Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 ноября 2017 г. N 08АП-12122/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12 января 2018 г. N Ф04-1982/16 настоящее постановление оставлено без изменения

Омск

03 ноября 2017 г.

Дело N А46-10604/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 ноября 2017 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шиндлер Н.А.

судей Золотовой Л.А., Сидоренко О.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Журко А.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-12122/2017) Министерства имущественных отношений Омской области на решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 по делу N А46-10604/2015 (судья Пермяков В.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Акция" (ИНН 5501022212, ОГРН 1025500526149)

к Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН 5503079101, ОГРН 1045504006822)

3-и лица: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии; 2) Федеральное государственное бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Омской области; 3) Банк ВТБ (публичное акционерное общество)

о признании незаконным решения о 24.08.2015 об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: Окунева Е.В. по доверенности от 09.01.2017 сроком действия до 31.12.2017;

от заинтересованного лица: Абдрахманова М.Н. по доверенности N 03-02/482 от 24.01.2017 сроком действия до 31.12.2017;

от 3-х лиц: представители не явились.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Холдинговая компания "Акция" (далее по тексту - ООО "ХК "Акция", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к Министерству имущественных отношений Омской области (далее по тексту - заинтересованное лицо, Министерство имущественных отношений) о признании незаконным решения от 24.08.2015 об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества - фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Тарская, д. 8, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Решением Арбитражного суда Омской области от 17.12.2015, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2016, требования ООО "ХК "Акция" были удовлетворены в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.06.2017 решение от 17.12.2015 Арбитражного суда Омской области и постановление от 22.03.2016 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-10604/2015 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Омской области.

В своем постановлении кассационная инстанция указала, что при рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанции не проверяли и не исследовали вопросы, обладает ли спорный объект признаками самостоятельного недвижимого имущества, имеет ли самостоятельное назначение; соответствует ли площадь, занятая руинированной стеной здания, площади испрашиваемого земельного участка необходимой для эксплуатации стены; осуществлялась ли фактически аренда имущества в соответствии с указанными условиями, каким образом арендатор использовал помещение, возникло ли у него преимущественное право выкупа имущества, с какой целью заключен рассматриваемый договор; не проверялась особенности отчуждения объекта культурного наследия областного значения, с учетом ограничений, указанных в статье 29 Закона N 178-ФЗ.

Решением от 31.07.2017 Арбитражный суд Омской области при новом рассмотрении дела удовлетворил заявленные требования и признал незаконным решение Министерства имущественных отношений от 24.08.2015 об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества -фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61.

В качестве способа восстановления права суд обязал заинтересованное лицо устранить допущенное нарушения прав и законных интересов общества посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8 и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Кроме того, суд решил, выплатить за проведение экспертизы Федеральному бюджетному учреждению Омская лаборатория судебной экспертизы Государственной предприятию Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 60 000 рублей, перечисленных заявителем по платежному поручению N 81 от 31.01.2017, а 15 000 рублей возвратить с депозитного счета суда обществу, взыскать с заинтересованного лица в пользу заявителя 3000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, а также 217 680 рублей судебных расходов, понесенных ООО "ХК "Акция" на проведение экспертиз по делу.

В обоснование решения суд первой инстанции указал на право заявителя на выкуп арендованного имущества, соответствие руинированного здания признакам объекта недвижимости, необходимость всего испрашиваемого земельного участка для эксплуатации объекта.

Не согласившись с принятым судебным актом, Министерство имущественных отношений обратилось в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ее подателем указано на то, что земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:61, предназначенный для эксплуатации руинированного здания, может быть использован только после исправления реестровой ошибки, при этом, заинтересованное лицо не может передать заявителю земельный участок большей площадью, чем указано в свидетельстве о государственной регистрации права государственной собственности; согласно пункту 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации наличие реестровой ошибки является самостоятельным основанием для отказа в предоставлении земельного участка; пересечение границ спорного земельного участка с границами земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56 свидетельствует о наличии спора о праве; суд первой инстанции не учел, что в порядке названной им нормы права осуществляется лишь выкуп зданий, строений, но не земельный участок; требование о предоставлении рассрочки оплаты стоимости земельного участка противоречат действующему законодательству.

