Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 декабря 2017 г. N 10АП-9657/17

г. Москва

19 декабря 2017 г.

Дело N А41-86013/16

Резолютивная часть постановления объявлена 12 декабря 2017 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 декабря 2017 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкиной В.Н.,

судей: Бархатова В.Ю., Коновалова С.А.,

при ведении протокола судебного заседания: Алибековой Д.Э.,

при участии в заседании:

от истца - Артемьева Н.Е. по доверенности N 125-Д от 16.06.2017,

от ответчика - представители не явились, извещены,

от 3-го лица - представитель не явился, извещен,

рассмотрев в судебном заседании по правилам рассмотрения дел в суде первой инстанции дело N А41-86013/16 по исковому заявлению Администрации городского округа Мытищи Московской области к ООО "Стройтех", ООО "Орион" и ООО "Строй Град Сервис", третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "Стройтех", ООО "Орион" со следующими требованиями (с учетом уточнений, принятых судом):

1. Взыскать солидарно с ООО "Стройтех" и ООО "Орион" задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014 в размере 27 686 руб. 17 коп.,

2. Расторгнуть договор аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Инжтехстрой", права и обязанности по которому по Договору переуступки прав аренды на земельный участок перешли к ООО "Орион", обязать ООО "Орион" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010202:230 администрации городского округа Мытищи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 19.04.2017 года по делу N А41-86013/16 требования Администрации городского округа Мытищи Московской области удовлетворены в части взыскания с ООО "Стройтех" 27 686 руб. 17 коп. Требования в части взыскания с ООО "Орион" задолженности по договору аренды от 24.12.2014 N 9610 за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года в размере 27046 руб. 08 коп., пени в размере 640 руб. 09 коп. за период с 16.06.2016 по 10.10.2016, расторжения договора аренды от 24.12.2014 N 9610, оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация городского округа Мытищи Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

При рассмотрении апелляционной жалобы арбитражный апелляционный суд установил наличие оснований, предусмотренных п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ, для перехода к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, поскольку судебным актом по настоящему делу могут быть затронуты права и обязанности ООО "Строй Град Сервис", которое не было привлечено судом первой инстанции к участию в деле.

Определением от 19.10.2017 Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции. К участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Строй Град Сервис".

В связи с этим, решение суда первой инстанции подлежит отмене по безусловным основаниям.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель администрации поддержала исковые требования в полном объеме.

Дело рассмотрено в соответствии с нормами ст. ст. 121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчиков и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru.

Выслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между истцом (Арендодателем) и ООО "Инжтехстрой", (Арендатором) заключен договор аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014 с кадастровым номером 50:12:0010202:230, для размещения Объектов рекреационного назначения, с учетом обременении и ограничений в пользовании:

- без права капитальной застройки в 100-метровой полосе 2-го пояса (ограничений)- зоны санитарной охраны источников питьевого водоснабжения г. Москвы;

- 2-й пояс (ограничений) зоны санитарной охраны источников питьевого- водоснабжения г. Москвы;

-100-метровая полоса 2-го пояса (ограничений) зоны санитарной охраны- источников питьевого водоснабжения г. Москвы - 8904 кв.м.;

-водоохранная зона Икшинского водохранилища;

- прибрежная защитная полоса Икшинского водохранилища (п. 1.1. договора).

Срок аренды Участка установлен с 01 января 2014 г., на 49 лет (п.2.1. договора).

Стороны устанавливают, что условия договора применяются к правоотношениям, возникшим до заключения договора, начиная с 01 января 2014 г. (п.2.2. договора).

Участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п. 2.1. договора (п.2.3. договора).

Согласно п.3.1. договора Арендная плата за Участок устанавливается расчетным путем в соответствии с п.3, ч.1, ст.14 Закона МО "О регулировании земельных отношений в Московской области" и на дату подписания договора составляет: с 01 января 2014 г. - 34 324,00 руб.

Арендные платежи, начиная с 01.01.2015 вносятся Арендатором равными долями ежеквартально до 5-го числа каждого первого месяца текущего квартала (п.3.4. договора).

