Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2017 г. N 17АП-9172/17

г. Пермь

25 октября 2017 г.

Дело N А50-31196/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2017 года, постановление.

В полном объеме изготовлено 25 октября 2017 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Романов В. А.,

судей Мармазовой С.И.,

Нилоговой Т.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём Коженовой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

апелляционную жалобу конкурсного кредитора ООО "РЕГИОН"

на определение Арбитражный суд Пермского края от 29 августа 2017 года, принятое судьёй Рахматуллиным И.И. в рамках дела N А50-31196/2016 о признании банкротом ООО "Камстройинвест"

по обособленному спору по заявлению ООО "Регион" о признании за ним права собственности на доли в незавершенных строительством объектах недвижимости должника

в судебном заседании приняли участие представители:

- должника: Котельников А.В., и.о. конкурсного управляющего

- Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО):

Шутько М.В. (паспорт, дов. от 25.05.2017)

(иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично путем размещения информации на Интернет-сайте суда),

установил:

Определением Арбитражного суда Пермского края от 10.05.2017 (резолютивная часть от 02.05.2017) в отношении ООО "КамСтройИнвест" (далее - общество "КамСтройИнвест", Должник) введено наблюдение с учетом положений, применяемым к банкротству застройщиков согласно параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности

(банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден Котельников Андрей Вениаминович, о чём официальное сообщение опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 20.05.2017.

Решением арбитражного суда от 07.08.2017 (резолютивная часть от 31.07.2017) общество "КамСтройИнвест" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на Котельникова А.В.

Конкурсный кредитор ООО "Регион", чьи требования участника строительства уже включены в состав реестра передачи жилых помещений, обратился 15.06.2017 в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на доли в восьми незавершенных строительством объектах недвижимости в виде конкретизированных в заявлении квартир, в отношении которых заявитель выступал участником долевого строительства.

Определением Арбитражный суд Пермского края от 14.08.2017 (судья Рахматуллин И.И.) в удовлетворении заявления отказано.

ООО "Регион" обжаловало определение от 14.08.2017 в апелляционном порядке, просит его отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объёме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд необоснованно не принял во внимание, что апеллянт ранее принимал попытки признать за собой права собственности на квартиры в суде общей юрисдикции; договоры долевого участия со стороны ООО "Регион" исполнены, наличие или отсутствие государственной регистрации на объект недвижимости не препятствует признанию на него права собственности; ряд граждан-участников строительства признали право собственности на аналогичные квартиры и отказ в том же апеллянту не отвечает принципу равенства всех участников гражданско-правовых отношений в настоящем деле; законодательство об участии в долевом строительстве не препятствует признанию права собственности на незавершенный строительством объект либо долю в нем; также не препятствует признанию права и отсутствие доказательств соответствия возведенных объектов строительным нормам и техническим регламентам, так как ООО "Регион" готово принять объекты в собственность и нести за них бремя в том виде, в каком они сейчас находятся.

Письменные отзывы на апелляционную жадобу не поступили.

В заседании апелляционного суда и.о. конкурсного управляющего Котельников А.В. и представитель Коммерческого банка "БФГ-Кредит" (ООО) возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, между ООО "Регион" (участник долевого строительства) и обществом "КамСтройИнвест" (застройщик) заключено двенадцать договоров участия в долевом строительстве от 04.12.2013 N N 1-ДУ _ 12-ДУ, зарегистрированных в установленном порядке Управлением Росреестра по Пермскому краю, по условиям которых участник долевого строительства принимает участие в долевом строительстве соответствующих двенадцати многоквартирных трёхэтажных жилых домов по адресу: Пермский край, Пермский район, Лобановское с/п, с. Лобаново.

Застройщик обязался в срок до 31.03.2016 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

В соответствующих условиях договоров стороны согласовали основные характеристики передаваемых жилых помещений применительно к каждой из в общей сложности 132-х квартир, расположенных в 12-ти указанных выше многоквартирных жилых домов.

Общая цена договоров составила 365.900.490 руб., которая оплачена ООО "Регион" в полном объёме, что подтверждается приложенными к заявлению платежными поручениями и справками общества "КамСтройИнвест".

Со стороны застройщика общества "КамСтройИнвест" принятые на себя указанными выше договорами обязательства не исполнены, в оговоренный в договорах срок объекты долевого строительства участнику строительства не переданы, строительные работы к настоящему времени прекращены.

После введения в отношении Должника процедуры банкротства Общество "Регион" наряду с обращением в арбитражный суд с заявлением о включении его в реестр передачи жилых помещений в отношении 217-ти квартир (данные требования к настоящему времени арбитражным судом удовлетворены определением от 07.08.2017) также обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании за ним права собственности на 132 квартиры из числа указанных выше 217-ти, в отношении которых заявитель выступал участником долевого строительства.

Отказывая в удовлетворении последнего заявления, арбитражный суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.

Как верно указал суд, отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

По смыслу пункта 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, передача объекта долевого строительства, возводимого с привлечением средств дольщиков по договору долевого участия, связана с завершением строительства объекта и вводом его в эксплуатацию.

