Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2017 г. N 13АП-19553/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 января 2018 г. N Ф07-16046/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Санкт-Петербург

04 октября 2017 г.

Дело N А56-44467/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 27 сентября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 октября 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Жиляевой Е.В.

судей Желтянникова В.И., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Винниковым А.В.

при участии:

от истца: представитель Малашин В.А. (по доверенности от 01.07.2017),

от ответчика: 1) представитель Проволоцкий В.В. (по доверенности от 29.12.2016), 2) представитель Коршунова Н.В. (по доверенности от 09.01.2017), Мороз Н.Г.

(по доверенности от 31.05.2017),

от 3-го лица: представитель не явился, уведомлен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-19553/2017, 13АП-19555/2017) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 по делу N А56-44467/2016 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску АО "Издательство "Политехника"

к 1) Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, 2) ГУП "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" 3-е лицо: АО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" об урегулировании разногласий по договору,

установил:

Акционерное общество "Издательство "Политехника" (далее - Общество, Истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет), Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исковых требований, принятых арбитражным судом первой инстанции, с иском об урегулировании разногласий, возникших между Обществом и Комитетом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения 15Н, площадью 412,8 кв.м., этаж 3, без лифта, кадастровый номер 78:31:0001187:20, расположенного по адресу: 191011, г. Санкт-Петербург, ул. Инженерная, д. 6, литера А, пом. 15Н, в котором просило

Изложить п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 24 700 000 (двадцать четыре миллиона семьсот тысяч) рублей, НДС не облагается";

Изложить п. 3.3. договора в следующей редакции: "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - Фонд).

С учетом результатов судебной экспертизы Истец уточнил требования, просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 30 100 000 рублей, НДС не облагается"; изложив п. 3.3. договора в следующей редакции: "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте является достаточными."; изменить график платежей, являющийся приложением N 1 к договору, установив даты поквартальных платежей с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением арбитражного суда от 09.06.2017 иск удовлетворен частично, суд урегулировал преддоговорный спор, изложив п. 2.1. договора в следующей редакции: "Цена продажи объекта составляет 30 100 000 рублей, НДС не облагается". В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с названным решением, Комитет и ГУИОН обратились с апелляционными жалобами, в которых, заняв солидарную позицию по существу спора, просили состоявшийся судебный акт отменить. По мнению подателей жалоб, заключение повторной экспертизы является недостоверным доказательством по делу, в том числе, поскольку содержит ошибочный вывод о состоянии объекта оценки и противоречит иным представленным в деле доказательствам, - отчету ГУИОН, в связи с чем у суда первой инстанции не имелось оснований для отклонения ходатайства о назначении повторной экспертизы. Кроме того, в установленном порядке выполненный ГУИОН отчет об оценке не оспорен.

В судебном заседании апелляционного суда представители Комитета и ГУИОН доводы апелляционных жалоб поддержали, просил решение суда отменить.

Представитель Истца против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в отзывах, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом участвующие в деле лица уведомлены.

Фонд своего представителя в судебное заседание не направил, дело рассматривалось в его отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционных жалоб и отзывов на них, заслушав мнения участвующих в деле лиц, апелляционный суд установил следующее.

Общество является арендатором нежилого помещения 15Н, площадью 412,8 кв.м., этаж 3, без лифта, кадастровый номер 78:31:0001187:20, расположенного по адресу: 191011, г. Санкт-Петербург, ул. Инженерная, д. 6, литера А, пом. 15Н, на основании договора аренды N 03-А080880 от 27.05.2008, заключенного с Комитетом.

Распоряжением Комитета от 13.05.2016 N 1374-рз "Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Инженерная, д. 6, литера А, пом. 15Н" на основании заявления Общества о реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости определено осуществить приватизацию объекта Обществу по цене 45 100 000 руб. (НДС не облагается) в соответствии с отчётом об оценке рыночной стоимости от 21.04.2016 N 31-8-0110(027к)-2016, выполненным ГУИОН по состоянию на 18.01.2016.

08.06.2016 Общество направило протокол разногласий, в котором предложило определить цену продажи объекта в размере 24 700 000 руб., изложить п. 3.3. договора в следующей редакции: "Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Объект находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю. Сведения об Объекте, изложенные в Договоре и приложениях к нему, а также передаваемые Покупателю документы об Объекте являются достаточными".

