Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2017 г. N 15АП-13531/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 марта 2018 г. N Ф08-1688/18 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

12 декабря 2017 г.

дело N А32-43152/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 05 декабря 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 декабря 2017 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Барановой Ю.И.

судей Новик В.Л., Пономаревой И.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.

при участии:

от Администрации муниципального образования город Краснодар - представитель Кондратьева Е.Н. по доверенности N 186/01 от 11.01.2017, паспорт;

от ООО "Атман" - представитель Юрченко Ю.В. по доверенности N АТ-28112016-004 от 28.11.2016, удостоверение;

от третьего лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар

на решение Арбитражного суда Краснодарского края

от 27.06.2017 по делу N А32-43152/2015

по иску Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246)

к ООО "Атман" (ОГРН 1072308004450, ИНН 2308130310)

о расторжении договора аренды и понуждении освободить, вернуть земельный участок,

по встречному иску ООО "Атман" (ОГРН 1072308004450, ИНН 2308130310)

к Администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246)

при участии третьего лица - МКУ "Единая служба заказчика" (ИНН 2309071138)

об изменении условий договора аренды,

принятое в составе судьи Левченко О.С.

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Атман" (далее - общество, ООО "Атман") с требованиями о расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, заключенного между администрацией и обществом, обязании общество освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв. м с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по ул. Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара (далее - земельный участок), путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков, обязании общество вернуть земельный участок арендодателю (администрации) путем подписания акта приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016, в удовлетворении исковых требований администрации отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25.07.2016 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2016 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2016 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что невыполнение ООО "Атман" пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено действиями администрации, факт нецелевого использования земельного участка администрацией не доказан, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место бездействие административных органов объективно затрудняет использование участка не по вине общества. Однако, направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции, указал, что судебные инстанции не оценили факт предполагаемого строительства берегоукрепления на иных (самостоятельных) земельных участках (с кадастровыми номерами 23:43:0000000:516, 23:43:0000000:361, 23:43:0000000:362), а также правомерность организации и проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды спорного земельного участка в 2007 году в целях осуществления на нем многоэтажной жилой застройки. Разрешая спор о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, суды не оценили его на предмет соответствия требованиям действующего законодательства (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации), в то время как надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

13 мая 2016 года в рамках производства по делу NА32-16189/2016 общество обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации об изменении условий договора аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, и просило суд изложить пункт 6.1 договора аренды в следующей редакции: "Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027".

Определением суда от 19.07.2016 по делу N А32-16189/2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Единая служба заказчика" (далее - учреждение).

Определением суда от 06.02.2017 по делу NА32-43152/2015 дела NА32-43152/2015 и NА32-16189/2016 объединены в одно производство, объединенному делу присвоен номер - N А32-43152/2015.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 г. в удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования город Краснодар отказано. Требования общества с ограниченной ответственностью "Атман" удовлетворены. Изменен договор аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Атман" администрацией муниципального образования город Краснодар, в части срока аренды, пункт 6.1 договора изложен в следующей редакции: "Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027". Взыскано с администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Атман" (ОГРН 1072308004450, ИНН 2308130310) 6 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, Администрация МО город Краснодар обжаловала его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе заявитель указал на незаконность решения, просил отменить решение суда первой инстанции полностью и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы заявитель сослался на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.07.2017 N 25/153/010/2017-5780 права и ограничения на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:181, расположенным по ул. Рождественской Набережной в городе Краснодаре, отсутствуют. Таким образом, действие договора прекращено в силу закона и договора. В связи с тем, что срок действия договора истекал 09.07.2017, то право аренды указанного земельного участка могло быть погашено по истечении срока его действия. Администрация полагает, что суд в нарушение норм материального и процессуального права удовлетворил встречное исковое заявление общества об изменении договора в части срока аренды, изложив пункт 6.1 договора в следующей редакции: "Договор действует с 13.07.2007 по 09.07.2027". Исключительные полномочия администрации в области использования земли, охраны природы установлены статьей 44 указанного решения городской Думы Краснодара, включая распоряжение земельными участками, расположенными в границах городского округа. Исходя из положений указанных выше муниципальных правовых актов, департамент не имеет правовых оснований распоряжаться земельными участками, расположенными на территории муниципального образования город Краснодар. Общество обратилось с заявлением в ненадлежащий орган, стороной был нарушен досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный пунктом 2 статьи 148 АПК РФ, и требование подлежало оставлению без рассмотрения. Материалами дела не установлены предусмотренные статьей 39.6 ЗК РФ основания предоставления без торгов спорного земельного участка, в связи с чем, вывод судов об удовлетворении исковых требований о продлении договора путем заключения дополнительного соглашения к нему противоречит установленной законом публичной процедуре и влечет изменение условий сделки, что не допустимо. Земельный участок находится на территории общего пользования. Ввиду прекращения действия договора в силу закона и договора, общество не является арендатором по договору и не имеет материально-правовых оснований для предъявления встречного иска.

