Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22 декабря 2017 г. N 05АП-7127/17

г. Владивосток

22 декабря 2017 г.

Дело N А51-9019/2017

Резолютивная часть постановления оглашена 20 декабря 2017 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 22 декабря 2017 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.С. Шевченко,

судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Седовой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Пака Валентина Петровича, индивидуального предпринимателя Югай Леонида Капитоновича,

апелляционные производства N 05АП-7127/2017, N 05АП-7128/2017

на решение от 09.08.2017

судьи О.А. Жестилевской

по делу N А51-9019/2017 Арбитражного суда Приморского края

по иску Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724)

к индивидуальному предпринимателю Югай Леониду Капитоновичу

(ИНН 252100665218, ОГРН 306250224300012),

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Надежда плюс", акционерное общество "ГРИН ЛИВЗ ХОЛДИНГ", закрытое акционерное общество "Общее дело",

о взыскании 12 290 710, 62 руб.,

при участии:

от Пака В.П.: Кузин А.Н., по доверенности 25АА 2080901 от 22.08.2017 сроком действия на 1 год, паспорт;

от ИП Югай Л.К.: Нестреляева В.М., по доверенности 25АА 2140936 от 29.05.2017 сроком действия до 12.08.2020, паспорт;

от Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края: Кириллов М.А., по доверенности N 20/26565 от 19.06.2017 сроком действия до 31.12.2017, паспорт;

от ООО "Управляющая компания "Надежда плюс": Нестреляева В.М., по доверенности от 28.02.2017 сроком действия на 3 года, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края обратился в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Югай Леониду Капитоновичу о взыскании 4 497 444 рублей 01 копеек основного долга по договору аренды от 11.05.2004 N 04-001629-Ю-Д-1369 за период с 18.06.2013 по 31.03.2017, 7 793 266 рублей 61 копеек неустойки за период с 16.01.2011 по 17.03.2017.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 16.05.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Надежда плюс", акционерное общество "ГРИН ЛИВЗ ХОЛДИНГ", закрытое акционерное общество "Общее дело".

Решением Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2017 с индивидуального предпринимателя Югай Леонида Капитоновича в пользу Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края взыскано 413 052 рубля основного долга, 300 000 рублей пени. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Пак Валентин Петрович обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда по делу отменить и рассмотреть дело по правилам производства в суде первой инстанции.

Также не согласившись с вынесенным судебным актом, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда по делу и принять по делу новое решение, в соответствии с которым отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи от 10.11.2008 Пак В.П. является собственником нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, пр-т Красного Знамени, д. 59, кадастровый номер 25:28:040008:5425. Право собственности зарегистрировано 05.12.2008 за N 25-25-01/191/2008-450. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040008:0165, который является объектом спорного договора аренды, а, значит, в рамках настоящего дела был разрешен вопрос о правах и обязанностях Пака В.П. без привлечения его к участию в деле.

Таким образом, поскольку права и обязанности арендатора по договору аренды N 04-01629-Ю-Д-1369 от 11.05.2004 перешли к Паку В.П., апелляционный суд установил, что судебный акт по настоящему делу может существенно повлиять на его права и обязанности.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о наличии безусловного основания для отмены оспариваемого судебного акта, предусмотренного пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле.

Определением от 28.11.2017 суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Пак Валентин Петрович.

Через канцелярию суда от истца поступили письменные уточнения к заявленным исковым требованиям, которые приняты судом апелляционной инстанции. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по начисленной неустойке по договору аренды от 11.05.2004 N 04-001629-Ю-Д-1369 в размере 468 205,31 рублей за период с 16.04.2014 по 15.12.2017.

Представитель ответчика заявил ходатайство о приобщении к материалам дела уведомления об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости запрашиваемых сведений N 25/001/009/2017-1012 от 07.12.2017. Указанное уведомление приобщено к материалам дела.

Также к материалам дела приобщены документы, затребованные определением суда от 28.11.2017, а именно: договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.11.2008, дополнительное соглашение к указанному договору, акт приема-передачи, свидетельство о государственной регистрации права.

Представитель истца поддержал заявленные исковые требования с учётом представленных уточнений.

Представители ответчика, Пака В.П. по заявленным требованиям возражали.

Рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 11.05.2004 администрацией г. Владивостока (арендодатель), закрытым акционерным обществом "Общее дело", обществом с ограниченной ответственностью "Восточная стена", Югай Леонидом Капитоновичем (арендатор) был заключен договор N 04-001629-Ю-Д-1369 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040008:0165 площадью 3159 кв.м., из земель поселений, находящийся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, просп. Красного Знамени, 59 (примерно в 30 м на юго-запад от ориентира) для использования в целях дальнейшей эксплуатации нежилых помещений сроком с 21.04.2004 по 20.04.2019 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора установлено, что за указанный в пункте 1 договора участок арендатору (доля участия закрытого акционерного общества "Общее дело" в аренде земельного участка с кадастровым номером 25:285:040008:0165 составляет 24/1000, что соответствует 76,7 кв.м без выдела в натуре, доля участия общества с ограниченной ответственностью "Восточная стена" 352/1000, что соответствует 1124,6 кв.м без выдела в натуре, доля участия Югая Леонида Капитоновича составляет 624/1000, что соответствует 1993,7 кв.м без выдела в натуре с множественностью лиц на стороне арендатора) устанавливается арендная плата с коэффициентом 2,25 по отношению к действующей в текущем году базовой ставке арендной платы, что составляет 248 241 рублей 13 копеек за первый календарный год (по 31.12.2004 включительно). Размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы без внесения изменений в договор (пункт 3.2 договора).

За неуплату арендной платы в установленные договором сроки начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 3.4 договора)

По акту приема-передачи земельный участок передан арендатору 21.04.2004.

10.11.2008 между Югаем Леонидом Капитоновичем и Паком Валентином заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - трехэтажной пристройки с подвалом (лит. 2,2) общей площадью 1950,9 кв.м. к десятиэтажному зданию, по адресу: Приморский край, г.Владивосток, пр-т Красного Знамени, 59. Указанное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером 25:28:040008:0165, который является объектом спорного договора аренды.

Как указал истец в исковом заявлении ввиду регулирования арендной платы по Договору в нормативном порядке, ИП Югаю Леониду Капитоновичу дважды была изменена арендная плата - с 01.01.2011 арендная плата составила 526 912,28 рублей в квартал, с 01.01.2012 - 301 092,73 рублей в квартал.

21.09.2016 истец направил в адрес ответчика предупреждение N 20/04/07-12/31060 от 02.09.2016 о необходимости исполнения обязательств, указав, что с 01.01.2011 на основании постановления Администрации Приморского края от 19.03.2009 N 71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края"; постановления Администрации Приморского края от 30.12.2010 N 437-па "О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края"; решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке"; решения Думы г. Владивостока от 24.11.2009 N 396 (ред. от 21.12.2010) "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке", арендная плата составляет 526 912 рубля 28 копеек в квартал; с 01.01.2012 на основании постановления Администрации Приморского края от 19 марта 2009 N71-па "О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края"; решения Думы г. Владивостока от 28.10.2005 N 108 "О земельном налоге в городе Владивостоке"; решения Думы г. Владивостока от 24.11.2009 N 396 (ред. от 14.12.2011) "Об установлении корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке" арендная плата составила 301 092 рублей 73 копеек в квартал. В связи с изложенным истец указал в претензии на наличие за арендатором задолженности по состоянию на 29.08.2016 по арендной плате - 4 652 095 рублей 82 копейки, по пени - 6 880 261 рублей 07 копеек.

Поскольку задолженность ответчиком не погашена, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, а в соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 14 от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Исходя из вышеизложенного, у Пака В.П. при возникновении права собственности на объект недвижимости возникло право пользования спорным земельным участком с кадастровым номером 25:28:040008:0165, на котором этот объект расположен, на условиях аренды.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности (05.12.2008) новым арендатором по договору аренды земельного участка от 11.05.2004 N 04-001629-Ю-Д-1369 является Пак В.П.

Предъявление иска к ненадлежащему ответчику является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В соответствии с частью 2 части 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Таким образом, в силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец, указав в качестве ответчика ИП Югая Л.К., несет неблагоприятные последствия в виде отказа в удовлетворении иска.

Поскольку иск предъявлен к ненадлежащему ответчику, основания для оценки доводов истца по существу спора у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Учитывая допущенное судом первой инстанции нарушение процессуальной нормы права при принятии решения, принимая во внимание разъяснения данные в пункте 29 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" N 36 от 28.05.2009, решение Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2017 по делу N А51-9019/2017 применительно к пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 09.08.2017 по делу N А51-9019/2017 отменить.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Пака Валентина Петровича 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Взыскать с Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края в пользу Югая Леонида Капитоновича 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Арбитражному суду Приморского края выдать исполнительные листы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.С. Шевченко

Судьи

С.Б. Култышев С.М. Синицына