В представленном до начала судебного заседания отзыве ООО "ХК "Акция" просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и ПОА Банк ВТБ, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайств об отложении слушания по делу не заявили, отзывы не представили, в связи с чем, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156, части 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель Министерства имущественных отношений поддержал доводы апелляционной жалобы, представитель ООО "ХК "Акция" возразил на доводы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным, не подлежащим отмене.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, апелляционную жалобу отзыв на неё, заслушав явившихся в судебное заседание представителей сторон, установил следующие обстоятельства.

Как следует из выписок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.09.2015 N 55/001/018/2015-003, от 02.09.2015 N 55/001/018/2015-001, свидетельства о государственной регистрации права от 25.08.2006 (т.1 л.д.69-71) в государственной собственности субъекта Российской Федерации - Омской области, полномочия по управлению и распоряжению имуществом которого осуществляет Министерство имущественных отношений Омской области, находится нежилой объект: фасадная стена руинированного здания, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Тарская, д. 8 и земельный участок с кадастровым номером 55:36:040116:61 площадью 2646 кв.м., предоставленный для общественно-деловых целей под фасадную стену руинированного здания.

Указанному объекту недвижимости 1911-1912 года постройки был выдан паспорт памятника истории и культуры СССР 26.06.1980 (т.1 л.д.72-83).

На основании охранно-арендного договора N 2226 от 24.05.1996 ООО "ХК "Акция" является арендатором фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв.м., литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Тарская, д. 8, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает руинированный памятник культуры с занимаемым участком для использования под офисные помещения после проведения работ по реставрации, воссоздания и приспособления объекта.

Срок действия договора - 15 лет.

В обязанности арендатора входит осуществление содержания объекта и всего связанного с ним имущества в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии, расходы подлежат несению за свой счет. На арендаторе лежит также обязанность оформить охранное свидетельство и осуществлять ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику за счет арендатора в сроки, предусмотренные в прилагаемом акте по специальному разрешению госоргана.

15.12.2014 на спорный объект было оформлено охранное свидетельство N 2374, к которому прилагается акт N 2374 технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории (т.1 л.д.84-90).

Согласно плану ремонтно-реставрационных работ на период с 2015 по 2019 год надлежит обеспечить консервацию объекта, в период 2015-2016 годов осуществить обследование несущих конструкций, в период 2016-2019 годов разработать научно-проектную документацию по приспособлению объекта для современного использования.

На запрос заявителя от 03.08.2015 (т.1 л.д.91) о возможных способах приспособления объекта для современного использования, Министерство культуры Омской области указало на целесообразность использования объекта в соответствии с историческими параметрами ранее существовавшего здания и флигеля, указанными в паспорте объекта культурного наследия.

24.06.2015 ООО "ХК "Акция" обратилось к Министерству имущественных отношений с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого сооружения с земельным участком, на котором оно расположено.

К данному заявлению прилагались, в частности, сведения о среднесписочной численности за 2011-2014 годы, бухгалтерская отчетность за 2012-2014 годы, выписка из Единого реестра юридических лиц.

Письмом N 05/8620 от 24.08.2015 заинтересованное лицо в реализации преимущественного права на приобретение фасадной стены руинированного здания отказало, ссылаясь на отсутствие градостроительного регламента, позволяющего определить предельные (максимальные или минимальные) размеры земельного участка, указало, что площадь земельного участка, являющегося предметом рассмотрения, значительно превышает площадь объекта недвижимости.

Полагая, что вышеуказанный отказ является незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя, ООО "ХК "Акция" обратилось в Арбитражный суд Омской области с настоящим заявлением.

31.07.2017 Арбитражный суд Омской области принял обжалуемое решение.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Согласно статье 3 Федерального закона Российской Федерации N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом такое преимущественное право может быть реализовано таким субъектам при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Таким образом, названные нормы права предъявляют определенные требования к субъекту, подающему заявление о приобретении имущества в собственность, и объекту - муниципальному или государственному имуществу.

