Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 декабря 2017 г. N 20АП-7412/17

г. Тула

18 декабря 2017 г.

Дело N А09-3007/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 18.12.2017.

Постановление изготовлено в полном объеме 18.12.2017.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Токаревой М.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Анисимовым А.Р., при участии представителя истца - общества с ограниченной ответственностью "Свенская Ярмарка" (г. Брянск, ОГРН 1093254010013, ИНН 3254505963) - Шкута П.Н. (доверенность от 01.03.2017), в отсутствие представителя ответчика - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (г. Брянск, ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568), надлежащим образом извещенного, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 09.10.2017 по делу N А09-3007/2017 (судья Саворинко И.А.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Свенская Ярмарка" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - ответчик, управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 13.02.2017 N 525, изложив:

Пункт 1.3. договора купли-продажи N 525 от 13.02.2017 в редакции истца: "1.3.Рыночная стоимость объекта составляет 14 021 000 (четырнадцать миллионов двадцать одна тысяча) рублей без учета налога на добавленную стоимость согласно заключению эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненному экспертом Аршиновым И.Е. в рамках проведения судебной экспертизы по делу N А09-3007/2017".

Пункт 2.1. договора изложить в редакции истца: "Продавец продал, а Покупатель купил объект за (четырнадцать миллионов двадцать одна тысяча) рублей без учета налога на добавленную стоимость" (с учетом уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 18.09.2017 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, управление обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов ответчик ссылается на то, что эксперт неверно избрал объекты - аналоги, необходимые для доходного подхода к оценке объекта.

От общества в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором оно, считая принятое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений истец ссылается на то, что используемые в экспертном заключении объекты - аналоги имеют сходные параметры со спорным объектом.

Дело рассмотрено после перерыва, объявленного 13.12.2017.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 06.02.2017 ответчик направил в адрес истца проект договора от 13.02.2017 N 525, предлагаемого к заключению, предметом которого является покупка истцом муниципального нежилого помещения общей площадью 811,4 кв. м (на 1-ом этаже, в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенного по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, ул. Полесская, д. 8, кадастровый номер 32:28:0042004:62.

По итогам рассмотрения истцом указанного проекта договора, в связи с невозможностью принятия условий договора в редакции, предложенной ответчиком, касающихся цены покупаемого недвижимого имущества, установленной на основании отчета N 04-К75/32-2017, выполненного независимым оценщиком - обществом с ограниченной ответственностью "Международный центр оценки и консалтинга" в отсутствие истца, а также несогласием истца с указанным отчетом относительно цены выкупаемого недвижимого имущества, основанном на отчете N 17-009-02Н об определении рыночной стоимости нежилого помещения 811,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Полесская, д. 8, выполненном независимым оценщиком ООО "Негосударственная лаборатория судебной экспертизы", проведенным по инициативе истца, последним составлен и направлен ответчику протокол разногласий.

Однако ответчик отклонил предложенный истцом протокол разногласий в связи с тем, что истец не является собственником объекта недвижимости, а в отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальных образований, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.

Поскольку в досудебном порядке стороны не достигли соглашения по спорным условиям договора, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь отчетом ООО "Городской центр оценки и консалтинга" от 04.08.2017, определившего рыночную стоимость спорного нежилого помещения, счел возможным урегулировать разногласия сторон, определив пункты 1.3 и 2.1 договора в редакции, предложенной истцом.

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Брянской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия пришла к следующим выводам.

Согласно абзацу 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Материалами дела подтверждено, что нежилое помещение общей площадью 811,4 кв. м (на 1-ом этаже, в подвале 5-ти этажного жилого дома), расположенное по адресу: Брянская область, г. Брянск, Фокинский район, ул. Полесская, д. 8, кадастровый номер 32:28:0042004:62, является муниципальной собственностью.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства (далее - Закон N 159-ФЗ), за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Статья 4 Закона N 159-ФЗ предусматривает следующий порядок реализации преимущественного права выкупа: орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 вышеназванного Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Судом установлено, что истец является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

Данное обстоятельство ответчиком не оспаривалось, в связи с чем в силу части 3.1 статьи 70 АПК РФ Федерации является доказанным.

В соответствии со статьей 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Ответчик 06.02.2017 направил в адрес истца проект договора от 13.02.2017 N 525, предлагаемого к заключению, предметом которого является покупка истцом спорного муниципального нежилого помещения.

В связи с несогласием истца с ценой выкупаемого имущества им был составлен и направлен ответчику протокол разногласий.

Исходя из положений Закона N 159-ФЗ при приобретении имущества субъектом малого и среднего предпринимательства рыночная цена отчуждаемого имущества определяется оценщиком на основании договора, заключенного с уполномоченным органом на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной и иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона указано, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", разъяснено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

В силу статьи 9 Закона N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12.

Подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества не облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что рыночная стоимость данного имущества не включает в себя налог на добавленную стоимость.

