Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 декабря 2017 г. N 13АП-30073/17

г. Санкт-Петербург

20 декабря 2017 г.

Дело N А56-25841/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 декабря 2017 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Смирновой Я.Г.

судей Жуковой Т.В., Несмияна С.И.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Шалагиновой Д.С.,

при участии:

от истца: представителя Губиной С.Н., доверенность от 25.09.2017

от ответчика: представителя Панкратовой О.Н., доверенность от 11.10.2017

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-30073/2017) ТСН "Центральная-4" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2017 по делу N А56-25841/2017 (судья Томпакова Г.Н.), принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью "БВС недвижимость"

к товариществу собственников недвижимости "Центральная-4"

о взыскании

установил:

ООО "БВС недвижимость" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением о взыскании с ТСН "Центральная-4" убытков в сумме 453 900 руб., а также расходов по уплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2017 исковые требования полностью удовлетворены.

Ответчик обжаловал решение в апелляционном порядке, считая его незаконным, необоснованным и подлежащим отмене в связи с несоответствием изложенных в нем выводов обстоятельствам дела, неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

По мнению ответчика, решение следует изменить, снизив размер взысканных убытков до 35 000 руб. и соразмерно уменьшив размер взысканной в пользу истца государственной пошлины.

В обоснование своей позиции ответчик ссылается на следующие обстоятельства.

Расходы в размере 12 900 руб. истец понес исключительно по своей вине, поскольку сам при сложившихся обстоятельствах стал уклоняться от расторжения договора аренды с Плотниковой в добровольном порядке; прямой причинно следственной связи между действиями/бездействием ответчика и нежеланием истца расторгать договор аренды со своим арендатором нет, а сами по себе эти расходы никак не связаны с восстановлением истцом нарушенных ответчиком прав.

Суд, по мнению ответчика, не учел, что сумма возвращенного обеспечительного платежа 441 000 руб. включала в себя арендную плату и расходы на коммунальные услуги на будущие периоды, а также не учел, что решение Международного, арбитражного суда при ЧУ "Центр альтернативных способов разрешения споров", не имеет силу преюдиции для рассмотрения настоящего дела, а следовательно, установленные им обстоятельства, влияющие на разрешение настоящего дела, подлежали доказыванию.

Истец, как полагает ответчик, 04.02.2017 г. принял решение использовать помещение иначе - в качестве местонахождения своего постоянно действующего исполнительного органа - юридического адреса, что отражено в выписке из ЕГРЮЛ, которая в материалах дела отсутствует.

Делая вывод о том, что к затоплению цокольного этажа 24.11.2016 г. привело нарушение ответчиком Правил N 170, суд в решении сослался на отсутствующий в материалах дела акт проверки органа государственного жилищного надзора N 24-юз от 03.02.2017 г., которым на самом деле не устанавливалось, что гидроизоляция фундамента была неисправна на момент заключения истцом договора аренды 22.11.2016 г.

Судом, по мнению ответчика, не учтено, что впервые нарушение гидроизоляции фундамента было выявлено не до, а после возникновения затопления 24.11.2016 г. и только после устранения другой более серьезной причины - прочистки системы ливневой канализации, которая не относится к обслуживаемому ответчиком общему имуществу собственников многоквартирного дома, а возможность выполнения работ по восстановлению гидроизоляции фундамента зависит от сезонности и погодных условий, при том, что п. 4.1 и 4.2 Правил N 170 указывают на необходимость устранения повреждений по мере их выявления.

Ответчик считает, что решение суд обосновал тем, что ТСН не представил доказательств выполнения работ по восстановлению гидроизоляции фундамента, но не учел, что на это требуется существенное время, которое было оценено органом государственного жилищного надзора при выдаче предписания и установлении в нем сроков.

Суд, по мнению ответчика, сделал вывод об установлении причинно-следственной связи между наличием у истца ущерба и бездействием ответчика, неправильно применив ст. 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, не оценивал вероятностный характер получения истцом упущенной выгоды.

По мнению ответчика, при обычных условиях гражданского оборота период, за который истец мог получить доход от аренды должен быть ограничен и определяться с даты заключения договора аренды 22.11.2016 г. по дату принятия истцом решения использовать помещение в качестве местонахождения своего постоянно действующего исполнительного органа 04.02.2017 г.

Также при обычных условиях гражданского оборота истец не мог получать доход от аренды принадлежащего ему помещения, используя его сам и по ставке аренды, существенно отличающейся от рыночной в 15 000 руб. в месяц.

Таким образом, по мнению ответчика, за период с 22.11.2016 г. по 04.02.2017 г., составляющий 2 месяца и 10 дней, при обычных условиях гражданского оборота истец мог рассчитывать на получение арендной платы в сумме не более 35 000 руб.

