Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 ноября 2017 г. N 12АП-12780/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21 февраля 2018 г. N Ф06-29378/18 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Саратов

30 ноября 2017 г.

Дело N А57-3637/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 30 ноября 2017 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Антоновой О.И.,

судей Жаткиной С.А., Никитина А.Ю.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.

при участии:

- от общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ" - Осипов Михаил Александрович, по доверенности от 03.06.2016, выданной сроком на три года;

- от Администрации Вольского муниципального района Саратовской области Дудников Антон Викторович, действующий по доверенности N 27 от 15.02.2017, выданной сроком по 31.12.2017;

- от Комитета по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района Саратовской области Дудников Антон Викторович, действующий на основании распоряжения N 97-лс от 27.03.2014

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Вольского муниципального района Саратовской области на решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 сентября 2017 года по делу N А57-3637/2017 (судья И.М. Заграничный),

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", ОГРН 1026401181685

к Администрации Вольского муниципального района Саратовской области, ОГРН

1026401677807,

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области,

Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", ОГРН 1026401181685 с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Вольского муниципального района Саратовской области, ОГРН 1026401677807, третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, Комитет по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка, а именно:

Изложить пункты 2.1., 2.2. Договора в следующей редакции:

"2.1. Стоимость земельного участка, общей площадью 40 723 (Сорок тысяч семьсот двадцать три) кв.м, определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р от 28.12.2012 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области", постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-11 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет 205 905,67 руб. (Двести пять тысяч девятьсот пять рублей 67 копеек).

2.2. Покупатель перечисляет Продавцу за земельный участок, общей площадью 40 723 (Сорок тысяч семьсот двадцать три) кв.м 205 905,67 руб. (Двести пять тысяч девятьсот пять рублей 67 копеек) на следующие реквизиты: Финансовое управление администрации Вольского муниципального района (КУМИ и ПР администрации ВМР) л/сч 062020015, ИНН 6441006279, КПП 644101001, р/сч 40302810163595000007, БАНК РКЦ Балаково, г. Балаково, БИК 046359000, КБК 0621140601310000430, ОКТМО 63611101".

Решением суда от 18.09.2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить по основаниям, изложенным в жалобе.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как указывает истец в качестве обоснования заявленных требований, 08 сентября 2016 г. между Администрацией Вольского муниципального района и ООО "Торговый дом РТ" был заключен Договор N 161013 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:42:030207:20, общей площадью 40 723 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, 34, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование- "тяжелая промышленность".

На данном земельном участке расположены нежилые здания, находящиеся в собственности ООО "Торговый дом РТ", что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права: 64-АД 279518 от 19.06.2014; 64-АД 279846 от 30.06.2014; 64-АД 279845 от 30.06.2014; 64-АД 279517 от 19.06.2014; 64-АД 279516 от 19.06.2014; 64-АД 279515 от 19.06.2014; 64-АД 279514 от 19.06.2014; 64-АД 279513 от 19.06.2014; 64-АД 279844 от 30.06.2014; 64-АД 279512 от 19.06.2014; 64-ДД279511 от 19.06.2014; 64-АД 279510 от 19.06.2014; 64-АД 279436 от 19.06.2014.

ООО "Торговый дом РТ" является собственником данных объектов недвижимости на основании Договора купли-продажи недвижимого имущества от 21 мая 2014 г., заключенного с ЗАО "Концерн РТ".

В свою очередь ЗАО "Концерн РТ" приобрело данные здания у ТОО Вольский машиностроительный завод "Металлист" на основании Договора купли-продажи имущества от 28.02.2000 и Дополнительного соглашения к нему от 05.07.2001.

Все указанные выше здания были приватизированы и перешли в собственность ТОО Вольский машиностроительный завод "Металлист", который, в свою очередь, затем распорядился ими путем продажи в пользу ЗАО "Концерн РТ".

Земельный участок, который в настоящее время находится в аренде у ООО "Торговый дом РТ", ранее всегда занимался заводом "Металлист" и находился у него в постоянном (бессрочном) пользовании.

Далее постоянное (бессрочное) пользование было переоформлено в аренду и арендатором сначала было ЗАО "Концерн РТ", а затем, на основании договора уступки права арендатором стало ООО "Торговый дом РТ".

В ноябре 2016 г. ООО "Торговый дом РТ" обратился к ответчику с просьбой заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 64:42:030207:20, общей площадью 40 723 кв.м., расположенный по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, 34, с ценой продажи в 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Однако ответчик от данного предложения отказался, ссылаясь на то, что у ООО "Торговый дом РТ" отсутствует льготное право на выкуп земельного участка по цене в 2.5% от его кадастровой стоимости и поэтому стоимость продажи участка будет составлять 15% от кадастровой стоимости.

Полагая, что подобный отказ в заключении договора на условиях истца является незаконным, ООО "Торговый дом РТ" обратилось с настоящим требованием об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка в судебном порядке.

Разрешая спор, как было отмечено ранее, суд первой инстанции счел требования истца обоснованными в полном объеме, указав при этом на то, что находящиеся на земельном участке по адресу: Саратовская обл., г Вольск, ул. Степана Разина, д. 34, здания ранее принадлежали государству и что данный земельный участок был переоформлен с постоянного (бессрочного) пользования в аренду, а также то, что численность города Вольска Саратовской области составляет менее 3 миллионов человек, в связи с чем, требования истца о заключении договора купли-продажи по цене 2,5% от его кадастровой стоимости является обоснованным.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, 18.05.1994 между Администрацией города Вольска и ТОО "Завод Металлист" был заключен договор о предоставлении участка N 1-148-1 в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) Предметом договора являлся земельный участок площадью 49 521 кв.м.