Согласно части 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ).

Из материалов дела следует, что заявление от 24.06.2015 года в Министерство имущественных отношений было направлено обществом с целью реализации своего преимущественного права приобретения арендуемого сооружения.

То обстоятельство, что заявитель подпадает под критерии субъекта малого и среднего предпринимательства подтверждено материалами дела и ответчиком не оспаривается; задолженности по арендной плате у заявителя не имеется; заявитель владел недвижимым имуществом на праве аренды непрерывно, начиная с 1996 года на основании охранно-арендного договора N 2226 от 24.05.1996.

Таким образом, материалами дела подтверждается и заинтересованным лицом не оспаривается, что в конкретной ситуации соблюдены все требования к субъекту, подающему заявление о выкупе имущества.

Подтвержденными материалами дела суд апелляционной инстанции считает и обстоятельства осуществления фактической аренды имущества в соответствии с указанными условиями договора.

Как было выше сказано, из условий охранно-арендного договора N 2226 от 24.05.1996 ООО "ХК "Акция" как арендатор принимает руинированный памятник культуры с занимаемым участком для использования под офисные помещения после проведения работ по реставрации, воссоздания и приспособления объекта.

При этом, в обязанности арендатора входит осуществление содержания объекта и всего связанного с ним имущества в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом состоянии, расходы подлежат несению за свой счет, оформить охранное свидетельство и осуществлять ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы по арендуемому памятнику за счет арендатора в сроки, предусмотренные в прилагаемом акте по специальному разрешению госоргана.

К охранному свидетельству N 2374, прилагается акт технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории, согласно которому на период с 2015 по 2019 год надлежит обеспечить консервацию объекта, в период 2015-2016 годов осуществить обследование несущих конструкций, в период 2016-2019 годов разработать научно-проектную документацию по приспособлению объекта для современного использования.

Заявитель исправно уплачивал арендую плату за спорное сооружение, не имея задолженности по ней ни на дату обращения к заинтересованному лицу с заявлением о реализации преимущественного права, ни на какую-либо иную дату.

За время аренды спорного сооружения арендодатель, а также орган, осуществляющий полномочия по государственному учету объектов культурного наследия и их государственной охране, ни разу не предъявляли претензий к порядку его использования и обеспечения его сохранности арендатором.

Таким образом, арендатор фактически использовал арендованное имущество в точном соответствии с целями охранно-арендного договора и согласно плану, заложенному в акт охранного свидетельства государственным органом, в связи с чем, у него возникло преимущественное право выкупа имущества.

Как было выше сказано, объектом отчуждения по Федеральному закону N 159-ФЗ является недвижимое имущество. В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (Информационное письмо N134) разъяснено, что по смыслу данного закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.12.2008 N 9626/08 определена правовая позиция по применению положений статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой вопрос о принадлежности того или иного сооружения к категории недвижимости решается в каждом конкретном случае исходя из объективных технических характеристик.

В целях установления, является ли спорное сооружение, описываемое согласно данным единого государственного реестра прав как фасадная стена руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8, самостоятельным объектом недвижимости, определением суда первой инстанции от 16.09.2016 была назначена строительно-техническая экспертиза, по результатам которой было подготовлено экспертное заключение N 2295/3-3 от 28.10.2016.

В данном заключении были сформированы, в том числе, выводы о том, что, учитывая глубину заложения фундамента, обеспечивающую прочную связь с землей, целостность кладки стен и фундамента, прочное сцепление кирпичей с раствором кладки, перемещение сооружения без его повреждения или части его конструктивных элементов без их повреждения невозможно. Учитывая срок фактической жизни объекта исследования (более 100 лет) и наличие следов пожара (закопчение продуктами горения), при этом, находясь в работоспособном состоянии, сооружение обладает признаками капитальности: огнестойкость и долговечность. Фундамент и стены Сооружения находятся в удовлетворительном (работоспособном) состоянии, физический износ составляет 30%. Строительство нового здания или восстановление руинированного здания с использованием имеющихся конструктивных элементов сооружения возможно.

