Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 октября 2017 г. N 15АП-12082/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30 января 2018 г. N Ф08-9916/17 настоящее постановление отменено

город Ростов-на-Дону

10 октября 2017 г.

дело N А32-5036/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 03 октября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 10 октября 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Чотчаева Б.Т.

судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Николаевой Н.В.,

при участии:

от истца: представители Чертов В.А. (доверенность от 11.01.2017); Кувалдин В.А. (доверенность от 11.01.2017),

от ответчика: представитель Калайджан В.В. (доверенность от 11.03.2017),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гильмутдинова Эдуарда Рашидовича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 по делу N А32-5036/2017 по иску индивидуального предпринимателя Таварян Венеры Гайковны к индивидуальному предпринимателю Гильмутдинову Эдуарду Рашидовичу о расторжении договора, взыскании задолженности и пени, принятое в составе судьи Шепель А.А.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Таварян Венера Гайковна (далее - предприниматель Таварян В.Г.) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Гильмутдинову Эдуарду Рашидовичу (далее - ответчик, предприниматель Гильмутдинов Э.Р.) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 08.03.2014 N 17, взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 549 351 рубль 61 копейки, пени в размере 121 345 рублей 92 копеек, 5 338 047 рублей 10 копеек за самовольное пользование недвижимым имуществом, расходов по оплате государственной пошлины (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Распределены расходы по оплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение арбитражного суда первой инстанции от 29.06.2017 отменить, принять новый судебный акт.

Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:

- ответчик производил оплату арендной платы, в том числе, им было произведено два платежа до даты подписания договора;

- суд пришел к неверному выводу о самовольном занятии спорных помещений;

- стороны подписывали дополнительные соглашения к договору аренды, которые не прошли государственную регистрацию;

- суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание представленные акты сверок взаимных расчетов за 2013, 2014, 2015 и 2016 годы;

- требование о расторжении договора аренды не подлежало удовлетворению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения ответчиком пунктов 1, 2, 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора;

- судом первой инстанции не рассмотрены заявленные ответчиком ходатайства.

Определением председателя пятого судебного состава Ванина В.В. от 02.10.2017 в составе суда произведена замена судьи Ковалевой Н.В. на судью Маштакову Е.А. в связи с нахождением судьи Ковалевой Н.В. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В представленных пояснениях истец просит оставить решение арбитражного суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит (не подлежит) удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 08.03.2014 между предпринимателем Таварян В.Г. (арендодатель) и предпринимателем Гильмутдиновым Э.Р. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 17 (далее - договор), согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) следующее нежилое помещение, именуемое объект - нежилое помещение цокольного этажа N 11 здания литер под/А и нежилое помещение цокольного этажа N 12 здания литер А, площадью 250 кв.м, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, Западный округ, проспект Чекистов, д. 15/2, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора, арендатор обязуется своевременно и полностью оплачивать арендодателю арендную плату согласно разделу 5 договора.

Согласно пункту 5.2.3 договора оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя с 1 по 5 число предстоящего месяца.

Из искового заявления следует, что обязанность по своевременному внесению арендной платы ответчик выполнял ненадлежащим образом, только за 2016 год арендная платы была внесена с нарушением срока, предусмотренного разделом 5 договора, девять раз, что подтверждается документами, представленными в материалы дела.

За ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в размере 1 549 341 рубля 61 копейки.

Согласно пункту 3.2.7 договора арендатор имеет право осуществлять перепланировку, если при ее проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания, в котором находится объект, с письменного согласия арендодателя.

В результате проведенного 13.01.2017 комиссионного обследования арендованных ответчиком помещений, истцом установлено, что ответчиком самовольно заняты помещения, смежные с арендуемыми и общая площадь помещений, используемых ответчиком, составила 361,3 кв.м.

Ответчиком самовольно, без согласования с истцом, была произведена перепланировка помещений путем демонтажа части перегородок и возведения других перегородок, что привело к созданию новых помещений.

В целях досудебного урегулирования спора, письмом от 19.01.2017 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности, выплате денежных средств за самовольное использование помещений, освобождении помещений и расторжении договора аренды.

Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с подпунктом 2 части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд после получения отказа другой стороны на такое предложение либо неполучения ответа в срок, указанный контрагентом или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По смыслу пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" арендодатель должен принять надлежащие меры, которые гарантировали бы получение арендатором соответствующего письменного предупреждения, в том числе вручить его под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Судом установлено, что досудебный порядок расторжения договора аренды посредством направления уведомления истцом был соблюден.

В соответствии с пунктом 7.2 договора за систематическое несвоевременное внесение арендной платы (более трех раз) арендодатель имеет право на досрочное расторжение договора.