Пунктом 4.4.4. договора установлено, что Арендатор обязан уплачивать арендную плату в размере и сроки, установленные договором.

Согласно п. 5.2. договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 4.3.2.договора установлено, что Арендатор имеет право сдавать Участок в субаренду с согласия Арендодателя, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам в порядке, установленном законодательством.

18.03.2015 между ООО "Инжтехстрой" (Сторона-1) и ООО "Гефест", (Сторона-2) заключен договор переуступки прав аренды на земельный участок б/н, по условиям которого Сторона-1 передает Стороне-2 права и обязанности по договору аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014 г.

Данный договор зарегистрирован 14.04.2015 за государственным регистрационным номером 50-50/012-50/012/008/2015-8308/1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 90-25963275 от 05.10.2016 ООО "Гефест" переуступила свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014 ООО "Стройтех".

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект от 14.02.2017 N 50-0-1- 299/4107/2017-3494 ООО "Стройтех" переуступила свои права и обязанности по договору аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014 ООО "Орион" в соответствии с Договором переуступки прав аренды на земельный участок от 26.12.2016 г.

Договором переуступки прав аренды на земельный участок от 26.12.2016 г. зарегистрирован 19 января 2017 г. за N 50:12:0010202:230-50/012/2017-1.

Согласно расчету истца, задолженность ответчиков составила 27 686 руб. 17 коп., в том числе 27 046 руб. 08 коп. основного долга за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года и 640 руб. 09 коп. пеней за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.

Истец направил в адрес ООО "Стройтех" требование N И-11193 от 01.11.2016, в которой указал на наличие задолженности по арендной плате и необходимость ее погашения в срок до 01.11.2016.

Оставление указанного требования без удовлетворения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).

Вопреки условиям договора аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014 обязательства по своевременному внесению платежей арендатором не были исполнены в полном объеме.

Согласно выполненному администрацией расчету задолженность по уплате арендной платы за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 года составила 27 046 руб. 08 коп.

Администрацией городского округа Мытищи Московской области в адрес ООО "Стройтех" была направлена Претензия от 01.11.2016 N И-11193, в которой администрация сообщила о наличии задолженности и необходимости ее погашения.

Доказательства погашения задолженности в указанной сумме в материалах дела отсутствуют.

Арбитражному апелляционному суду такие доказательства также не представлены.

Истцом заявлено требование о взыскании пени в сумме 640 руб. 09 коп. за период с 16.06.2016 по 10.10.2016.

Расчет пени проверен арбитражным апелляционным судом и признается правильным.

Контррасчет основного долга и пени ответчиками не представлен.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований по взысканию основного долга в сумме 27 046 руб. 08 коп. и пени в сумме 640 руб. 09 коп.

При разрешении вопроса о том, с кого из ответчиков подлежит взысканию задолженность суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.10.2013 N 3914/13, которая сводится к следующему.

По общему правилу, закрепленному в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации, перевод долга осуществляется только при наличии согласия кредитора. Указанное положение защищает имущественное положение кредитора в обязательстве, позволяя ему выразить обязательную для сторон волю относительно возможности вступления или невступления в обязательство нового должника. При этом кредитор вправе оценить имущественное положение такого должника, а также цель заключения соглашения о переводе долга с точки зрения добросовестности его участников и возможных неблагоприятных имущественных последствий для самого кредитора. При отсутствии такого согласия перевод долга совершен быть не может.

В то же время в соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому как это предусмотрено в статье 391 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Кроме того, Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к выводу, что если при рассмотрении конкретного дела судом будет установлено, что перевод прав и обязанностей на нового арендатора имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и применительно к пункту 1 статьи 322 Кодекса считать нового и старого арендаторов солидарными должниками арендодателя.

Оценив в совокупности в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу, что в данном конкретном случае уступка ООО "Стройтех" прав и обязанностей по договору аренды земельного участка была совершена с целью избежать ответственности за исполнение обязательств по договору аренды земельного участка и предоставить ООО "Орион" необоснованные преимущества в отношении спорного земельного участка в виде получении прав на земельный участок без проведения торгов, как это предусмотрено действующим законодательством.