В судебное заседание третье лицо, надлежащим образом уведомленное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку не обеспечило. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие третьего лица, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель администрации в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы.

Представитель ООО "Атман" возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар "Об итогах аукциона" от 09.07.2007, между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932, сроком до 09.07.2017.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.02.2008, регистрационная запись N23-23-01/028/2008-041.

Согласно пунктов 1.1 и 1.3 договора аренды арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 68419 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0000000:01881, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Рождественской Набережной, для многоэтажной жилой застройки.

В соответствии с подпунктом 4.1.4 договора аренды арендатор обязан обеспечить строительство многоэтажных жилых домов, состоящих из не менее 1 500 квартир.

В силу подпункта 4.1.5 договора аренды арендатор обязан не позднее 15.02.2008 обратиться за получением разрешения на строительство объекта в порядке, установленном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 4.1.9 договора аренды арендатор обязан обеспечить строительство набережной с берегоукреплением и ливневой канализации и других инженерных коммуникаций согласно проектной документации.

Подпунктом 4.1.10 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования - для многоэтажной жилой застройки.

Согласно пункту 7.4 договора аренды арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по основаниям, указанным в пункте 3.2.4 договора, о чем арендатору направляется уведомление (заказным письмом о вручении).

В пункте 3.2.4 договора аренды стороны предусмотрели, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора при следующих нарушениях его условий: невнесение арендной платы за участок в сроки, установленные договором аренды; неисполнение арендатором пунктов 4.1.4 - 4.1.9 договора.

Как следует из искового заявления администрации, в связи с нарушением арендатором подпунктов 4.1.5, 4.1.9 и 4.1.10 договора аренды истец решил расторгнуть с ответчиком договор аренды земельного участка от 13.07.2007 N 4300014932.

В результате выезда на место специалистов администрации выявлено, что на спорном земельном участке установлены металлические ограждения, присутствуют земляные навалы, имеется перепады высот, в то же время участок свободен от зданий и строений, частично зарос сорной растительностью.

Кроме того, на части земельного участка расположены металлические гаражи, установленные сторонними землепользователями, часть участка облагорожена - выложена тротуарной плиткой, часть земельного участка ограждена металлическим забором, доступ на нее отсутствует.

Администрацией в адрес общества направлено предписание от 03.06.2015 N 15633.26 об устранении нарушений в 14-дневный срок со дня получения данного предписания. Данное предписание было возвращено отправителю по причине истечения срока хранения.

В результате повторного выезда на место специалистов управления муниципального контроля в акте осмотра от 07.10.2015 N 2371 установлено, что земельный участок частично огражден, свободен от зданий и строений, зарос сорной растительностью. На части земельного участка забиты сваи, расположены металлические гаражи и строительные вагончики.

Согласно письму департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 15.09.2015 N 29/10377 разрешение на строительство объектов капитального строительства на указанном земельном участке обществу не выдавалось, но утвержден градостроительный план земельного участка от 10.09.2014 N RU 23330600-0000000000004054.

В связи с неустранением в установленный срок нарушений администрация в адрес общества направила уведомление от 14.09.2015 N 12542/01 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и освобождении земельного участка посредством подписания акта приема-передачи.