Сооружение является частью самостоятельного некогда строения и не является вспомогательным (пристроенным) по отношению к расположенным в непосредственной близости зданиям.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в отношении фасадной стены руинированного здания площадью 1459, 2 кв. м, с адресом улица Тарская, дом 8, Омск, Омская область 19.06.2012 года осуществлен государственный кадастровый учет (кадастровый номер объекта 55:36:000000:23101) и произведена государственная регистрация права собственности за субъектом федерации - Омской областью (регистрационный номер записи 55-55/001-55/101/008/2015-1623/1).

Таким образом, суд первой инстанции, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, в том числе экспертное заключение N 2295/3-3 от 28.10.2016, пришел к верному выводу о том, что сооружение, описываемое согласно данным единого государственного реестра прав как фасадная стена руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8, является самостоятельным объектом недвижимости, тесно связанным с землей, обладает признаками капитальности. Строительство нового здания или восстановление руинированного здания с использованием имеющихся конструктивных элементов сооружения возможно.

Следовательно, испрашиваемый для выкупа объект соответствует предъявляемым к нему законом требования.

В силу статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ реализация права на выкуп осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом N 178-ФЗ от 21.12.2001 "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ФЗ N 178-ФЗ).

В силу статьи 28 ФЗ N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Следовательно, поскольку реализация права на выкуп недвижимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства реализуется в порядке Федерального закона N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", который предусматривает возможность выкупа зданий, строений и сооружений только вместе с земельным участком, то в конкретной ситуации фасадная стена руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8 подлежала выкупу только вместе с земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, на котором она располагается.

Из материалов дела следует, что в основание отказа в выкупе недвижимого имущества Министерством имущественных отношений положено превышение площади земельного участка, являющегося предметом рассмотрения, площади расположенного на нем объекта недвижимости.

Пунктом 1 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено, что градостроительный регламент - это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются, в том числе, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (пункт 2 части 6 статьи 30 названного Кодекса).

Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденными Решением Омского городского Совета от 10.12.2008 N 201, градостроительный регламент, позволяющий определить предельные размеры земельного участка, необходимого для эксплуатации фасадной стены руинированного здания не установлен.

Земельный участок с кадастровым номером 55:36:0401156:61 был сформирован в связи с обращением за его предоставлением в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации лица, владеющего на праве оперативного управления сооружением по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом8 - Государственного учреждения "Омский областной центр учета и содержания государственной собственности".

В соответствии с Распоряжением Мэра города Омска N 1393-р от 10.07.2003 года "Об утверждении проекта территориального землеустройства земельного участка по ул.Тарская в Центральном административном округе" утвержден проект территориального землеустройства по формированию земельного участка площадью 2646 кв. м, относящегося к категории земель поселений, для общественно-деловых целей под фасадную стену руинированного здания.

Согласно заявке Департамента недвижимости Администрации города Омска от 22.07.2003 основанием постановки земельного участка на государственный кадастровый учет является указанное выше Распоряжение Мэра города Омска N 1393-р от 10.07.2003. Земельный участок был сформирован по правилам указанной статьи Земельного кодекса РФ для эксплуатации расположенного на нем сооружения. Согласно данным кадастрового паспорта указанный объект недвижимого имущества был поставлен на кадастровый учет 09.08.2003.

Распоряжением Мэра города Омска N 350-р от 24.02.2004 спорный земельный участок был предоставлен на праве постоянного (бессрочного) Областному Государственному учреждению "Омский областной центр учета и содержания государственной собственности".

Таким образом, земельный участок площадью 2646 кв. м был сформирован под фасадную стену руинированного здания еще прежними правообладателями данного объекта именно в таких границах.

Кроме того, в целях установления соответствия размера выкупаемого земельного участка (кадастровый номер 55:36:040116:61, площадью 2 646 кв.м.) площади находящегося на участке нежилого сооружения, расположенного по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8, площадью по наружному обмеру 1 459,2 кв.м., литера Е, определением от 22.02.2017 суд первой инстанции назначена экспертизы по делу, по результатам которой Государственным предприятием Омской области "Омский центр технической инвентаризации и землеустройства" было подготовлено экспертное заключение.