Поскольку во внесудебном порядке стороны к урегулированию разногласий при заключении договора не пришли, спор передан на рассмотрение арбитражного суда.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены Федеральным законом. Такие особенности установлены Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Общество является лицом, обладающим преимущественным правом на приобретение арендованного им помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, и по цене, равной рыночной стоимости этого имущества и определенной независимым оценщиком.

При заключении договора купли-продажи нежилого помещения между сторонами возникли разногласия относительно величины рыночной стоимости объекта.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При оценке спорного условия договора купли-продажи о цене выкупаемого помещения апелляционный суд исходит из следующего.

Как предусмотрено статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу положений пунктов 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Вопреки доводам жалобы Комитета из положений указанных выше правовых норм, не исключающих оспаривание величины стоимости объекта оценки посредством назначения иной независимой оценки, следует, что отсутствие экспертизы достоверности отчета об оценке, выполненного ГУИОН, не препятствует определению цены выкупа помещения при урегулировании преддоговорного спора.

В целях исследования вопроса о рыночной стоимости выкупаемого помещения судом первой инстанции определением от 30.08.2016 была назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт" Леонтьевой Ларисе Юрьевне.

Согласно заключению N 16-128-Т-А56-44467/2016 от 08.12.2016 рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 30 359 000 руб.

Определением от 14.02.2017 по ходатайству ГУИОН назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ОАО "Региональное управление оценки" Васильченко Алексею Владимировичу.

По результатам повторной судебной экспертизы представлено экспертное заключение ОАО "Региональное управление оценки" N 14/02/17-1 от 28.03.2017, согласно которому рыночная стоимость оцениваемого объекта по состоянию на 18.01.2016 составляет 30 100 000 руб.

Доводы ГУИОН о неправильном определении экспертом состояния помещения на дату оценки были исследованы судом первой инстанции и обоснованно отклонены. Так, суд указал, что состояние помещения, исходя из которого составлен отчет от 21.04.2016 N 31-8-0110(027к)-2016, выполненный ГУИОН, отражено в актах осмотра от 27.01.2016. Из справки ГУИОН от 15.07.2015 следует, что здание по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Инженерная, д. 6, литера А, 1870 года постройки, без капитального ремонта, имеет процент износа 35%. То обстоятельство, что по договору аренды 2008 года помещение было передано в нормальном состоянии, не свидетельствует о том, что указанное состояние сохранилось к моменту проведения оценки. Тем более, что фактически помещение не выбывало из владения Общества с 14.02.1995, находясь в пользовании на основании иного договора аренды.

Довод о том, что эксперт необоснованно использовал устаревшую ценовую информацию по одному из объектов-аналогов, в то время как в отношении данного объекта имелись сведения на дату, наиболее близкую к дате оценки, также не принимается апелляционным судом, поскольку для расчета рыночной стоимости эксперт использовал данные о цене продажи объекта-аналога N 5 на торгах 30.07.2014, то есть цену, зафиксированную в сделке и реально уплаченную покупателем продавцу, а не цену предложения 2015 года, что представляется более объективным.

Оснований полагать результат расчета рыночной стоимости, полученный экспертом, не соответствующим рынку объекта (диапазону цен, представленному в заключении в разделе Обзор рынка встроенных офисных помещений в Санкт-Петербурге, по итогам 2015 г.), не имеется.

По мнению апелляционного суда, приведенные ГУИОН и Комитетом доводы носят формальный характер и не подтверждены допустимыми доказательствами, в связи с чем не представляются убедительными. Учитывая изложенное, апелляционный суд не усматривает предусмотренных статьей 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для назначения по делу повторной экспертизы.

Таким образом, заключение эксперта N 14/02/17-1 от 28.03.2017 отвечает критериям достоверности и объективности, содержит обоснованные выводы, выполнено в соответствии с требованиями нормативных документов, регулирующих судебно-экспертную и оценочную деятельность.

Исходя из требований Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, цена выкупа помещения обоснованно определена судом на основании заключения эксперта ОАО "Региональное управление оценки" от N 14/02/17-1 от 28.03.2017, в размере 30 100 000 руб.

Иные требования Общества были правомерно отклонены судом, как не соответствующие действующему законодательству.

Апелляционным судом не установлено нарушений судом первой инстанции норм материального и процессуального права, являющихся основанием для изменения или отмены судебного акта арбитражного суда первой инстанции, обстоятельства, имеющие значение для дела, выяснены в полном объеме, выводы суда, изложенные в обжалуемом судебном акте, соответствуют обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, апелляционные жалобы следует оставить без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2017 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

В.И. Желтянников И.А. Тимухина