Действиями ООО "Стройтех" нарушены права администрации городского округа Мытищи как арендодателя по договору аренды земельного участка N 9610, поскольку общество пользовалось земельным участком, не исполняя при этом обязанность по оплате арендных платежей в течение длительного времени, что является существенным нарушением условий договора, а после получения сведений о рассмотрении спора в судебном порядке произвело переуступку прав и обязанностей арендатора.

При этом до настоящего времени арендная плата по договору в бюджет администрации городского округа Мытищи не поступала, земельный участок по целевому назначению не используется.

При указанных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о необходимости взыскания задолженности по арендной плате и пени солидарно с ООО "Стройтех", ООО "Орион" и ООО "Строй Град Сервис".

В исковом заявлении Администрация городского округа Мытищи Московской области просит также расторгнуть договор аренды земельного участка N 9610 от 24.12.2014, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Инжтехстрой", права и обязанности по которому по Договору переуступки прав аренды на земельный участок перешли к ООО "Орион", обязать ООО "Орион" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010202:230 администрации городского округа Мытищи.

В качестве основания для расторжения договора истец ссылается на то обстоятельство, что арендатором в течение длительного времени не вносилась арендная плата.

Указанное требование поддержано представителем администрации в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Пунктом 4.1.1 договора аренды от N 9610 предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы либо внесении ее не в полном объеме.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

Из указанного следует, что для расторжения договора аренды невнесение арендной платы должно быть неоднократным либо длительное время арендная плата должна вноситься не в полном объеме, что причиняет существенный ущерб арендодателю.

Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 14 от 05.05.97; абзац 4 пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ N 11 от 24.03.05).

Применительно к рассматриваемой ситуации разумный срок исполнения арендатором денежного обязательства может быть определен путем установления действительной воли сторон.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Доказательства погашения задолженности по арендной плате в полном объеме ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции ответчиками не представлены.

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 АПК РФ).

При указанных обстоятельствах, оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ все имеющиеся в материалах дела доказательства, принимая во внимание отсутствие доказательств уплаты арендной платы, доказательств принятия мер по погашению задолженности, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении требований администрации городского округа Мытищи о расторжении договора аренды земельного участка и возложении на ООО "Орион" обязанности возвратить земельный участок администрации городского округа Мытищи.

В связи с удовлетворением исковых требований и солидарным взысканием с ответчиков задолженности по арендной плате и пени в силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ с каждого из ответчиков подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в сумме 1 667 руб. 67 коп., а всего 5 000 руб.

Согласно ч. 6.1 ст. 268 АПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью 4 статьи 270 настоящего Кодекса, арбитражный суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

На отмену решения арбитражного суда первой инстанции указывается в постановлении, принимаемом арбитражным судом апелляционной инстанции по результатам рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями ч. 6.1 ст. 268, п. 4 ч. 4 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 19 апреля 2017 года по делу N А41-86013/16 отменить.

Взыскать солидарно с ООО "Стройтех", ООО "Орион" и ООО "Строй Град Сервис" в пользу Администрации городского округа Мытищи основной долг за период с 01.04.2016 по 4 квартал 2016 в размере - 27 046 руб. 08 коп. и пени за период с 16.06.2016 по 10.10.2016 в размере - 640 руб. 09 коп.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.12.2014 N 9610, заключенный между Администрацией Мытищинского муниципального района и ООО "Инжтехстрой", права и обязанности по которому перешли к ООО "Строй Град Сервис" по договору переуступки прав аренды на земельный участок.

Обязать ООО "Строй Град Сервис" вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:12:0010202:230 Администрации городского округа Мытищи.

Взыскать с ООО "Стройтех", ООО "Орион" и ООО "Строй Град Сервис" в доход федерального бюджета по 1 667 руб. 67 коп. с каждого, а всего 5 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи

В.Ю. Бархатов С.А. Коновалов