Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 октября 2017 г. N 20АП-3916/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 2 февраля 2018 г. N Ф10-5663/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Тула

12 октября 2017 г.

Дело N А09-10039/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 05.10.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 12.10.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Дайнеко М.М., судей Капустиной Л.А. и Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Фишер Ю.В., в отсутствие извещенных надлежащим образом сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу региональной общественной организации "Объединение выпускников высшей школы КГБ" на решение Арбитражного суда Брянской области от 13.09.2016 по делу N А09-10039/2016, принятое по иску Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Бярнск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568) к региональной общественной организации "Объединение выпускников высшей школы КГБ" (г. Москва, ОГРН 1037746007936, ИНН 7709435597) о взыскании 168 730 рублей 34 копеек, расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение, установил следующее.

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - истец, управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к региональной общественной организации "Объединение выпускников высшей школы КГБ" (далее - ответчик) о взыскании 168 730 руб. 34 коп, расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда от 13.09.2017 иск удовлетворен. Судебный акт мотивирован ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды.

В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске. В обоснование своей позиции ссылается на необоснованность расчета задолженности по арендной плате. Кроме того, ссылается на заключение нового договора аренды с иным размером арендной платы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.06.2011 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (истец, арендодатель) и РОО "Объединение выпускников высшей школы КГБ" (ответчик, арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 78С-2011 (л.д. 5-7), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на правах аренды объект муниципального нежилого фонда, расположенный по адресу: г. Брянск, б-р Гагарина, д. 22, общей площадью 72,4 кв.м., на основании обращения арендатора для использования под административные помещения для общественных организаций свыше 50 кв.м. (п. 1.1. договора).

Срок аренды установлен сторонами с 01.01.2011 по 30.12.2011 (п. 2.1. договора). Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2010 (л. д. 9). Арендная плата составляет 7660 руб. 83 коп. в месяц (п. 3.1. договора) и перечисляется авансом до десятого числа текущего месяца в бюджет города Брянска (п. 3.3. договора).

Уведомлением от 08.04.2015 арендодатель уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы до 15 190 руб.

Констатируя ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга, расторжении договора аренды и обязании освободить помещение.

В силу ст. ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Акт приема-передачи от 01.02.2010 (л. д. 9) подтверждает передачу объекта аренды в пользование ответчика.

Таким образом, с момента исполнения арендодателем обязанности по передаче имущества, у арендатора возникла встречное обязательство по уплате арендной платы.

Расчет задолженности в сумме 158 487,51 руб. проверен судом апелляционной инстанции и признан необоснованным в связи со следующим.

Если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу части 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (абзац 3 пункта 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды").

По смыслу ст. 606, ч. 1 ст. 614 ГК РФ, п. 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" от 17.11.2011 N 73 следует, что если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В силу положений п. 3.1 договора, расчета размера арендной платы, являющимся приложением к договору, размер арендной платы составляет 7 660,83 руб. размер арендной платы не может быть ниже размера, установленного согласно методике определения размера арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Брянска, утвержденной постановлением Брянской городской администрации.

В силу п. 3.2 договора изменения размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора аренды или подписания дополнительного соглашения к договору аренды).

В соответствии с положениями п. 1.2 методики определения размеров арендной платы за использование нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности г.Брянска, утвержденной постановлением Брянской городской администрации от 26.10.2005 N 3661-п основой для расчета арендной платы является базовая арендная ставка, установленная решением Брянской городской администрации.

В силу п. 8.4 все изменения и дополнения к договору подлежат заключению в письменном виде.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств внесения изменений в условия договора аренды относительно размера арендной платы путем заключения между сторонами дополнительных соглашений.

Доказательств принятия органом местного самоуправления нормативного акта, являющегося основанием для изменения размера арендной платы в порядке п. 3.2 договора также не представлено.

Судом апелляционной инстанции установлено, что базовая арендная ставка на территории города Брянска не изменялась с момента заключения договора, доказательств обратного не представлено.

Указывая на изменение размера арендной платы, истец ссылается на уведомление от 28.04.2015 (л. д. 12), а также на отчет об оценке N 15-169-017-129Н.

Вместе с тем, указанное уведомление не является основанием для изменения условий договора относительно платы за использование помещений, поскольку сторонами согласован иной механизм и иные основания для такого изменения - изменение соответствующим органом ставок арендной платы.

Тот факт, что ответчиком арендная плата за период сентябрь 2015 - декабрь 2015 года вносилась в размере, указанном в уведомлении, само по себе, без заключения дополнительных соглашений не изменяет размера платы по договору.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает необходимым произвести самостоятельный расчет размера задолженности по аренде.

Истцом заявлено о взыскании задолженности за период с 10.04.2015 по 17.08.2016, с учетом положений п. 3.3 договора аренды, период взыскания составляет 17 месяцев, размер арендной платы, подлежащей уплате, составляет 130 234,11 руб. (7 660,83*17).