Правовым последствием исполнения договора долевого участия является возникновение у участников долевого строительства права собственности на индивидуально определенные части/объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости.

При этом данное право реализуется по правилам ст. 398 ГК РФ, предусматривающей последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь.

Исходя из положений статей 130, 209, 219, 244 ГК РФ и с учетом разъяснений, данных в пунктах 4, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 N 56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве", вещные права, включая право собственности на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Приведя указанные правовые нормы и разъяснения об их применении арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что право собственности на объект незавершенного строительства может быть признано только в отношении объекта уже существующего в качестве индивидуально определенного договором.

Также верно суд указал, что в силу части 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве документом, удостоверяющим выполнение строительства, а равно основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Вопреки доводам апеллянта возможность признания права собственности на квартиру в многоквартирном доме обусловлена необходимостью такого разрешения ещё и потому, что именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает его соответствие техническим нормам и регламентам, что, в свою очередь, отвечает как публичным интересам, так и интересам иных участников строительства.

Поскольку по условиям договоров обязанность передать обществу "Регион" жилые помещения возникает у застройщика лишь после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома в целом, а спорные объекты строительства в эксплуатацию не введены, соответствующие разрешения в установленном законом порядке отсутствуют, равно как отсутствуют пока в правовом смысле в качестве объектов гражданско-правового оборота и сами объекты строительства, не имеется оснований для признания требований ООО "Регион" обоснованными.

Как отмечено арбитражным судом первой инстанции, пунктом 8 статьи 201.11 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный суд по заявлению участника строительства выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, но это возможно лишь в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, при том, что застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения.

При отсутствии определенных пунктом 8 ст. 201.11 Закона о банкротстве условий признание в рамках процедуры банкротства, проводимой в целях соблюдения пропорционального удовлетворения требований кредиторов застройщика, за отдельным инвестором (дольщиком) права на помещение в объекте незавершенного строительства, не введенном в эксплуатацию, может повлечь нарушение закрепленного законодательством о банкротстве принципа равенства кредиторов должника и воспрепятствовать включению объекта незавершенного строительства в конкурсную массу общества "КамСтройИнвест" с целью удовлетворения требований кредиторов.

Доводы общества "Регион" на наличие нескольких судебных актов о признании за гражданами права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости применительно к тем же строящимся домам, в которых расположены квартиры, являющиеся предметом договоров участия в долевом строительстве общества "Регион", правильно не приняты во внимание арбитражным судом первой инстанции. При этом суд верно отметил, что участники долевого строительства воспользовались различными способами защиты своих права и законных интересов: некоторые из граждан обратились в суд общей юрисдикции с требованиями о признании права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, которые были удовлетворены; другие участники долевого строительства (включая ООО "Регион") предъявили свои требования в порядке ст. 201.4 Закона о банкротстве.

Апелляционный суд полагает, что независимо от того, к какому из указанных способов защиты своего права прибегли конкретные участники долевого строительства, при наличии вступившего в законную силу судебного акта суда о признании за ними права собственности либо о включении их в состав реестра передачи жилых помещений за соответствующими участниками долевого строительства должен признаваться одинаковый фактический правовой статус, необходимый и достаточный для совершения в последующем юридически значимых действий в процессе взаимодействия с застройщиком, другими участниками долевого строительства и иными кредиторами должника, а также органами государственной власти и местного самоуправления.

В связи с этим доводы о неравном положении участников строительства, исходящие от апеллянта, включенного определением арбитражного суда от 07.08.2017 в реестр требований о передаче жилых помещений, не могут быть признаны обоснованными и не могут повлечь за собой отмену (изменение) обжалуемого ООО "Регион" судебного акта.

Также обоснованно отметил суд первой инстанции и на то обстоятельство, что в отличие от граждан - участников строительства, заключение обществом "Регион" договоров участия в долевом строительстве с обществом "КамСтройИнвет" преследовало получение прибыли. В связи с этим суд верно указал, что не подлежат применению к настоящему спору по аналогии правила, регулирующие отношения граждан (физических лиц) и застройщика, в том числе с учетом специфики субъектного состава правоотношений и целей заключения договоров участия в долевом строительстве. Это означает, что до завершения строительства и приобретения объектами долевого участия статуса недвижимого имущества последние являются предметом обязательственных правоотношений, но не вещных прав. Как было отмечено, предметом договоров являются квартиры, которые будут построены должником; положений о приобретении доли в праве на незавершенный строительством объект договоры не содержат.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции правильно отказал обществу "Регион" в признании за ним права собственности в отношении заявленных им 132-х квартир в восьми многоквартирных домах, строительство которых застройщиком, признанным банкротом, не завершено.

В удовлетворении апелляционной жалобы надлежит отказать.

Руководствуясь ст. ст. 176, 258, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Пермского края от 14 августа 2017 года по делу N А50-31196/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

В.А. Романов

Судьи

С.И. Мармазова Т.С. Нилогова