В заседании суда апелляционной инстанции ответчик поддержал доводы жалобы. Истец против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, считая решение законным и обоснованным.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции не установил оснований для его отмены или изменения.

Судом первой инстанции установлены следующие обстоятельства.

Истец является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Всеволожск, ул. Центральная, д.4, пом. 29Ц, площадью 71,1 кв.м., кадастровый N 47:07:1302077:2519.

01.07.2016 г. между истцом и ответчиком был заключен договор N 29-Ц управления многоквартирным жилым домом, согласно которому ТСН (ответчик) приняло на себя обязательство оказывать услуги и выполнять работы по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, ул. Центральная, д.4.

Истец передал 22.11.2016 г. нежилое помещение в аренду на основании договора аренды сроком до 31.08.2017 г., арендатор оплатил истцу арендную плату за шесть месяцев в размере 441 000 руб.

После затопления коридора цокольного этажа, по которому осуществляется проход в арендуемое нежилое, арендатор в соответствии с арбитражным соглашением, изложенным в п.8.6. договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 г. обратился в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды нежилого помещения и взыскании с ООО "БВС недвижимость" в пользу арендатора денежных средств в общей сумме 453 900 руб.

Решением Международного арбитражного суда при ЧУ "Центр альтернативных способов разрешения споров" от 17.02.2017 г. по делу N 01-01/17 удовлетворено требование арендатора о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 г. и взыскании с ООО "БВС недвижимость" денежных средств в размере 453 900 руб., в качестве основания досрочного расторжения договора аренды указано возникновение неустранимых обстоятельств, объективно препятствующих пользованию объектом в виде подтоплений коридора цокольного этажа, по которому осуществляется проход к арендуемому помещению.

Исполнив решение третейского суда, истец обратился в суд с рассматриваемым иском, ссылаясь на то, что бездействие ответчика по восстановлению гидроизоляции основания фундамента по внешнему периметру МКД привело к проникновению грунтовых вод в цокольный этаж здания и периодическому подтоплению коридора цокольного этажа МКД, что явилось причиной досрочного расторжения в судебном порядке договора аренды нежилого помещения от 21.11.2016 года по инициативе арендатора и причинения истцу убытков.

Исследовав материалы дела и ознакомившись с доводами сторон, суд признал требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции считает правильными изложенные в решении выводы.

В силу п.1 ст.393 Гражданского кодекса РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 ГК РФ. Применением такой меры ответственности возможно при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности причинителя убытков (наличия нарушения контрагентом своих обязательств), наличия убытков, причинной связи между противоправными действиями и убытками.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются, в том числе расходы, которые лицо, чье прав нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд правильно указал, что организация содержания и ремонта жилищного фонда должна осуществляться с соблюдением требований Жилищного кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491 (далее - Правила N 491), Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (далее - Правила N 170).

Согласно п.2.6.2. Правил N 170 при подготовке жилищного фонда к эксплуатации в зимний период надлежит обеспечить надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями.

Согласно п.2.6.3. Правил N 170 все виды работ по подготовке к зиме каждого дома должны быть завершены в северных районах - до 01 сентября.

В пунктах 4.1. и 4.2. Правил N 170 указаны требования по техническому обслуживанию и ремонту фундаментов и стен: организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние фундаментов и стен, устранение повреждений фундаментов и стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития, предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий, работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей, влагозащиту наружных стен.

Согласно п.4.2.1.4. Правил N 170 цоколь здания должен быть защищен от увлажнения, для этого слой гидроизоляции фундамента должен быть ниже уровня отмостки.

Согласно п.4.2.1.13. Правил N 170 Увлажнение нижних частей стен грунтовой влагой необходимо устранять путем восстановления горизонтальной гидроизоляцией с использованием рулонных материалов и мастик или блокирование поступающей влаги электроосмотическим способом, или методом зарядной компенсации по проекту.

Частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Материалами дела подтверждается, что на момент заключения договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 года и до настоящего времени ответчиком не выполнены обязанности по содержанию в исправном состоянии гидроизоляции фундамента, стен, обеспечению бесперебойной работы дренажей, осуществлению предупреждение поступления грунтовых вод в подвалы (техподполья), восстановлению или устройству вновь гидроизоляции фундаментов, цоколя и пола подвала.

При таких обстоятельствах исковые требования удовлетворены обоснованно.

Доводы ответчика об отсутствии прямой причинно-следственной связи между затоплением коридора и убытками, понесенными истцом в связи с возложением на него третейского сбора в размере 12900 руб. являются необоснованными.

Согласно п.4.2.21. договора управляющая организация обязуется своевременно устранять причины и последствия аварийный ситуаций в доме - заливов, засоров канализации и других аналогичных ситуаций, приводящих к угрозе жизни и здоровью граждан, порче их имущества.