Поскольку факт систематического нарушения условий договора ответчиком в части своевременного внесения арендных платежей и самовольного занятия помещений и проведения перепланировки без согласия истца подтверждается материалами дела, постольку суд первой инстанции пришел к выводу о расторжении договора аренды, а также об удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Довод ответчика о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежало удовлетворению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства нарушения ответчиком пунктов 1, 2, 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также доказательства соблюдения претензионного порядка, отклоняется апелляционным судом.

В пункте 6.3 договора установлено, что досрочное расторжение договора допускается, в том числе в судебном порядке по инициативе одной из сторон в порядке, предусмотренном договором и статьями 619 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 8.5 договора установлено, что все уведомления, требования и другие сообщения, относящиеся к договору, направляются сторонам и рассматриваются 10 календарных дней.

Арендодатель должен сообщить о своем намерении расторгнуть договор не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия договора (пункт 6.5 договора).

В направленной претензии истец указал на нарушение сроков внесения арендных платежей, при этом соблюдение 30 дневного срока направления требования о расторжении договора касается только лишь расторжения договора в связи с истечением срока его действия, а не в связи с нарушением сроков внесения арендных платежей. Право на досрочное расторжение договора в связи с нарушением арендатором существенных условий договора, которыми являются сроки и порядок арендных платежей, установлен пунктом 6.3 договора. Как указывалось ранее, статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает разумный срок для исполнения обязательства.

В претензии истец установил срок для освобождения спорных помещений, который на момент вынесения решения суда первой инстанции истек. В связи с изложенным, суд первой инстанции правомерно расторг договор аренды.

Довод ответчика о подписании претензии неуполномоченным лицом, не принимается судом апелляционной инстанции.

В доказательство соблюдения претензионного порядка урегулирования спора истцом представлена претензия от 19.01.2017. Претензия подписана представителем истца по доверенности от 11.01.2017 Чертовым В.А. (т. 1 л.д. 81), который впоследствии подписал исковое заявление.

Из текста претензии понятны суть требований и лицо, которое эти требования предъявляет. Ответчик, при наличии у него сведений о реальном наличии задолженности и действительных сомнений относительно полномочий лица, подписавшего претензию, имел возможность и должен был принять меры к выяснению того, исходила ли воля на предъявление претензии от предпринимателя Таварян В.Г. Непринятие ответчиком таких мер указывает на очевидность для него полномочий Чертова В.А. на подписание претензии.

Довод ответчика о том, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание представленные акты сверок взаимных расчетов за 2013, 2014, 2015 и 2016 годы, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку доказательства оплаты задолженности в полном объеме материалы дела не содержат.

Согласно представленным в апелляционным суд пояснениям, истцом неоднократно уточнялись исковые требования о взыскание задолженности по арендной плате без отдельного указания на постоянную и переменную части.

Истцом заявлено требование о взыскании денежных средств за самовольное пользование помещениями в размере 5 338 047 рублей 10 копеек.

Статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Ответчиком не представлено доказательств и документов, позволяющих сделать вывод о том, что ответчиком помещения не использовались.

Согласия истца на занятие дополнительных помещений и перепланировку в материалы дела не представлен, возражения по методике расчета неосновательного обогащения в апелляционной жалобе ответчиком не приведены.

Таким образом, требование истца о взыскании 5 338 047 рублей 10 копеек за самовольное пользование недвижимым имуществом правомерно удовлетворено судом.

Довод об отсутствии самовольного занятия спорных помещений опровергается представленным в материалы дела актом осмотра нежилого помещения от 13.01.2017 (т.1 л.д. 54).

Довод ответчика о том, что акт осмотра подписан в одностороннем порядке, представители истца самовольно, без уведомления ответчика, проникли в арендуемые помещения, подлежат отклонению, поскольку ответчик не оспаривает факты, установленные в акте.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки в сумме 121 345 рублей 92 копеек.

Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, а также положения статей 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о взыскании с ответчика неустойки в сумме 121 345 рублей 92 копеек.

Довод о неправильности расчета неустойки в апелляционной жалобе не приведен, истцом также не оспаривается, в силу чего в соответствии с выраженной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" правовой позицией у апелляционного суда отсутствуют основания для переоценки данного вывода суда первой инстанции.

Довод ответчика о нерассмотрении судом первой инстанции ходатайств, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку приобщение судом первой инстанции дополнительных документов к материалам дела свидетельствует о фактическом удовлетворении ходатайства ответчика.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу не опровергают выводов суда первой инстанции, а выражают лишь несогласие с ними, что не может являться основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя апелляционной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.06.2017 по делу N А32-5036/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого постановления, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Б.Т. Чотчаев

Судьи

Е.А. Маштакова Н.В. Нарышкина