Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2017 г. N 09АП-47700/17

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 5 марта 2018 г. N Ф05-21710/17 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

14 декабря 2017 г.

Дело N А40-13835/17

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2017 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи В.Р. Валиева,

судей А.Н. Григорьева, Д.Н. Садиковой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Е.В. Федотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамент городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28 сентября 2017 года по делу N А40-13835/17, принятое судьёй Батмановой Е.Ю.

по иску ООО "Торис"

к Департамент городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий

при участии в судебном заседании:

от истца: Морозова И.В. (по доверенности от 15.01.2017), Томаева А.Т. (по доверенности от 16.06.2017)

от ответчика: извещен, представитель не явился

УСТАНОВИЛ:

ООО "ТОРИС" обратилось в суд с требованием к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между ООО "Торис" и Департаментом городского имущества города Москвы при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Рождественка, д.5/7 стр.2 с кадастровым номером 77:01:0001039:1904, общей площадью 128,9 кв.м. (этаж 2, пом. III, комн.1-3, 36,4-6), изложив п.п. 3.1. и 3.4. договора в следующей редакции

Изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции:

Цена Объекта составляет 25 516 484 руб. 00 коп. (двадцать четыре миллиона триста двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят шесть руб. 92 коп.), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.12.2016 г. N 124/16, выполненном ООО КГ "ПраймАудит". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется."

Изложив пункт 3.4 договора в следующей редакции:

Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425 275 руб. 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга". (с учетом уточнений, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2017 года по делу N А40-13835/17, суд урегулировал разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Рождественка, д.5/7 стр.2 с кадастровым номером 77:01:0001039:1904, общей площадью 128,9 кв.м. (этаж 2, пом. III, комн.1-3, 36,4-6), изложив п. 3.1. договора в следующей редакции:

"Цена Объекта составляет 25 516 484 руб. 00 коп. (двадцать четыре миллиона триста двадцать восемь тысяч четыреста семьдесят шесть руб. 92 коп.), в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 09.12.2016 г. N 124/16, выполненном ООО КГ "ПраймАудит". НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ не начисляется."

изложив п. 3.4. договора в следующей редакции:

"Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются покупателем до числа каждого месяца и состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 425 275 руб. и проценты за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Взыскано с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу Общества с ограниченной ответственностью "ТОРИС" расходы по уплате госпошлины в сумме 6.000 руб. и расходы за выполненную повторную судебную экспертизу в размере 35 000 рублей.

С решением не согласился ответчик, подал апелляционную жалобу в которой просит, решение отменить.

Истец возражал на доводы жалобы.

Законность и обоснованность принятого решения проверены Девятым арбитражным апелляционным судом в судебном заседании в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2017 года по делу N А40-13835/17 не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, Между ООО "ТОРИС" и Департаментом городского имущества города Москвы 12.10.2001 года за N 1-1128/01 на основании заключен договор аренды (в редакции дополнительного соглашения от 03.08.2010) нежилого помещения площадью 128,9 кв.м. по адресу город Москва, ул. Рождественка, д.5/7 стр.2 (этаж 2, пом. III, комн.1-3, 36,4-6).

14.09.2017 ООО "ТОРИС" обратился к Департаменту городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендуемого имущества (с рассрочкой на 5 лет).

Заявление о выкупе было направлено в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Срок с момента подачи заявления о возмездном отчуждении недвижимого имущества и до момента получения проекта договора купли- продажи для подписания субъектом малого и среднего предпринимательства не должен превышать 85 дней в соответствии со ст. 9 ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества".

Письмом исх. N 33-5-136365/16-(2)-0 от 11.11.2016 года. Департаментом городского имущества города Москвы ООО "ТОРИС" был выдан подписанный со стороны Департамента проект договора купли-продажи нежилого объекта.

Согласно пункту 3.1. проекта договора Цена Объекта составляет 39 264 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от 27.09.2016 N 09093/16, выполненного ООО "НИОЦ" и положительным экспертным заключением от 10.10.2016 N 868/16-st. Подготовленного МСНО-НП "ОПЭО".

ООО "ТОРИС" подписало договор с протоколом разногласий, предложив цену выкупаемого имущества в размере 24 328 476 руб. 92 коп. в соответствии с отчетом N 124/16 от 09.12.2016 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 128,9 кв.м, расположенного по адресу: город Москва, улица Рождественка, дом 5/7, стр.2, выполненного ООО Консалтинговая группа "Праймаудит" на дату 14.12.2016.

Подписанный договор с протоколом разногласий истец направил в Департамент городского имущества города Москвы 13.12.2016 г.

Однако, Департамент городского имущества города Москвы проект договора купли-продажи с протоколом разногласий не подписал, в связи с чем истец обратился в суд с данным иском.

Для установления стоимости объекта, являющегося предметом спорного договора, по делу была проведена судебно-оценочная экспертиза 23.03.2017 года в экспертной организации ООО "ЛАБОРАТОРИЯ НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКИ "БОЛАРИ" (115093, г.Москва, Большая Серпуховская, дом 25, стр.1, тел. (495)9842215, (499)236-2016) в порядке статьи 82 АПК РФ.