Данное уведомление было получено обществом 28.09.2015, что подтверждается уведомлением о вручении заказного почтового отправления.

Отказ общества в подписании соглашения о расторжении договора и возврате спорного земельного участка по акту приема-передачи послужил основанием для обращения администрации с первоначальным исковым заявлением в арбитражный суд.

В свою очередь общество обратилось с требованиями к администрации об изменении условий договора в части увеличения срока аренды до 09.07.2027 г.

Придя к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований администрации, и удовлетворении требований общества, суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие (дополнительные) основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N 11), устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, установленные законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекс Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 названного Кодекса.

Одним из таких оснований (в применимой к спорным отношениям редакции пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации) является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенной нормы права время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

В силу норм статей 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказать названные обстоятельства возлагается на ответчика (арендатора по договору аренду земельного участка).

Судом первой инстанции обоснованно было отмечено, что в суде кассационной инстанции администрация не опровергла сделанные при первом рассмотрении спора выводы судов о том, что невыполнение ООО "Атман" пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено именно действиями администрации, факт нецелевого использования земельного участка администрацией не доказан, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место бездействие административных органов, объективно затрудняет использование участка не по вине общества. При новом рассмотрении таких доказательств также представлено не было.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении требований администрации о расторжении договора аренды от 13.07.2007 N 4300014932 и понуждении освободить, вернуть спорный земельный участок.

Из материалов дела следует, что договор аренды истекает сроком действия 09.07.2017 г. Администрацией было направлено уведомление об отказе в продолжении срока его действия. Обществом был заявлен встречный иск об изменении условий договора аренды в части срока действия до 2027 г.

В данной части требования судом первой инстанции были удовлетворены с учетом установления факта Администрацией препятствования освоения земельного участка ООО "Атман".

Между тем, суд апелляционной инстанции учитывает следующие обстоятельства.

Пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает общее правило, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пункт 2 данной нормы определяет, что договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления, в частности, земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (подпункт 12); земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, который надлежащим образом использовал такой земельный участок, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка (подпункт 31).

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Согласно пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого участка в указанных в пункте 3 данной статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут с этим гражданином (юридическим лицом) по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При этом, в пункте 15 статьи 39.8 Земельного кодекса закреплено общее правило о том, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если договор аренды государственного или муниципального имущества в силу закона может быть заключен только на торгах, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Кроме того, исходя из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.

В соответствии с пунктом 6.1 договор действует в течение десяти лет с 13.07.2007 по 09.07.2017. Пунктом 7.1 договора определено, что его действие прекращается по истечении срока аренды участка, указанного в пункте 6.1.

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно материалам дела и как указано администрацией в иске, истец воспользовался своим правом и выразил свою волю путем направления обществу уведомления о намерении арендодателя прекратить арендные отношения в связи с истечением срока действия договора. Следовательно, срок действия договора аренды истек 09.07.2017.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что при отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с этим земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Из изложенных правовых норм и разъяснений следует вывод о том, что любое изменение существенных условий договора, в том числе изменение срока его действия, с учетом предоставления земельного участка по результатам публичной процедуры, не должно применяться без учета норм статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Доводы общества о наличии оснований для изменения срока действия договора аренды ввиду установления судом обстоятельств препятствования обществу в освоении спорного земельного участка в период действия договора аренды, подлежат отклонению по следующим основаниям.

Суд первой инстанции, при удовлетворении встречного иска исходил из правой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, о запрете необоснованного отказа в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

При этом, суд первой инстанции указал на возможность предоставления обществу на новый срок в аренду земельного участка без проведения процедуры торгов, учитывая, что невыполнение обществом пунктов 4.1.5, 4.1.9 договора аренды обусловлено именно действиями администрации, существенных нарушений условий договора аренды обществом не допущено, тогда как имеющее место незаконное бездействие административных органов, объективно затрудняет использование участка не по вине общества.

Суд апелляционной инстанции считает, что в настоящий момент фактически договор аренды не может быть продлен на новый срок и прекратил свое действие также на основании невозможности исполнения по следующим обстоятельствам.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса Российской Федерации под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Частью 6 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации определено, что полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования.