Учитывая, что сторонами представлено два отчета об оценке спорного имущества, в которых стоимость имущества существенно отличается, судом области по делу была назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО "Городской центр оценки и консалтинга" Аршинова И.Е. рыночная стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения общей площадью 811,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Полесская, д. 8, по состоянию на 09.01.2017 составляет 14 021 000 рублей.

Поскольку каких-либо противоречий экспертное заключение от 04.08.2017 не содержит, соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, сомнений в его достоверности не имеется, суд первой инстанции правомерно принял его в качестве доказательства по делу.

При указанных выше обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел возможным урегулировать разногласия сторон, определив пункты 1.3 и 2.1 договора в редакции, предложенной истцом.

Довод заявителя о том, что эксперт неверно избрал объекты - аналоги, необходимые для сравнительного анализа, отклоняется судом апелляционной инстанции.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Проведя анализ рынка предложений к продаже (для использования сравнительного подхода) эксперт установил, что на дату оценки имеется только четыре объекта с большими площадями, проанализировав каждый объект, эксперт пришел к выводу, что в качестве аналога можно принять только один из них, что приведет к недостоверным данным, искажающим реальную рыночную стоимость, что и указанно в заключении эксперта. В соответствии с вышеизложенным эксперт посчитал, что не имеется оснований говорить о полноте и достоверности исходной информации, в связи с чем он отказался от использования сравнительного подхода.

Доходный подход - совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на дисконтировании денежных потоков и капитализации дохода (пункты 15-17 ФСО N 1).

Объектом - аналогом в силу ФСО N 1 является объект, сходный объекту оценки по отдельным характеристикам, определяющим его стоимость.

Положение пункта 14 ФСО N 1 не содержит императивного требования о том, что объектом - аналогом может быть избран только полностью соответствующий объекту оценки аналог, не отличающийся от объекта оценки.

Приняв в доходном подходе аналоги площадью 65 кв. м, 200 кв. м, 79,8 кв. м эксперт ввел для них корректировку на площадь (страница 20 заключения эксперта) относительно объекта оценки.

Эксперт для расчетов обоснованно принял аналоги, датированные декабрем и июлем 2016 года; подобрать аналоги, датированные день в день с датой, на которую необходимо установить рыночную стоимость, затруднительно.

В судебном заседании суда области эксперт, предупрежденный судом об уголовной ответственности, на вопросы суда пояснил последовательность проведенного экспертом исследования, аудиозапись пояснений эксперта приобщена к материалам дела. Вопросов со стороны ответчика по существу выполненного экспертом заключения задано не было, как и не было заявлено ходатайств о проведении повторной экспертизы, что в соответствии с пунктом 2 статьи 9 АПК РФ относится к процессуальному риску последнего.

Возражения, на которые заявитель ссылается, оспаривая судебную экспертизу, по существу не свидетельствуют о недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, противоречивости или сомнительности исследования, а являются несогласием с выводами экспертизы. Управление надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорила с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов, требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Выбор способов и методов исследования объектов исследования (помещений) входит в компетенцию эксперта. В связи с этим, несогласие ответчика с выбранными экспертом аналогами, само по себе не свидетельствует о неполноте исследования стоимости объекта недвижимого имущества и не может являться основанием для проведения повторной экспертизы.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ), который распространяет свое действие и на лиц, осуществляющих производство судебных экспертиз вне государственных судебно-экспертных учреждений (статья 41), эксперт независим от органа или лица, назначивших судебную экспертизу, сторон и других лиц, заинтересованных в исходе дела, и дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, что соответственно предполагает независимость в выборе методов, средств и методик экспертного исследования, необходимых, с его точки зрения, для выяснения поставленных вопросов и решения экспертных задач.

Принцип независимости эксперта как субъекта процессуальных правоотношений (часть 2 статьи 7 Закона N 73-ФЗ) предполагает его самостоятельность в выборе методов проведения экспертного исследования, которые должны основываться на требованиях законодательства.

Из экспертного заключения следует, что экспертом применены предусмотренные законодательством об оценке методы. Исследовательская часть экспертного заключения является полной и мотивированной. Неполноты и неясности заключение эксперта не содержит.

Оценка методики исследования, способов и приемов, примененных экспертом, не является предметом судебного рассмотрения, поскольку определяется лицом, проводящим исследование и обладающим специальными познаниями для этого. Доводов о незаконности применения экспертом определенной методики исследования не заявлено.

Более того, истец в любом случае не доказал, что при применении иных объектов - аналогов, равных по площади с исследуемым объектом, и датированных датой на 09.01.2017, рыночная стоимость спорного объекта была бы иной.

Доводы заявителя жалобы не могут быть признаны обоснованными, так как, не опровергая выводов суда области, сводятся к несогласию с оценкой установленных судом обстоятельств по делу, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.

Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 09.10.2017 по делу N А09-3007/2017 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.Н. Тимашкова

Судьи

М.В. Токарева Л.А. Капустина