету ООО "ЭГАС" за период с 14.02.2017 по 21.06.2017 также следует, что задолженность по арендной плате в сумме 91 168,33 рублей и пени в сумме 6 849 рублей погашена обществом в полном объеме.

При указанных обстоятельствах, оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание, что ответчиком приняты меры по возврату спорного земельного участка во владение и пользование, на земельном участке построено здание, конкурсным управляющим принимаются меры к оформлению прав ООО "ЭГАС" на спорный земельный участок, отсутствие задолженности по уплате арендной платы за пользование земельным участком, что свидетельствует о заинтересованности ответчика в продолжении арендных правоотношений, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка от 26.04.2007 N 24/07 и возложении на ответчика обязанности возвратить Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации города Реутов земельный участок с кадастровым N 50:48:0010407:0019.

Таким образом, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта об отказе в иске о расторжении договора аренды и обязании ООО "ЭГАС" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010407:0019.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, п. 4 ч. 1 ст. 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 19.06.2017 по делу N А41-36043/17 в обжалуемой части - в части удовлетворения иска о расторжении договора аренды и обязания ООО "ЭГАС" возвратить земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010407:0019 - отменить, в удовлетворении иска в указанной части отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий

В.Ю. Бархатов

Судьи

М.А. Немчинова В.Н. Семушкина