Как указано истцом и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:181 расположен в границах зеленой зоны вдоль береговой линии реки Кубань (от Тургеневского моста до парка "Рождественский), наименованной решением городской Думы Краснодара от 25.02.2016 N 11 п. 19 "О наименовании зелёных зон в муниципальном образовании город Краснодар" (бульвар "Тургеневский"). Таким образом, указанный земельный участок относится к территории общего пользования.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары). Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, парками, лесопарками, скверами, садами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации (пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 9 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. Совокупностью указанных норм обеспечивает сохранение в публичной собственности общедоступных городских парков, лесопарков, скверов, предназначенных для беспрепятственного использования неограниченным кругом лиц.

Администрация указала, что в настоящее время ею подготовлен проект внесения изменений в генеральный план муниципального образования город Краснодар в части размещения особо охраняемых природных территорий местного значения (постановление администрации от 11.01.2017 N 34 "О подготовке проекта внесения изменений в генеральный план) в который включен, в том числе и бульвар "Тургеневский". Также, администрацией утвержден план мероприятий по проведению публичных слушаний по проекту внесения изменений в генеральный план (постановление администрации от 06.06.2017 N 2282 "О назначении публичных слушаний по проекту внесения изменений в генеральный план").

Кроме того, как указала администрация, также в настоящее время ведутся мероприятия по изменению целевого назначения спорного земельного участка. При этом, решением Ленинского районного суда города Краснодара от 04 сентября 2017 года по делу N 2-9641/17 удовлетворено требование Администрации к Управлению Росреестра по Краснодарскому краю о снятии земельного участка N 23:43:0000000:181, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская наб., с государственного кадастрового учета.

Данные дополнительные доказательства приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела. В силу пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" принятие дополнительных доказательств судом апелляционной инстанции не может служить основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, в то же время непринятие судом апелляционной инстанции новых доказательств при наличии к тому оснований, предусмотренных в части 2 статьи 268 Кодекса, может в силу части 3 статьи 288 Кодекса являться основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции, если это привело или могло привести к вынесению неправильного постановления.

Земельным кодексом Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определены основные принципы земельного законодательства, согласно которым регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты решения, обеспечивающие сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, правовой режим земель определяется исходя из их разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (статья 1). В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к рекреационным зонам. Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе занятые городскими скверами, парками используются для отдыха граждан и туризма. Земельные участки общего пользования, занятые скверами, могут включаться в состав различных территориальных зон (статья 85).

Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к основным принципам законодательства о градостроительной деятельности отнесены обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности, осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории, осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности (статья 2). Градостроительная деятельность осуществляется в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства. Одним из результатов территориального планирования является установление функциональных зон. При градостроительном зонировании в правилах землепользования и застройки определяются территориальные зоны и устанавливаются градостроительные регламенты (статья 1). Генеральный план городского округа и внесение в него изменений утверждаются представительным органом местного самоуправления городского округа (статья 24). Реализация генерального плана осуществляется путем подготовки и утверждения соответствующей ему документации по планировке территории (статья 26). Проект правил землепользования и застройки подготавливается с учетом положений о территориальном планировании, содержащихся в генеральном плане (статьи 23, 31). Правила землепользования и застройки утверждаются представительным органом местного самоуправления (статья 32). В результате градостроительного зонирования могут определяться зоны рекреационного назначения, в состав которых могут включаться зоны в границах территорий, занятых городскими скверами, парками (статья 35). Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, при этом его действие не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования (статья 36).

Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) под самовольной постройкой подразумевается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222). Правовым последствием самовольной постройки является ее снос осуществившим ее лицом либо за его счет (пункт 2 статьи 222). Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О отметил, что конституционные гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, состоящее в нарушении норм земельного либо градостроительного законодательства. Осуществление самовольной постройки является виновным действием.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса). К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (аналогичные подходы отражены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, от 18.06.2013 N 727/13).

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел о взыскании по договору, под которыми подразумеваются дела, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.