В данном заключении были сформированы выводы о том, что с учетом фактического местоположения сооружения, местоположения границ смежных земельных участков и красных линий, местоположение границ земельного участка, необходимого для использования сооружения под административное здание определяется из расчета местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, площадью 2646 кв. м. и границ части земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56, площадью 30 кв.м., занятую руинированным зданием. Для эксплуатации объекта недвижимости необходимая площадь земельного участка должна составлять 2676кв.м.

Таким образом, площадь сформированного земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61 (2646 кв. м.) соответствует площади находящегося на нем нежилого сооружения, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м., литера Е, расположенного по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8, при условии использования последнего в целях реконструкции и приспособления для современного использования под административное здание и с учетом исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56.

Следовательно, из данного заключения суд апелляционной инстанции делает вывод, что основание для отказа в предоставлении земельного участка со ссылкой на его чрезмерность не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

В апелляционной жалобе Министерство имущественных отношений указывает на то, что не может предоставить земельный участок большей площадью, чем указано в свидетельстве о государственной регистрации права государственной собственности.

Однако, подобное требование из предмета заявленного иска не следует. ООО "ХК "Акция" просит выкупить фасадную стену руинированного здания, расположенную по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8, площадью по наружному обмеру 1 459,2 кв.м., находящуюся на земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61, который сформирован и стоит на кадастровом учете с конкретными индивидуальными показателями.

При этом то обстоятельство, что в ходе проведенной экспертизы была выявлена реестровая ошибка не может являться препятствием для выкупа, а пересечение границ спорного земельного участка с границами земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:56 не свидетельствует о наличии спора о праве.

Согласно статье 61 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" реестровая ошибка - это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

В силу данной статьи реестровая ошибка подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки. Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

Следовательно, выявленные экспертом сведения об ошибках в межевом плане при вынесении на местность точек, определяющих объекты недвижимости, могут быть устранены государственным регистратором самостоятельно или по решению суда, что не повлечет прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости.

При этом, по мнению суда апелляционной инстанции, необоснованной является ссылка заинтересованного лица на пункт 24 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации наличие, предусматривающий отказ в предоставлении земельного участка в связи с уточнением его границ, поскольку данная процедура в силу статьи 43 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, о котором сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков, что не охватывается понятием реестровой ошибки.

По мнению суда апелляционной инстанции не может являться препятствием для выкупа объекта недвижимости и тот факт, что он относится к объектам культурного наследия областного значения.

Согласно частям 1, 3 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ настоящий закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу этого Закона, в том числе особенности их участия в приватизации арендуемого имущества. Отношения, не урегулированные Федеральным законом N 159-ФЗ, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона N 159-ФЗ действие настоящего Федерального закона не распространяется на: 1)отношения, возникающие при отчуждении арендуемого имущества, переданного организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в соответствии со статьей 15 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";

2) отношения, возникающие при приватизации имущественных комплексов государственных или муниципальных унитарных предприятий;

3) недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления;

4) недвижимое имущество, которое ограничено в обороте;

5) государственное или муниципальное недвижимое имущество, если по состоянию на 1 июля 2015 года опубликовано объявление о продаже такого имущества на торгах или заключен договор, предусматривающий отчуждение такого имущества унитарным предприятием.

Данным положением законодатель ограничивает сферу действия закона N 159-ФЗ, перечисляя объекты, для отчуждения которых данный закон не применяется. В указанном перечне отсутствуют объекты культурного наследия, в связи с чем, на отношения, возникшие между обществом и Министерством имущественных отношений распространяются положения Федерального закона N 159-ФЗ, в том числе и касающиеся выкупа в преимущественном порядке арендованного имущества.

В пункте 2 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что нормы Федерального закона N159-ФЗ, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Закона о приватизации государственного и муниципального имущества.

Вместе с тем, определенные Федеральным законом N 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных норм, предусмотренных Федеральным законом N178-ФЗ и применяемых при приватизации государственного и муниципального имущества.

Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь в отношении имущества, приватизация которого допускается Федеральным законом N 178-ФЗ и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

В частности статьей 29 Федерального закона N 178-ФЗ предусмотрены особенности приватизации объектов культурного наследия. Так, частью 1 данной статьи установлены следующие условия для приобретения объектов культурного наследия: обременение требованиями к содержанию и использованию объектов культурного наследия, включенных в реестр объектов культурного наследия, требованиями к сохранению таких объектов, требованиями к обеспечению доступа к указанным объектам.

Согласно части 3 статьи 29 Федерального закона N 178-ФЗ договор, предусматривающий отчуждение объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, в порядке приватизации, должен содержать в качестве существенного условия обременение приватизируемого объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, обязанностью нового собственника по выполнению требований охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 N73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", а при отсутствии данного охранного обязательства - требований иного охранного документа, предусмотренного пунктом 8 статьи 48 указанного Федерального закона.

В случае отсутствия в таком договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, является ничтожной.

Вместе с тем, указанные положения не являются препятствием для реализации заявителем преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества, а лишь устанавливают необходимые условия такого выкупа.

Как указывалось ранее, заявитель владел недвижимым имуществом на основании охранно-арендного договора N 2226 от 24.05.1996 года, содержащего условие о проведение работ по реконструкции руинированного объекта (воссоздании его в прежнем объеме на прежних фундаментах). Основной целью заключения указанного договора и передачи спорного сооружения во владение Заявителю являлось обеспечение сохранности объекта аренды, являющегося объектом культурного наследия - памятником истории и культуры регионального значения.

В целях обеспечения сохранности объекта аренды и в порядке реализации положений Федерального закона N 73-ФЗ на заявителя путем выдачи ему охранных обязательств N 1228 от 27.01.2009 года и N 2374 от 15.12.2014 года возлагались специальные обязанности по сохранению объекта культурного наследия, основными из которых являлось проведение консервационных работ, обследование технического состояния конструкций, разработка научно-проектной документации.

В рамках исполнения требований охранного обязательства и с учетом рекомендаций, полученных от Министерства культуры Омской области, заявителем (арендатором) заказаны, оплачены и получены предпроектные проработки приспособления арендуемого объекта для современного использования.

Кроме того, от Министерства культуры Омской области получено задание на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включающих обследование несущих конструкций и технического состояния объекта, разработку проекта приспособления объекта для современного использования, воссоздание фонового объекта, примыкающего к предмету охраны объекта культурного наследия (к фасадной стене).

Таким образом, суд пришел к верному выводу о том, что положения статьи 29 Федерального закона N 178-ФЗ не является препятствием для реализации обществом своего преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом N159-ФЗ, а лишь устанавливают определенные условия для выкупа объекта культурного наследия.

В качестве способа восстановления нарушенного права общество просило обязать Министерство имущественных отношений устранить допущенное нарушения прав и законных интересов ООО "ХК "Акция" посредством совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", в отношении фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459,2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8 и земельного участка с кадастровым номером 55:36:040116:61.

Учитывая изложенное выше, а также тот факт, что предметом настоящего спора является отказ в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества - фасадной стены руинированного здания: нежилое сооружение, площадью по наружному обмеру 1459, 2 кв. м, литера Е, расположенное по адресу: г. Омск, улица Тарская, дом 8, с занимаемым сооружением и необходимым для его использования земельным участком с кадастровым номером 55:36:040116:61, который признан незаконным, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что заявителем избран надлежащий способ восстановления нарушенных прав.

С учетом вышеуказанных положений процессуального и материального права, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив все имеющиеся доказательства по делу, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае отсутствуют предусмотренные законом основания для отказа в совершении соответствующим уполномоченным органом предусмотренных законом действий.

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Вопрос о распределении судебных расходов по апелляционной жалобе апелляционным судом не рассматривается, так как Министерство имущественных отношений Омской области, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты государственной пошлины освобождено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу Министерства имущественных отношений Омской области оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Омской области от 31.07.2017 по делу N А46-10604/2015 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Л.А. Золотова О.А. Сидоренко