Согласно п.4.2.26. договора управляющая организация обязуется при работе с обращениями собственника к управляющей организации, поступившими в виде заявлений, жалоб принимать меры по устранению указанных в обращениях недостатков исполнения обязательств, давать мотивированный ответ собственнику по сути его обращения не позднее 30 рабочих дней с момента поступления обращения.

Согласно условиям договора N 29-Ц управления от 01.07.2016 г. ответчик обязан был устранить причины и последствия подтопления и/или дать мотивированный ответ истцу в течение 30 рабочих дней с момента получения требования, т.е. до 27 января 2017 года.

В случае, если бы ответчик своевременно предпринял действенные меры по подготовке многоквартирного жилого дома к эксплуатации в зимний период (т.е. до 01.09.2016 г. обеспечил надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями), а также по устранению причин и последствий подтопления, т.е. надлежащим образом исполнил обязательства, возложенные на него Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда и Договором N 29-Ц управления от 01.07.2016 г., спор между ООО "БВС недвижимость" и Плотниковой (арендатором) не возник бы вообще, либо был урегулирован сторонами до вынесения решения третейским судом, что свидетельствует о наличии причинно-следственной связи между бездействием ответчика по устранению причин и последствий подтопления коридора цокольного этажа и убытками, понесенными истцом в связи с возложением на него третейского сбора в размере 12900 рублей.

Согласно п.4.1. договора аренды от 22.11.2016 г. арендная плата за пользование объектом составляет 70 000 рублей в месяц, НДС не облагается.

Согласно п.4.3. договора аренды арендная плата, указанная в п.4.1 настоящего договора включает в себя компенсацию коммунальных платежей (отопление, канализацию, водоотведение, электроэнергия и отопление).

Таким образом, сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определена сторонами в договоре аренды от 22.11.2016 г. и является фиксированной. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделена, следовательно не зависит от использования или не использования помещения арендатором.

Решение Международного арбитражного суда при ЧУ "Центр развития альтернативных способов разрешения споров" (л.д.51-56) было приложено к исковому заявлению в качестве доказательства основания для возврата арендатору арендной платы в размере 441 000 руб. и третейского сбора в размере 12 900 руб., поскольку, согласно ст.38 Федерального закона от 29.12.2015 N 382-ФЗ "Об арбитраже (третейском разбирательстве) в Российской Федерации" стороны, заключившие третейское соглашение, принимают на себя обязанность добровольно исполнять арбитражное решение.

Решение третейского суда не имело для Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области преюдициального значения.

Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2017 г. вынесено на основании доказательств, представленных в деле и подтверждающих:

1) наличие договорных отношений между истцом (арендатором) и арендодателем (Плотниковой) и исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы;

2) наличие договорных отношений между истцом и ответчиком;

3) размер понесенных истцом убытков;

4).наличие факта подтопления коридора цокольного этажа 24.11.2017 г.;

5). периодический характер подтоплений коридора цокольного этажа и причины такого подтопления. В подтверждение данного обстоятельства истцом представлено заключение специалиста N 396 от 02.06.2017 г. о проведенном 01.06.2017 г. строительно-техническом исследовании нежилого помещения 29, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Центральная, д.4, коридора, ведущего к данному помещению, внутренних и наружных инженерных систем дома, внутридомовой территории, водоотводящей системы, смежных помещению 29Ц помещений цокольного этажа, согласно которому причиной появления воды в коридоре цокольного этажа по которому осуществляется проход в нежилое помещение 29Ц, явилось повышение уровня грунтовых вод ввиду неисправности системы дождеприемной канализации, повреждения или отсутствия гидроизоляции фундаментов.

На странице 5 заключения (л.д. 82) указано, что в результате осмотра коридора, ведущего к помещению 29Ц, установлено, что в нижней части стен по периметру коридора имеется разрушение отделочного слоя с отслоением краски на высоту от 20 см. по коридору до 60 см к отсечным дверям (фото 27, 32, 33), что свидетельствует о периодическом подтоплении цокольных помещений, дождевая канализация не функционирует и находится в аварийном;

6) отсутствие на дату судебного заседания Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области (02.10.2017 г.) доказательств готовности многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период 2016-2017 г., включая надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями и устранения выявленных Комитетом государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области нарушений в части восстановления гидроизоляции фундамента по внешнему периметру МКД;

7) отсутствие какого-либо ответа со стороны ответчика на требования истца от 24.11.2016 г. и 12.12.2016 г.;

8) наличие вины ответчика и причинной связи между наличием у истца ущерба и бездействием ответчика в связи с ненадлежащим оказанием услуг и выполнением работ по управлению многоквартирным домом по договору N 29-Ц от 01.07.2016 г. в части восстановления гидроизоляции фундамента.