С учетом вышеприведенных нормативных положений и правовых подходов (позиций) высших судебных инстанций образование в границах определенных действующими документами территориального планирования и градостроительного зонирования территорий общего пользования земельных участков в целях строительства многоэтажных домов недопустимо.

На основании представленных Администрацией документов, в настоящий момент продление спорного договора аренды в целях строительства противоречит утвержденным представительным органом местного самоуправления нормативным актам (правилам землепользования и застройки), вносятся изменения в генеральный план, несоответствие испрашиваемого разрешенного использования земельных участков названным документам территориального планирования и градостроительного зонирования повлечет невозможность выдачи обществу разрешений на строительство и последующий ввод зданий в эксплуатацию. (постановление АС СКО от 13.11.2017 г. по делу А32-30015/2013).

Судом апелляционной инстанции установлено, что обществом разрешение на строительство не получено, строительство не ведется, договоры долевого участия с гражданами не заключались.

Кроме того, как следует из материалов дела, условием предоставления земельных участков для строительства и выдачи разрешения на строительство являлось строительство берегоукрепительных сооружений, в том числе на смежных участках МКУ "Единая служба заказчика". До настоящего времени данные работы в полном объеме не исполнены, основания понуждения третьих лиц завершения работ не представлены. Кроме того, в обоснование заявленных требований общество также ссылается на отсутствие возможности завершения строительства набережной и берегоукрепительных сооружений и в связи с этим отсутствие фактической возможности начала строительства многоквартирных жилых домов.

Из указанного следует, что спор фактически сводится к наличию позиции арендатора о необходимости продления аренды на новый срок, поскольку в первоначальный срок аренды общество объективно было лишено возможности приступить к коммерческому освоению спорного земельного участка (строительство жилых домов).

Вместе с тем, позиция, изложенная обществом в исковом заявлении о предпринятых мерах по освоению земельного участка и осуществлению предварительных действий по подготовке к строительству, иных строительных мероприятий, в данном случае не имеет решающего значения с учетом установления судом прекращения спорного договора аренды и возможности заключения нового договора по результатам торгов, а также с учетом изменения назначения и вида разрешенного пользования спорного земельного участка.

На основании изложенного, в удовлетворении исковых требований общества надлежит отказать.

Поскольку срок действия договора аренды на момент рассмотрения апелляционной жалобы истек, требование администрации о расторжении договора аренды от 13.07.2007 г. N 4300014932 удовлетворению не подлежит.

Материалами дела подтверждено, что спорный земельный участок частично огорожен, на нем имеются следы частичного освоения, расположены временные сооружения.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Стороны должны исполнять обязательства надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 Гражданского кодекса).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 13.07.2017 N 25/153/010/2017-5780 права и ограничения на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:181, расположенный по ул. Рождественской Набережной в городе Краснодаре, отсутствуют. Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 04.09.2017 г. снят с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:181, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Рождественская Набережная.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению, исковые требования администрации удовлетворению в части обязания общества освободить земельный участок в границах ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:181 путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков и вернуть его путем подписания акта приема-передачи.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Расходы по госпошлине возлагаются на общество в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 27.06.2017 по делу N А32-43152/2015 изменить.

Изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Исковые требования администрации муниципального образования г.Краснодар удовлетворить в части.

Обязать ООО "Атман" (ОГРН 1072308004450, ИНН 2308130310) освободить земельный участок общей площадью 68 419 кв.м. в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по ул. Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара путем демонтажа ограждения, свай и строительных вагончиков.

Обязать ООО "Атман" (ОГРН 1072308004450, ИНН 2308130310) вернуть администрации муниципального образования город Краснодар (ОГРН 1022301606799, ИНН 2310032246) земельный участок общей площадью 68 419 кв.м. в ранее существовавших границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:0181, расположенный по ул. Рождественской Набережной в Западном внутригородском округе города Краснодара путем подписания акта приема-передачи.

В остальной части исковые требования Администрации муниципального образования г. Краснодар оставить без удовлетворения.

В удовлетворении исковых требований ООО "Атман" (ОГРН 1072308004450, ИНН 2308130310) отказать."

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.И. Баранова

Судьи

В.Л. Новик И.В. Пономарева