В процессе судебного заседания 24.07.2017 года эксперт Артемов Владислав Иванович поддержал выводы по экспертному заключению, ответил на вопросы истца, ответчика, ответы эксперта зафиксированы в аудио-протокола судебного заседания 24.07.2017 года.

Истцом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы в порядке части 2 статьи 87 АПК РФ.

Ответчик возражал относительно удовлетворения заявленного ходатайства о назначении повторной экспертизы.

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении N 10/Э от 11.08.2017 года по состоянию на 14.09.2016 г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 128,9 кв.м., по адресу город Москва, улица Рождественка, дом 5/7, стр.2 (этаж 2, пом. III комн. 1-3,3а,4-6), составляет (без НДС) 25 516 484 руб. 00 коп.

Определениями суда от 06.09.2017 года в порядке п. 3 ст.86 АПК РФ в судебное заседание был вызван эксперт ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" - Бутяйкина Н.П. для дачи пояснений по экспертному заключению N 10/Э от 11.08.2017 года.

В судебном заседании эксперт пояснил свои выводы по экспертному заключения, ответил на вопросы суда, сторон, ответы эксперта имеются в протоколе судебного заседания и аудиопротоколе к нему.

Оценив, экспертное заключение наряду с иными представленным в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ.

Суд посчитал достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с экспертным заключением N 10/Э от 11.08.2017, выполненным ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС", экспертом Н.П. Бутяйкиной.

При изложенных обстоятельствах, оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований у суда не имеется.

Правильно установив данные фактические обстоятельства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент подачи истцом заявления о заключении договора купли-продажи на спорное имущество) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 N 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Истец обратился с соответствующим заявлением в Департамент городского имущества города Москвы в порядке, определённом Федеральным законом от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества", однако, ответчиком указанное обращение было оставлено без ответа и удовлетворения.

Порядок рассмотрения заявления истца регламентирован Федеральным законом от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства". Согласно ч.3 ст. 9 названного закона "При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества". Департамент городского имущества города Москвы нарушил установленные законом сроки, для совершения указанных в законе действий, уклоняясь тем самым от заключения договора купли-продажи объекта недвижимости.

Истец отвечает всем названным требованиям, следовательно, имеет право по собственной инициативе направить в соответствующий государственный орган заявление о реализации своего права на выкуп объекта недвижимости.

Согласно п.4 ст. 455 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторонами вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 12 ФЗ от 21.12.2001 года N 178-ФЗ цена приватизируемого государственного имущества устанавливается на основании отчета об оценке, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Предметом рассматриваемого иска является урегулирование разногласий между сторонами, возникших на стадии заключения договора купли-продажи нежилого помещения, при этом, решение о его заключении принято на основании соответствующего распоряжения уполномоченного на распоряжение государственным имуществом города органа исполнительной власти, не отмененного и не признанного недействительным в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Положениями ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В соответствии с частью 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд пришел к выводу о необходимости проведения по делу повторной экспертизы, ввиду наличия сомнений в обоснованности заключения эксперта ответчика, и наличия противоречий в выводах эксперта.

Указанные противоречия не были устранены, эксперт в судебное заседание не явился. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной экспертизы в целях обеспечения задачи справедливого и публичного судебного разбирательства, также осуществления принципов равноправия сторон и состязательности арбитражного процесса, исходя из имеющихся в деле документов и вышеназванных обстоятельств.

Определением суда от 28.07.2017 года в порядке ст. 87 АПК РФ по делу была назначена повторная судебно-оценочная экспертиза, проведение которой было поручено ООО "ИНТЕЛЛЕКТИНВЕСТСЕРВИС" (МО, город Люберцы, пр-т Гагарина, дом 27/6, пом.24, офис 1, тел. (495)9871866), эксперту Бутяйкиной Натальи Павловне.

Экспертное заключение выполнено по состоянию на дату обращения истца за государственной услугой "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении спорного объекта.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным; между сторонами спора при заключении такого договора возникли разногласия, вследствие чего рассмотрение судом возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 1 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Таким образом, в соответствии со ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ общество вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях. В соответствии со ст. 446 ГК РФ, ст. 173 АПК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Вынесение решения об отказе в иске в данном случае не разрешит спор по существу.

В силу положений п.2 ст. 5 Закона от 22.07.2008 г. N159-ФЗправо выбора порядка оплаты приобретаемого арендуемого имущества принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правильно определил правоотношения сторон, предмет доказывания по спору, с достаточной полнотой выяснил, исследовал и оценил в совокупности все значимые обстоятельства по делу, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

С учетом того, что иных доводов, подлежащих оценке, апелляционная жалоба не содержит, решение отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 сентября 2017 года по делу N А40-13835/17 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

В.Р. Валиев

Судьи

А.Н. Григорьев Д.Н. Садикова