Из отзыва истца на жалобу и пояснений в судебном заседании следует, что решение о смене адреса места нахождения было принято истцом в связи с продажей единственным участником и генеральным директором ООО "БВС недвижимость" Игнатьевым Б.И. квартиры, расположенной по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Стеклянный, ул. Жданова, д.1, кв.8 и никак не связано с намерением истца использовать помещение для своего офиса.

После возврата помещения арендатором 27.02.2017 г. (л.д.25) истец не пользовался помещением, а безуспешно пытался сдать его в аренду с большим дисконтом, учитывая периодические подтопления коридора.

Предположения ответчика относительно намерений истца использовать помещение в иных целях, нежели сдача в аренду, не подтверждены никакими доказательствами.

Вывод о том, что к затоплению цокольного этажа привело нарушение ответчиком Правил N 170 сделан Арбитражным судом первой инстанции по совокупности доказательств:

* ответа Комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области нарушений в части восстановления гидроизоляции фундамента по внешнему периметру МКД (л.д. 112);

* отзыва ответчика от 28.08.2017 г. к которому были приложены копия акта проверки N 24-юз от 03.02.2017 г. и копия предписания N 24-юз от 03.02.2017 г. Указанные документы поступили в арбитражный суд 28.08.2017 г. электронно (л.д.111), что не исключает ссылку суда на указанные документы при вынесении решения;

- заключения специалиста N 396 от 02.06.2017 г. о проведенном 01.06.2017 г. строительно-техническом исследовании нежилого помещения 29, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Центральная, д.4, коридора, ведущего к данному помещению, внутренних и наружных инженерных систем дома, внутридомовой территории, водоотводящей системы, смежных помещению 29Ц помещений цокольного этажа, согласно которому причиной появления воды в коридоре цокольного этажа по которому осуществляется проход в нежилое помещение 29Ц, явилось повышение уровня грунтовых вод ввиду неисправности системы дождеприемной канализации, повреждения или отсутствия гидроизоляции фундаментов (л.д. 78 - 93).

Кроме того, суд учел и отсутствие на дату судебного заседания (02.10.2017 г.) доказательств, представленных ответчиком о:

готовности многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период 2016-2017 г., включая надлежащую гидроизоляцию фундаментов, стен подвала и цоколя и их сопряжения со смежными конструкциями;

устранения выявленных Комитетом государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области нарушений в части восстановления гидроизоляции фундамента по внешнему периметру МКД.

Возвращенные арендатору денежные средства в размере 441 000 рублей расценивались сторонами договора аренды нежилого помещения от 22.11.2016 г. в качестве арендной платы за период с 22.11.2016 г. по 31.05.2017 г., что подтверждено материалами дела:

* п.4.1., 4.2.1 договора аренды (л.д. 14);

* приходно-кассовый ордер от 22:11.2016 г. (л.д.22);

* п.4 акта возврата нежилого помещения от 27.02.2017 г. (л.д.25).

Соответственно, вернув арендатору 27.02.2017 г. уже оплаченную арендную плату за период с 22.11.2016 г. по 31.05.2017 г. истец лишился дохода от сдачи имущества в аренду за указанный период.

При этом арендная плата за помещение площадью 71,1 кв.м. в размере 70 000 руб. в месяц, включая коммунальные услуги (т.е. по ставке 985,00 руб. за 1 кв.м.) не является завышенной, по сравнению с рыночными ценами. Арендная плата за нежилые помещения в г. Всеволожск составляет от 1000 руб. до 2500 руб. за 1 кв.м., что подтверждается общедоступными объявлениями в сети интернет о сдаче в аренду нежилых помещений.

Договор аренды нежилого помещения от 11.07.2017 г. (л.д. 148-152), заключенный между ООО "БВС недвижимость" и ООО "Деметра" предусматривает заниженный размер арендной платы 15 000 рублей в месяц из-за периодических подтоплений коридора цокольного этажа, по которому осуществляется проход к арендуемому помещению, и возможных последствиях такого подтопления, о чем арендатор уведомлен при заключении договора аренды, что подтверждается п.2 Акта приема-передачи нежилого помещения от 11.07.2017 г. (л.д. 152). Кроме того, согласно п. 4.3. указанного договора аренды дополнительно к арендной плате арендатор оплачивает коммунальные платежи и расходы по эксплуатации, содержанию и ремонту общего имущества (л.д. 152).

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доводы жалобы не подтверждены надлежащими доказательствами.

Учитывая, что изложенные в решении выводы основаны на представленных в деле доказательствах, нормы материального и процессуального права судом первой инстанции не нарушены, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.10.2017 по делу N А56-25841/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Я.Г. Смирнова

Судьи

Т.В. Жукова С.И. Несмиян