15.09.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом и природными ресурсами Администрации Вольского муниципального района, и ЗАО "Концерн-РТ" заключен договор N 101052 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:42:030207:20 площадью 42 677 кв.м.

На основании договора замены стороны в обязательстве от 20.01.2015 все права и обязанности арендатора по договору аренды N 101052 перешли к ООО "Торговый дои РТ".

08.09.2016 между Администрацией Вольского муниципального района и ООО "Торговый дом РТ" заключен договор N 161013 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:42:030207:20 площадью 40 723 кв.м.

Располагаемые на испрашиваемом земельном участке объекты недвижимости изначально были приобретены арендным предприятием Вольский машиностроительный завод в результате приватизации государственного предприятия Вольский машиностроительный завод "Металлист" по договору купли-продажи N 73 от 28.12.1992 г. (том 3 л.д.111-113)

28.02.2000 между ТОО "Вольский машиностроительный завод "Металлист" и ЗАО "Концерн РТ" заключен договор купли-продажи имущества.

На основании решения Арбитражного суда Саратовской области от 24.10.2007 по делу N А57-6595/2007 ЗАО "Концерн-РТ" приобрело право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке.

На основании договора купли-продажи от 21.05.2014 право собственности на объекты недвижимости перешло к ООО "Торговый дом РТ".

В соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 г. осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. В таком случае цена земельных участков устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

- двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

- двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Таким образом, из буквального содержания данной нормы следует, что до 1 июля 2012 г. продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

Пунктом 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что с 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в случаях, если:

* в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;

* такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.

Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.

При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года.

Аналогичный подход к определению выкупной цены земельного участка установлен предусмотрен в пункте 2 Постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов", согласно которому, цена земельного участка в размере 2,5% кадастровой стоимости при продаже собственникам зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся у них на праве аренды, в случаях, если: в период со дня вступления в силу Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.

В рассматриваемом случае в период со дня вступления в законную силу Закона N 137-ФЗ до 1 июля 2012 года в отношении спорного участка не производилось переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды, в связи с чем, оснований для применения при расчете цены выкупа 2,5% от кадастровой стоимости не имеется.

Кроме того, истец ссылаясь на наличие права постоянного бессрочного пользования у приватизируемого предприятия, доказательств наличия такого в материалы дела не представил, равно как и не представлено доказательств наличия такового у арендного предприятия Вольский машиностроительный завод и у ТОО "Вольский машиностроительный завод "Металлист".

Напротив, суду был представлен договор от 18.05.1994 года, о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, улица Степана Разина, дом 34, ТОО "Завод Металлист". Указанный договор был зарегистрирован городским земельным комитетом в книге государственной регистрации документов, удостоверяющих право на земельный участок в г.Вольске за N 34 от 04.07.1994 г.

Сведения о наличии, переоформлении или прекращении права постоянного бессрочного пользования распоряжение не содержит.

Не содержат материалы дела и доказательств того, какой площади, конфигурации был фактически отведен земельный участок под приватизированными объектами, который как полагает истец фактически находился на правах постоянного бессрочного пользования.

Согласно Постановлению Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" в случае если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости (пункт 3).

В нарушение положения статьи 65 АПК РФ, истцом не представлено доказательств наличия у последнего льготного права на приобретение земельного участка по цене 2,5 % кадастровой стоимости, в связи с чем, суд апелляционной инстанции считает возможным урегулировать разногласия в редакции протокола разногласий ответчика от 20.01.2017 ответчика с учетом положения подпункта 3 пункта 2 Постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-П "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов".

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:42:030207:20, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, 34 составляет 8 236 226,75 рублей, то выкупная стоимость земельного участка определяется по следующей формуле - 8 236 226,75 х 15% =1 235 434,01 рубля.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции подлежит изменению с приведением резолютивной части судебного акта в соответствие с выводами суда апелляционной инстанции.

Учитывая, что спорные условия договора урегулированы в редакции ответчика, государственная пошлина по иску относится на истца в соответствии с частью 1 статьи 110 АПК ПФ.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 18 сентября 2017 года по делу N А57-3637/2017 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Урегулировать разногласия, возникшие между Администрацией Вольского муниципального района Саратовской области, ОГРН 1026401677807 и Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", ОГРН 1026401181685 при заключении договора купли-продажи N 4451 земельного участка общей площадью 40 723 кв.м с кадастровым номером 64:42:030207:20, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Вольск, ул. Степана Разина, 34.

Изложить пункты 2.1., 2.2. Договора в следующей редакции:

"2.1. Стоимость земельного участка, общей площадью 40 723 (Сорок тысяч семьсот двадцать три) кв.м, определена в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, на основании Распоряжения Комитета по управлению имуществом Саратовской области N 989-р от 28.12.2012 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Саратовской области", постановления Правительства Саратовской области от 15.04.2015 N 172-11 "Об утверждении Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов" и составляет 1 235 434, 01 рубля.

2.2. Покупатель перечисляет Продавцу за земельный участок, общей площадью 40 723 (Сорок тысяч семьсот двадцать три) кв.м 1 235 434, 01 рубля на следующие реквизиты: Финансовое управление администрации Вольского муниципального района (КУМИ и ПР администрации ВМР) л/сч 062020015, ИНН 6441006279, КПП 644101001, р/сч 40302810163595000007, БАНК РКЦ Балаково, г. Балаково, БИК 046359000, КБК 0621140601310000430, ОКТМО 63611101.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом РТ", ОГРН 1026401181685 в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 6000 руб.".

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

О.И. Антонова

Судьи

С.А. Жаткина А.Ю. Никитин