Ответчиком внесена в указанный период оплата в сумме 99 403,32 руб. Доказательств внесения иного размера арендной платы в спорный период не представлено.

Таким образом, задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составляет 30 830,79 руб. Доказательств погашения указанной задолженности не представлено.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по договору, суд области пришел к правомерному выводу о наличии оснований для применения к нему меры ответственности в виде взыскания неустойки, установленной п. 6.2 договора.

Судебная коллегия производит самостоятельный расчет неустойки, который приведен в таблице ниже:

Дата оплаты по договору	Дата фактической оплаты	Сумма оплаты	Остаток	Дни просрочки	Сумма долга	ставка	Сумма пени
10.04.2015	06.04.2015	7660,83	-	-	-	-	-
10.05.2015	13.05.2015	8000	339,17	2	7660,83	8,25*1/300	3,7
10.06.2015	16.06.2015	7660,83	339,17	5	7660,83	8,25*1/300	7,8
10.07.2015	12.08.2015	15321,66	7660,83	31	7660,83	8,25*1/300	58,7
10.08.2015	12.08.2015		339,17	1	7660,83	8,25*1/300	1,8
10.09.2015	15.09.2015	15190	7529,17+339,17	4	7660,83	8,25*1/300	7,5
10.10.2015	12.10.2015	15190	7529,17*2+273,34	-	-	-
10.11.2015	12.11.2015	15190	7529,17*3+207,51	-	-	-
10.12.2015	16.12.2015	15190	7529,17*4+141,68	-	-	-
10.01.2016	10.01.2016	Переплата 30258,36	22597,53	-	-	-
10.02.2016	10.02.2016	22597,53	14936,7	-	-	-
10.03.2016	10.03.2016	14936,7	7 275,87	-	-	-
10.04.2016	10.04.2016	7 275,87	период просрочки
			11.04.16-11.05.16	30	384,96	11*1/300	3,8
10.05.2016	10.05.2016	-	11.05.16-11.06.16	30	7660,83+384,96	11*1/300	79,6
10.06.2016	10.06.2016	-	11.06.16-14.06.16 14.06.16-11.07.16	3 27	7660,83*2+384,96	11*1/300 10,5*1/300	15,5 133,5
10.07.2016	10.07.2016	-	11.07.16-11.08.16	30	7660,83*3+384,96	10,5*1/300	220,8
10.08.2016	10.08.2016	-	11.08.2016-17.08.16	6	7660,83*4+384,96	10,5*1/300	58,6
итого							591,3

Итого, суд апелляционной инстанции считает обоснованной ко взысканию неустойку в размере 591,3 руб.

Довод ответчика о заключении между сторонами иного договора аренды не принимается судом, поскольку указанный договор к апелляционной жалобе не приложен.

Представленная ответчиком копия договора аренды от 01.11.2013 N 30с-2013 не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку доказательств, обосновывающих невозможность представления указанного документа при рассмотрении дела в суде первой инстанции, сторонами не представлено (ч. 2 ст. 268 АПК РФ). Указанный договор нельзя считать заключенным, ввиду подписанного ответчиком протокола разногласий, не урегулированных другой стороной. Кроме того, со слов ответчика проект указанного договора от 01.11.2013 им подписан, но истцу не направлен, что в силу ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не может свидетельствовать об акцепте и, соответственно, заключении договора.

В силу ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Поскольку достаточных доказательств заключения нового договора на иных условиях нет, то в спор подлежит разрешению с учетом условий договора от 01.06.2011,

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить арендуемое помещение.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

В соответствии с п. 8.1. договора от 01.01.2011 арендодатель вправе в одностороннем порядке полностью отказаться от исполнения настоящего договора, в том числе в случае нарушения сроков оплаты по договору (п. 5.2.6.). В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Факт наличия задолженности по внесению арендных платежей ответчиком не оспорен.

Истцом в адрес ответчика направлялось предарбитражное напоминание об оплате задолженности, а также уведомление о расторжении договора в случае отказа от исполнения обязательства по оплате (л.д. 13), что свидетельствует о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного нормами ст. 452 ГК РФ.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При таких обстоятельствах, требования истца о расторжении договора и обязании возвратить помещение, правомерно удовлетворено судом области.

В связи с несоответствием выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам дела обжалуемое решение подлежит отмене на основании ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу положений ст. 110 АПК РФ судебные расходы ответчика по апелляционной жалобе подлежат частичному возмещению за счет истца в сумме 2 441 руб.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 13.09.2016 по делу N А09-10039/2016 изменить в части подлежащей взысканию задолженности по арендной плате и неустойки.

Взыскать с региональной общественной организации "Объединение выпускников высшей школы КГБ" в пользу муниципального образования город Брянск 30920 руб. 79 коп. основного долга и 2673 руб. 71 коп. неустойки.

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с муниципального образования город Брянск в пользу региональной общественной организации "Объединение выпускников высшей школы КГБ" 3000 руб. судебных расходов.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

М.М. Дайнеко

Судьи

Е.Н. Тимашкова Л.А. Капустина